房地产税收政策讲解精.pptx
《房地产税收政策讲解精.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产税收政策讲解精.pptx(63页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、2006.52602006.5260 国家税国家税务总局所得税管理司局所得税管理司 何道成2006.52602006.5260各位税务同仁各位税务同仁 早晨好!2006.52602006.5260提 纲背景介背景介绍一、未完工开一、未完工开发产品的税品的税务处理理二、完工开二、完工开发产品的税品的税务处理理三、开三、开发产品品预租收入的确租收入的确认四、合作建造开四、合作建造开发产品的税品的税务处理理五、以土地使用五、以土地使用权投投资开开发项目的税目的税务处理理2006.52602006.5260提 纲 六、开六、开发产品品视同同销售行售行为的税的税务处理理七、代建工程和提供七、代建工程和提
2、供劳务的税的税务处理理八、开八、开发产品成本、品成本、费用的扣除用的扣除九、征收管理九、征收管理十、适用减免税政策十、适用减免税政策十一、新文件适用范十一、新文件适用范围和和执行行时间2006.52602006.5260国税发31号文出台背景加强和规范房地产企业所得税征收管理房地产业企业所得税征管主要问题 缺乏开发产品完工标准 房地产开发企业不能及时结转成本 预售收入不能及时结转为实际收入 不能依法申报缴纳企业所得税。伪造或高估成本 多列预提费用 混淆成本对象界限2006.52602006.5260国税发31号文的出台背景 利用关联关系转移利润 企业之间相互利用共同偷逃税款 税收征管难度大 税
3、收制度不完善 地方政府干预过多2006.52602006.5260一、未完工开发产品的税务处理(一)预售收入(二)预计计税毛利率和毛利额(三)期间费用、营业税金及附加(四)计税成本结算的时点2006.52602006.5260一、未完工开发产品的税务处理(五)预征和实际征收(六)经济适用房 计税毛利率不得低于3%必须符合建住房200477号文的规定2006.52602006.5260一、未完工开发产品的税务处理(七)非经济适用房 省会城市、直辖市、计划单列市城区 和郊区,不得低于20;地及地级市城区和郊区,不得低于15;其他地区,不得低于102006.52602006.5260二、完工开发产品
4、的税务处理(一)开发产品完工标准(二)完工开发产品的税务处理(三)完工开发产品的税务管理(四)销售收入范围(五)销售收入确认原则 2006.52602006.5260二、完工开发产品的税务处理(一)开发产品(成本对象)完工标准 竣工证明已报房地产管理部门备案 开始投入使用 取得初始产权证明2006.52602006.5260二、完工开发产品的税务处理(二)完工开发产品的税务处理 预售收入确认为实际销售收入 结转计税成本 计算实际毛利额 差异调整 注意差异调整时点、口径、方法2006.52602006.5260二、完工开发产品的税务处理(三)完工开发产品的税务管理 开发企业报告开发产品完工情况
5、开发企业在年度纳税申报时出具 税务鉴定报告 其他相关资料 税务机关核定计税成本权和税收处罚权2006.52602006.5260二、完工开发产品的税务处理(四)销售收入范围 销售开发产品取得的全部价款 现金 现金等价物 其他经济利益 代收款项 以出具发票单位为标准进行判断 2006.52602006.5260二、完工开发产品的税务处理(五)销售收入确认原则 销售方式 一次性全额收款 分期收款 银行按揭 委托销售 先出租再出售2006.52602006.5260二、完工开发产品的税务处理采取委托销售方式 手续费 视同买断 超基价分成 包销2006.52602006.5260二、完工开发产品的税务
6、处理采取先出租再出售方式 转作固定资产 视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按固定资产清理确认收入 准予计提折旧2006.52602006.5260二、完工开发产品的税务处理 不转作固定资产 无需视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按开发产品确认收入的实现 不准计提折旧2006.52602006.5260三、开发产品预租收入的确认预租:新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前出租预租租金(价款)确认收入时点:自开发产品交付承租人使用之日起,按租金确认收入的实现。2006.52602006.5260四、合作建造开发产品的税务处理(一)定义(二)分配
7、开发产品的税务处理(三)分配利润的税务处理2006.52602006.5260四、合作建造开发产品的税务处理(一)定义 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司未成立独立法人公司的,为合作建造开发产品。2006.52602006.5260四、合作建造开发产品的税务处理(二)分配开发产品的税务处理 收入确认的时点:首次首次分配开发产品时 收入确认的范围:应分分开发产品 两种处理方法 已结算计税成本:计税成本与投资额的差额 计入应纳税所得额 未结算计税成本:投资额转作预售收入2006.52602006.5260四、合作建造开发产品的税务处理
8、(三)分配利润的税务处理 开发企业统一申报缴纳企业所得税 不得在税前分配该项目的利润 投资方取得利润视同取得股息、红利 开发企业接受的投资额不负担成本费用2006.52602006.5260五、以土地使用权投资开发项目的税务处理(一)企业、单位以换取开发产品为目的税务处理(二)企业、单位以股权形式投资的税务处理2006.52602006.5260五、以土地使用权投资开发项目的税务处理(一)企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 投出方涉及的税务处理 收入确认的时点:首次取得首次取得开发产品时 收入确认的范围:应取得的取得的开发产品 经济业务分解为两部分 转让土地使用权 购入开发产品2006.5
9、2602006.5260五、以土地使用权投资开发项目的税务处理接受方涉及的税务处理 收入确认的时点:首次分出首次分出开发产品 收入确认的范围:应分出的分出的开发产品 开发项目成本的确认 购入土地使用权价格2006.52602006.5260五、以土地使用权投资开发项目的税务处理(二)企业、单位以股权形式投资的税务处理投出方的税务处理 税务处理时点:投资交易发生时 税务处理原则:将交易分解为销售非货币性资产 和投资两项经济业务 2006.52602006.5260五、以土地使用权投资开发项目的税务处理接受方的税务处理 税务处理时点:投资交易发生时 税务处理原则:按投资交易额计算土地 使用权的成本
10、,计入开 发产品的成本2006.52602006.5260(一)视同销售的范围(二)视同销售收入的确认方法六、开发产品视同销售行为税务处理2006.52602006.5260(一)视同销售的范围具体项目视同销售确认时点 开发产品所有权或使用权转移时 实际取得利益权利时六、开发产品视同销售行为税务处理2006.52602006.5260六、开发产品视同销售行为税务处理(二)视同销售收入的确认方法 本企业近期同类开发产品销售价格 参照当地同类开发产品市场公允价值 按开发产品的成本利润率 成本利润率不得低于不得低于15%(含15%)具体比例由主管税务机关确定2006.52602006.5260七、代
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 税收政策 讲解
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【w****g】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【w****g】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。