房地产投资分析数据分析估算.pptx
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1、5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 我们以开发项目为例,来介绍投资与成本费用的估算方法。5 51 11 1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言,其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言,开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零,房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2房地产
2、开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金(见表5-1)。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等(见表5-2)。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。序 号 项 目 总 投 资 估算说明 1开发建设投资1.12.23.34.45.56.67.78.89.910.10111112土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费
3、用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资(1)+(2)31 32 33 开发产品成本固定资产投资经营资金表表5-1 5-1 项目总投资估算表项目总投资估算表 单位:万元单位:万元序 号项 目开发产品成本 固定资产投资合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 合 计表表5-2 5-2 开发建设投资估算表开发建设投资估算表 单位:万元单位:万元5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投
4、资与总成本费用的估算 3开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,也就是当开发项目产品建成时,按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 从财务的角度讲,这些成本可按其用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等)。5 51 1房地产开发项目总
5、投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 例如,某开发商开发一小区,总建筑面积为49 781平方米,其中,住宅部分为47 581,休养所为1 200,综合商场为1 000。住宅部分全部预售,休养所出租,综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元,其中开发建设投资13 049万元,由开发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成;综合商场在开发完毕后自营时,需经营资金8万元,到项目结束时一次性收回。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 上述开发项目总投资构成见图5-1所示。从上图可以看出,如果该项目只有租售部
6、分无自营部分,那么其总投资就不包括经营资金8万元;其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元,而只余下开发产品成本12 867万元。此时,总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。如果是开发完成后用于租售的项目,项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本(也即总成本费用)。土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用图图5-15-1房地产开发
7、项目总投资构成图示房地产开发项目总投资构成图示5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算5 51 12 2房地产开发项目总成本费用的具体估算房地产开发项目总成本费用的具体估算 1土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。1)土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为:农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2)土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者,并由土地使
8、用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3)土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。4)土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5)土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下,不需要筹集现金用于支付
9、土地使用权的获取费用,但一般需要对土地使用权评估作价。序 号项 目金 额估算说明 1 2 3 4 5 6土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合 计 表表5-3 5-3 土地费用估土地费用估 单位:万元单位:万元 5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括:开发项目前期规划、设计、可行性研究,水文、地质勘测,以及“三通一平”等阶段的费用支出。序 号项 目金 额估算说明 1 2 3 4 5 6规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费合 计 表表5-4 5-4
10、前期工程费估算表前期工程费估算表 单位:万元单位:万元 5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用,主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用,以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。序 号项 目建设费用接口费用 合 计 1 2 3 4 5 6 7 8 供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施合 计表表5-5 5-5 基础设施建设费估算表基础设施
11、建设费估算表 单位:万元单位:万元5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 4建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法,也可以根据类似工程经验进行估算。项 目 建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单价金额单价金额单项工程1单项工程2合 计表表5-6 5-6 建筑安装工程费用估算表建筑安装工程费用估算表 单位:万元单位:万元5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
12、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用,主要包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。序 号项 目建 设 费 用 估算说明 1 2 3 4 5 6居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合 计表表5-7 5-7 公共配套设施建设费用估算表公共配套设施建设费用估算表 单位:万元单位:万元 5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 6开发间接费 开发间接费是指房地
13、产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括:工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 7管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。管理费可按项目投资或前述15项直接费用的一个百分比计算,这个百分数一般为3%左右。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 8财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债
14、券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算1)长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下:每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额2)年利率(有效年利率)2)流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费用,每年照付,期末一次还本。3)利息以外的费用一般占利息的10%左右。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 9销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构或委
15、托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为:1)广告宣传及市场推广费,一般约为销售收入的2%3%。2)销售代理费,一般约为销售收入的1.5%2%。3)其他销售费用,一般约为销售收入的0.5%1%。以上各项合计,销售费用约占到销售收入的4%6%。5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 10其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、
16、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算,一般约占投资额的2%3%。序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费 合 计 表表5-8 5-8 其他费用估算表其他费用估算表 单位:万元单位:万元5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 11开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
17、各项税费应根据当地有关法规标准估算。序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费 合 计 表表5-9 5-9 开发期税费估算表开发期税费估算表 单位:万元单位:万元5 51 1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 12不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述各项费用之和的3%7%估算。如果是开发完成后出租或自营的项目,还应该估算下列费用:13运营费
18、用 14修理费用5 51 13 3房地产投资估算各种报表房地产投资估算各种报表5 52 2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措5 52 21 1经营收入估算经营收入估算 1租售方案的确定 租售方案一般应包括以下几个方面的内容:1)项目出售、出租还是租售并举?出售面积和出租面积的比例是多少?以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营?2)可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置;3)出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定,并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响;4)售价和租金水平的确定;5
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