房地产税费缴纳.pptx
《房地产税费缴纳.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产税费缴纳.pptx(64页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、第十一章第十一章第十一章第十一章房地产税费缴纳房地产税费缴纳房地产税费缴纳房地产税费缴纳学习目标学习目标1 1了解税收的含义、特征及构成要素。了解税收的含义、特征及构成要素。2 2掌握我国现行房地产税收中的契税、印掌握我国现行房地产税收中的契税、印花税、营业税、土地增值税等。花税、营业税、土地增值税等。3 3理解房地产交易中的行政事业收费。理解房地产交易中的行政事业收费。4 4掌握房地产交易相关税费计算。掌握房地产交易相关税费计算。第一节第一节 房地产税收概述房地产税收概述一、税收的含义、功能及特征一、税收的含义、功能及特征税收是国家政权为了行使其职能,保证国家机构的正常运转,通过法律规定的标
2、准,强制地、无偿地强制地、无偿地取得财政收入的一种形式,是国家参与社会产品和国民收人分配和再分配的重要手段,也是国家管理经济的一个重要调节杠杆。国家为了保证其社会管理职能的行使和国家机器正常运转,需要具备一定的物质基础,但国家本身并不直接制造财富,只能以税收的形式参与产品分配,取得物质财富,用于行使政府职能。在市场经济中,政府的职能通过财政支出体现出来,而政府收税则是政府履行职能的财力来源之一。在市场经济条件下,税收的主要功能有:第一,具有组织财政收人的功能。税收是财政收入形成的主要方式,为了满足国家及地方经费开支的需要,税收为各个时期各个政府所重视。第二,具有调节国民收人分配的功能。税收来源
3、于国民收人,是对国民收入初次分配结果的再分配,对国民收人分配具有调节作用。第三,具有调节经济运行的功能。税收作用于价格、利润、地租、工资、利息等国民收入初次分配的经济要素,可以直接影响这些经济变量的变化,从而影响经济运行过程,因此,税收成为政府干预、调节经济的重要杠杆。税收具有强制性、无偿性和固定性强制性、无偿性和固定性特征。强制性是指国家通过法律、法规等形式对税收加以规定,并依法强制征收。无偿性是指征税后,税款成为财政收入,不再归还纳税人,也不支付任何报酬。固定性是指课税额度、标准,一经批准不得随意改变。二、税收的征管二、税收的征管(一)依法开展纳税工作(一)依法开展纳税工作(二)依法缴税(
4、二)依法缴税(三)开展税法宣传(三)开展税法宣传(四)税务机关的保密义务(四)税务机关的保密义务(五)纳税人的权利(五)纳税人的权利三、房地产税收的构成要素三、房地产税收的构成要素房地产税收是由许多税种组成的一个税收体系,掌握房地产税收必须理解房地产税收体系的每一个税种,而掌握每一税种,必须掌握税收的构成要素。(一)纳税人(一)纳税人纳税人又称纳税主体,是指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。纳税人可以是自然人,也可以是法人。房地产税收的纳税人一般是房地产的开发者、拥有者、交易者。(二)课税对象(二)课税对象课税对象又称征税对象,是税法规定的课税目的物,是征税的根据。即对什么事物征税,是一种税
5、区别于另一种税的主要标志。课税对象主要包括所得、商品、财产三大类,由此可将税收分成所得税、商品税、财产税。同时根据课税对象性质的不同,全部税种分为五大类:流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。(三)课税基础(三)课税基础课税基础简称税基,是课税的依据,是准确确定征税额度的计算基础。课税基础有两层涵义:税基的质,即课税的具体对象,有实物量和价值量两类;税基的量,即课税对象中,有多少可以作为计算应课税的基数。如有的税是按照房地产物理量的大小计算的,这种税收称为从量征收的房地产税,耕地占用税是以土地面积作为计税基础的,不管土地的质量好坏,相同面积的土地缴纳相同的税款;有的是从价征收的,即以房地
6、产价值大小为课税标准,如房产税等。(四)税率(四)税率税率是指国家征税的比率,它是税额与课税对象的比值。税率是税收制度和政策的中心环节,直接关系到国家财政收入和纳税人的负担。按照税率和税基的关系划分,税率主要有比例税率、定额税率和累进税率三类。比例税率是对同一课税对象,不论其数额的大小,统一按固定的比例征税。定额税率也称固定税额,它是按课税对象的一定计量单位直接限定一个固定的税额,而不规定征收比例。累进税率是按课税对象数额的大小,划分若干等级,每一等级由低到高规定相应的税率,课税对象数额越大税率越高。累进税率分为金额累进税率和超额累进税率。(五)附加、加成、减免(五)附加、加成、减免附加、加成
7、、减免是对税收的一种调节措施。税收制度具有法定性和普遍性,不分区别地统一执行一项税收,必然会违背征税初衷,因此需要区别对待,进行适度调节。调节的措施通常以附加、加成、减免的方式被设计在税收制度中。附加是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。加成,常常对特定纳税人加成征税,一般在收益课税中采用。减免税是国家根据一定时期的政治、经济、社会政策的要求而对特定的经营活动或某些特定的纳税人给予的优惠。附加、加成、减免使税收法律制度能够因地制宜,使严肃性与灵活性密切结合,更好地发挥税收的调节作用。(六)违章处理(六)违章处理纳税人的违章处理行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。对纳税人的违章行为
8、,可以根据情节轻重,分别采取批判教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等不同方式处理。第二节第二节 我国现行的房地我国现行的房地产税收产税收中国现行房地产税有契税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税。其他与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、印花税。目前房地产经纪相关的税收有契税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税,表11-1是依照房地产经纪业务的主要内容,对房地产经纪活动涉及的税费项目做的一份归纳,以供参考。各种税费的具体实施办法各个地区会有不同程度的差异
9、,而且国家和地方政府根据房地产市场发展也会不断地出台新的税费政策。因此房地产经纪人员在认识国家基本税费制度和政策的基础上,必须结合地方的实施办法或细则来提供房地产税费方面的咨询。一、契税一、契税契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移时,由承受人缴纳的一种税。办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。1 1纳税人纳税人契税暂行条例规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。转移土地、房屋权属是指下列行为:(1)国有土地使用权出让;(2)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换(不包括农场集体土地承包经营权的转移);(3)房屋
10、买卖;(4)房屋赠与;(5)房屋交换。2 2课税对象课税对象契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。3 3纳税环节纳税环节契税的纳税环节是在纳税义务发生后,办理房屋产权证或契证之前。契税的征收管理同房地产管理部门有着密切的关系,房屋产权的转移变动要办理过户手续和房屋产权证。房屋产权证和契证都是房屋产权的合法凭证,没有缴纳契税而办理房屋产权证,对契税的征收管理将造成极大的困难。把契税的纳税环节定在纳税义务发生后,领取房屋产权或契证之前是保障契税收入的关键所在。5 5计税依据计税依据契税的计税依据如下:(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的成交价格。所谓成交价格,是指土地、房屋
11、转移合同确定的价格。包括承受者将获得的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。(2)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。(3)土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。6 6计算计算契税应纳税额,依照规定的税率和计税依据计算征收。应纳税额计算公式为:应纳税额计税依据税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的,按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。7 7契税的交纳期限契税的交纳期限契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权
12、属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。8 8减税、免税减税、免税有下列行为之一的,减征、免征契税:(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征。(2)城镇职工,按规定第一次购买公有住房的,免征。(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,免征。(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征。(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权,用于农、林、牧
13、、渔业生产的,免征。二、印花税二、印花税印花税是以经济活动中签订的各种合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。1 1纳税人纳税人印花税的纳税人是为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人,包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队及中外合资企业、中外合作企业、外商企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。2 2计税对象计税对象现行印花税针对印花税条例列举的凭证征税,具体有以下五类:(1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证;(2)产权转移书据;(3)
14、营业账簿;(4)权利、许可证照;(5)经财政部确定征税的其他凭证。3计税依据印花税计税依据根据应税凭证的种类,分别有以下几种:(1)合同或具有合同性质的凭证,以凭证所载金额作为计税依据,采用比例税率。(2)营业账簿中记载资金的账簿,以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据,采用比例税率。不记载金额的营业执照、专利证、专利许可证照,以及企业的日记账簿和各种明细分类账簿等辅助性账簿,按凭证或账簿的件数纳税,采用定额税率,每件缴纳一定数额的税款。4 4税率税率现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率。(1)比例税率 印花税的比例税率有五档,即1、4、0.5、0.3和0.05。(2)定额税率 其他
15、营业账簿、权利、许可证照采取按件规定固定税额。由于这类凭证没有金额记载,规定按件定额征税可以方便征纳简化手续。5 5印花税的计算印花税的计算(1)按比例税率计算应纳税额的方法:应纳税额计税金额适用税率(2)按定额税率计算应纳税额的方法:应纳税额凭证数量单位数额三、营业税三、营业税营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。1 1纳税人纳税人在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人。2 2课税对象课税对象销售不动产,是指有偿转让不动产所有权的行为。其征收范围包括:销售建筑物或构筑物,销售其他土地附着物。销售建
16、筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物所有权的行为。转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。销售其他土地附着物,是指有偿转让其他土地附着物的所有权行为。凡从事房地产开发经营的单位和个人,在房地产销售后,以其销售收人额为征税对象,按“销售不动产”税目征收营业税。3 3税率税率营业税实行比例税率。营业税的税率,是根据不同的行业和不同的经营业务,按照这些行业在国民经济中的作用程度、基本保持原总体税负水平、简便的原则进行设计的。销售不动产的营业税税率为5。4 4计税依据计税依据营业税的计税依据是提供应税劳务的营业额、转让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额,统称为营业额。5 5计算
17、计算纳税人销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式:应纳税额营业额税率四、城市维护建设税和教四、城市维护建设税和教育费附加育费附加(一)城市维护建设税(一)城市维护建设税城市维护建设税是对从事工商经营,缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。1985年2月8日,国务院正式颁布了中华人民共和国城市维护建设税暂行条例,并与1985年1月1日在全国范围内实施。城市维护建设税属于特定目的税,具有两个显著特点:第一,附加税性质,它以纳税人实际缴纳的“三税”(增值税、消费税、营业税)税额为计税依据,附加于“三税”税额,本身并没有特定的、独立的征税对象。第二,特定目的性,
18、该税种专门用于城市的公用事业和公共设施的维护建设。1 1纳税人纳税人缴纳增值税、消费税、营业税的单位(不包括外商投资企业、外国企业和进口货物者)和个人为城市维护建设税的纳税人。2 2课税对象与范围课税对象与范围城市维护建设税的征收范围包括城市、县城、建制镇、工矿区,根据行政区划作为划分标准。3 3税率税率纳税人所在地为市区的,税率为7%;纳税人所在地为县城、建制镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或建制镇的,税率为1%。4 4计税依据计税依据城市维护建设税是以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据,分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。5 5计算计算应纳税额=(实际缴纳的
19、增值税、消费税、营业税税额)适用税率(二)教育费附加(二)教育费附加教育费附加是国家为扶持教育事业发展,计征用于教育的政府性基金。教育费附加由税务机关负责征收,其收入纳入财政预算管理,作为专项收入,由教育部门统筹安排使用。1 1纳税人纳税人教育费附加的纳税人为缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人,不包括外商投资企业、外国企业和外国人。农业、乡镇企业,由乡镇人民政府征收农村教育事业附加,不再征收教育费附加。2 2计征依据和附加率计征依据和附加率1986年,国务院颁布征收教育费附加的暂行规定(国发198650号),从1986年7月起,以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税总额的2%计征;
20、2005年国务院关于修改的决定规定从2005年10起,教育费附加率提高为3%,分别与增值税、消费税、营业税同时缴纳。3 3应纳税额的计算公式应纳税额的计算公式教育费附加=(实际缴纳的增值税、消费税、营业税合计税额)附加率五、土地增值税五、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人征收的一种税。1 1纳税人纳税人凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收人的单位和个人为土地增值税的纳税人。这里所指的单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。2 2课税对象与范围课税对象与范围土地增值税的课税对象是有偿
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 税费 缴纳
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【天****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【天****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。