房地产投资风险分析.pptx
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1、房地产投资分析 第十章 房地产投资 风险分析房地产投资分析 学习目标学习目标 通过本章的学习,要求学生掌握房地通过本章的学习,要求学生掌握房地产投资风险的处置方法;熟悉房地产投资产投资风险的处置方法;熟悉房地产投资风险的类别,了解风险的侧度。风险的类别,了解风险的侧度。房地产投资分析房地产投资分析第一节第一节 房地产投资风险概述房地产投资风险概述 一、风险的含义一、风险的含义 风险是指在人类社会中,由于各种难以预测因素的影风险是指在人类社会中,由于各种难以预测因素的影响,使得行为的主体的期望目标与实际状况之间发生的差响,使得行为的主体的期望目标与实际状况之间发生的差异,从而给行为主体造成的经济
2、损失的可能性。异,从而给行为主体造成的经济损失的可能性。二、风险的基本特征二、风险的基本特征 (1)风险存在的客观性风险存在的客观性 (2)风险事项发生具有随机性风险事项发生具有随机性 (3)风险具有相对性风险具有相对性 (4)风险事项具有可测可控性风险事项具有可测可控性 (5)风险与收益相伴而生风险与收益相伴而生房地产投资分析 三、三、房地产投资风险房地产投资风险 房地产投资风险是指由于随机因素的影响所房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。(一)按风险的来源分类(一)按风险的来源分类 1.1.国家风险国家风险 2
3、.2.市场风险市场风险 3.3.自然风险自然风险 4.4.企业风险企业风险房地产投资分析(二)按房地产寿命周期分类(二)按房地产寿命周期分类 1.1.投资前期的风险投资前期的风险 2.2.开发建设期间的风险开发建设期间的风险 3.3.经营阶段的风险经营阶段的风险 4.4.管理阶段的风险管理阶段的风险房地产投资分析 投资风险利润分部规律为投资风险利润分部规律为,以正常使用阶段为谷以正常使用阶段为谷底的左陡型凹曲线分布。底的左陡型凹曲线分布。风险利润风险利润寿命周期寿命周期利润曲线利润曲线风险曲线风险曲线图图10-1 房地产寿命周期与风险利润曲线房地产寿命周期与风险利润曲线房地产投资分析 (三)按
4、风险的内容分类(三)按风险的内容分类 1.1.政治风险政治风险 2.2.环保风险环保风险 3.3.金融风险金融风险 4.4.市场风险市场风险 5.5.信用风险信用风险 6.6.财务风险财务风险 7.7.经营风险经营风险房地产投资分析第二节第二节 房地产投资风险的测度房地产投资风险的测度 一、单个房地产投资项目风险的测度一、单个房地产投资项目风险的测度 可通过计算房地产投资收益的期望值、方差、标准差、可通过计算房地产投资收益的期望值、方差、标准差、标准差系数,以标准差和标准差系数作为测度风险的工具。标准差系数,以标准差和标准差系数作为测度风险的工具。(一)期望值(一)期望值 一个变量的期望值是:
5、一个变量的期望值是:式中式中 E(X)E(X)期望值期望值 X Xi i第第 i i个可能的结果个可能的结果(如投资收益率)如投资收益率)P Pi i第第 i i各结果各结果 X Xi i 出现的概率出现的概率 n n可能结果的总数可能结果的总数房地产投资分析 设设A A、B B两个房地产投资项目的收益分布情况如表两个房地产投资项目的收益分布情况如表 房地产投资项目房地产投资项目A A的收益分布的收益分布 房地产投资项目房地产投资项目B B的收益分布的收益分布X(%)P5713150.200.300.300.20X(%)P20141040.200.300.300.20房地产投资分析房地产投资收
6、益期望值房地产投资收益期望值E E(X X)为:为:E(XE(XA A)5%0.205%0.207 70.30+130.30+130.30+150.30+150.200.20 1010E(XE(XB B)20200.20+140.20+140.30+100.30+100.30+40.30+40.200.20 1212 A A、B B两个房地产投资项目的期望收益率是不相等的,两个房地产投资项目的期望收益率是不相等的,B B的期望收益率大于的期望收益率大于A A。房地产投资分析(二)方差与标准差(二)方差与标准差随机变量随机变量X的方差为:的方差为:x2 =随机变量随机变量X的标准差是其方差的平方
7、根:的标准差是其方差的平方根:x=计算计算A、B房地产投资项目的方差和标准差。房地产投资项目的方差和标准差。xa2 0.20(5%-10)2+0.30(7%-10)2+0.30(13-10)2 +0.20(15-10)2 0.154xb2 0.20(20%-12%)2+0.30(14%-12%)2+0.30(10%-12%)2 +0.20(4%-12%)2 0.28投资收益率的标准差投资收益率的标准差x为:为:xa 3.92 xb 5.29A房地产投资项目的标准差大,投资风险大。房地产投资项目的标准差大,投资风险大。房地产投资分析(三)标准差系数(三)标准差系数 随机变量随机变量X的标准差系数
8、为:的标准差系数为:计算计算A、B房地产投资项目的标准差系数:房地产投资项目的标准差系数:39.20 44.08 B投资项目的投资风险大于投资项目的投资风险大于A投资项目。投资项目。房地产投资分析房地产投资主体选择投资项目的原则房地产投资主体选择投资项目的原则收益高、风险低的项目。收益高、风险低的项目。一般情况下,投资项目的预期收益越高,其所伴随的一般情况下,投资项目的预期收益越高,其所伴随的风险也越大。这时投资项目的选择取决于投资主体对风险也越大。这时投资项目的选择取决于投资主体对风险的态度。风险的态度。冒险精神强、风险承受力大的倾向于按期冒险精神强、风险承受力大的倾向于按期 望值原则进行决
9、策。望值原则进行决策。不愿冒险、风险承受力小的按标准差系数不愿冒险、风险承受力小的按标准差系数 原则决策。原则决策。房地产投资分析 二、多个房地产投资项目总风险的测度二、多个房地产投资项目总风险的测度 (一)两个投资项目资产组合的风险测度一)两个投资项目资产组合的风险测度 假设投资于两个房地产项目:假设投资于两个房地产项目:A A与与B B,报酬率分别为报酬率分别为X XA A和和X XB B。并假并假设项目设项目A A占总投资的百分比是占总投资的百分比是a a,其余的投资(其余的投资(1-1-a a)放在项目放在项目B B上。则上。则这个资产组合的总报酬率为:这个资产组合的总报酬率为:X X
10、p paXaXA A+(1-a)X+(1-a)XB B其期望值为其期望值为 :E(XE(Xp p)aE(XaE(XA A)+(1-a)E(X)+(1-a)E(XB B)方差(或称为变异系数)和标准差分别为:方差(或称为变异系数)和标准差分别为:2 2(X(Xp p)a a2 2 2Xa+(1-a)22Xb+2a(1-a)Xb (X(Xp p)2(Xp)资产组合的方差资产组合的方差 (Xp)资产组合的标准差资产组合的标准差 AB系项目系项目A A与与B B的互动,称为共变数(也称协方差)的互动,称为共变数(也称协方差)如果如果AB大于大于0 0,则两个项目的报酬率呈同方向变动,则两个项目的报酬率
11、呈同方向变动,反之,反之,AB小于小于0 0,则两个项目的报酬率呈反方向变动。,则两个项目的报酬率呈反方向变动。房地产投资分析资产组合的总风险来自两个因素资产组合的总风险来自两个因素 两个资产自身的变动两个资产自身的变动 两个资产的共动两个资产的共动 显然,在组成资产组合时,如果投资者选显然,在组成资产组合时,如果投资者选择两个相互变动很少,甚至反方向变动的择两个相互变动很少,甚至反方向变动的资产,则可降低总资产组合的风险。资产,则可降低总资产组合的风险。房地产投资分析 仍以前例说明投资组合风险的运算。已求得的投资收益率期仍以前例说明投资组合风险的运算。已求得的投资收益率期 望值望值A A为为
12、1010,B B为为1212,再假设总投资中,再假设总投资中A A占占4040,B B占占6060。则总期望值为:则总期望值为:E(X E(Xp p)40%1040%10+60+60121211.211.2 总方差为:总方差为:2(X Xp p)0.40.42 20.1540.154+0.6+0.62 20.280.28+20.60.4+20.60.4AB 0.0003136 AB (5 5-10-10)(2020-12-12)0.2+0.2+(7 7-10-10)(1414-12-12)0.3+0.3+(1313-10-10)(1010-12-12)0.3+0.3+(1515-10-10)(
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