房地产法律制改.pptx

教学目的和教学目的和要求要求：1.初步掌握房地产法的基本原理2.了解我国房地产法律制度的基本内容第一第一节节房地产法房地产法概述概述一、房地产概述一、房地产概述（一）房产与地产（一）房产与地产1.房产的概念房产是指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。与房屋的比较：房屋是建筑物的自然形态，房产是建筑物的社会经济形态，它是房地产法调整和保护的对象。房产产生和存在的主要原因：（1）我国实行的土地公有制使房屋的所有权和土地的所有权往往不一致。（2）现代“房产”均限定在城市范围，而不再包括农村的房屋。2.地产的概念广义的地产：土地财产，由土地物质和全部土地资本构成。狭义的地产：在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发、经营，并能带来经济效益的建设用地。（二）房地产业（二）房地产业1.房地产的概念 广义的房地产是指一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着在土地、建筑物上的不可分离的部分，如树木、电梯、水暖设备等。狭义的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产。我国现行的房地产制度是以狭义的房地产为主要规范和调整对象的。2.房地产业的概念和性质 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。内容：（1）房地产业是一种经营行为；（2）客体是房地产；（3）经营服务的对象是房地产消费者。房地产业在产业意义上的特征：（1）城市第三产业性。（2）综合产业性与导向性。（3）投机性与泡沫性。二、房地产法概述二、房地产法概述（一）房地产法的概念和调整对象1.房地产法的概念房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。立法权限方向：国家立法机关制定的法律文件，国务院制定的行政法规，各省、市、自治区的地方性法规。调整内容方向：主要调整我国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理过程中发生的各种社会经济关系。2.房地产法的调整对象 （1）房地产民事关系（民法调整为主，专门法调整为辅）。房地产权属关系、房地产转让关系、房屋租赁关系、房地产相邻关系、房屋拆迁关系等。（2）房地产行政关系。包括：纯粹的行政关系和与经济法律关系交叉的而又以行政关系为主的行政关系。（3）房地产经济法律关系。房地产法调整对象中数量最多的部分。主要包括：土地管理法律关系、房地产规划管理关系、房地产开发和经营管理关系、房地产税费收缴关系、房地产金融关系、房地产质量、价格管理关系、房地产国有资产经营管理关系、涉外房地产关系等。注意：我国房地产法律关系中还包括房地产社会保障关系，具体内容包括：住宅社会保障关系、公有房屋的使用、转让和管理关系、单位与其职工的房屋产权社会保障关系、房地产消费者保障关系等。（二）我国房地产立法概况（二）我国房地产立法概况1.专门性立法 中华人共和国城市房地产管理法（全国人大常委会1994年7月5日通过，2007年8月30日修正），中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院1990年5月19日发布），划拨土地使用权管理暂行办法（国务院土地管理局1992年3月8日发布），外商投资开发成片土地暂行管理办法（国务院1990年5月19日发布）等。2.相关性立法 （1）宪法。严格保护土地公有制，保护作为公民基本权利重要组成部分的房屋所有权。（2）民法。物权法、民法通则、合同法、担保法。（3）其他相关法律。土地管理法城乡规划法公司法社会保障法。第二节第二节房地产开发法律制度房地产开发法律制度一、房地产开发用地制度一、房地产开发用地制度（一）（一）土地使用权的概念和类型土地使用权的概念和类型1.土地使用权的概念土地使用权是指土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和有限制的处分权利。土地管理法第9条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位和个人使用。”2.土地使用权的类型 （1）根据土地使用权的来源不同：国有土地使用权和集体土地使用权。（2）根据土地使用权取得的方式不同（针对国有土地）：出让土地使用权和划拨土地使用权。（3）根据土地用途不同：建设用地使用权和农业用地使用权。建设用地使用权又可分为国有建设用地使用权和集体建设用地使用权。（二）土地使用权出让（二）土地使用权出让1.土地使用权出让的概念和特征土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。法律特征：（1）土地使用权出让法律关系中的出让方是特定的。（2）土地使用权出让由人民政府负责，有计划有步骤地进行。（3）土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。（4）土地使用权出让属于要式法律行为。（领取国有土地使用证）2.土地使用权出让的年限 居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地50年。3.土地使用权出让的方式 （1）协议出让方式。（2）招标出让方式。（3）拍卖出让方式。4.土地使用权出让合同当事人的权利义务 （1）出让方的权利和义务。出让方享有的权利：出让方享有的权利：要求受让方依法律规定或合同约定交付出让金，否则有权解除合同，并要求对方承担违约责任；监督受让方对土地进行开发、利用及经营的活动；在土地使用权出让期满时，收回土地及地上的建筑物。出让方负有的义务：出让方负有的义务：科学测定地价；按合同规定向受让方提供土地使用权；保证土地使用权受让人对土地的正常使用；在遇到不可抗力导致出让合同不能或不能完全履行时，应及时通知对方。（2）受让方的权利和义务。受让方的权利：受让方的权利：要求出让方按照合同的约定，按时提供土地使用权，出让方不能按时提供土地使用权的，可以要求其承担违约责任；受让人对土地的开发达到法定要求后，有权对土地使用权及地上建筑物进行转让、出租和抵押；土地使用权出让合同其届满之前，遇特殊情况，国家提前收回土地使用权时，受让方有权要求给予适当补偿。受让方的义务：受让方的义务：按照合同约定的时间和方式交付土地使用权出让金；按出让合同确定的用途和要求使用土地。（三）土地使用权划拨（三）土地使用权划拨1.土地使用权划拨的概念土地使用权划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。土地使用权划拨的适用范围：（1）国家机关用地。（2）军事用地。（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。（4）公益事业用地。（5）城市基础设施用地。（6）法律、法规明确规定可以采用划拨方式用地的其他建设项目用地。二、房地产开发企业二、房地产开发企业（一）房地产开发企业及其分类（一）房地产开发企业及其分类房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。按经营性质分类：房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。1.房地产开发专营企业：以房地产开发为主的房地产综合开发企业。其有独立的组织机构及与企业相适应的专职技术人员和管理人员。将房地产开发专营企业分为五个资质等级。房地产开发专营企业的资质等级由建设行政主管部门分级审批：（1）一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；（2）二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。2.房地产开发兼营企业：以其他经营项目为主，兼营房地产开发经营的企业。房地产开发兼营企业不定资质等级。经省级以上建设行政主管部门批准，就可以兼营房地产开发业务。房地产开发项目公司：以房地产开发项目为对象，从事单项 房地产开发经营的企业。审定机关：审定机关：建设行政主管部门。经营对象只限于批准的项目（经营完毕后向工商管理部门办理经营范围的变更登记）。（二）房地产开发企业的设立（二）房地产开发企业的设立1.房地产开发企业设立的条件（城市房地产管理法）（1）有自己的名称和组织机构。（2）有固定的经营场所。（3）有符合国务院规定的注册资本。（4）有足够的专业技术人员。（5）法律、法规规定的其他条件。2.房地产开发企业设立的程序（城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例）（1）申请登记。申请单位：县级以上人民政府工商行政管理部门。提自受到申请之日起30日之内予以登记；不符合法定登记条件的不予登记，应说明理由。（2）依法备案。房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。三、房地产开发建设管理三、房地产开发建设管理 （一）房地产开发建设的规划控制（一）房地产开发建设的规划控制1.土地利用总体规划土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，对土地的利用开发、治理、保护，在空间上和时间上做出的总体安排和布局。我国土地管理法规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用土地，严格限制农用地转为建设用地。控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”2.年度建设用地计划根据建设用地计划管理办法的规定，各项建设用地必须纳入用地计划，必须严格按用地计划程序和权限报批。凡未纳入年度用地计划的建设项目，不得批准用地，项目不得开工建设。3.房地产开发年度用地计划房地产开发建设用地，无论通过何种方式取得土地使用权，都应在土地用地年度计划内安排，服从国家土地利用计划管理的要求。4.城市规划中华人民共和国城乡规划法第9条规定：“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。”（二）环境保护法对房地产开发的要求（二）环境保护法对房地产开发的要求1.开发前期阶段的环境保护 （1）环境影响评价评价单位：具备法定资格的环境评价单位。评价内容：选址、设计及开发过程完成后可能对环境造成的影响，环境影响评价报告书。（2）审批审批单位：环境保护主管部门。2.开发实施阶段的环境保护开发企业在开发建设过程中必须按“环境影响评价报告书”的要求，落实各项环保措施，使环境保护措施真正落到实处。3.开发建设项目竣工阶段的环境保护开发企业应向负责审批的环境保护行政主管部门提交环境保护设施的验收报告，说明环境保护措施的运行情况和治理的效果及其达到的标准，经环境保护主管部门验收合格后，才能正式投入使用。四、房地产工程建设项目管理四、房地产工程建设项目管理（一）开发建设项目开工管理（一）开发建设项目开工管理国家对房地产开发建设项目开工实施施工许可证制度。获得施工许可证须具备以下条件：1.设计图纸已落实；2.征地拆迁手续已完成；3.施工单位已确定；4.资金、物质和为施工服务的市政公共设施等已落实；5.办手续所需的其他应具备条件已具备。（二）开发项目施工管理和竣工验收制度（二）开发项目施工管理和竣工验收制度1.开发项目施工管理根据建设部发布的建设工程施工现场管理规定，施工单位应当制订建设项目施工组织计划，明确规定工程任务情况、施工总方案、主要施工方法、工程施工计划、主要单位工程综合进度计划和施工力量、机具及部署、施工组织技术措施，并且要加强施工现场管理，着重抓好工程质量、材料消耗、场容场貌、机械设备、经济核算和安全施工等方面的工作。2.竣工验收制度建筑工程竣工验收：建筑工程经过施工和设备安装，达到该项目设计文件规定的要求，具备了使用条件后，承建单位向建设单位办理交付手续，建设单位查验以后，认为合格，办理接受手续的活动。城市房地产开发经营管理条例第17条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者经验收不合格的，不得交付使用。”房地产开发主管部门应当自接到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全方面的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防、供排水、园林绿化等部门或者单位进行验收。住宅小区等群体房地产开发项目，还应当按照法定要求进行验收，实行分期开发的，可以分期验收。（三）建筑施工企业的资质管理（三）建筑施工企业的资质管理建筑施工企业资质管理的主要内容：1.将施工企业按资质分为等级企业和非等级企业。（等级企业的资质分为四个等级）2.规定各种所有制施工企业均应进行资质审查：（1）一级企业归口建设部审批。（2）二级企业归口国务院有关部门和省、自治区、直辖市的建设行政主管部门审批，发给资质等级证书。（3）非等级企业经资质审查合格发给资质审查证书。3.一、二级企业可跨省独立承包工程，三级以下企业可跨省向总包企业分保工程或提供劳务。4.各级企业不得越级承包工程。一、二、三级企业承包工程可以分保，四级企业的工程不得分保。第三节第三节房地产交易法律制度房地产交易法律制度广义的房地产交易：一切房地产权属的流通，即土地使用权的转让、房屋买卖、交易，以及房地产的抵押、典当、租赁等房地产流通活动。狭义的房地产交易：仅指房地产转让。我国城市房地产管理法中的房地产交易特指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。一、房地产转让一、房地产转让（一）房地产转让的概念和特征（一）房地产转让的概念和特征房地产转让：房地产权利人通过买卖、赠与或者其他和合法形式将其房地产转移给他人的行为。法律特征：法律特征：1.房地产转让的主体是房地产权利人2.房地产转让的标的必须合法3.房地产转让属要式法律行为（二）房地产转让的条件和方式（二）房地产转让的条件和方式1.以出让方式取得土地使用权的房地产转让出让方式取得土地使用权的，转让房地产需符合的条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2.以划拨方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合的条件：(1)按照国务院的规定报有批准权的人民政府批准。(2)经人民政府批准转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。3.宅基地使用权的转让依我国物权法的规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。但是，禁止城镇居民在农村购置宅基地。4.房地产转让的方式 （1）买卖。房地产权利人将房屋所有权连同土地使用权，依法转移给受让人，由受让人支付价金的行为。这是我国房地产转让的主要方式。（2）赠与。赠与人将其房地产无偿转移给受赠人，受赠人表示接受而达成的协议。（3）其他合法方式。根据城市房地产转让管理规定，这些行为包括：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，使房地产权发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产随之转移的；以房地产抵债的。（三）房地产转让的禁止性规定（三）房地产转让的禁止性规定根据城市房地产管理法的规定，下列房地产不得转让：1.以出让方式取得土地使用权的，不符合法律规定的条件的。2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。3.依法收回土地使用权的。4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的。5.权属有争议的。6.未依法登记领取权属证书的。7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。根据我国有关法规的规定，某些具有特殊情况的房地产业是不能转让的，例如，已被国家列入文物保护范围的房产、已被国家列入征用范围的房产，等等。二、二、房地产抵押房地产抵押（一）房地产抵押的概念与特征（一）房地产抵押的概念与特征房地产抵押：抵押人以合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为。债务人到期不清偿债务时，债权人有权从抵押的房地产折价或拍卖所得中优先受偿。债权人依法享有的这种权利即房地产抵押权。法律特征：法律特征：1.房地产抵押法律关系较为复杂房地产抵押的标的可以是房屋及其占用范围内的土地使用权，也可以是单独的土地使用权，而土地使用权又有出让土地使用权和划拨土地使用权之分。2.房地产抵押不转移抵押财产的占有3.房地产抵押属于要式法律行为 签订书面合同，并依法进行抵押登记。（二）房地产抵押的范围和条件（二）房地产抵押的范围和条件1.房地产抵押的范围(1)抵押人所有的房屋及其他地上附着物。房屋包括生活用房和非生活用的生产、经营和服务用房。其他地上附着物主要是指属于抵押人的树木和经人工投资形成的构筑物。(2)抵押人依法享有处分权的国有土地使用权。这里的国有土地使用权主要是指以出让方式取得的国有土地使用权。(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权。(4)乡（镇）村企业的厂房建筑物。乡（镇）村企业的厂房建筑物可以设定抵押权。以乡（镇）村企业的厂房建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押。乡（镇）村企业的土地使用权不得单独设定抵押权。(5)宅基地使用权。依我国物权法的规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房用于抵押。2.房地产抵押的条件房地产抵押的有效条件：（1）抵押人对其用以抵押的房地产依法享有处分权。（2）抵押权人通常是国家法律允许的从事贷款业务的金融机构。三、房屋租赁三、房屋租赁（一）房屋租赁的概念和法律特征（一）房屋租赁的概念和法律特征房屋租赁：房屋所有人作为出租人，在一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。法律特征：1.房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有人非房屋所有人可作为出租人的某些特殊情况：（1）房屋的经营管理权人。租赁关系的客体是国有房产，出租方是国有房产的房管部门。（2）房屋所有人委托的代理人。2.房屋租赁一般具有明确的期限3.房屋租赁法律关系的成立要进行登记备案4.作为房屋租赁法律关系的客体的房屋应该是法律允许出租的 不得出租的情形：(1)依法未取得房屋所有权证的；(2)权属有争议的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)不符合安全标准的；(5)属于违章建筑的；(6)已抵押，未经抵押人同意的；(7)不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定的；(8)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的或者以其他形式限制房地产权利的；(9)有关法律、法规禁止出租的其他情形。（二）房屋租赁当事人的权利和义务（二）房屋租赁当事人的权利和义务1.出租方的权利和义务 房屋出租方享有的权利包括：（1）依照合同的约定向承租人收取租金；（2）在租赁合同的有效期内，有权对承租人使用房屋的情况进行监督和检查；（3）在租赁合同期满时收回出租的房屋。出租人的义务：（1）按照合同约定交付给承租人占有、使用；（2）保证出租房屋的安全使用，约定由出租人修缮出租房屋的自然损坏，出租人应修缮；（3）生产经营性用房的租赁，修缮责任由双方当事人在合同中约定；（4）不得损害承租人的利益，买卖不破租赁，向房屋受让人讲明房屋已出租的情况；（5）依法缴纳有关税款。2.承租人的权利和义务 房屋的承租人享有的权利包括：（1）在合同约定的期限内占有、使用房屋；（2）租赁合同有效期内，有权要求出租人及时修复自然损坏的房屋；（3）在租赁合同有效期内，承租人在同等条件下有优先购买权；（4）在租赁合同期限届满时，承租人在同等条件下有优先承租权。承租人负有的义务：（1）按房屋租赁合同约定的方式和时间交付租金；（2）爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆扩建或增添；（3）因承租人的过错造成房屋损坏的，承租人负有修复或赔偿的义务；（4）承租人不得将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用；（5）承租廉租住房的家庭负有申报家庭收入的义务。第四节第四节房地产权属登记法律房地产权属登记法律制度制度一、房地产权属登记的概念和体制一、房地产权属登记的概念和体制（一）（一）房地产权属登记的概念和特点房地产权属登记的概念和特点房地产权属登记：房地产权属登记：也称房地产登记，指房地产管理部门以其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权，以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记。性质：性质：房地产管理机关以职权所实施的行政行为。特征：特征：1.登记范围的特殊性。房屋所有权除申请房屋所有权登记外，还要申请国有土地使用权登记。2.房地产权属登记强制性。我国房地产登记属于义务范围，不登记者不受法律保护，可能受到行政处罚。3.登记部门对登记实行实质性审查，无异议时方予登记。4.登记具有较强的公信力，除司法部门否定外，是产权的唯一合法证明。（二）我国房地产登记的管理体制（二）我国房地产登记的管理体制城市房地产管理法第61条规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。二、房地产登记的类型二、房地产登记的类型（一）房地产登记的一般类型（一）房地产登记的一般类型我国房地产登记的四种类型：1.初始登记 登记登记范围：范围：出让方式和划拨方式取得的土地使用权，新建商品房屋和新建非商品房屋。登记期限：登记期限：竣工后3个月内。2.变更登记 登记范围：登记范围：买卖、交换、赠与、继承、人民法院判决或仲裁机构裁决转移，以及其他原因的房地产，因房地产用途发生变化、权利人姓名或名称发生变化、共有房地产的分割、房地产坐落地址或房地产名称发生变化、土地或房屋面积增加或减少、房屋倒塌、拆迁等情形。登记期限：登记期限：法定事由发生之日起3个月内。3.他项权利登记 （1）房地产抵押权设定和变更、房产典权的设定和变更、商品房预售等进行的登记。（2）房地产租赁的登记备案。4.注销登记注销登记是指土地使用权和房屋所有权因抛弃、混同、存续期届满、客体消灭、债务清偿、被行政机关撤销或被法院注销等原因消灭时进行的登记。（二）房地产总登记（二）房地产总登记房地产总登记是指在一定时间内，在较大行政区域范围内举办的一次性的、统一的、全面的产权登记，也叫静态登记。三、房地产登记的基本程序三、房地产登记的基本程序（一）（一）提出申请和提交法律文件提出申请和提交法律文件申请人必须在法定期限内提出登记申请，并同时提交下列文件：1.申请书2.身份证明3.登记证明文件4.其他应当提交的证明文件如建设用地规划许可证、竣工验收证明、勘验报告、主管部门批文、行政决定等。（二）（二）审查确认产权审查确认产权登记部门对受理的登记申请进行权属审核，我国实行的是实质性审查。产权审查一般要经过初审、复审和审批三个阶段。1.初审主要通过查阅产权档案资料及有关资料，审查产权人提交的各种产权证件和办理的各种手续，核实房屋的四面墙界与建设用地规划证的用地范围和用地界限是否相符，弄清产权来源及其转移变动情况。2.复审经初审同意确认产权并经公告后，无人提出异议的登记案件，由复审人员进行全面审查。如有异议的，退回初审人员继续调查处理；如产权来源清楚，证件、证明齐全，手续完备的登记案件，应在“复审意见栏”内注明复审意见。3.审批经审查批准的，准予发给产权证。（三）（三）核准登记核准登记经过审核予以批准确认、准予登记的，由登记机关颁发产权证书或出具登记证明。发放房屋产权证：（1）房屋所有权为一人所有的，发放房屋所有权证；（2）房屋所有权为两人以上共有的，除绘制房屋所有权证外，另加发房屋共有证。