房地产调控博士考试讲座四川大学经济学博士辅导.pptx
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1、主要内容l一、房地产宏观调控的基本理论一、房地产宏观调控的基本理论l二、我国房地产宏观调控进程及存在的问题二、我国房地产宏观调控进程及存在的问题l三、改进和完善我国房地产宏观调控的思考三、改进和完善我国房地产宏观调控的思考l四、与房地产宏观调控相关问题四、与房地产宏观调控相关问题一、房地产宏观调控的基本理论房地产宏观调控的基本理论l(一)房地产宏观调控问题的提出背景(一)房地产宏观调控问题的提出背景l1、中国国务院总理温家宝2011年11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示,中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。l2、2012年3月14日,国务院总理温家宝
2、在北京人民大会堂与中外记者见面,什么叫房价合理回归?我以为合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家,房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。如果放松,将前功尽弃,而且会造成房地产市场的混乱,不利于房地产长期健康和稳定发展。l3、房价与房地产宏观调控连续成为多年两会的热点议题,也是近几年全国人民持续关注的重点热点问题。(二二)房地产的概念、类型和特性1、概念:房地产是指房产和地产的结合体及其衍生权利关系的总和。(1)从实物形态上说:房地产是房产和地产相结合的统一物。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务
3、、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等。地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间,包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。(2)从价值形态上说,房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要。房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结。(3)从产权关系来说,房地产作为社会财富,又是一种资产,反映一定的经济权利关系。由于房地产具有空间位置不可移动性的特点,在房地产商品交易中,它的空间位置并不移动,而只是房地产权利关系(包括所有权、占有权、支配权和使用权)的转移和改变。2、房地产的构成和类型(1 1)建筑地块。)建筑地块。建筑
4、地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地,包括下列12类。工业用地商业用地住宅用地仓库用地道路交通用地市政建设工程用地公共绿化用地教育、文化、体育、卫生等用地港口建设用地办公用地军事用地其他用地(2)房屋建筑物。房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施,它是房屋建筑与建房地基的有机结合体。房屋建筑物种类繁多,按用途划分,可以分为以下几类l住宅用房l生产用房l营业用房l行政用房l其它专业用房(3 3)配套基础设施)配套基础设施单纯的房屋建筑并不能直接投入使用,还必须具备相应的配套基础设施,包括:l道路、交通设施;l地下管道等“三通”设施;l生活配套设施;l生态环境设施。3、
5、房地产的经济特性(1)内涵的统一性房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、配套基础设施等方面,它们都不建筑地块、配套基础设施等方面,它们都不是孤立存在的,而由是孤立存在的,而由“房房”、“地地”、“产产”三者有机结合形成的统一体。三者有机结合形成的统一体。房地产的内涵还包含了一定的经济权利房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系,是商品属性和资产属性的统一关系,是商品属性和资产属性的统一。(2 2)价值的双源性。)价值的双源性。房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的,而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。一方面,土地是一种自然物,具有自然资源属性
6、。另一方面,土地又是社会产物,追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值,具有社会经济资源属性。(3)空间的固定性。房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的。区位成为影响房地产价格极为重要的因素。决定了房地产商品的单一性和非匀质性。给房地产市场带来了地区性的重大特点。(4)需求的普遍性。房地产具有生活资料和生产资料的双重性质,它可以满足生产和生活多方面的需求,具有需求的普遍性,这与其它许多商品不同。(5)效用的长期性。同一般商品相比,房地产商品属于超级耐用品,其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性,同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地,其效用可以通过不断再开发得到近
7、乎无限期地延长。(三)房地产业的涵义、属性及特征1、涵义。房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业,是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系。(1)房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配、消费诸环节之中。在生产过程中,主要是房地产投资开发。在分配过程中,主要是通过房地产市场交换。在消费过程中,主要是指房屋使用过程中的物业管理。(2)由于房地产生产经营活动的特殊性,必然广泛存在与此紧密相关的各类中介服务。包括房地产咨询、房地产经纪、房地产评估等。2、房地产业的行业属性(1)房地产业具有第三产业的特征。房地产的投
8、资开发活动,主要是从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动,并不直接建造房屋本身。房地产销售经营活动,直接从属于流通领域,而流通行业理应划归第三产业。房地产业中的一些分支行业,如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业,更是第三产业的直接组成部分。(2)房地产业是属于第三产业的一个重要产业部门。第三产业主要是流通行业和各类服务行业,其产业特征并不直接生产产品,而是通过物资的流通和服务活动,为人们的生产和生活提供服务,来改善和提高生产效率和人们的生活水平。3、房地产业的行业特性(1)先导性和基础性从房地产业在国民经济中的地位和作用来看,房地产业是一个先导性、基础性产业。由于房地产开发是城
9、市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导,因而房地产业也就成为先导性产业。(2)综合性和关联性从房地产业与其它产业的关系来看,它是一个具有高度综合性和关联性行业,呈现出支柱产业的特征。房地产业的综合性,主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。房地产业的关联性,体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门。房地产对国民经济投资和消费两方面的影响都是巨大的。我们可以从买地、建造安装施工和出售后三个阶段来看,每100元房地产需求会直接或间接带动其他行业232元的需求,再加上房地产自身的需求,会影响332元的总产出。根据2005年经验,2005年第四季度中国房地产业景气回升,工程机械、
10、汽车、家电和建筑装饰行业景气随之回升,钢铁、有色金属、建筑安装、建筑材料等行业的经济复苏稍晚。(3)资金密集型和高风险性从房地产业的投资过程来看,它是一个高投资和高风险并存的行业。房地产业是一个资金密集型行业,由于房地产的价值量大,建设周期长,资金占用多,它的经济活动是一个大量资金运作的过程。由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点,因而涉及的风险也相对较大。包括:自然风险、市场风险、利率风险、经营风险、财务风险、政策法律风险。(4)级差收益型和区域性从经济活动的范围来看,房地产业又是一个区域差异巨大、级差收益明显,地区性特别强的行业。由于房地产的空间固定性,房地产业的发展比起其他行业
11、更多地受制于区域经济的发展水平。即使在同一地区,由于微观区位的不同,也使房地产价值出现巨大的分异。房地产业的区域性还造成房地产市场的地区性强。(5)权利主导型和制约性从社会经济政治关系看,房地产是一种权利主导型的商品,房地产业是受政府政策影响较大、并与法律制度紧密相关的行业。这种制约性主要体现在以下两方面:A、权利关系的复杂性所引起的外部性特点的制约;B、运作规范性的制约。房地产企业价值链及其活动房地产企业价值链及其活动项目决策规划设计建设施工市场销售物业管理施工/监理材料设备采购招标销售策划项目策划取得土地建筑设计市政设计物业服务广告销售投资分析谁做得更好值不值得做各阶段的价值活动,都有专业
12、化公司提供服务。企业边界的确定企业边界的确定企业做什么别人做什么社会分工专业化程度控制成本企业实力和战略采取战略联盟、联合采购、合作开发等更优的合作竞争方式整合产业链价价值值活活动动企企业业价价值值链链集成整合集成整合市场调查房地产开发企业的职能会趋于专业化,主要体现在决策和投资和对各阶段价值活动的资源整合和控制上报批/审核办理规划证投资计划竣工验收出租(四)经济周期理论经济周期理论l1 1、西方经济周期理论认为,经济周期就是总体经济活、西方经济周期理论认为,经济周期就是总体经济活动水平扩张和收缩有规律的交替过程。一般随经济增长动水平扩张和收缩有规律的交替过程。一般随经济增长率的变化表现为繁荣
13、、危机、萧条、复苏四个阶段。率的变化表现为繁荣、危机、萧条、复苏四个阶段。l2 2、西方经济周期理论。在现代市场经济中,经济周期、西方经济周期理论。在现代市场经济中,经济周期是客观存在的。经济学家致力于研究和揭示经济周期的是客观存在的。经济学家致力于研究和揭示经济周期的规律,形成了很多学说。包括:基钦周期规律,形成了很多学说。包括:基钦周期(存货周期,存货周期,-年年)、朱格拉周期、朱格拉周期(固定资产投资周期,固定资产投资周期,9-109-10年年)、库兹涅茨周期库兹涅茨周期(建筑周期,建筑周期,2020年年)、体制释放周期(社会、体制释放周期(社会转型周期转型周期,30年)康德拉季耶夫周期
14、(技术创新周期,)康德拉季耶夫周期(技术创新周期,50-6050-60年)。年)。l3 3、马克思周期理论:经济周期和经济危机由社会生产、马克思周期理论:经济周期和经济危机由社会生产关系决定,经济周期是资本主义历史暂时性和局限性的关系决定,经济周期是资本主义历史暂时性和局限性的表现。表现。经济周期产生的原因经济周期产生的原因l1 1、外因说:创新理论(熊彼特),政治因素理论(、外因说:创新理论(熊彼特),政治因素理论(卡莱斯卡莱斯基基),),“实际经济冲击实际经济冲击”周期理论(米契尔)。周期理论(米契尔)。l2 2、内因说:经济制度危机理论(马克思),有效需求不足、内因说:经济制度危机理论(
15、马克思),有效需求不足理论(凯恩斯)理论(凯恩斯)l3 3、混合作用说:经济周期产生的原因是多方面的,是外因、混合作用说:经济周期产生的原因是多方面的,是外因和内因共同作用的结果。和内因共同作用的结果。l在国民经济循环中,消费和储蓄行为比较稳定,但投资活动在国民经济循环中,消费和储蓄行为比较稳定,但投资活动的变化较大(成为经济周期的要因)。主要反映在:投资的的变化较大(成为经济周期的要因)。主要反映在:投资的乘数原理:投资的变化会引起国民收入数倍的变化;投资加乘数原理:投资的变化会引起国民收入数倍的变化;投资加速原理:收入的变化会引起投资数倍的变化。速原理:收入的变化会引起投资数倍的变化。l在
16、实践中,经济周期是原因十分复杂,政府政策、外部干扰在实践中,经济周期是原因十分复杂,政府政策、外部干扰等都会导致经济波动。等都会导致经济波动。经济周期与宏观经济政策经济周期与宏观经济政策l针对经济周期波动过程中资源浪费可能导致针对经济周期波动过程中资源浪费可能导致的经济危机,西方国家普遍采取的经济危机,西方国家普遍采取“逆风行事逆风行事”原则进行宏观调控原则进行宏观调控:l周期性地采取紧缩和扩张的财政和货币政策。周期性地采取紧缩和扩张的财政和货币政策。房地产周期与国民经济周期的关系房地产周期与国民经济周期的关系房地产周期与国民经济周期的关系房地产周期与国民经济周期的关系l1 1、房地产周期是重
17、复出现的房地产总收益的不规、房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动。由于房地产是现代社会主要财富存在形式,则波动。由于房地产是现代社会主要财富存在形式,房地产与金融系统紧密结合,房地产周期是经济周房地产与金融系统紧密结合,房地产周期是经济周期的重要组成部分。期的重要组成部分。l2 2、测量指标:空置率周期、测量指标:空置率周期(Prichett,1984)Prichett,1984)、价格周期、价格周期(彭建文,张金鹗,彭建文,张金鹗,19991999)、投资回报率周期)、投资回报率周期(Kaiser(Kaiser et al.,1997)et al.,1997)、租金周期、租金周期(
18、Hekman,1985)Hekman,1985)等等。等等。l3 3、房地产周期分类:房地产实物市场周期(如建、房地产周期分类:房地产实物市场周期(如建筑周期、需求周期)、房地产投资周期(如租价比筑周期、需求周期)、房地产投资周期(如租价比周期、价格周期)、国际房地产周期等。周期、价格周期)、国际房地产周期等。房地产经济周期的影响因素房地产经济周期的影响因素l1 1、房地产市场同时受到许多不同循环周期因素的影响。、房地产市场同时受到许多不同循环周期因素的影响。如通货膨胀波动周期、总体经济运行周期、建设周期、如通货膨胀波动周期、总体经济运行周期、建设周期、抵押贷款周期、社会变革周期等等(梁桂,抵
19、押贷款周期、社会变革周期等等(梁桂,19961996;Barras and Ferguson,1985)Barras and Ferguson,1985)。l2 2、房地产景气波动具有规律性,只有当强烈的经济成、房地产景气波动具有规律性,只有当强烈的经济成长、房地产供给短缺以及银行信用扩张等特定因素组长、房地产供给短缺以及银行信用扩张等特定因素组合下方能产生投机性的景气复苏(合下方能产生投机性的景气复苏(Barras,1994)Barras,1994)。l3 3、宏观经济影响因素:国民经济景气、货币供给、金、宏观经济影响因素:国民经济景气、货币供给、金融政策、其他宏观政策等等。融政策、其他宏观
20、政策等等。l4 4、心理预期影响因素:个体理性与集体非理性。、心理预期影响因素:个体理性与集体非理性。l5 5、市场结构影响:短期冲击和房地产市场结构的变迁、市场结构影响:短期冲击和房地产市场结构的变迁都会导致房地产经济周期,但是这两种波动具有不同都会导致房地产经济周期,但是这两种波动具有不同的特征。的特征。房地产经济周期与宏观经济的周期的关系房地产经济周期与宏观经济的周期的关系l1 1、大量的经验研究都表明,国民经济周期与房地产经济周期紧密相、大量的经验研究都表明,国民经济周期与房地产经济周期紧密相关关(Prichett,1984;Brown,1984;Prichett,1984;Brown
21、,1984;彭建文,张金鹗,彭建文,张金鹗,19991999;何国钊等,;何国钊等,19961996)。)。l2 2、美国、美国1950-19781950-1978房地产总体建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建房地产总体建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑的变动表明,筑的变动表明,GNPGNP领先房地产周期领先房地产周期1111个月达到峰值(个月达到峰值(Grebler and Grebler and Burns,1982Burns,1982)。)。l3 3、对美国写字楼市场的研究表明,写字楼租金周期约为、对美国写字楼市场的研究表明,写字楼租金周期约为1212年,小于年,小于国民经济周期。(国民经济
22、周期。(Wheaton,1987;Greladier,1995)Wheaton,1987;Greladier,1995)。l4 4、住宅市场周期比写字楼市场周期更接近国民经济周期、住宅市场周期比写字楼市场周期更接近国民经济周期(Grebler(Grebler and Burns,1982;Wheaton,1994)and Burns,1982;Wheaton,1994)。l5 5、国民经济总体景气领先于房地产景气,以往认为房地产业是火车、国民经济总体景气领先于房地产景气,以往认为房地产业是火车头工业的说法是不正确的(林秋瑾等,头工业的说法是不正确的(林秋瑾等,19961996)(应该说是在比较
23、成)(应该说是在比较成熟的市场经济条件下)。熟的市场经济条件下)。l6 6、台湾的经验证据表明,总体经济的复苏大约领先房地产景气一至、台湾的经验证据表明,总体经济的复苏大约领先房地产景气一至三年的时间,但总体经济景气下滑时,房地产景气亦随之下滑,两三年的时间,但总体经济景气下滑时,房地产景气亦随之下滑,两者时间落差相当短,此也意味房地产景气是总体经济景气的落后指者时间落差相当短,此也意味房地产景气是总体经济景气的落后指标(彭建文,张金鹗,标(彭建文,张金鹗,19991999)。)。图图1 1:经济景气与房地产景气波动趋势图:经济景气与房地产景气波动趋势图资料来源:彭建文,张金鹗,2001房地产
24、经济周期的特征房地产经济周期的特征l1 1、景气衰退至谷底阶段(、景气衰退至谷底阶段(E1 E2E1 E2)。)。投资和消费性购屋需投资和消费性购屋需求都下降,空屋增加,价格下降,预期悲观。求都下降,空屋增加,价格下降,预期悲观。l2 2、景气谷底至复苏阶段(、景气谷底至复苏阶段(E2 E3E2 E3)。物价水准、贷款余额。物价水准、贷款余额与利率开始升高。与利率开始升高。空屋消化,房地产投资和市场交易渐趋活空屋消化,房地产投资和市场交易渐趋活跃,新建面积增加,预期渐趋乐观。跃,新建面积增加,预期渐趋乐观。l3 3、景气复苏至高峰阶段、景气复苏至高峰阶段(E3 E4)(E3 E4)。房地产景气
25、持续上升,房地产景气持续上升,不但引发强烈的投资性需求,自住型的购屋者亦纷纷提前购不但引发强烈的投资性需求,自住型的购屋者亦纷纷提前购屋,市场空屋数量大幅减少,促使房价大幅上扬,房地产开屋,市场空屋数量大幅减少,促使房价大幅上扬,房地产开发商普遍感受到景气复苏的讯息,供给意愿大增,施工面积发商普遍感受到景气复苏的讯息,供给意愿大增,施工面积将大量增加。当房地产景气达到高峰的同时,房价与施工面将大量增加。当房地产景气达到高峰的同时,房价与施工面积亦达到高峰,房地产空置率则处于相对的低水准。不过此积亦达到高峰,房地产空置率则处于相对的低水准。不过此时政府为避免经济景气过热而引发通货膨胀,大幅紧缩货
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