房地产投资基本问题.pptx

一、房地产投资的涵义与特点一、房地产投资的涵义与特点一）房地产投资的涵义二）房地产投资的特点第1页/共14页一）房地产投资的涵义 是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上以获得最大限度利润的经济行为。说明说明：房地产投资需用资金量大，投资回收期长；房地产投资不确定因素多，风险大；房地产投资回报率高，收益好。第2页/共14页关于房地产投资绩效的观点关于房地产投资绩效的观点（1）房地产投资是许多人梦寐以求的。世界上90%的百万富翁是由于拥有房地产。（2）在房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20%的水平；在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率会超过100%。（3）在房地产置业投资中，在持有期内获得1520%的股本收益率非常普遍。（4）国外的研究表明，房地产投资（基金）回报率与普通股票的回报率之间不存在显著差异；但通胀时期，前者优于后者。第3页/共14页二）房地产投资的特点1 1、位置的固定性、位置的固定性（不可移动性）房地产不能脱离周围的环境而单独存在，这要求房地产投资者应重视房地产项目区位的选择。2 2、寿命周期长、寿命周期长3 3、适应性、适应性 房地产投资者能够根据市场的变化和需要，及时地调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求，又能增加置业投资的收益。4 4、个别性、个别性5 5、政策影响性、政策影响性 房地产投资容易受到政府政策的影响。6 6、对专业管理的依赖性、对专业管理的依赖性 房地产开发投资需要投资者在获取土地使用权、规划设计、融资贷款、施工管理、市场营销等方面具有管理经验和能力；即使是置业投资也需要投资者考虑租客、租约、维修、保安等问题。7 7、相互影响性、相互影响性 在一个区域范围内，房地产的投资价值往往与周边情况的好坏有关。8 8、房地产投资的巨额性、房地产投资的巨额性9 9、房地产投资的风险性、房地产投资的风险性1010、房地产投资的保值与增值性、房地产投资的保值与增值性说明说明：房地产投资的特点最集中和最典型地表现在实物房地产投资上。第4页/共14页二、二、房地产投资的分类房地产投资的分类一）房地产直接投资二）房地产间接投资第5页/共14页一）房地产直接投资一）房地产直接投资 房地产直接投资房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作。包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。1、房地产开发投资、房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资，实现开发商收益目标的投资活动。说明说明：房地产开发投资属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。2 2、房地产置业投资、房地产置业投资 房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。说明说明：房地产置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。第6页/共14页二）房地产间接投资二）房地产间接投资 房地产间接投资房地产间接投资也就是房地产证券投资，房地产投资者不直接从事房地产的开发与经营，不对房地产的经营活动作任何决策。说明说明：具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。第7页/共14页不同投资主体对房地产投资形式的选择不同投资主体对房地产投资形式的选择投资主体投资主体投资形式投资形式投机商房地产期货（购买期权）开发商房地产开发投资（备用贷款合约或利率期货）普通投资者收益固定的房地产资产（购买抵押贷款或出租物业）第8页/共14页三、房地产投资的作用三、房地产投资的作用一）宏观作用1、有利于推动房地产业发展2、能够协调优化社会资源配置3、可以有效地改善城市投资环境4、容易造成泡沫经济二）微观作用：1、房地产投资是一种增值手段2、房地产投资风险与收益恰当3、房地产投资是一种避税措施4、房地产投资容易获得金融机构的支持第9页/共14页四、房地产投资的一般程序四、房地产投资的一般程序一）房地产开发投资的一般程序一）房地产开发投资的一般程序1、投资项目选择和立项2、投资可行性分析3、筹措资金4、工程设计5、建设工程施工招标6、建筑工程监理7、工程竣工验收8、房地产销售二）房地产置业性投资的一般程序二）房地产置业性投资的一般程序1、市场分析2、选择购置目标3、进行资金融通4、对购置的房地产进行运作说明说明：房地产金融资产投资的一般程序与一般购买股票和债券大致相同。第10页/共14页五、房地产投资的基本准则五、房地产投资的基本准则一）熟悉相关政策二）掌握市场情况三）选择适宜的投资方式和投资对象四）保障资金来源五）平衡收益与风险第11页/共14页六、房地产投资的基本分析内容六、房地产投资的基本分析内容一）房地产投资环境分析二）房地产投资市场分析三）房地产投资财务分析四）房地产投资不确定性分析五）房地产投资决策分析说明说明：1 1、房地产投资分析的任务、房地产投资分析的任务 1）为投资者指示投资方向；2）为投资者提供运作方式；3）为投资者预计投资收益；4）为投资者分析投资风险及提供避险方法。2 2、可行性分析与投资分析的区别联系、可行性分析与投资分析的区别联系 1）可行性分析仅仅是投资分析的一个起点，可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。2）通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。而投资分析将帮助投资者找出一个方案作为投资者的最后选择。第12页/共14页房地产投资的基本分析内容框图房地产投资的基本分析内容框图投资设想搜集资料投资环境评估选择可能投资区位可行性研究作出决策并付诸实施第13页/共14页作业作业思考题思考题：房地产投资的特点对操作好房地产投资有何要求？第14页/共14页