房地产税费管理.pptx
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1、 2011年12月,钟小姐在杭州江滨花园购买了一套120多平方米的二手房,总价为108万元。她仔细算了算已经缴纳的印花税、契税、个人所得税、营业税等税费,“前前后后一共交了7.5万元的税。在现实生活中,父母想以自己未成年子女的名义购置房屋,其中一个很重要的原因是:担心遗产税将来会增收,以规避税收为目的,直接使用子女的名义购买;即便更名也需要费用。种类多、额度大种类多、额度大避税并不简单避税并不简单房地产税费管理房地产税费管理是什么?理论回顾及分析是什么?理论回顾及分析税与费税与费&古今中外房产税古今中外房产税怎么办?改革探索怎么办?改革探索-从税种和作用出发从税种和作用出发税收、政权、经济税收
2、、政权、经济 税收是国家凭借政治权力,按照事先公布的法税收是国家凭借政治权力,按照事先公布的法定标准无偿取得财政收入的一种分配方式,定标准无偿取得财政收入的一种分配方式,税收&政权税收&经济经济&政权政治政治&经济经济维护运转维护运转财政支出财政支出执政合理执政合理经济基础经济基础上层建筑上层建筑财政政策财政政策&货币政策货币政策 税收特点税收特点 强制性强制性政治权力-开征、法律手段-制标行政司法手段-征税实务无偿性无偿性无需偿还、无需付酬、提供公共品固定性固定性立法、更改?:对象、比例、数额价格?价格?规费特点规费特点 等价等价提高服务或物品补偿补偿工本费、手续费(规费)自愿自愿办理业务、
3、享受服务 税费根本区别强制强制 无偿无偿 等价等价 自愿自愿 税税费费土地土地 财政?财政?古今中外房产税古今中外房产税 欧洲欧洲中世纪:“窗户税窗户税”、“灶税灶税”、“烟囱税烟囱税”中国中国“廛布廛布”-周礼、间架税周礼、间架税-唐,房捐唐,房捐-清,民清,民国国古老古老 英国英国英国英国&法国法国法国法国:国家根据窗户的数量和大小征税国家根据窗户的数量和大小征税 廛布廛布廛布廛布:是古代官府征收的商贾储货邸舍和居住房屋之税。:是古代官府征收的商贾储货邸舍和居住房屋之税。间架税间架税间架税间架税:唐德宗建中四年出台过一种:唐德宗建中四年出台过一种“间架税间架税”间和架间和架 房捐:房捐:房
4、捐:房捐:郑观应郑观应 盛世危言盛世危言 技艺技艺:“地基由朝廷给发,地基由朝廷给发,建院经费,或拨国帑,或抽房捐。建院经费,或拨国帑,或抽房捐。”“我极敬爱的兄弟们,我的好朋友们,在法国的农村中,有132万所房子都只有3个洞口;一百八十一万七千所有两个洞口,就是门和窗;还有二十四万六千个棚子都只有一个洞口,那就是门。这是因为那种所谓门窗税才搞到如此地步。”雨果 悲惨世界 不同房地产税模式不同房地产税模式 美国模式美国模式美国模式美国模式:物业税物业税-直接税,由地方政府征收,定位于为直接税,由地方政府征收,定位于为治安、教育和环卫融资,它建立在土地私有的基础上。治安、教育和环卫融资,它建立在
5、土地私有的基础上。香港模式香港模式香港模式香港模式:围绕房产征收的税主要有两部分,一部分叫差围绕房产征收的税主要有两部分,一部分叫差饷税,另一部分叫物业税,两者均以租金为税基。饷税,另一部分叫物业税,两者均以租金为税基。中国大陆模式中国大陆模式中国大陆模式中国大陆模式:从税收性质来看,包含了少量的直接税成从税收性质来看,包含了少量的直接税成分,但大多数是间接税。分,但大多数是间接税。直接税直接税是指直接向个人或企业开征的税,包括对所得、劳动报酬和利润的征税。间接税间接税是对商品和服务征收的,从而只是间接地以公众为征税对象。香港香港对楼宇或物业征收的间接税。对楼宇或物业征收的间接税。“差饷差饷”
6、指警察的工资、薪金。指警察的工资、薪金。差饷税实行专款专用,原主要用于警政开支,差饷税实行专款专用,原主要用于警政开支,后来扩大用于支付街灯、供水、消防等市政后来扩大用于支付街灯、供水、消防等市政开支。开支。中国房地产相关税收历程中国房地产相关税收历程1949年中华人民共和国建立后,政务院发布全国税政实施要则(1950年)将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布中华人民共和国城市房地产税暂行条例,将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制,把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税,保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改
7、革工商税制,国家决定恢复征收房地产税,将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布中华人民共和国房产税暂行条例,同年10月1日起施行,适用于国内单位和个人。时时 间间内内 容容2010年1月国务院办公厅发文,提出要加快研究完善住房税收政策2010年4月国务院发文,要求财政部、税务总局加快研究制定房产税收政策2010年9月有关部委出台调控措施,提出加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国2011年1月重庆市确定开征高档商品房房产税,上海也正在为房产税试点做准备2011年1月28日上海、重庆正式启动改革试点,率先开征房产税。中国新房产税启动中国新房产税启动 房产
8、税试点的选择房产税试点的选择 ,为什么?,为什么?两高两高房价高、涨幅高(北上广深)三高三高经济发展、人口聚集度、生活成本一大一大刚性需求大重庆?重庆?项目项目重庆重庆上海上海试点试点范围范围重庆主城区(渝中区、江北区、沙重庆主城区(渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区)岸区、北碚区、渝北区、巴南区)上海市行政区域上海市行政区域税率税率以上两年主城区新房均价为基准,以上两年主城区新房均价为基准,3倍以下的倍以下的0.5%,34倍的倍的1%,4倍以上的倍以上的1.2%暂定为暂定为0.6%应税住房每平方米市应税住房每平方米市场交
9、易价格低于本市场交易价格低于本市上年度新建商品住房上年度新建商品住房平均销售价格平均销售价格2倍倍(含(含2倍)的,税率倍)的,税率暂减为暂减为0.4%。本地本地居民居民1、个人拥有的独栋商品住宅、个人拥有的独栋商品住宅2、个人新购的高档住房。高档住、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价面积均价2倍(含倍(含2倍)以上的住房倍)以上的住房家庭第二套及以上住家庭第二套及以上住房(包括新购的二手房(包括新购的二手存量住房和新建商品存量住房和新建商品住房)住房)项目项目重庆重庆上海上
10、海外地外地居民居民在重庆市同时无户籍、无在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以的第二套(含第二套)以上的普通住房上的普通住房非本市居民家庭在本市新购的非本市居民家庭在本市新购的住房住房计税计税依据依据应税住房的计税价值为房应税住房的计税价值为房产产交易价交易价。条件成熟时,。条件成熟时,以房产评估值作为计税依以房产评估值作为计税依据据参照应税住房的房地产市场价参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。试点初期,定周期进行重估。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格暂以应税住房的市场交易价格作为计
11、税依据。作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易房产税暂按应税住房市场交易价格的价格的70%计算缴纳计算缴纳免税免税面积面积一个家庭可对一套应税住一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积,存量独房扣除免税面积,存量独栋住宅为栋住宅为180 平方米,新平方米,新购高档住房为购高档住房为100 平方米平方米上海市居民家庭人均上海市居民家庭人均60 平方米平方米一、何谓房地产税?一、何谓房地产税?房地产税收拾国家凭借政治权力,依法强制、无偿、固定地参与房地产收益分配和再分配而取得财政收入的一种形式。不是对物质性的土地和建筑课税,而是对附属在这些物质性的土地和建筑上的不可触摸的权利课税。两种计税依据:房地
12、产权利本身,经营流转行为二、为什么对房地产课税?二、为什么对房地产课税?房地产税和很好的地方税房地产税和很好的地方税(一)税基:不可移动性,专属(一)税基:不可移动性,专属X X地地(三)价值:波动小(三)价值:波动小-实体实体-增值增值(二)课税:不从生产流程退出(二)课税:不从生产流程退出(四)财政:增加地方政府收入(四)财政:增加地方政府收入(五)经济:提高土地利用效率(五)经济:提高土地利用效率三、房地产税的主要作用是什么?三、房地产税的主要作用是什么?财政收入:-地方政府 (1)房地产税收收入占(各级)政府所有税收收入的比重(美国美国9.2%9.2%、英国、英国8.4%8.4%、加拿
13、大、加拿大8.3%8.3%);(2)房地产税收收入占地方政府地方税收入的比重(美国美国73%73%、英国、英国99%99%、加拿大、加拿大84%84%);(3)房地产税收收入占国民生产总值的比重(一般不超过一般不超过15%15%)。资料来源:广州市房地产业协会:广州市房地产开发经营税费负担问题的调研报告(摘要)项目项目荔湾区荔湾区 周门路商周门路商住楼住楼海珠区海珠区 东晓路小东晓路小区区海珠区工海珠区工业大道南业大道南 金碧花园金碧花园 第第2 2期期土地出让金土地出让金9.75%9.75%10.75%10.75%6.51%6.51%拆迁补偿拆迁补偿17.90%17.90%12.49%12.
14、49%16.3%16.3%税税8.79%8.79%7.62%7.62%7.22%7.22%费费16.46%16.46%11.15%11.15%23.96%23.96%税费合计税费合计25.25%25.25%18.77%18.77%31.18%31.18%地价及税费合地价及税费合计计52.90%52.90%42.01%42.01%53.99%53.99%保证金保证金0.41%0.41%0.30%0.30%0.35%0.35%供给(供应量)调节-开发商 商品房的价格一般由“本、费、税、利”四项构成,这四项是最根本的价格组成要素。两部分:成本是“本、费、税”,收益是“利”。税收虽然是房价的组成之一,
15、但反过来税收能影响房价。税收可以调节成本和收益,进而影响房地产开发商利润,从而影响投资决策(退出?)总量总量&结构结构 需求调节购房者 自住+投资投资征增税、自住减税二套征增税、一套减税对土地利用效果的影响:土地税优于所有其他税种,因为土地税不扭曲土地市场(亨利乔治);为什么为什么?一一般般地地,个个人人收收入入所所得得税税扭扭曲曲了了劳劳动动力力市市场场(不不鼓鼓励励工工作作),消消费费税税扭扭曲曲消消费费市市场场(不不鼓鼓励励消消费费)。由由于于土土地地税税是是对对地地租租课课税税(土土地地的的经经济济回回报报),土土地地税不改变地主的经济行为税不改变地主的经济行为。四、房地产税的税基是什
16、么?四、房地产税的税基是什么?(一)房地产税的课税对象应是什么 可以是土地、建筑,或两者的结合,但目前只对土地的征税较为少见,多数是对土地和建筑课税。为什么为什么?1 1、土地土地税征管的困难性,税征管的困难性,难难以以估估计其计其价值价值;2 2、仅仅基基于于土土地地的的房房地地产产税税税税基基过过小小,征征收收行行为为不合算不合算。(二)房地产税的课税范围 从国外的经验看,需要解决的问题:1 1、应应对对哪哪些些房房地地产产类类型型课课税税?(西西方方国国家家主主要要是是对对住宅、商业和工业课税住宅、商业和工业课税)2 2、是是否否应应对对不不同同的的房房地地产产类类型型予予以以区区别别对
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