房地产无形资产评估练习题.pptx

机器设备评估机器设备评估u1机器设备机器设备1台，台，3年前购置，据了解，该设备尚无年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价万元，其中买价为为8万元，运输费为万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）万元，安装费用（包括材料）为为1万元，调试费用为万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的万元。经调查，该设备的现行价格为现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别万元，运输费、安装费、调试费分别比比3年前上涨了年前上涨了40、30、20。求该设备的重。求该设备的重置成本。置成本。u21995年年1月评估设备一台，该设备于月评估设备一台，该设备于1991年年12月购建，账面原值为月购建，账面原值为20万元，万元，1993年进行一次年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若万元。若定基物价指数定基物价指数1991年年1.05，1993年为年为1.20，1995年为年为1.32，求该设备的重置成本。，求该设备的重置成本。机器设备评估机器设备评估u3评估资产为一台年产量为评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成本为经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元，万元，年产量为年产量为12万件。如果规模经济规模指数为万件。如果规模经济规模指数为0.8，求，求该资产的重置全价。该资产的重置全价。u4被评估机组购建于被评估机组购建于1999年年3月，主要由主机、辅月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值助装置和工艺管道组成，账面原值60万元人民币，万元人民币，其中主机占其中主机占70，辅助装置占，辅助装置占20，工艺管道占，工艺管道占10。至评估基准日，机组主机价格下降。至评估基准日，机组主机价格下降2，辅助装，辅助装置价格上升置价格上升1，工艺管道价格上升了，工艺管道价格上升了5。求该机。求该机组评估基准日的重置成本。组评估基准日的重置成本。机器设备评估机器设备评估u5某评估机构采用统计分析法对某企业的某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某台某类设备进行评估，其账面原值共计类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估万元，评估人员经抽样选择了人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之万元，经估算其重置成本之各为各为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？少？u6现有一台与评估资产现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设设备生产能力相同的新设备备B，采用，采用B比比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力每年可节约材料、能源消耗和劳动力等等40万元。万元。A设备尚可使用设备尚可使用5年，假定年折现率为年，假定年折现率为8，该企业的所得税税率为，该企业的所得税税率为33，求，求A设备的超额运设备的超额运营成本。营成本。机器设备评估机器设备评估u7被评估生产线年设计生产能力为被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，吨，或每吨降价或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济指数，生产线的规模经济指数X为为0.6，试根据所给，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。u 8被评估设备购建于被评估设备购建于1985年，帐面价值年，帐面价值30000元，元，1990年和年和1993年进行两次技术改造，主要是年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元元和和2000元，元，1995年该设备进行评估，假设从年该设备进行评估，假设从1985年至年至1995年每年价格上升率为年每年价格上升率为10%，该设，该设备的尚可使用年限为备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。估设备的成新率。房地产评估房地产评估u1某可比交易实例成交地价为某可比交易实例成交地价为3000元元/m2，对应，对应使用年期为使用年期为30年，若待估宗地出让年期为年，若待估宗地出让年期为40年，土年，土地资本化率为地资本化率为7%，求通过年限修正该宗土地的价格。，求通过年限修正该宗土地的价格。u2.如果某房地产的售价为如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价万元，其中建筑物价格格3000万元，地价万元，地价2000万元，该房地产的年客观万元，该房地产的年客观收益为收益为450万元，建筑物的资本化率为万元，建筑物的资本化率为10%，求土，求土地的资本化率。地的资本化率。u3某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到三个参照物，并分别得到127万元、万元、142万元、万元、151万元三个评估结果。根万元三个评估结果。根据据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为判定其结果的权重依次为25%、40%和和35%，求，求被评估房产的评估值。被评估房产的评估值。房地产评估房地产评估u4.某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值栋，账面原值500万元；设备万元；设备100台，账面原值台，账面原值1000万元。评估中对万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该万元，而该3栋建筑物的账面原值为栋建筑物的账面原值为165万元；万元；同时选择同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为置成本为150万元，而该万元，而该10台设备的账面原值为台设备的账面原值为120万元；求该企业被评估建筑物及设备的重置成本。万元；求该企业被评估建筑物及设备的重置成本。房地产评估房地产评估u5.被评估建筑物账面价值被评估建筑物账面价值80万元，万元，1995年建成，要年建成，要求评估求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到年到1998年每年比上年提高分别为：年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，求该建筑物的重置成本。，求该建筑物的重置成本。u6.有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为为70万元，资本化率为万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长益将在上一年的基础上增长1%，求该宗房地产的在，求该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值。永续使用的前提下评估价值。房地产评估房地产评估u7.某砖混结构单层住宅宅基地某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积平方米，建筑面积120平方米，月租金平方米，月租金3000元，土地还原利率元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，元，求建筑物的年纯收益。求建筑物的年纯收益。u8有一宗地，占地面积为有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为，容积率为2.0，土，土地单价为地单价为3000元元/平方米，求楼面地价。平方米，求楼面地价。u9有一宗地，出让年期为有一宗地，出让年期为50年，已使用年，已使用30年，资年，资本化率为本化率为10%，预计未来每年的收益为，预计未来每年的收益为15万元，求万元，求该宗地的评估价值。该宗地的评估价值。房地产评估房地产评估u10.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为年，现该房地产拟出租，出租期为10年，年，按租赁双方的租赁合同规定，前按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年年租金是以第一年租金租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为比率为2%，后，后5年租金按每年年租金按每年15万元固定不变。假万元固定不变。假定资本化率（折现率）为定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多年租期内的收益现值是多少？少？房地产评估房地产评估u11.有一宗有一宗“七通一平七通一平”的待开发建筑用地，土地面的待开发建筑用地，土地面积为积为2000平方米，建筑容积率为平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设，拟开发建设写字楼，建设期为写字楼，建设期为2年，建筑费为年，建筑费为3000元元/平方米，平方米，专业费为建筑费的专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元元/平方米，销售费用为楼价的平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售，销售税费为楼价的税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为开发商要求的投资利润率为10%。u试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。房地产评估房地产评估u12宏大公司欲购买一块土地。评估基准日为2005年1月1日。通过调查得知这块土地最佳的开发利用方式为：用途为商业居住混合；建筑容积率为6；建筑覆盖率50%；建筑总面积60000平方米；建筑物层数为12层；各层建筑面积均为5000平方米；地上一至二层为商店，三至十二层为住宅。预计建设期2年。建筑费用为5000万元。专业费为建筑费的8%；销售费用为楼价的3%；税费为楼价的6%，投资利润率为25%。建设期内，第一年投入60%的建筑费及专业费，第二年投入40%的建筑费及专业费。估计商业楼和住宅楼在建造完成后即可售出。预计商业楼出售当时的平均售价为每建筑平方米5000元，住宅楼出售当时的平均售价为每建筑平方米2500元。无形资产评估无形资产评估 u1甲企业以一项先进的技术向乙企业投资，该技术甲企业以一项先进的技术向乙企业投资，该技术的重置成本为的重置成本为200万元，乙企业拟投入的资产的重置万元，乙企业拟投入的资产的重置成本为成本为4000万元，甲企业无形资产成本利润率为万元，甲企业无形资产成本利润率为500%，乙企业拟合作的资产利润率为，乙企业拟合作的资产利润率为25%，求无，求无形资产投资的利润分成率。形资产投资的利润分成率。u2某企业某企业5年前获得一项专利，法定寿命为年前获得一项专利，法定寿命为10年，年，现对其价值进行评估。经专家估算，至评估基准日，现对其价值进行评估。经专家估算，至评估基准日，其重置成本为其重置成本为120万元，尚可使用万元，尚可使用3年，求该项专利年，求该项专利的评估价值。的评估价值。无形资产评估无形资产评估u3A公司将其拥有的某产品的商标许可公司将其拥有的某产品的商标许可B公司使用，公司使用，许可使用期为许可使用期为5年。按许可协议，年。按许可协议，B公司每年将使用公司每年将使用该商标新增利润的该商标新增利润的30%支付给支付给A公司。公司。B公司拟年产公司拟年产该商标产品该商标产品10万台，每台市场售价为万台，每台市场售价为100元，公司元，公司预期各年销售利润率为预期各年销售利润率为15%。若折现率为。若折现率为10%，求该商标使用权的评估值。求该商标使用权的评估值。u4甲机械制造厂允许另一地区的乙设备厂利用其专甲机械制造厂允许另一地区的乙设备厂利用其专营商标，生产其专营的特种防火器材，时间为营商标，生产其专营的特种防火器材，时间为6年，年，双方约定由乙设备厂每年按其销售利润的双方约定由乙设备厂每年按其销售利润的30%一次一次性向甲机械制造厂缴纳专营使用费。经预测，在使用性向甲机械制造厂缴纳专营使用费。经预测，在使用专营商标期间，乙设备厂在第一年可获取销售利润专营商标期间，乙设备厂在第一年可获取销售利润150万元，第万元，第2至第至第6年平均每年获取销售利润年平均每年获取销售利润200万元。若折现率为万元。若折现率为10%，求该专营商标使用权的评，求该专营商标使用权的评估价值。估价值。无形资产评估无形资产评估u5某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，同类产品平均价格为了解，同类产品平均价格为250元元/件，该产品价格件，该产品价格为为280元元/件。目前该产品年销量为件。目前该产品年销量为2万件。经分析，万件。经分析，产品寿命还可以维持产品寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。由于年，但竞争者将会介入。由于该企业已经较稳固地占领了市场，竞争者估计将采取该企业已经较稳固地占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。产品价格预计为：的市场占有，但价格将呈下降趋势。产品价格预计为：今后今后13年维持现价；年维持现价；45年降为年降为270元元/件；件；68年降为年降为260元元/件，估计成本变化不大，故不考件，估计成本变化不大，故不考虑其变化。若折现率为虑其变化。若折现率为10%，所得税率为，所得税率为33%，试用超额收益法评估该项新产品设计及工艺技术的价试用超额收益法评估该项新产品设计及工艺技术的价值。（计算结果保留两位小数）值。（计算结果保留两位小数）无形资产评估无形资产评估u6某企业转让制药生产技术，经搜集和初步测算已某企业转让制药生产技术，经搜集和初步测算已知下列资料：知下列资料：u（1）该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，）该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为双方设计能力分别为600万箱和万箱和400万箱；万箱；u（2）该制药生产技术系国外引进，账面价格）该制药生产技术系国外引进，账面价格500万万元，已使用元，已使用3年，尚可使用年，尚可使用9年，年，3年通货膨胀率累计年通货膨胀率累计为为10%；u（3）该项技术转让对该企业生产经营有较大影响，）该项技术转让对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年中减少的年中减少的销售收入按现值计算为销售收入按现值计算为100万元，增加开发费以保住万元，增加开发费以保住市场的追加成本按现值计算为市场的追加成本按现值计算为30万元。万元。u根据上述资料，计算确定：根据上述资料，计算确定：u（1）该制药生产全套技术的重置成本净值；）该制药生产全套技术的重置成本净值；u（2）该无形资产转让的最低收费额评估值。）该无形资产转让的最低收费额评估值。无形资产评估无形资产评估u7、甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用对利润甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，万元，三年间物价累计上升三年间物价累计上升25，该专利法律保护期，该专利法律保护期10年，已过年，已过4年，尚可保护年，尚可保护6年。经专业人员测算，该专利成本利润率为年。经专业人员测算，该专利成本利润率为400，乙企业资产重置成本为，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为万元，成本利润率为12.5，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为员认为该专利剩余使用寿命为5年，另外，通过对市场供求年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品某型号产品20万台，成本费用每台约为万台，成本费用每台约为400元，未来元，未来5年间年间产量与成本费用变化不大，该产品由于采用了专利技术，性产量与成本费用变化不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，元，在竞争的作用下，为维护市场占有率；第三、第四年售价将在竞争的作用下，为维护市场占有率；第三、第四年售价将降为每台降为每台450元，第五年降为每台元，第五年降为每台430元，折现率确定为元，折现率确定为10。要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）。转税因素）。无形资产评估无形资产评估u8、某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别是年的收益额分别是13万元、万元、14万元、万元、11万元、万元、12万元和万元和15万元，并假万元，并假定从定从6年开始，以后各年的收益额均为年开始，以后各年的收益额均为14万元。根据万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化率均为率均为10。并且，采用单项资产评估方法，评估。并且，采用单项资产评估方法，评估确定该企业务单项资产评估之和（包括有形资产和可确定该企业务单项资产评估之和（包括有形资产和可确指的无形资产）为确指的无形资产）为90万元。试确定该企业商誉评万元。试确定该企业商誉评估值。估值。流动资产流动资产u1、企业在联营过程中，需对其某一工序上的在制品企业在联营过程中，需对其某一工序上的在制品进行评估，该工序上的在制品数量为进行评估，该工序上的在制品数量为5000件，根据件，根据行业平均定额标准得知，该在制品在该工序上的材料行业平均定额标准得知，该在制品在该工序上的材料消耗定额为消耗定额为10千克件，工时定额为千克件，工时定额为5小时件。经小时件。经过市场调查得知，该在制品耗用材料的近期市场价格过市场调查得知，该在制品耗用材料的近期市场价格为为10元元/千克，相同工种正常小时工资为千克，相同工种正常小时工资为6元小时，元小时，经调查，该企业产品销路一向很好，假设不存在变现经调查，该企业产品销路一向很好，假设不存在变现风险，求该在制品的评估值。风险，求该在制品的评估值。流动资产流动资产u2、某保健品厂生产的口服液十分畅销，由于其营销某保健品厂生产的口服液十分畅销，由于其营销网络十分强大，因此被某集团看中，欲收购该保健品网络十分强大，因此被某集团看中，欲收购该保健品厂。在评估过程中，涉及到对于该厂库存口服液的评厂。在评估过程中，涉及到对于该厂库存口服液的评估。经查实，该厂库存口服液账面价值为估。经查实，该厂库存口服液账面价值为208 950元，查实数量为元，查实数量为2000瓶，账面记载的单价为瓶，账面记载的单价为105元元瓶，出厂价格为瓶，出厂价格为140.4元瓶（含增值税）。经调元瓶（含增值税）。经调查，该产品的销售费用占销售收入的查，该产品的销售费用占销售收入的3，销售税金，销售税金及附加占销售收入构及附加占销售收入构2，销售利润率为，销售利润率为20，已知，已知所得税税率为所得税税率为25，试估算该产品的评估值。，试估算该产品的评估值。流动资产流动资产u现有某企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品资料如下：现有某企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品资料如下：u（1）评估基准日前一个月从外地购进产成品材料）评估基准日前一个月从外地购进产成品材料50公斤，公斤，单价单价200元，当时支付运杂费元，当时支付运杂费500元，根据原始记录和清元，根据原始记录和清查盘点，评估时库存材料尚存查盘点，评估时库存材料尚存15公斤。公斤。u（2）截止评估基准日，企业库存商品实有数）截止评估基准日，企业库存商品实有数30件，每件实件，每件实际成本际成本200元，该库存商品的材料费与工资、其他费用的比元，该库存商品的材料费与工资、其他费用的比例为例为80%和和20%，据目前有关资料，材料费用综合调整，据目前有关资料，材料费用综合调整系数是系数是1.36，工资、其他费用的综合调整系数是，工资、其他费用的综合调整系数是1.05。u（3）截止评估基准日，在用低值易耗品原价）截止评估基准日，在用低值易耗品原价1300元，预元，预计使用计使用1年，现已使用年，现已使用4个月，该低值易耗品现行市价个月，该低值易耗品现行市价900元。元。u根据以上资料，评估该企业的产成品材料、库存商品和低值根据以上资料，评估该企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品价值。易耗品价值。企业价值企业价值u1、待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，并根据企业的实际情况推断，从第六年开始，假如评估人员根据企业的实际情况推断，企业从第六年起，收益额将在第五年的水平上以2%的增长率保持增长，假定资本化率为10%，使用分段法估测企业的价值。