房地产法学.pptx

第一讲 房地产法绪论一、房地产与物、estate二、房地关系三、房地产的特征四、土地的基本问题五、房地产法与物权法六、房地产法律体系一、房地产与物、estaten n房地产在物的分类体系中的定位一、房地产与物、estaten n房地产在物的分类体系中的定位n n房地产与estate并非对称的概念二、房地关系n n房屋与土地为两个独立的物二、房地关系n n房屋与土地为两个独立的物n n房屋与土地之间存在着密不可分的关系 1 1、从实物形态看；、从实物形态看；2 2、从权属关系看；、从权属关系看；3 3、从价格构成看；、从价格构成看；4 4、从处分方式看。、从处分方式看。二、房地关系n n房屋与土地为两个独立的物n n房屋与土地之间存在着密不可分的关系 1 1、从实物形态看；、从实物形态看；2 2、从权属关系看；、从权属关系看；3 3、从价格构成看；、从价格构成看；4 4、从处分方式看。、从处分方式看。n n房地分离 vs.房地一体三、房地产的特征n n永久性三、房地产的特征n n永久性n n固定性和安全性三、房地产的特征n n永久性n n固定性和安全性n n特定性三、房地产的特征n n永久性n n固定性和安全性n n特定性n n必要性和供给有限性三、房地产的特征n n永久性n n固定性和安全性n n特定性n n必要性和供给有限性n n资本价值四、土地的基本问题n n土地的分类 土地管理法土地管理法第第4 4条规定：条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地农用地、建设建设用地用地和和未利用地未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。总量，对耕地实行特殊保护。”农用地农用地农用地农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、田水利用地、养殖水面养殖水面等。等。建设用地建设用地建设用地建设用地是指直接用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住是指直接用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地。军事设施用地。未利用地未利用地未利用地未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，包括荒地。是指农用地和建设用地以外的土地，包括荒地。四、土地的基本问题n n城市土地和农村土地四、土地的基本问题n n城市土地和农村土地n n公益用地和私益用地四、土地的基本问题n n城市土地和农村土地n n公益用地和私益用地n n土地所有权属四、土地的基本问题n n城市土地和农村土地n n公益用地和私益用地n n土地所有权属 思考：集体土地所有权的主体问题四、土地的基本问题n n城市土地和农村土地n n公益用地和私益用地n n土地所有权属 思考：集体土地所有权的主体问题n n土地的集中所有和分散利用五、房地产法与物权法n n房地产法既调整平等主体之间的民事关系，又调整纵向的行政管理关系，具有复合性。n n物权法既调整动产法律关系，又调整不动产法律关系，但以后者为重。n n房地产法与物权法之间存在交叉关系。六、房地产法律体系n n宪宪法法第第1010条条规规定定：“城城市市土土地地属属于于国国家家所所有有。农农村村和和城城市市郊郊区区的的土土地地，除除由由法法律律规规定定属属于于国国家家所所有有的的以以外外，属属于于集集体体所所有有；宅宅基基地地和和自自留留地地、自自留留山山也也属属于于集集体体所所有有。国国家家为为了了公公共共利利益益的的需需要要，可可以以依依照照法法律律规规定定对对土土地地实实行行征征用用。任任何何组组织织或或者者个个人人不不得得侵侵占占、买买卖卖或或者者以以其其他他形形式式非非法法转转让让土土地地。土土地地的的使使用用权权可可以以依依照照法法律律的的规规定定转转让让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”n n宪宪法法第第1313条条第第1 1款款规规定定：“国国家家保保护护公公民民的的合合法法收收入入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”n n宪宪法法第第3939条条规规定定：“中中华华人人民民共共和和国国公公民民的的住住宅宅不不受受侵犯。禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅。侵犯。禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅。”第二讲 农村土地问题一、集体土地所有权存在缺陷二、集体土地征用过程中存在的问题三、农村宅基地利用存在的问题一、集体土地所有权存在缺陷n n集体土地使用权不能有偿出让一、集体土地所有权存在缺陷n n集体土地使用权不能有偿出让n n现行集体土地使用权不可流转制度的形成 19881988年修宪（第年修宪（第1010条第四款）：条第四款）：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。式非法转让土地。”“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”一、集体土地所有权存在缺陷n n集体土地使用权不能有偿出让n n现行集体土地使用权不可流转制度的形成 19881988年修改年修改土地管理法土地管理法：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”19901990年国务院出台年国务院出台国有城镇土地使用权出让和转国有城镇土地使用权出让和转让暂行条例让暂行条例：只解决了国有土地使用权转让问题，而没有解决、之后也只解决了国有土地使用权转让问题，而没有解决、之后也没有颁布新法规解决集体土地转让问题。没有颁布新法规解决集体土地转让问题。一、集体土地所有权存在缺陷n n集体土地使用权不能有偿出让n n现行集体土地使用权不可流转制度的形成19981998年对年对土地管理法土地管理法的修订：的修订：删除了原第二条第四款（即国有土地和集体所有的土地的删除了原第二条第四款（即国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让），改为使用权可以依法转让），改为“国家为公共利益的需要，国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。可以依法对集体所有的土地实行征用。”第第4343条确立了进行建设只能使用国有土地原则，农村土地条确立了进行建设只能使用国有土地原则，农村土地必须先征收为国有再用于建设目的必须先征收为国有再用于建设目的 第第6363条确立了农村土地使用权不得转让的原则。条确立了农村土地使用权不得转让的原则。一、集体土地所有权存在缺陷n n集体土地使用权不能有偿出让n n现行集体土地使用权不可流转制度的形成n n允许土地使用权自由出让是否会导致耕地流失？一、集体土地所有权存在缺陷n n集体土地使用权不能有偿出让n n现行集体土地使用权不可流转制度的形成n n允许土地使用权自由出让是否会导致耕地流失？用途管制是对私权的限制，而不是取消私权用途管制是对私权的限制，而不是取消私权 用途管制制度恰恰为农村土地使用权流转提供了保障用途管制制度恰恰为农村土地使用权流转提供了保障 一、集体土地所有权存在缺陷n n集体土地使用权不能有偿出让n n现行集体土地使用权不可流转制度的形成n n允许土地使用权自由出让是否会导致耕地流失？n n允许土地使用权自由出让是否会导致土地兼并？一、集体土地所有权存在缺陷n n集体土地使用权不能有偿出让n n现行集体土地使用权不可流转制度的形成n n允许土地使用权自由出让是否会导致耕地流失？n n允许土地使用权自由出让是否会导致土地兼并？n n农村土地使用权流转与农民生存发展一、集体土地所有权存在缺陷n n集体土地使用权不能有偿出让n n现行集体土地使用权不可流转制度的形成n n允许土地使用权自由出让是否会导致耕地流失？n n允许土地使用权自由出让是否会导致土地兼并？n n农村土地使用权流转与农民生存发展n n赋予农民完整土地所有权的意义：以九星为例一、集体土地所有权存在缺陷n n赋予农民完整土地所有权的意义：以九星为例 上海闵行区九星村位于上海西南，全村人口近上海闵行区九星村位于上海西南，全村人口近 38003800人；人；上世纪上世纪 9090年代初，全村劳均年收入不足年代初，全村劳均年收入不足 30003000元元 ；全村土地在被征用全村土地在被征用26002600多亩后，最后只剩下多亩后，最后只剩下16001600亩。亩。一、集体土地所有权存在缺陷n n赋予农民完整土地所有权的意义：以九星为例 如今的九星成为了华东地区最大的市场村；如今的九星成为了华东地区最大的市场村；九星综合市场建筑面积九星综合市场建筑面积6060万平方米，营业用房万平方米，营业用房1 1万多间，万多间，分设分设2222个专业区域，经营个专业区域，经营 500500多个大类多个大类 1010万多种商品，万多种商品，年营业额超过年营业额超过 100100亿元亿元 ；20052005年，九星村实现收益年，九星村实现收益3 33 3亿元，净利润亿元，净利润1 18 8亿元，亿元，缴纳国家税款缴纳国家税款 85008500万元万元；20052005年，九星村被评为年，九星村被评为“中国十大名村中国十大名村”，20062006年又年又被命名为被命名为“中国特色村中国特色村”，它的支部书记、村委会主任吴，它的支部书记、村委会主任吴恩富也被评为恩富也被评为20042004年年“全国十大杰出村官全国十大杰出村官”之一。之一。一、集体土地所有权存在缺陷n n集体土地使用权不能有偿出让n n现行集体土地使用权不可流转制度的形成n n允许土地使用权自由出让是否会导致耕地流失？n n允许土地使用权自由出让是否会导致土地兼并？n n农村土地使用权流转与农民生存发展n n赋予农民完整土地所有权的意义：以九星为例二、土地征用中存在的问题n n对“公共利益”概念的界定存在误区 土地管理法土地管理法第第2 2条第四款规定：条第四款规定：“国家为了公共利益国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。土地管理法土地管理法第第4343条规定：条规定：“任何单位和个人进行建任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。的原属于农民集体所有的土地。”二、土地征用中存在的问题n n对“公共利益”概念的界定存在误区 一项研究表明，某省一项研究表明，某省1111个县个县19921992年的年的200200个最大用地项个最大用地项目中，属于公益事业的仅占目中，属于公益事业的仅占4242项，占项，占2121，属政府机关的，属政府机关的1010项，占项，占5 5，而以盈利为目的的公司、企业，而以盈利为目的的公司、企业148148项，占项，占7474，其中房地产项目其中房地产项目3535项，占项，占1818。截止截止20032003年年2 2月底，国土资源部清查各类开发区月底，国土资源部清查各类开发区60156015个，个，这些开发区规划面积达这些开发区规划面积达3.543.54万平方公里，大大超过了现有万平方公里，大大超过了现有城镇建设用地总量。据十个省（市区）的统计，在城镇建设用地总量。据十个省（市区）的统计，在458.1458.1万亩园区实际用地中，未经依法批准的用地占万亩园区实际用地中，未经依法批准的用地占68.7%68.7%。二、土地征用中存在的问题n n对“公共利益”概念的界定存在误区n n征地补偿标准不合理二、土地征用中存在的问题n n对“公共利益”概念的界定存在误区n n征地补偿标准不合理 补偿费的组成：补偿费的组成：土地补偿费土地补偿费 农民集体农民集体 安置补助费安置补助费 地上附着物地上附着物 附着物及青苗所有人附着物及青苗所有人 青苗补偿费青苗补偿费 二、土地征用中存在的问题n n征地补偿标准不合理 土地管理法土地管理法第第4747条规定：条规定：“征收土地的，按照被征征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。收土地的原用途给予补偿。征收耕地的土地补偿费，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。每一每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。的十五倍。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。土地被征收前三年平均年产值的三十倍。”二、土地征用中存在的问题n n征地补偿标准不合理 问题一：征地补偿标准游离于土地市场价格之外；问题一：征地补偿标准游离于土地市场价格之外；问题二：征地补偿标准较土地实际产出价值而言往往失问题二：征地补偿标准较土地实际产出价值而言往往失真；真；问题三：征地补偿标准无法解决土地增值分配不合理问问题三：征地补偿标准无法解决土地增值分配不合理问题。题。二、土地征用中存在的问题n n征地补偿标准不合理 德国的征收补偿标准：德国的征收补偿标准：补偿范围包括：土地和其他标的物的权利损失、营业损补偿范围包括：土地和其他标的物的权利损失、营业损失以及征收标的物上的一切附带损失。失以及征收标的物上的一切附带损失。补偿标准：（补偿标准：（1 1）土地和其他标的物的权利损失补偿的）土地和其他标的物的权利损失补偿的标准，为土地或其他标的物在征收机关裁定征收申请当日标准，为土地或其他标的物在征收机关裁定征收申请当日的移转价值或市场价值。（的移转价值或市场价值。（2 2）营业损失的补偿标准，为）营业损失的补偿标准，为在其他土地上投资可获得的同等受益。（在其他土地上投资可获得的同等受益。（3 3）征收标的物）征收标的物上的一切附带损失的补偿标准。上的一切附带损失的补偿标准。二、土地征用中存在的问题n n征地补偿标准不合理 美国的征收补偿标准：美国的征收补偿标准：补偿范围包括：土地所有者的财产损失以及因征收而导补偿范围包括：土地所有者的财产损失以及因征收而导致的邻近土地经营者的损失。致的邻近土地经营者的损失。财产损失补偿标准：财产的现有价值和该财产未来盈利财产损失补偿标准：财产的现有价值和该财产未来盈利的折扣价格。补偿数额依他们各自的所有权来确定。的折扣价格。补偿数额依他们各自的所有权来确定。二、土地征用中存在的问题n n对“公共利益”概念的界定存在误区n n征地补偿标准不合理n n补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重 二、土地征用中存在的问题n n补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重 土地管理法土地管理法第第1010条规定：条规定：“农民集体所有农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”二、土地征用中存在的问题n n对“公共利益”概念的界定存在误区n n征地补偿标准不合理n n补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重n n补偿程序不完善、欠缺司法救济 二、土地征用中存在的问题n n对“公共利益”概念的界定存在误区n n征地补偿标准不合理n n补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重n n补偿程序不完善、欠缺司法救济 二、土地征用中存在的问题n n补偿程序不完善、欠缺司法救济 土地管理法土地管理法第第1616条规定：条规定：“土地所有权和土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。何一方不得改变土地利用现状。”二、土地征用中存在的问题n n对“公共利益”概念的界定存在误区n n征地补偿标准不合理n n补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重n n补偿程序不完善、欠缺司法救济n n导致耕地大量流失 二、土地征用中存在的问题n n导致耕地大量流失 土地管理法土地管理法第四十五条第三款规定：第四十五条第三款规定：“征征用农用地的，应当依照本法第四十条的规定先行用农用地的，应当依照本法第四十条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。理征地审批。”二、土地征用中存在的问题n n对“公共利益”概念的界定存在误区n n征地补偿标准不合理n n补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重n n补偿程序不完善、欠缺司法救济n n导致耕地大量流失 n n对非法占地行为的处罚力度过轻 二、土地征用中存在的问题n n对非法占地行为的处罚力度过轻 今年以来，全国已发现违法占用土地案件今年以来，全国已发现违法占用土地案件4.694.69万件，结案万件，结案2.782.78万件。然而，只有万件。然而，只有193193人受到行政人受到行政处分，处分，6262名违法责任人被移送司法机关，名违法责任人被移送司法机关，1616人被人被追究刑事责任，受处罚率仅为千分之几。追究刑事责任，受处罚率仅为千分之几。三、农村宅基地利用存在的问题（一）农村宅基地基本制度n n权利主体：农村集体经济组织的成员和符合一定条件的城权利主体：农村集体经济组织的成员和符合一定条件的城镇居民（主要是已经取得城镇户口的原集体经济组织的成镇居民（主要是已经取得城镇户口的原集体经济组织的成员）员）n n宅基地使用权的性质：建设用地使用权；用益物权宅基地使用权的性质：建设用地使用权；用益物权n n取得：农村村民住宅用地，应经乡（镇）人民政府审核，取得：农村村民住宅用地，应经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应依法由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应依法办理审批手续。办理审批手续。n n来源：农村村民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空来源：农村村民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地闲地三、农村宅基地利用存在的问题（一）农村宅基地基本制度n n限制：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、限制：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，在申请宅基地的，不予批准。出租住房后，在申请宅基地的，不予批准。n n性质：具有一定的福利性性质：具有一定的福利性三、农村宅基地利用存在的问题（二）宅基地使用制度存在的问题n n宅基地不良扩张现象严重宅基地不良扩张现象严重三、农村宅基地利用存在的问题（二）宅基地使用制度存在的问题n n宅基地不良扩张现象严重宅基地不良扩张现象严重 对河南省、湖北省、安徽省抽取了对河南省、湖北省、安徽省抽取了1616个村庄个村庄83308330户户农民家庭进行调查的数据显示：村庄内空闲地、破旧农民家庭进行调查的数据显示：村庄内空闲地、破旧宅基地共有宅基地共有670 670 宗，面积为宗，面积为346599346599平方米，占调查宅平方米，占调查宅基地总面积的基地总面积的18.6%18.6%，目前全国，目前全国2.42.4亿亩村庄建设用地亿亩村庄建设用地中，中，“空心村空心村”内老宅基地闲置面积约占内老宅基地闲置面积约占10%10%15%15%。三、农村宅基地利用存在的问题（二）宅基地使用制度存在的问题n n宅基地不良扩张现象严重宅基地不良扩张现象严重n n宅基地隐性流转严重宅基地隐性流转严重三、农村宅基地利用存在的问题（二）宅基地使用制度存在的问题n n宅基地不良扩张现象严重宅基地不良扩张现象严重n n宅基地隐性流转严重宅基地隐性流转严重n n农村住宅用地管理混乱农村住宅用地管理混乱解决农村土地问题的路径一、落实农民集体土地所有权，让农民成为农民（一）农村集体土地国有化方案批判 国有化的缺陷：国有化的缺陷：缺陷一：继续导致政府行政权力和所有权不分缺陷一：继续导致政府行政权力和所有权不分 缺陷二：继续导致财富向国家的集中缺陷二：继续导致财富向国家的集中 缺陷三：继续维持政府对土地的自我监督局面缺陷三：继续维持政府对土地的自我监督局面 缺陷四：国家负担不起农村发展的压力缺陷四：国家负担不起农村发展的压力一、落实农民集体土地所有权，让农民成为农民（一）农村集体土地国有化方案批判（二）集体所有土地边界问题：客体问题 主要问题是不同层级的主体之间的边界问题主要问题是不同层级的主体之间的边界问题一、落实农民集体土地所有权，让农民成为农民（一）农村集体土地国有化方案批判（二）集体所有土地边界问题：客体问题（三）落实集体所有权的权利内容：内容问题 一、落实农民集体土地所有权，让农民成为农民（一）农村集体土地国有化方案批判（二）集体所有土地边界问题：客体问题（三）落实集体所有权的权利内容：内容问题（四）农民集体所有权的行使：主体问题 一、落实农民集体土地所有权，让农民成为农民（四）农民集体所有权的行使：主体问题 土地管理法土地管理法第第1010条规定：条规定：“农民集体所有的土农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。济组织经营、管理。”一、落实农民集体土地所有权，让农民成为农民（一）农村集体土地国有化方案批判（二）集体所有土地边界问题：客体问题（三）落实集体所有权的权利内容：内容问题（四）农民集体所有权的行使：主体问题 二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题（一）哪些集体土地可以流转：土地的分类问题 二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题（一）哪些集体土地可以流转：土地的分类问题（二）存量建设用地使用权流转和增量建设用地使用权流转 二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题（一）哪些集体土地可以流转：土地的分类问题（二）存量建设用地使用权流转和增量建设用地使用权流转（三）农村建设用地使用权出让需要解决的具体法律问题 二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题（三）农村建设用地使用权出让需要解决的具体法律问题 1 1、土地使用权出让人问题、土地使用权出让人问题 2 2、土地使用权受让人问题、土地使用权受让人问题 3 3、使用权出让方式、使用权出让方式 4 4、出让的期限及其续展问题、出让的期限及其续展问题 5 5、土地使用权的二级市场、土地使用权的二级市场二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题（一）哪些集体土地可以流转：土地的分类问题（二）存量建设用地使用权流转和增量建设用地使用权流转（三）农村建设用地使用权出让需要解决的具体法律问题 （四）农村建设用地使用权流转的策略选择（四）农村建设用地使用权流转的策略选择 二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题（一）哪些集体土地可以流转：土地的分类问题（二）存量建设用地使用权流转和增量建设用地使用权流转（三）农村建设用地使用权出让需要解决的具体法律问题 （四）农村建设用地使用权流转的策略选择（四）农村建设用地使用权流转的策略选择（五）严格用途管制，强化土地监管（五）严格用途管制，强化土地监管 三、土地征用问题的解决途径（一）严格界定“公共利益”的范围三、土地征用问题的解决途径（一）严格界定“公共利益”的范围（二）完善农村土地征用的补偿制度三、土地征用问题的解决途径（一）严格界定“公共利益”的范围（二）完善农村土地征用的补偿制度（三）尝试建立“国家失地农民账户”和“国家失地农民保障基金”三、土地征用问题的解决途径（一）严格界定“公共利益”的范围（二）完善农村土地征用的补偿制度（三）尝试建立“国家失地农民账户”和“国家失地农民保障基金”（四）加强司法审查，为被征土地的所有人或使用人提供相应的救济途径 三、土地征用问题的解决途径（一）严格界定“公共利益”的范围（二）完善农村土地征用的补偿制度（三）尝试建立“国家失地农民账户”和“国家失地农民保障基金”（四）加强司法审查，为被征土地的所有人或使用人提供相应的救济途径（五）如何认识土地使用成本的提高 四、如何解决宅基地利用中存在的问题（一）农村宅基地使用权应逐步实现有偿使用 四、如何解决宅基地利用中存在的问题（一）农村宅基地使用权应逐步实现有偿使用（二）完善农村宅基地使用权的流转制度 土地管理法土地管理法第第6262条第四款规定：条第四款规定：“农村村民出卖、农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”土地管理法土地管理法第第6363条规定：条规定：“农民集体所有的土地的农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”担保法担保法第第3737条规定：条规定：“下列财产不得抵押：下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，使用权，”第三讲 城市土地利用制度一、城市土地使用制度改革二、国有土地使用权的出让与划拨三、土地使用权的商业化流转四、城市房屋拆迁一、城市土地使用制度改革（一）改革的必要性 传统用地制度的弊端：n n国有土地使用权虚化国有土地使用权虚化n n土地浪费严重土地浪费严重n n不利于企业竞争不利于企业竞争n n阻碍了城市建设资金的良性循环阻碍了城市建设资金的良性循环 一、城市土地使用制度改革（一）改革的必要性（二）改革的进程 8080年代初：酝酿；年代初：酝酿；19871987年年4 4月：国务院提出月：国务院提出“土地使用权可以有偿转让土地使用权可以有偿转让”的政策的政策 19871987年下半年：深圳率先试点土地使用权有偿出让；年下半年：深圳率先试点土地使用权有偿出让；19881988年年2 2月：中共中央向全国人大提出包括土地条款在月：中共中央向全国人大提出包括土地条款在内的内的中国共产党中央委员会关于修改中国共产党中央委员会关于修改 个别条个别条款的建议款的建议；一、城市土地使用制度改革（一）改革的必要性（二）改革的进程 19881988年年4 4月月1212日：七届人大一次会议根据中共中央的建日：七届人大一次会议根据中共中央的建议，修改议，修改宪法宪法有关条款，删去禁止土地出租的条有关条款，删去禁止土地出租的条款，增加了款，增加了“土地使用权可以依照法律规定转让土地使用权可以依照法律规定转让”的的内容；内容；19881988年年1212月：七届全国人大常委会第五次会议根据月：七届全国人大常委会第五次会议根据宪宪法法对对土地管理法土地管理法作相应修改，规定作相应修改，规定“国有土地国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让和集体所有的土地使用权可以依法转让”；“国家依国家依法实行国有土地有偿使用制度法实行国有土地有偿使用制度”；一、城市土地使用制度改革（一）改革的必要性（二）改革的进程 19901990年年5 5月，国务院发布第月，国务院发布第5555号令、第号令、第5656号令，发布号令，发布中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例行条例和和外商投资开发经营成片土地暂行管理办外商投资开发经营成片土地暂行管理办法法，大大推动了国有土地使用权出让转让工作；，大大推动了国有土地使用权出让转让工作；19941994年年7 7月月5 5日，八届全国人大常委会第八次会议通过日，八届全国人大常委会第八次会议通过中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法，其中第，其中第3 3条明条明确规定：确规定：“国家依法实行国有土地有偿、有期限使用国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。制度。”一、城市土地使用制度改革（一）改革的必要性（二）改革的进程（三）改革的原则n n坚持城市土地使用权国家所有原则坚持城市土地使用权国家所有原则n n实行国有土地所有权和使用权分离原则实行国有土地所有权和使用权分离原则n n理顺土地经济关系原则理顺土地经济关系原则n n促进土地使用权合理流动原则促进土地使用权合理流动原则