房地产投资分析导论.pptx
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1、主主 要要 内内 容容1.1.导论:房地产、房地产市场与房地产投资导论:房地产、房地产市场与房地产投资2.2.房地产投资的环境分析房地产投资的环境分析3.3.房地产投资的市场分析房地产投资的市场分析4.4.房地产投资的财务分析房地产投资的财务分析5.5.房地产投资的融资分析房地产投资的融资分析6.6.房地产投资的风险分析房地产投资的风险分析1一、房地产与房地产市场一、房地产与房地产市场(一)房地产(一)房地产1.1.房地产:指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上房地产:指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的不可分离的部分部分以及附带的各种权益。以及附带的各种权益。(1 1)不可分离的部分
2、:不仅包括土地上的建筑物、道路、停车)不可分离的部分:不仅包括土地上的建筑物、道路、停车场、水电设施等,也包括土地上的树木及苗圃等。场、水电设施等,也包括土地上的树木及苗圃等。(2 2)房地产也称不动产,不动产是指内生于不动产所有者的法)房地产也称不动产,不动产是指内生于不动产所有者的法律权利、权益和利润,也就是说拥有土地不是拥有自然土地,律权利、权益和利润,也就是说拥有土地不是拥有自然土地,而是拥有在一定限制条件下使用、处置和使用土地的权利。而是拥有在一定限制条件下使用、处置和使用土地的权利。2第一章第一章 导论导论2.2.房地产的特点房地产的特点(1 1)物理特征)物理特征1 1)不可移动
3、性;)不可移动性;2 2)异质性;)异质性;3 3)不灭性。)不灭性。(2 2)经济特征)经济特征1 1)稀缺性;)稀缺性;2 2)经济寿命长;)经济寿命长;3 3)增值性;)增值性;4 4)位址。)位址。3(二)房地产市场(二)房地产市场1.1.概念概念(1 1)狭义的房地产市场:指房地产商品交易的场所。)狭义的房地产市场:指房地产商品交易的场所。(2 2)广义的市场:)广义的市场:一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和;一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和;二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具体地说,它包括房地产所有权的
4、买卖、租赁、抵押、典当及体地说,它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典当及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租等活动,产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租等活动,还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性活动。还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性活动。42.2.房地产市场的特点房地产市场的特点房地产市场与其他的市场不同,其差别是因房地产市场与其他的市场不同,其差别是因为个人资产的价值、政府在房地产市场中的为个人资产的价值、政府在房地产市场中的角色,人们获得资产的方式和人们希望资产角色,人们获得资产的方式和人们希望资产带来的效用等因素造成的。带来的效用等因素造成的。(1 1)
5、价值量大;)价值量大;(2 2)政府干预;)政府干预;(3 3)感觉;)感觉;(4 4)愿望;)愿望;(5 5)心理效用。)心理效用。5房地产市场博弈各方王望珍6在下列情况下,哪种情形对金融机构最有利:在下列情况下,哪种情形对金融机构最有利:1、房价上升;、房价上升;2、房价下降;、房价下降;3、房价相对稳定。、房价相对稳定。3.3.房地产市场的分类房地产市场的分类现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为房现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产信息市场五种类型。务市场和房地产信息市场五种类型。
6、(1 1)房产市场)房产市场按交换形式分:买卖市场、租赁市场和互换市场按交换形式分:买卖市场、租赁市场和互换市场从供房时间分:现货市场和期货市场从供房时间分:现货市场和期货市场7(2 2)地产市场)地产市场一级市场:即城市土地出让市场,各级政府代一级市场:即城市土地出让市场,各级政府代表国家这一所有权主体将指定地段通过招标、表国家这一所有权主体将指定地段通过招标、拍卖、协议出让等形式提供给开发者,开发者拍卖、协议出让等形式提供给开发者,开发者一次性支付出让期内享有的土地使用权的出让一次性支付出让期内享有的土地使用权的出让费用。费用。二级市场:即城市地产转让市场,指土地在一二级市场:即城市地产转
7、让市场,指土地在一级市场上出让后,受让者将土地通过一定的投级市场上出让后,受让者将土地通过一定的投资过渡,再转让给其他的土地或房屋需求者。资过渡,再转让给其他的土地或房屋需求者。思考思考:原行政划拨的土地使用权可否直接转让?原行政划拨的土地使用权可否直接转让?8(3 3)房地产金融市场:指通过房地产专业银行)房地产金融市场:指通过房地产专业银行或其他商业银行的房地产信贷部,采用信贷、发或其他商业银行的房地产信贷部,采用信贷、发行股票和债劵以及开展住房出席业务,或者运用行股票和债劵以及开展住房出席业务,或者运用按揭等方式为房地产买卖和租赁活动融通资金而按揭等方式为房地产买卖和租赁活动融通资金而形
8、成的辅助性的金融市场。形成的辅助性的金融市场。(4 4)房地产劳务市场:指为住户和用户提供房)房地产劳务市场:指为住户和用户提供房屋修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室屋修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室内外装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管内外装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管理以及中介活动等综合活动的房地产辅助市场。理以及中介活动等综合活动的房地产辅助市场。(5 5)房地产信息市场:指围绕房地产业务和技)房地产信息市场:指围绕房地产业务和技术咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料等术咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料等所形成的供需市场。所形成的供需市场。94.4.不完
9、全竞争条件下的不完全竞争条件下的房地产价格问题房地产价格问题(1 1)基本概念和术语)基本概念和术语1 1)交易价格:指房地产在进行交易过程中发生的价格,)交易价格:指房地产在进行交易过程中发生的价格,是双方议价的结果,也称为实际价格。是双方议价的结果,也称为实际价格。2 2)最可能销售价格:是对未来交易中成交价格的一种)最可能销售价格:是对未来交易中成交价格的一种最可能的估计。最可能的估计。3 3)市场价值:是经济学理论中认为的房地产市场价格)市场价值:是经济学理论中认为的房地产市场价格波动的中心,也称为不动产价值或理论价格。波动的中心,也称为不动产价值或理论价格。4 4)评估价格:是估价人
10、员对房地产客观合理价格作出)评估价格:是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种最可能的估计、推测或判断。的一种最可能的估计、推测或判断。5 5)投资价值:对于投资者而言,就是预期的未来收益)投资价值:对于投资者而言,就是预期的未来收益的价值。反映了投资者对某一房地产未来预期利润能的价值。反映了投资者对某一房地产未来预期利润能力的一种假定。力的一种假定。10(2 2)需求与房地产价格)需求与房地产价格1 1)需求:指消费者在各种可能的情况下,对某)需求:指消费者在各种可能的情况下,对某种产品愿意并且能够购买的数量。种产品愿意并且能够购买的数量。只有有效需求才与不动产的定价有关,只有有效需求才与不
11、动产的定价有关,因此开发商必须进行详细的分析。以便弄清因此开发商必须进行详细的分析。以便弄清楚某一空间在可供使用有效需求所能达到总楚某一空间在可供使用有效需求所能达到总空间的比例。例如某一特定的有效需求为空间的比例。例如某一特定的有效需求为100100,若,若4 4个开发商都预测到这一点,并且都作出个开发商都预测到这一点,并且都作出行动,结果将是行动,结果将是400400个单元同时陷入同一市场。个单元同时陷入同一市场。11 在一个较稳定的需求市场上,价格与需求存在一个较稳定的需求市场上,价格与需求存在以上的关系,可以看出:在以上的关系,可以看出:(1 1)较高的价格对需求有抑制作用;)较高的价
12、格对需求有抑制作用;(2 2)当市场的需求发生变化时,曲线会发生移动。)当市场的需求发生变化时,曲线会发生移动。若经济不景气,有效需求降低,曲线会从若经济不景气,有效需求降低,曲线会从D D0 0移向移向D D1 1 ,反之则从,反之则从D D0 0移向移向D D2 2。其结果是在同一价格。其结果是在同一价格P P0 0上,其需求会从上,其需求会从Q Q0 0下降到下降到Q Q1 1,从而使需求相对过,从而使需求相对过剩剩Q Q0 0-Q-Q1 1;若仍保持供给量不变,其价格会从;若仍保持供给量不变,其价格会从P P0 0下下到到P P1.1.12D0D1D2QPQ0P0Q1P101(3 3)
13、房地产的供给与价格)房地产的供给与价格(1 1)供给:供给是在某一特定的时间类,市场)供给:供给是在某一特定的时间类,市场的价格与供应者愿意提供的物品数量之间的的价格与供应者愿意提供的物品数量之间的关系,反应的是一定价格区间内,价格与供关系,反应的是一定价格区间内,价格与供给量的关系。给量的关系。(2 2)供给量指的是在某一特定的价格水平下,)供给量指的是在某一特定的价格水平下,单位时间内市场上某种商品的供给数量。单位时间内市场上某种商品的供给数量。13供给量是供给与需求曲线的相交点,供给量是供给与需求曲线的相交点,其对应的价格称为均衡点。其对应的价格称为均衡点。一般来说,不动产的供给始终滞后
14、于一般来说,不动产的供给始终滞后于需求。需求。14(4 4)房地产交易价值的形成)房地产交易价值的形成15abVs 房产价值Vp 最可能售价当VpVs,卖,Vs为最低价(a端)cdVb 买价VI 房产价值当VbVI,买,VI为最高可接受价格(d端)卖方买方adVs VI 交易区间当ad时,交易有可能发生,否则无法成交房地产交易价格的形成取决于交易双方对同一宗房地产价值的不同认知,只有买方对房地产投资价值的评估不低于卖方时,交易才会发生。在这一区间内,实际成交价格会在某一位置发生,取决于双方的议价技巧。(三)时间因素与房地产市场的均衡(三)时间因素与房地产市场的均衡房地产交易价格是由买卖双方博弈
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