房地产法概述.pptx
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1、房地产政策与法律考评考评 1.考察出勤率考察出勤率(20分)分)2.探究式学习,课堂随机提问探究式学习,课堂随机提问 (10分,每人约分,每人约2次,每次次,每次5分)分)3.作业(作业(10分)分)4.闭卷考试(闭卷考试(60分)分)学习方法学习方法1 1将学习教材和学习法规结合起来。将学习教材和学习法规结合起来。2 2将理论学习和研究实践案例结合起来。将理论学习和研究实践案例结合起来。3 3课堂讲授、提问与自学相结合课堂讲授、提问与自学相结合。4与当前热点问题相结合。与当前热点问题相结合。5 5与理论创新相结合。与理论创新相结合。第一章第一章 房地产法房地产法一、一、房地产概述房地产概述
2、(一)房产与地产(一)房产与地产 房地产房地产就是指房产、地产、房地合产的统称。就是指房产、地产、房地合产的统称。地产地产,在物质形态上是地表上某一特定的地块。,在物质形态上是地表上某一特定的地块。房产房产,在物质形态上是建立某一特定地产之上的房屋。,在物质形态上是建立某一特定地产之上的房屋。二者在经济意义上是一种资产和生产要素,在法律意义二者在经济意义上是一种资产和生产要素,在法律意义上是一种财产权利。上是一种财产权利。第一节第一节 房地产与房地产业房地产与房地产业房产与地产的关系:1.联系:联系:(1)在物质形态上。房地相互联结,房依地建,地为)在物质形态上。房地相互联结,房依地建,地为房
3、载。房载。(2)在价值形态上,具有不可分割性。)在价值形态上,具有不可分割性。(3)在权属管理上,房地权利一致原则。)在权属管理上,房地权利一致原则。两者之间联系密切,具有不可分割性。正因为如此,两者之间联系密切,具有不可分割性。正因为如此,人们将二者相提并论人们将二者相提并论,合称为,合称为“房地产房地产”。在法律术语。在法律术语上又称它为上又称它为“不动产不动产”。2.区别:区别:(1)地产可单独存在,房产不能。)地产可单独存在,房产不能。(2)增值不同。)增值不同。(3)价格影响因素不同。)价格影响因素不同。房产与地产的关系:(二)房地产 与财产权先占取得 所谓先占,是指以所有的意思,先
4、于他人占有所谓先占,是指以所有的意思,先于他人占有无主的动产,而取得其所有权的法律事实。先占无主的动产,而取得其所有权的法律事实。先占的性质属于事实行为。先占制度的价值在于的性质属于事实行为。先占制度的价值在于:实实现物有所归,有利于物尽其用。现物有所归,有利于物尽其用。时效取得 是指一定的事实状态持续存在一定时间以后,是指一定的事实状态持续存在一定时间以后,即发生一定法律后果的法律制度。无权利人以自即发生一定法律后果的法律制度。无权利人以自己所有的意思,善意地、公开地和持续地占有他己所有的意思,善意地、公开地和持续地占有他人财产,经过法律规定的期间,而依法取得该财人财产,经过法律规定的期间,
5、而依法取得该财产的所有权的制度。产的所有权的制度。(三)房地产的特征(三)房地产的特征1、固定性、固定性2、耐久性、耐久性3、短缺性、短缺性4、聚财性、聚财性(四)房地产的分类(四)房地产的分类1.地产的分类地产的分类 1)按开发利用程度不同,将土地分为生地和熟地。)按开发利用程度不同,将土地分为生地和熟地。2)按土地利用规划用途不同,将土地分为农用地、)按土地利用规划用途不同,将土地分为农用地、建设用地、未利用地。建设用地、未利用地。3)按所处区域不同,分为农村土地和城市土地。)按所处区域不同,分为农村土地和城市土地。4)按所有权不同,分为公有土地和私有土地。)按所有权不同,分为公有土地和私
6、有土地。2.房产的分类房产的分类 1)依建筑结构不同,分为:)依建筑结构不同,分为:2)依功能用途不同,分为住宅房屋和非住宅房屋。)依功能用途不同,分为住宅房屋和非住宅房屋。3)依商品化和价格不同,分为商品房和保障房。)依商品化和价格不同,分为商品房和保障房。4)依所有权和产别不同,分为:)依所有权和产别不同,分为:5)依建成时间因素可分为:增量房、存量房)依建成时间因素可分为:增量房、存量房 期房、现房期房、现房 (一)房地产的概念和内容一)房地产的概念和内容 房房地地产产业业是是指指从从事事房房地地产产开开发发、经经营营、管管理理和和服务的产业。服务的产业。房地产业的结构:房地产业的结构:
7、1 1房地产开发(包括土地开发和房屋建设)房地产开发(包括土地开发和房屋建设)2 2房地产经营房地产经营 3 3房房地地产产管管理理(包包括括土土地地管管理理、房房屋屋管管理理、房地产企业管理)房地产企业管理)4 4房地产服务房地产服务 二、房地产业概述 区别是区别是:建筑业的产品是建筑物,具有物质属性;而建筑业的产品是建筑物,具有物质属性;而 房地产的产品即体现物质属性,又体现房地产的产品即体现物质属性,又体现法律属性法律属性,其落脚点在房地产权属。其落脚点在房地产权属。建筑业是物质生产部门,属于建筑业是物质生产部门,属于第二产业第二产业;房;房 地产业兼有生产地产业兼有生产(开发开发)、经
8、营、管理和服务等多种、经营、管理和服务等多种 性质,属于性质,属于第三产业第三产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系房地产业与建筑业既有区别又有联系 二者联系二者联系:它们的业务对象都是房地产。:它们的业务对象都是房地产。房地产业房地产业 建筑业建筑业 房地产公司房地产公司 建筑公司建筑公司 甲方甲方 乙方乙方 发包方发包方 承包方承包方房地产业与建筑业既有区别又有联系房地产业与建筑业既有区别又有联系房房地地产产业业房地产房地产投资开投资开发业发业房地产房地产服务业服务业房地产房地产中介服务业中介服务业物业服务物业服务房地产咨询房地产咨询房地产估价房地产估价房地产经纪房地产经纪 房地产开发房地
9、产开发是指在依法取得国有土地使用权的是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。附加值高、产业关联性强等特点。房地产咨询房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律是指为房地产活动当事人提供法律法规、法规、政策、信息、技术政策、信息、技术等方面服务的经营活动。等方面服务的经营活动。业务:地产市场调查研究、房地产投资项目可行性业务:地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。研究、房地产开发项目策划等
10、。分为法规类咨询(法律、法规、政策咨询)、信息分为法规类咨询(法律、法规、政策咨询)、信息类咨询(如市场调查、市场信息分析等)、技术类咨类咨询(如市场调查、市场信息分析等)、技术类咨询(如投资项目可行性研究论证、营销策划等)。询(如投资项目可行性研究论证、营销策划等)。房地产估价房地产估价是指专业房地产估价人员是指专业房地产估价人员根据特定的估价根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法用科学的估价方法,在对影响房地产价值的因素进行综,在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上,对房地产在合分析的基础上,对房
11、地产在特定时点的价值特定时点的价值进行测算进行测算和判定的活动。和判定的活动。房地产估价活动,包括土地、建筑物、在建工程、以房地产估价活动,包括土地、建筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产,以及因转让、抵押、房屋房地产为主的企业整体资产,以及因转让、抵押、房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。房地产经纪房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事他人房地产交易而从事居间、代理居间、代理等经纪业务
12、等经纪业务的经济活动。的经济活动。居间就是交易活动的媒介服务。居间就是交易活动的媒介服务。二手房市场上的经纪业务多以二手房买卖、租赁居间为主。代理是为促成委托人与第三方进行房地产交易代理是为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务。而提供服务。新建商品房市场上的经纪业务主要是新建商品房销售与租赁代理,且大多为卖方代理;物业管理物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫
13、生和秩养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。序的活动。(二)房地产业的地位和作用(二)房地产业的地位和作用 1 1)房地产业是国民经济发展的基础性产业。)房地产业是国民经济发展的基础性产业。2 2)房地产业是国民经济发展的支柱性产业。)房地产业是国民经济发展的支柱性产业。3 3)房地产业是国民经济发展的先导性产业。)房地产业是国民经济发展的先导性产业。2.房地产业保障人民生活。房地产业保障人民生活。住有所居住有所居 1.房地产对国民经济的作用房地产对国民经济的作用强制性的回收强制性的回收无偿的分配无偿的分配计划经济计划经济人口增涨人口增涨有限的投入有限的投入解放初期至改革开放初期解
14、放初期至改革开放初期“国家统包住房投资建设,以实物形式向职工分配出租国家统包住房投资建设,以实物形式向职工分配出租并近乎无偿使用的福利性住房制度并近乎无偿使用的福利性住房制度”三、我国房地产政策回顾 1978 理论突破理论突破 城镇住房制度改革城镇住房制度改革房改房改 城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革 无偿使用无偿使用 有偿使用有偿使用 1987年年12月月 1日,日,深圳深圳首开首开 国有土地公开拍国有土地公开拍卖先河卖先河,新中国,新中国第一块第一块有偿出让有偿出让国有土地国有土地被深房被深房集团竞拍成功。集团竞拍成功。1987年第一次提出年第一次提出建立房地产市场建立房地产市场房
15、改:房改:1994年年7月月18日国务院下发了日国务院下发了关于深化城关于深化城镇住房制度改革的决定镇住房制度改革的决定,开始进行房改。房改,开始进行房改。房改的基本内容可以概括:的基本内容可以概括:1.住房建设由国家、单位建设改为住房建设由国家、单位建设改为房地产开发房地产开发商建设商建设。2.由国家、单位维修管理改为由国家、单位维修管理改为房地产物业公司房地产物业公司服务服务。3.由实物分房改为由实物分房改为住房补贴住房补贴。4.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的性质的经济适用住房经济适用住房供应体系和以高收入家庭为供应体系和以高收入家庭为对
16、象的对象的商品房商品房供应体系。供应体系。5.建立住房公积金制度。建立住房公积金制度。6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。7.建立规范化的房地产交易市场。建立规范化的房地产交易市场。2003年年8月月12日国务院下发了日国务院下发了国务院关于促国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知进房地产市场持续健康发展的通知(18号文),号文),要求坚持要求坚持住房市场化的基本方向住房市场化的基本方向。第一次明确房地产是支柱产业。第一次明确房地产是支柱产业。商品房商品房 住房供应主体住房供应主体 经济适用房经济适用房 政策性商品住房政策性商品住房 房地产市场化
17、进入快车道:房地产市场化进入快车道:06年九部门制定年九部门制定关于调整住房供应结构关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见稳定住房价格的意见(国六条):(国六条):1.切实切实调整住房供应结构调整住房供应结构;自;自2006年年6月月1日起,日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积套型建筑面积90平方米以下平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的设总面积的70以上以上(90/70)政策)政策。2.进一步进一步发挥税收、信贷、土地政策发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;的调节作用;2007年年国务院关于解决城
18、市国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见低收入家庭住房困难若干意见(24号文)号文)住房问题是重要的民生问题。住房问题是重要的民生问题。1.合理确定廉租住房标准:合理确定廉租住房标准:新建廉租住房套型面积控制在新建廉租住房套型面积控制在50平方米平方米以内以内,以配建为主。以配建为主。2.合理确定经济适用住房标准:合理确定经济适用住房标准:经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平,套型面积控制在众生活水平,套型面积控制在60平方米平方米左右。左右。2007.7徐滇庆与牛刀的打赌徐滇庆与牛刀的打赌:徐滇庆徐滇庆:如果明年如果明年7月月11日
19、深圳房价比现在低一日深圳房价比现在低一分钱,我一定在分钱,我一定在南方都市报南方都市报上用整版篇幅向上用整版篇幅向深圳市民道歉深圳市民道歉。2008.7月:月:“我向深圳人民道歉。在我向深圳人民道歉。在2007年年7月我月我说过,如果一年以后深圳房价不涨的话,我向深圳人说过,如果一年以后深圳房价不涨的话,我向深圳人民道歉。一年就要过去了,无论深圳的房价涨不涨民道歉。一年就要过去了,无论深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。都理应由我来道歉。”2007年房价高企,国家税务局出台年房价高企,国家税务局出台关关于房地产开发企业土地增值税清算管理有于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知关问题的通
20、知,但由于美国的次贷危机,但由于美国的次贷危机-不了了之。不了了之。2008年楼市遇冷、政府救市年楼市遇冷、政府救市 2008年全球金融危机迸发,中国楼市一片萧条。年全球金融危机迸发,中国楼市一片萧条。期间,国务院颁布期间,国务院颁布促进房地产市场健康发展措施促进房地产市场健康发展措施(“国三条国三条”):):自自2008年年10月月27日起日起,对居民首次购买普通,对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房自住房和改善型普通自住房其贷款利率的下限可扩其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的大为贷款基准利率的0.7倍倍,最低首付款比例调整,最低首付款比例调整为为20%。同时,。同时,下调个人住房
21、公积金贷款利率下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别各档次利率分别下调下调0.27个百分点个百分点。自自11月月1日起日起,首次购买首次购买90平方米及以下普通平方米及以下普通住房的住房的,契税税率暂统一,契税税率暂统一下调到下调到1%。将现行个人购买普通住房超过将现行个人购买普通住房超过5年(含年(含5年)改年)改为超过为超过2年(含年(含2年)转让的,年)转让的,免征营业税免征营业税;将个;将个人购买普通住房人购买普通住房不足不足2年转让的年转让的,由按其转让收入,由按其转让收入全额征收营业税全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住,改为按其转让收入减去购买住房原价的房原价的差额征收
22、营业税差额征收营业税。营业税以前5年年全额全额全免全免2年年差额差额全免全免5年年差额差额全免全免以以上上以以下下以以下下以以下下以以上上以以上上2008年2010年买房人买房人:第一次置业,享受第一次置业,享受七折利率七折利率开发商开发商:土地出让金缴纳期限放宽到土地出让金缴纳期限放宽到两年两年中国的房地产到底怎么了?中国的房地产到底怎么了?异常火爆:异常火爆:压抑了近一年的购买压抑了近一年的购买 欲望集体爆发!欲望集体爆发!没有最贵,只有更贵!没有最贵,只有更贵!09年房地产市场火爆年房地产市场火爆09-10组合调控组合调控第一拳(第一拳(12月月9日):营业税征免时限日):营业税征免时限
23、2年变年变5年年第二拳(第二拳(12月月14日)日):国务院要求遏制房价过快上涨国务院要求遏制房价过快上涨 第三拳(第三拳(12月月17日):拿地首付不低于日):拿地首付不低于50%第四拳(第四拳(10年年1月):二套房贷首付不得低于月):二套房贷首付不得低于40%第五拳(第五拳(1月月12日)日):存款准备金率上调存款准备金率上调0.5个百分点个百分点 2010“两会两会”期间,期间,北京市副市长陈刚北京市副市长陈刚曾经表示:曾经表示:“北京今年已经很难再产生地王了北京今年已经很难再产生地王了。房价也好,地。房价也好,地价也好,不会再出现去年的疯狂了价也好,不会再出现去年的疯狂了”。但。但“
24、两会两会”刚一落幕,北京在一天之内就产生了三个刚一落幕,北京在一天之内就产生了三个“地王地王”。温总理温总理在在“两会两会”上上“坚决抑制部分城市房价坚决抑制部分城市房价过快上涨过快上涨”的政治承诺尚在耳边,央企却的政治承诺尚在耳边,央企却“用脚投用脚投票票”。在在3 3月月1515日这一天,北京总共成交日这一天,北京总共成交6 6块土地。其块土地。其中,大望京地块和亦庄地块分别以中,大望京地块和亦庄地块分别以2752927529元元/平方平方米的楼面价格米的楼面价格、52.452.4亿元的土地总价,刷新本市亿元的土地总价,刷新本市土地成交纪录,成为新的土地成交纪录,成为新的“单价地王单价地王
25、”和和“总价总价地王地王”。但还不到几个小时的工夫,。但还不到几个小时的工夫,“单价地王单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走,该地就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走,该地块的实际楼面价格超过块的实际楼面价格超过3000030000元元/平方米平方米。总理说了不算,总经理说了算!总理说了不算,总经理说了算!第六拳(2010.4.15)-国务院新四条 一、实行更为严格的一、实行更为严格的差别差别化住房信贷政策化住房信贷政策。二、增加住房二、增加住房有效供给有效供给。三、加快三、加快保障性安居工程保障性安居工程建设建设。四、加强四、加强市场监管市场监管。第七拳:9月29日调控(新五条)一、一
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