房地产法第四章.pptx

第四章第四章房地产税收制度契税契税，是指由于土地使用，是指由于土地使用权出出让、转让、房屋、房屋买卖、交、交换或或赠与等与等发生房地生房地产权属属转移移时向向产权承受人征收的一种税承受人征收的一种税赋。营业税税，指指对销售房地售房地产的的单位和个人，就其位和个人，就其营业额按率按率计征的一种税。征的一种税。房房产税税，是以房屋是以房屋为征税征税对象、按照房屋的原象、按照房屋的原值或房或房产租金向租金向产权所有人征收的一种税。所有人征收的一种税。营业税附加税附加，是指是指对交交纳营业税的税的单位和个位和个人，就其人，就其实缴的的营业税税为计税依据而征收的城市税依据而征收的城市维护建建设税与教育税与教育费附加。附加。印花税印花税，指，指对在在经济活活动中或中或经济交往中交往中书立的或立的或领受的房地受的房地产凭凭证征收的一种税征收的一种税赋。个人所得税，个人所得税，指个人将指个人将拥有合法有合法产权的房屋的房屋转让、出租或其他活、出租或其他活动并取得收入，就其所得并取得收入，就其所得计算征收的一种税算征收的一种税赋。纳税保税保证金金 指按照有关指按照有关规定，个人将定，个人将拥有有合法合法产权的住房的住房转让时，就其，就其应纳税所得，按税所得，按照个人所得税税率照个人所得税税率计算的，个人所得税算的，个人所得税纳税保税保证金。金。房地房地产交易手交易手续费 是指由政府依法是指由政府依法设立的，立的，由房地由房地产主管部主管部门设立的房地立的房地产交易机构交易机构为房屋房屋权利人利人办理交易理交易过户等手等手续所收取的所收取的费用。用。房屋房屋权属登属登记费 即房屋所有即房屋所有权登登记费，是，是指指县级以上地方人民政府行使房以上地方人民政府行使房产行政管理行政管理职能能的部的部门依法依法对房屋所有房屋所有权进行登行登记，并核，并核发房屋房屋所有所有权证书时，向房屋所有，向房屋所有权人收取的登人收取的登记费，不包括房不包括房产测绘机构收取的房机构收取的房产测绘（或勘丈）（或勘丈）费用。用。土地收益金土地收益金(土地增土地增值费)土地使用者将土地使用者将其所使用的土地使用其所使用的土地使用权转让（含（含连同地面同地面建筑物一同建筑物一同转让）给第三者第三者时，就其，就其转让土地交易土地交易额按按规定比例向定比例向财政部政部门缴纳的的价款，或土地使用者将其所使用的土地使价款，或土地使用者将其所使用的土地使用用权出租（含出租（含连同地面建筑物一同出租）同地面建筑物一同出租）给其他使用者其他使用者时，就其所，就其所获得的租金收入得的租金收入按按规定比例向定比例向财政部政部门缴纳的价款。的价款。内容一、房地一、房地产税收制度的概念税收制度的概念二、房地二、房地产税的种税的种类三、房地三、房地产税收税收应注意的注意的问题一、房地产税收制度的概念一、房地产税收制度的概念房地房地产税收以房屋和土地税收以房屋和土地为课税客体，税客体，是国家在房地是国家在房地产开开发，流，流转、管理、管理过程程中，中，强制地向房地制地向房地产纳税税义务人征收的人征收的税税赋。房地房地产税收制度是国家以法律的形式税收制度是国家以法律的形式规定的税种定的税种设置及征税置及征税办法的法的总和。和。二、房地产税的种类 中国中国现行房地行房地产税有税有（一）（一）房房产税税（二）（二）城城镇土地使用税土地使用税（三）（三）耕地占用税耕地占用税（四）（四）土地增土地增值税税（五）（五）契税契税 （一）房产税（一）房产税 1.房房产税的概念税的概念房房产税是指以房屋税是指以房屋为征税征税对象，按照房屋的象，按照房屋的评估价估价值（计税余税余值）或出租房屋的租金收入按期征或出租房屋的租金收入按期征收的税收的税赋。目前，我国房。目前，我国房产税的征收范税的征收范围仅限于城限于城乡的生的生产经营性用房，而性用房，而对于广大城市居民用于自于广大城市居民用于自己居住的房屋不征税。己居住的房屋不征税。征收房征收房产税的法律依据是税的法律依据是1986年年9月月15日国日国务院院发布的布的中中华人民共和国房人民共和国房产税税暂行条例行条例。2.2.纳税义务人纳税义务人 房房产税的税的纳税税义务人人为房屋的所有人，房屋的所有人，经营管理管理单位、承包人、房位、承包人、房产代理人或使用人。代理人或使用人。房房产税一般税一般应由房屋所有人交由房屋所有人交纳；但房屋；但房屋属于国家所有的，由属于国家所有的，由经营管理的管理的单位交位交纳；房屋出典的，由承典人交房屋出典的，由承典人交纳；房屋；房屋产权存在存在纠纷悬而未决的，由代管人或使用人交而未决的，由代管人或使用人交纳。中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例（1）产权属国家所有的，由属国家所有的，由经营管理管理单位位纳税；税；产权属集体和个人所有的，由集体属集体和个人所有的，由集体单位和个人位和个人（2）产权出典的，由承典人出典的，由承典人纳税。税。（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，所有人、承典人不在房屋所在地的，由房由房产代管人或者使用人代管人或者使用人纳税税（4）产权未确定及租典未确定及租典纠纷未解决的，亦由未解决的，亦由房房产代管人或者使用人代管人或者使用人纳税。税。（5）无租使用其他房）无租使用其他房产的的问题。纳税税单位和位和个人无租使用房个人无租使用房产管理部管理部门、免税、免税单位及位及纳税税单位的房位的房产，应由使用人代由使用人代为缴纳房房产税。税。3.3.征税对象和征收范围征税对象和征收范围 房房产税的征税税的征税对象是房屋。象是房屋。房屋的附属房屋的附属设施或配套施或配套设施，也作施，也作为房屋一并征税。房屋一并征税。房房产税的征收范税的征收范围限定在城市、限定在城市、县城、城、建制建制镇或工或工矿区。区。4.4.计税依据计税依据 房房产税的税的计税依据有两种：税依据有两种：(1)从价从价计征征(2)从租从租计征征 (1)(1)从价计征从价计征 即按房即按房产原原值减除一定比例后的余减除一定比例后的余值计征。房征。房产原原值是指是指纳税人按照会税人按照会计制度制度规定，在定，在帐簿的簿的“固定固定资产”科科目中目中记载的房屋造价或原价。减除部的房屋造价或原价。减除部分分为房房产原原值的的10至至30，具体减，具体减除幅度由省、自治区、直除幅度由省、自治区、直辖市人民政市人民政府府规定。定。(2)(2)从租计征从租计征 即即对出租房出租房产，以房，以房产租金收入租金收入为依据依据计征。房征。房产租金收入是指房屋租金收入是指房屋产权人出人出租房租房产使用使用权所得到的所得到的货币收入、收入、实物物收入和收入和劳务报酬。但出租公房不适用从酬。但出租公房不适用从租租计征仍适用从价征仍适用从价计征。征。5.5.税率税率 房房产税的税率，依照房税的税率，依照房产原原值的余的余值计征的，税率征的，税率为1.2；依照房依照房产租金租金计征的，税率征的，税率为12。两者相差十倍，两者相差十倍，这是由各自是由各自计税依据税依据不同造成的。不同造成的。6.6.减免税减免税以下房以下房产免免缴房房产税：税：(1)国家机关、人民国家机关、人民团体、体、军队自用的房自用的房产；(2)由国家由国家财政部政部门拨付事付事业经费的的单位自用的房位自用的房产；(3)宗教寺宗教寺庙、公园、名、公园、名胜古迹自用的房古迹自用的房产；(4)个人所有非个人所有非营业和出租的房和出租的房产；(5)经财政部批准免税的其他房政部批准免税的其他房产，包括：各，包括：各类学校、医院、学校、医院、托儿所自用房托儿所自用房产，作，作营业用的地下人防用的地下人防设施，施，毁损不堪的不堪的房屋和危房屋和危险房屋，大修停用期房屋，大修停用期间的房屋，微利企的房屋，微利企业和和亏损企企业的房屋。除此以外，的房屋。除此以外，纳税人税人纳税确有困税确有困难的，可申的，可申请减税。减税。（二）城镇土地使用税（二）城镇土地使用税 1.含含义城城镇土地使用税是指土地使用税是指对在城市、在城市、县城、城、建制建制镇、工、工矿区范区范围内使用土地的内使用土地的单位和个位和个人，按人，按单位面位面积分等定分等定额按期征收的税按期征收的税赋。征收城征收城镇土地使用税的法律依据是土地使用税的法律依据是1988年年9月月27 日国日国务院院发布的布的中中华人民共和国人民共和国城城镇土地使用税土地使用税暂行条例行条例。2.2.纳税义务人纳税义务人 城城镇土地使用税的土地使用税的纳税税义务人人为在在城市、城市、县城、建制城、建制镇、工、工矿区范区范围内内使用的土地的使用的土地的单位和个人，具体包括位和个人，具体包括国家机关、国家机关、团体、企事体、企事业单位和公民位和公民个人等。个人等。在在华的外商投的外商投资企企业，使用上述，使用上述范范围的土地，也的土地，也应该作作为纳税税义务人。人。3.3.征税对象、范围和计税依据征税对象、范围和计税依据 城城镇土地使用税的征税土地使用税的征税对象是城市、象是城市、县城、建制城、建制镇、工、工矿区范区范围内的土地，包括内的土地，包括这些区域范些区域范围内的国有土地和集体所有的土地。内的国有土地和集体所有的土地。城市、城市、县城、建制城、建制镇、工、工矿区的具体征税范区的具体征税范围，由各省、自治区、直，由各省、自治区、直辖市人民政府划定市人民政府划定城城镇土地使用税以土地使用税以纳税人税人实际占用的土地面占用的土地面积为计税依据。税依据。4.4.税率税率城城镇土地使用税采用的是分土地使用税采用的是分类分分级的幅度的幅度额税率税率城城镇土地使用税的每平方米年税率土地使用税的每平方米年税率为大城市大城市0.510元，中等城市元，中等城市0.48元，小城市元，小城市0.36元，元，县城、建制城、建制镇、工、工矿区区0.24元，元，各省、自治区、直各省、自治区、直辖市人民政府市人民政府则应当在上述所当在上述所列税列税额幅度内，根据市政建幅度内，根据市政建设状况，状况，经济繁荣程繁荣程度等条件，确定所度等条件，确定所辖地区的适用税地区的适用税额幅度。幅度。市市县人民政府人民政府应当根据当根据实际情况，将本地区土地情况，将本地区土地划划为若干等若干等级，制，制订相相应适用的税适用的税额标准，并准，并报省省级政府批准政府批准执行。行。5.5.加收税收加收税收城城镇土地使用税在以下两种情况下可加收：土地使用税在以下两种情况下可加收：(1)逾期不使用所征土地的，加倍征税。逾期不使用所征土地的，加倍征税。(2)用地超用地超过批准限批准限额的，的，对超超过限限额部分部分的土地，在的土地，在规定限定限额部分的部分的35倍范倍范围内加内加收。收。6.6.减免税收减免税收下列土地免下列土地免缴城城镇土地使用税：土地使用税：(1)国家机关、人民国家机关、人民团体、体、军队自用的土地。自用的土地。(2)由国家由国家财政部政部门拨付事付事业经费的的单位自用的土地。位自用的土地。(3)宗教寺宗教寺庙、公园、名、公园、名胜古迹自用的土地。古迹自用的土地。(4)市政街道、广市政街道、广场、绿化地化地带等公共用地。等公共用地。(5)直接用于直接用于农、林、牧、林、牧、渔业的生的生产用用地。地。(6)经批准开山填海整治的土地和改造的批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，弃土地，从使用月份起免从使用月份起免缴五至十年。五至十年。(7)由由财政部政部门另行另行规定免定免缴的能源、交的能源、交通、通、水利水利设施用地和其他用地。施用地和其他用地。（三）耕地占用税（三）耕地占用税 1.含义耕地占用税是耕地占用税是对占用耕地建房或占用耕地建房或者从事其他非者从事其他非农业建建设的的单位和个位和个人征收的一种税人征收的一种税。2.2.纳税义务人纳税义务人 凡占用耕地建房或者从事其他非凡占用耕地建房或者从事其他非农业建建设的的单位位和个人，都是耕地占用税的和个人，都是耕地占用税的纳税人。税人。包括国家机关、企包括国家机关、企业、事、事业单位，位，乡镇集体企集体企业、事事业单位，位，农村居民和其他居民。村居民和其他居民。对于于农民家庭占用耕地建房的，家庭成民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成中除未成年人和没有行年人和没有行为能力的人外，都可能力的人外，都可为耕地占用税的耕地占用税的纳税人。税人。3.3.课税对象课税对象 耕地占用税的征税耕地占用税的征税对象，是占用耕地象，是占用耕地从事其他非从事其他非农业建建设的行的行为。耕地是指用于种植耕地是指用于种植农作物的土地，占用作物的土地，占用前前3年内用于种植年内用于种植农作物的土地，也作物的土地，也视为耕地。耕地。4.4.计税依据计税依据p 耕地占用税以耕地占用税以纳税人税人实际占用耕地面占用耕地面积为计税依据，税依据，按照按照规定税率一次性定税率一次性计算征收。算征收。p耕地占用税耕地占用税实行据行据实征收原征收原则，对于于实际占用耕地占用耕地超超过批准占用耕地，以及未批准占用耕地，以及未经批准而自行占用耕地批准而自行占用耕地的，的，经调查核核实后，由后，由财政部政部门按照按照实际占用耕地占用耕地面面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按按有关有关规定定处理理 5.5.税率和适用税额税率和适用税额耕地占用税耕地占用税实行定行定额税率，具体分税率，具体分4个档次：个档次：以以县为单位（下同），人均耕地庄位（下同），人均耕地庄1亩以下（含以下（含1亩）的地区，）的地区，2l0元；元；人均耕地在人均耕地在1亩至至2亩（含（含2亩）的地区，）的地区，1.68元元；人均耕地在人均耕地在2亩至至3亩（含（含3亩）的地区，）的地区，1.36.5元；元；人均耕地在人均耕地在3亩以上的地区，以上的地区，15元元.各地适各地适用税用税额，由省、自治区、直，由省、自治区、直辖市人民政府在市人民政府在规定税定税额范范围内，根据本地区情况具体核定。内，根据本地区情况具体核定。6.6.减税范围减税范围1）农村居民占用耕地新建住宅，按村居民占用耕地新建住宅，按规定税定税额减半征收。减半征收。2）一部分）一部分农村革命烈士家属，革命残村革命烈士家属，革命残废军人、人、鳏寡孤独以及寡孤独以及边远贫困山区生活困困山区生活困难的的农户3）对民政部民政部门所所办福利工厂福利工厂4）国家在）国家在“老、少、老、少、边、穷”地区采取以地区采取以工代工代赈办法修筑的公路法修筑的公路5）对定居台胞新建住宅占用耕地，如确定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于属于农业户口，可比照口，可比照农民建房减半征税。民建房减半征税。6）对不属于直接不属于直接为农业生生产服服务的的农田田水利水利设施，但确属施，但确属综合性枢合性枢纽工程的，可工程的，可按按为农业服服务直接效益占工程直接效益占工程总效益的比效益的比重确定耕地占用税征收重确定耕地占用税征收额。7.7.免税范围免税范围1）部）部队军事事设施用地；施用地；2）铁路沿路沿线、飞机机场跑道和停机坪跑道和停机坪用地；用地；3）炸）炸药库用地；用地；4）学校，幼儿园、敬老院、医院用）学校，幼儿园、敬老院、医院用地。地。（四）土地增值税（四）土地增值税 1.含含义土地增土地增值税是指税是指对转让土地使用土地使用权，地上建筑，地上建筑物及其他附着物取得的增物及其他附着物取得的增值额一次性征收的税一次性征收的税赋征收土地增征收土地增值税的法律依据是税的法律依据是1993年年12月国月国务院院发布的布的中中华人民共和国土地增人民共和国土地增值税条例税条例和和1995年年2月月16日由日由财政部政部发布的布的该条例条例实施施细则。2.2.纳税义务人纳税义务人土地增土地增值税的税的纳税税义务人人为转让我国境我国境内房地内房地产的一切中外的一切中外单位和个人，包括位和个人，包括机关、机关、团体、部体、部队、企事、企事业单位、个体位、个体工商工商户及国内的其他及国内的其他单位和个人、外商位和个人、外商投投资企企业、外国企、外国企业及外国及外国驻华机构、机构、华侨、港澳同胞、外国个人等。、港澳同胞、外国个人等。3.3.征税范围征税范围土地增土地增值税的征税范税的征税范围为国有国有土地使用土地使用权、地上建筑物及其、地上建筑物及其他附着物他附着物(简称称房地房地产)。4.4.计税依据计税依据土地增土地增值税的税的计税依据税依据为纳税人税人转让房地房地产所取得的收入减除税所取得的收入减除税法法规定的扣除定的扣除项目金目金额的余的余额。转让房地房地产的收入，是指的收入，是指转让房房地地产的全部价款及有关的的全部价款及有关的经济收收益。益。法定的扣除项目一般包括以下五项：法定的扣除项目一般包括以下五项：(1)取得土地使用取得土地使用权所支付金所支付金额；(2)开开发土地的成本土地的成本费用；用；(3)新建房及配套新建房及配套设施的成本、施的成本、费用，或者旧房用，或者旧房或建筑物的或建筑物的评估价格；估价格；(4)转让房地房地产有关的税金；有关的税金；(5)财政部政部规定的其他扣除定的其他扣除项目。目。转让房地房地产的的收入和扣除收入和扣除项目金目金额一般由一般由纳税人申税人申报。但在纳税人有以下情形之一的情况下但在纳税人有以下情形之一的情况下以政府指定的以政府指定的评估部估部门评估的价格估的价格为计税税依据：依据：(1)隐瞒、虚、虚报房地房地产成交价格的；成交价格的；(2)提供扣除提供扣除项目金目金额不不实的；的；(3)转让房地房地产的成交价格低于房地的成交价格低于房地产评估估价格，价格，又无正当理由的。又无正当理由的。5.5.税率税率 土地增土地增值税税率采用的是超税税率采用的是超额累累进税率。其税率有税率。其税率有四四级；增增值额未超未超过扣除扣除项目金目金额50的部分，税率的部分，税率为30；增增值额超超过扣除扣除项目金目金额50，未超，未超过100的部分，的部分，税率税率为40；增增值额超超过扣除扣除项目金目金额100，未超，未超过200的部的部分，税率分，税率为50；增增值额超超过扣除扣除项目目200的部分，税率的部分，税率为60。6.6.减免税减免税有下列情形之一的，免有下列情形之一的，免缴土地增土地增值税：税：(1)纳税人建造普通税人建造普通标准住宅出售，增准住宅出售，增值额未未超超过扣除扣除项目金目金额的的20的；的；(2)因国家建因国家建设需要依法征用，收回的房地需要依法征用，收回的房地产；(3)个人因工作个人因工作调动或改善居住条件而或改善居住条件而转让原原自用住房，自用住房，经申申报核准，凡居住核准，凡居住满五年或五五年或五年以上的年以上的(居住居住满3年以上，年以上，5 年以下减半征年以下减半征收收)。（五）契税（五）契税 1.含含义契税是指契税是指对国有土地使用国有土地使用权出出让，土地使用，土地使用权转让，(包括出售、包括出售、赠与和交与和交换)；房屋的；房屋的买卖、赠与和交与和交换，使所有，使所有权或使用或使用权发生生转移移变动时，就当事人，就当事人订立的契立的契约，按成交价格、核定，按成交价格、核定价格或交价格或交换价格的差价格的差额的一定比例向承受的的一定比例向承受的单位和个人一次性征收的税位和个人一次性征收的税赋。一是个人首次一是个人首次购买90平方米以下普通住房的，平方米以下普通住房的，按成交价的按成交价的1%征收契税；征收契税；二是个人二是个人购买90平方米平方米(含含90平方米平方米)至至144平平方米之方米之间普通住房的，按成交价的普通住房的，按成交价的1.5%征收契征收契税；税；三是个人三是个人购买144平方米以上平方米以上(含含144平方米平方米)及及其他房屋其他房屋权属属转移，或者移，或者购买144平方米以下平方米以下住宅，但成交住宅，但成交单价高出普通住房价格价高出普通住房价格标准的，准的，一律按成交价的一律按成交价的3%征收契税。征收契税。征收契税的法律依据是征收契税的法律依据是1997年年7月月7日中日中华人民共和国国人民共和国国务院令以第院令以第224 号令号令发布的布的中中华人民共和国人民共和国契税契税暂行条例行条例。1997年年10月月1日起日起实施。施。2.2.纳税义务人纳税义务人土地使用土地使用权出出让转让；房屋的房屋的买卖、赠与和交与和交换中承受的中承受的单位和个人，包括城位和个人，包括城乡居民个人、各居民个人、各类企事企事业单位、私位、私营经济组织、华侨、港澳同胞、外商投港澳同胞、外商投资企企业和外国人都和外国人都是契税的是契税的纳税税义务人。人。3.3.课税对象课税对象 契税的契税的课税税对象象为土地使用土地使用权转移或房移或房产权发生生变动的行的行为。4.4.契税的计税依据契税的计税依据国有土地使用国有土地使用权出出让、土地使用、土地使用权出售、房屋出售、房屋买卖的，的，为成交价格；成交价格；土地使用土地使用权赠与、房屋与、房屋赠与，由征收机关参照土与，由征收机关参照土地使用地使用权出售、房屋出售、房屋买卖的市的市场价格核定的价格；价格核定的价格；土地使用土地使用权交交换、房屋交、房屋交换、为所交所交换的土地使的土地使用用权、房屋的价格的差、房屋的价格的差额。当成交价格明。当成交价格明显低于低于市市场价格并且无正当理由的，或者所交价格并且无正当理由的，或者所交换土地使土地使用用权、房屋的价格的差、房屋的价格的差额明明显不合理并且无正当不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市理由的，由征收机关参照市场价格核定。价格核定。5.5.税率税率契税的税率契税的税率为35。契税的。契税的专用用适率，由省、自治区、直适率，由省、自治区、直辖市人民市人民政府在法律政府在法律规定的幅度内按照本地定的幅度内按照本地区的区的实际情况确定，并情况确定，并报财政部和政部和国家税国家税务总局局备案。案。6.6.减免税减免税 有下列情形之一的，减征或者免征契税有下列情形之一的，减征或者免征契税1.国家机关、事国家机关、事业单位、社会位、社会团体，体，军事事单位承受土位承受土地、房屋用于地、房屋用于办公、教学医公、教学医疗、科研和、科研和军事事设施的施的免征；免征；2.城城镇职工按工按规定第一次定第一次购买自有住房的，免征；自有住房的，免征；3.因不可抗力因不可抗力灭失住房而重新失住房而重新购买住房的，酌情准予住房的，酌情准予减征或者免征；减征或者免征；4.对个人个人购买经济适用住房，在法定税率基适用住房，在法定税率基础上减半上减半征收契税。征收契税。5.财政部政部规定的其他减征，免征契税的定的其他减征，免征契税的项目。目。关于调整住关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见房供应结构稳定住房价格的意见对购买住房不足住房不足5年年转手交易的，手交易的，销售售时按其取得的售房收入全按其取得的售房收入全额征收征收营业税；税；个人个人购买普通住房超普通住房超过5年（含年（含5年）年）转手交易的，手交易的，销售售时免征免征营业税；个人税；个人购买非普通住房超非普通住房超过5年（含年（含5年）年）转手交手交易的，易的，销售售时按其售房收入减去按其售房收入减去购买房房屋的价款后的差屋的价款后的差额征收征收营业税。税。”例题：房产税是以（例题：房产税是以（）为课税对象，）为课税对象，向产权所有人征收的一种税。向产权所有人征收的一种税。A.土地使用土地使用权B.房房产人人C.房房产D.纳税人税人答案：答案：C解析：房解析：房产税是以房税是以房产为课税税对象，象，向向产权所有人征收的一种税。土地使用所有人征收的一种税。土地使用权、房、房产人、人、纳税人不是房税人不是房产税的税的课税税对象。象。三、房地产税收应注意的问题三、房地产税收应注意的问题 (一一)税收中性与税收税收中性与税收调节相相结合合(二二)税收效益税收效益(三三)合理兼合理兼顾国家、集体、个人国家、集体、个人三方面利益三方面利益(一一)税收中性与税收调节相结合税收中性与税收调节相结合中性税收是既不影响中性税收是既不影响纳税人的生税人的生产经营积极性，又极性，又有利于促有利于促进资源有效配置的税收。源有效配置的税收。社会主社会主义市市场经济作作为一种按照供求关系和价一种按照供求关系和价值规律配置律配置资源的源的经济运行机制，一方面要求税收遵循运行机制，一方面要求税收遵循中性原中性原则，以免，以免扰乱乱竞争机制和价格机制；另一方争机制和价格机制；另一方面，由于存在市面，由于存在市场缺陷，又要求税收予以必要的缺陷，又要求税收予以必要的调节。为此，房地此，房地产与税收体制与税收体制应使税收的中性原使税收的中性原则与与调节作用相配合，以利于房地作用相配合，以利于房地产市市场的宏的宏观调控和微控和微观运行。运行。(二二)税收效益税收效益 房地房地产税收的效益，是指房地税收的效益，是指房地产税收税收应在促在促进房地房地产的合理配置、房地的合理配置、房地产市市场有序运行以及房地有序运行以及房地产税收的征管等方面税收的征管等方面讲求效益，增加其激励作用，以促求效益，增加其激励作用，以促进房房地地产业的健康的健康发展。展。它包括以下三个方面内容：它包括以下三个方面内容：1 1保护税本，培育税源保护税本，培育税源我国房地我国房地产业正正处于起步于起步阶段，根基不段，根基不牢，如果牢，如果课以重税，以重税，则不利于房地不利于房地产业的的长远发展。因此，房地展。因此，房地产税收税收设计应注意效益，把保注意效益，把保护税本、培育税源作税本、培育税源作为重要内容，大力支持和培育房地重要内容，大力支持和培育房地产业，避免避免过多、多、过重的税收成重的税收成为房地房地产发展展的障碍。的障碍。2 2税率设计要适当税率设计要适当税率高低直接关系到税税率高低直接关系到税负的的轻重，是税收利弊重，是税收利弊得失的关得失的关键所在。房地所在。房地产税收中有直接税，也税收中有直接税，也有有间接税。就直接税而言，税率接税。就直接税而言，税率过高，将降低高，将降低纳税人的投税人的投资、储蓄及消蓄及消费能力；就能力；就间接税而接税而言，税率言，税率过高，将提高房地高，将提高房地产交易及租交易及租赁价格。价格。这些都会影响房地些都会影响房地产市市场的正常运行。因此，的正常运行。因此，在房地在房地产市市场逐步形成和房地逐步形成和房地产税源税源还不不稳固固的情况下，房地的情况下，房地产税收的税率税收的税率设计不宜不宜过高高。3 3提高资源配置的效率提高资源配置的效率应注意注意发达地区与落后地区、新开达地区与落后地区、新开发区与旧市区的税区与旧市区的税负均衡，使均衡，使负担担轻重适度，否重适度，否则，就会使，就会使负担重的担重的难以以长久久维持，持，结果造成果造成资源的源的闲置或置或转移，形成浪移，形成浪费。(三三)合理兼顾国家、集体、个人三方面合理兼顾国家、集体、个人三方面 利益利益 我国房地我国房地产市市场正正处在建立和在建立和发展的初展的初级阶段，段，因此，在因此，在对房地房地产实行征税行征税时应充分考充分考虑到社会生到社会生产力力发展水平和可能提供的展水平和可能提供的资金数，以及金数，以及纳税人的税人的负担能力和担能力和课征征对象的象的经济情况的复情况的复杂性等，合理性等，合理兼兼顾国家、集体、个人三方面利益，在税目、税率、国家、集体、个人三方面利益，在税目、税率、税收减免等方面依法加以区税收减免等方面依法加以区别对待，同待，同时，在税收，在税收管理方面，管理方面，坚持持统一一领导分分级管理的原管理的原则，明确划，明确划分中央与地方的分中央与地方的权限。限。下列关于税收的表述中。正确的下列关于税收的表述中。正确的是（是（）。）。A.房房产税的税的课税税对象是房象是房产B.房地房地产转让，必，必须按照交易合同上按照交易合同上载明的价格征收契税明的价格征收契税C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税征耕地占用税D.城市、城市、县城、建制城、建制镇和工和工矿区范区范围内内的土地是城的土地是城镇土地使用税的土地使用税的计税依据税依据答案：答案：A A解析：征收契税，一般以契解析：征收契税，一般以契约载明的明的买价、价、现值价格作价格作为计税依据。税依据。为避免避免发生生隐价、价、瞒价等逃价等逃税行税行为，征收机关，征收机关认为有必要有必要时，也可以直接或，也可以直接或委托房地委托房地产估价机构估价机构对房屋价房屋价值进行行评估，以估，以评估价格作估价格作为计税依据。税依据。农村居民占用耕地新建住村居民占用耕地新建住宅，按宅，按规定税定税额减半征收。城市、减半征收。城市、县城、建制城、建制镇和工和工矿区范区范围内的土地是城内的土地是城镇土地使用税的土地使用税的课税税对象。象。下列属于免征契税的包括（下列属于免征契税的包括（）。）。A、国家机关、事、国家机关、事业单位、社会位、社会团体、体、军事事单位位承受土地、房屋用于承受土地、房屋用于办公、教学、医公、教学、医疗、科研和、科研和军事事设施的施的B、城、城镇职工，按工，按规定第一次定第一次购买公有住房的公有住房的C.城城镇职工，多次工，多次购买公有住房的公有住房的D.因不可抗力因不可抗力灭失住房而重新失住房而重新购买住房的住房的E、纳税人承受荒山、荒沟、荒税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使、荒丘土地使用用权，用于，用于农、林、牧、林、牧、渔业生生产的的 营业税税个人个人购买不足不足5年的非普通住房年的非普通住房对外外销售的，售的，全全额征收征收营业税；个人税；个人购买超超过5年年(含含5年年)的的非普通住房或者不足非普通住房或者不足5年的普通住房年的普通住房对外外销售售的，按照其的，按照其销售收入减去售收入减去购买房屋的价款后的房屋的价款后的差差额征收征收营业税；个人税；个人购买超超过5年年(含含5年年)的的普通住房普通住房对外外销售的，免征售的，免征营业税。税。营业税税率税税率为5%，再加上，再加上结合在一起的合在一起的0.55%城市城市维护建建设税、教育事税、教育事业发展展费和防洪工程和防洪工程维护费共共计5.55%。个人出售住房个人出售住房还应缴纳个人所得个人所得税税，对转让住房收入住房收入计算个人所得税算个人所得税应纳税税所得所得额时，纳税人可凭原税人可凭原购房合同、房合同、发票等有票等有效凭效凭证，经税税务机关机关审核后，允核后，允许从其从其转让收收入中减除房屋原入中减除房屋原值、转让住房住房过程中程中缴纳的税的税金及有关合理金及有关合理费用，按用，按20%税率税率计算个税。算个税。不能出示房屋原不能出示房屋原值，按房屋成交价，按房屋成交价1%征收征收个人所得税。个人所得税。对个人个人转让自用自用5年以上，并且是家庭唯一年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税。生活用房取得的所得，免征个税。