房地产金融理论基础.pptx

1 1本章教学目的本章教学目的 通过本章教学，使学生重点认识和掌握资产定价、财务杠杆、资金时间价值、金融风险管理等房地产金融理论原理和房地产抵押法律关系原理，为学习并掌握房地产金融业务奠定理论基础。2 2第一节 货币的时间价值货币时间价值贯穿于全部金融业务，也是房地产货币时间价值贯穿于全部金融业务，也是房地产金融业务的基础。金融业务的基础。房地产贷款属于长期贷款，分析、评价贷款效益，必须对贷款形成的现金流量进行科学预测，掌握现金流出与流入的时间和数量以及它们在时间数量上的差异，然后换算成统一时点的数值，用终值、现值和年金的形式进行全面、客观评价。房地产贷款及其证券化定价、信贷风险防范及银房地产贷款及其证券化定价、信贷风险防范及银行的其他房地产金融业务核算都是以货币的时间价值行的其他房地产金融业务核算都是以货币的时间价值为基础。为基础。3 3第一节 货币的时间价值一、货币时间价值的概念：一、货币时间价值的概念：是指货币资金随着时间变化而形成的增值，表现为同一数量是指货币资金随着时间变化而形成的增值，表现为同一数量的货币在不同时点上具有的不同价值。的货币在不同时点上具有的不同价值。100元的经济价值（或经济效用）：现在现在一年后，或，现在一年后；一年后，或，现在一年后；现在的100元贷款（货币），按年利率5%计算，一年时间后增值5元成为105元，这5元就是100元贷款（货币）的时间价值，或者说，上述贷款（货币）的时间价值为5%。实际上，上述增值的5元是100元贷款（货币）一年时间的利息。因此，货币时间价值最直接的表现形式是因此，货币时间价值最直接的表现形式是“利息利息”。4 4第一节 货币的时间价值二、货币时间价值存在的基础和原因二、货币时间价值存在的基础和原因货币时间价值产生的基础，一是货币时间价值产生的基础，一是“信用信用”，即借贷关系的普，即借贷关系的普遍存在，货币的所有权和经营权分离；二是货币资金的遍存在，货币的所有权和经营权分离；二是货币资金的“效用效用”，即货币资金满足投资、消费需求及增值的功能。，即货币资金满足投资、消费需求及增值的功能。在货币借贷关系中，贷款者因借出资金而失去可能投资获利的机会，因而需要得到借款人一定的经济补偿；借款者得到资金不仅以承担偿还义务为前提，同时也获得了利用借贷资金投资获利的机会，因此必须给予贷款人一定的经济补偿。5 5第一节 货币的时间价值二、货币时间价值存在的基础和原因二、货币时间价值存在的基础和原因货币时间价值产生原因源于“时间偏好时间偏好”，具体原因有：1、投资获利机会：、投资获利机会：将货币资金贷出的时间里，贷款者失去了更多投资获利的机会，因此，要求取得一定的报酬，从而使同一数额资金的现实值高于未来的价值。2、通货膨胀因素：、通货膨胀因素：在通胀情况下，同额货币的购买力不断降低，使人们普遍认为现实的货币价值要高于同等数额的将来货币的价值。3、风险因素：、风险因素：由于不确定的风险因素，现在的投资在将来可能会有不能收回或不能全部收回，从而使同一数额资金的现实值高于未来的价值。4、现实消费的因素：、现实消费的因素：货币持有者把货币借给他人，就会牺牲其现实使用的权利，把现实的消费推迟到将来，对这种“牺牲”要求取得一定报酬（补偿），所以，资金的时间价值是对“牺牲”现实消费的一种报酬。6 6第一节 货币的时间价值三、货币时间价值的量及其影响因素三、货币时间价值的量及其影响因素货币时间价值的量，是没有风险和通货膨胀条件下的社会货币时间价值的量，是没有风险和通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。在此基础上，风险越大，投资报酬率越高，平均资金利润率。在此基础上，风险越大，投资报酬率越高，时间价值越大。并具体取决于以下因素：时间价值越大。并具体取决于以下因素：1、资金使用的时间。时间越长，时间价值越大。、资金使用的时间。时间越长，时间价值越大。2、资金数量。时间一定，资金数量越大，时间价值越大。、资金数量。时间一定，资金数量越大，时间价值越大。3、利率。利率越高，资金的时间价值越大。、利率。利率越高，资金的时间价值越大。4、资金使用方式。整借整还和分期付款资金的时间价值不、资金使用方式。整借整还和分期付款资金的时间价值不同。同。7 7第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算四、货币时间价值的计算（一）理论原理（一）理论原理由于不同时点货币的不相等性，因此，不同时间货币收入进行比较必须换算到相同时间基础上，换算的方法就是通过不同时间资金的计息来进行。在考虑时间因素的情况下，把不同时点发生的绝对值不等的资金换算成的相等的经济价值，称为资金等效值或等值资金等效值或等值。其中：把资金运动起点时的金额称为“现值现值”（present value）；把资金运动结束时与现值等值的金额称为“终值或未来值终值或未来值”（future value）。8 8第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算四、货币时间价值的计算（一）理论原理（一）理论原理借款人借入的金额称为“本金本金”；借款人按一定利率（interest rate）支付给贷款人超出本金部分的金额称为“利息利息”。根据一定利率计算出的本金在未来某一时点的价值（本利之和），称为“终值终值”；反过来，如果把未来某一时点的货币金额看作是本金在未来这一时点的“终值终值”（本利之和），按现行利率逆向计算出的该“终值终值”现在所必须具有的本金，称为“现值现值”。把未来金额“终值终值”折算为“现值现值”的过程称为“折现或贴折现或贴现现”（discount）；折现中使用的利率称为“折现率或贴现率”（discount rate）。9 9第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算四、货币时间价值的计算（二）符号规范：（二）符号规范：在利息的计算中我们将统一使用以下符号：本金，又称期初金额或现值（present value）；i i利率，年利息额占本金的百分比；I I利息；本金和利息之和，又称终值（future value）；t t计息期的时间，通常以年为单位；n n计息期的期数。1010第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算四、货币时间价值的计算（三）单利的计算（三）单利的计算单利单利（simple interest）是指无论借款时间多长，只以本金作为计算利息的基础，所产生的各期利息不再加入本金合并计算利息的一种计息方法。1、单利终值的计算公式：=（1 i i t t）2、单利现值的计算公式：=（1 i i t t）1111第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算四、货币时间价值的计算（四）复利的计算（四）复利的计算复利（compound interest）是指每经过一个计息期，将本期所产生的利息在期末加入本金合并计算下一期利息的计息方式，俗称“利滚利”。1、复利终值的计算公式：=（1 i i）n n2、复利现值的计算公式：=（1 i i）n n1212第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算四、货币时间价值的计算（四）复利的计算（四）复利的计算3、平利率和有效利率的转换计算：平利率（flat interest rate）是指在复利计算中以一年为计息期时的利率；有效利率（effective interest rate）是指在复利计算中计息期不等于一年（季度、月、日）时折算的利率，也叫复合利率。以字母i i表示平利率，r表示有效利率，N表示每年复利次数，则有效利率计算公式为：r=（1+i i/N）N1313第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算四、货币时间价值的计算（五）年金的计算（五）年金的计算年金（annuity）是指定期、等额、连续的支付。年金在房地产金融中应用十分广泛：个人住房抵押贷款“按月支付定额本息”的还款方式，房地产证券化设计的定期等额支付还款方式等，都是典型的年金形式。按支付的次数和时间不同，年金主要分为后付年金、即期年金、递延年金和永续年金等。1414第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算四、货币时间价值的计算（五）年金的计算（五）年金的计算1、后付年金（deferred annuity），每期期末支付的年金，也称普通年金。（1）后付年金终值的计算公式：式中：每期期末支付的金额。（2）后付年金现值的计算公式：1515第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算四、货币时间价值的计算（五）年金的计算（五）年金的计算2 2、即期年金、即期年金（annuity due），每期期初支付的年金，也每期期初支付的年金，也叫先付年金。叫先付年金。（1）即期年金终值的计算公式：（2）即期年金现值的计算公式：1616第一节 货币的时间价值案例：固定利率抵押贷款月均环款额1000元，借款期5年（60个月），年利率6%。（1）如果每月月末还款，分别计算贷款本金总额和5年后的本利之和。（2）如果每月月初还款，分别计算贷款本金总额和5年后的本利之和。解：（1）A、根据后付年金现值计算公式，得：即：该笔贷款本金总额为51725元。B、根据后付年金终值计算公式，得：即：该笔贷款月末还款5年后本利之和（总还款额）为69770元。1717第一节 货币的时间价值案例：案例：（2）A、根据即期年金现值计算公式，得：即：该笔贷款本金总额为51725元。B、根据即期年金终值计算公式，得：即：该笔贷款月初还款5年后本利之和（总还款额）为69770元。1818第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算四、货币时间价值的计算（五）年金的计算（五）年金的计算3、递延年金，指第一次支付发生在第二期或第二次以后的年金。递延年金终值的计算与后付年金计算相同，只是期数减去递延的期数。递延年金现值的计算：先按后付年金计算现值，再减去递延期的年金现值。4、永续年金，指无限期支付年金形式，即支付期无限长的年金。永续年金无终值。永续年金现值计算公式：=a a i i 1919第二节第二节 资产定价和财务杠杆原理资产定价和财务杠杆原理 一、资产定价原理一、资产定价原理（一）资产定价在房地产金融中的应用（一）资产定价在房地产金融中的应用 金融市场上任何交易主体所进行的金融商品交易，都可看作是“资产（资本）的买卖”，而任何资产的买卖行为都必须有一个科学合理的定价。房地产不仅是一种消费品，更是一种投资品。有人购买房地产是为了居住（消费），但更多的人（企业、投资者、金融机构、基金组织等）购买房地产是为了投资并获取收益。当房地产被作为投资品买卖时，它就演变成为“金融产品”或“金融资产”。不仅房地产的实物形态演变成了“金融资产”，还在此基础上逐步衍生了“房地产股票、房地产债券、房地产抵押贷款证券及其衍生证券产品”等纯粹的“金融资产”。房地产的“金融资产”属性，为房地产业的广泛融资提供了天然地条件，同时，也促进了金融市场的繁荣并催生金融创新。房地产金融市场的健康稳定运行，需要科学合理的资产交易定价机制。2020第二节第二节 资产定价和财务杠杆原理资产定价和财务杠杆原理1 1、含义：、含义：人们投资任何资产都是为了在预期的未来通过交易获取收入和回报。这种“收入和回报”，我们从资产定价角度把它称为“未来现金流未来现金流”。由于资产能够为其所有者带来一定时期的现金流，因此，投资者购买某种资产所看中的就是该种资产产生未来现金流的能力。或者说，某种资产的价格是由未来一段时间内所产生的现金流量来决定的。资产的价格就是资产未来所有现金流量在投资者交易时点资产的价格就是资产未来所有现金流量在投资者交易时点上的价值之和。上的价值之和。因此，资产定价是一种预期行为。（二）资产定价的含义（二）资产定价的含义2121第二节第二节 资产定价和财务杠杆原理资产定价和财务杠杆原理2、公式：式中：CF各期现金流；r贴现率；n现金流的次数。该公式表明决定资产价格的因素有三个：现金流量、现金流发生期次和贴现利率，其中任何一个变量发生改变，都会对资产价格产生影响。期次越多，总现金流量越大。在特定时期内，现金流和贴现率对资产价格的影响是相反的。现金流量越大，资产的交易价格越高；贴现率越高，资产的交易价格越低。（二）资产定价的含义（二）资产定价的含义2222第二节第二节 资产定价和财务杠杆原理资产定价和财务杠杆原理1、现金流的内涵：、现金流的内涵：资产定价意义上的现金流是建立在预期而非实现基础上的概念。这里的“现金”不特指狭义的货币资金，而是广义的现金，包括所有可以增加资产所有者财富的货币资源及非货币资源的变现价值。并且是税后现金流。2、现金流的时间性：、现金流的时间性：现金流的取得时间t与资产价格成反比。现金流量相同的两种资产，现金流取得越早即t越小，资产价格越高；相反，现金流取得越迟即t越大，资产价格越低。现金流取得越早，就能越早的用于再投资赚取投资收益或者减少所需支付的利息，两者都能增加投资者财富。现金流取得越迟不仅相对减少上述两项收益，而时间的延长更增加了资产收益的不确定性。（三）资产定价中的现金流（三）资产定价中的现金流 2323第二节第二节 资产定价和财务杠杆原理资产定价和财务杠杆原理1 1、贴现率的内涵：、贴现率的内涵：资产定价中的贴现率，是投资者投资某项资产所要求的最低报酬率（资产收益率）。2 2、贴现率的确定：、贴现率的确定：在其它条件一定的情况下，贴现率与资产价格成反比。实际上资产定价的核心是确定贴现率，亦即确定资产投资的最低收益率。根据金融资产定价模型（CAPM）原理，资产定价公式中的贴现率取决于“无风险（资产）利率无风险（资产）利率”、“市场（平均）收益率市场（平均）收益率”和该资产的“系统系统性风险性风险”3个变量（因素）。贴现率一般应高于无风险利率，无风险利率，并与无风险利率无风险利率的变动方向具有一致性；贴现率与“市场（平均）收益率市场（平均）收益率”的变动方向具有一致性，市场收益率越高，贴现率越上升，相反，市场收益率越低，贴现率越降低。贴现率与资产的“系统性风险系统性风险”成正比，风险越大，贴现率越高，风险越小，贴现率越低，越接近无风险利率无风险利率。（四）资产定价中的贴现率（四）资产定价中的贴现率 2424第二节第二节 资产定价和财务杠杆原理资产定价和财务杠杆原理（五）利率和银行贷款定价（五）利率和银行贷款定价1、利率的影响因素：、利率的影响因素：利率是货币资金的价格，在实际金融业务中，利率是随着市场变化而变化的，利率的变化主要取决于下列因素：（1）中央银行的货币政策；（2）宏观经济环境；（3）价格水平；（4）证券市场；（5）国际经济形势。2525第二节第二节 资产定价和财务杠杆原理资产定价和财务杠杆原理（五）利率和银行贷款定价（五）利率和银行贷款定价2、利率的构成：、利率的构成：在资金市场上，资金市场的利率的构成原理可用以下公式表示：利率利率=纯粹利率纯粹利率+通货膨胀附加率通货膨胀附加率+变现力附加率变现力附加率+违约风险附加率违约风险附加率+到期到期风险附加率风险附加率（1）纯粹利率：）纯粹利率：无通胀、无风险调价下的社会平均利率。（2）通货膨胀附加率：）通货膨胀附加率：市场名义利率是实际利率与通胀率之和。为了弥补通胀造成的损失，会在纯粹利率基础上再加上通货膨胀附加率。（3）变现力附加率：）变现力附加率：对借款人提供的非货币资产担保变现损失的补偿要求。（4）违约风险附加率：）违约风险附加率：风险贷款的利率与无风险贷款利率之差，也叫违约风险报酬率。（5）到期风险附加率：）到期风险附加率：因到期时间长短不同而形成的利率之差。一般来说，长期利率高于短期利率。2626第二节第二节 资产定价和财务杠杆原理资产定价和财务杠杆原理（五）利率和银行贷款定价（五）利率和银行贷款定价3、银行贷款定价：、银行贷款定价：（1）成本定价法：）成本定价法：贷款利率=筹资成本+管理运营费用+违约风险补偿+预期利润（2）价格领导模型（）价格领导模型（price leadership）定价法：）定价法：贷款利率=基准利率（prime rate）+违约风险报酬率+到期风险报酬率基准利率银行最优客户利率（经营管理成本+预期利润）；后演变为同业拆借利率（interbank offer rate）。违约风险报酬率对非最优客户的风险溢价；到期风险报酬率对长期贷款要求的风险溢价。2727第二节第二节 资产定价和财务杠杆原理资产定价和财务杠杆原理（五）利率和银行贷款定价（五）利率和银行贷款定价 3、银行贷款定价：、银行贷款定价：（3）低基准利率定价：对最优客户的大型商业贷款利率。）低基准利率定价：对最优客户的大型商业贷款利率。贷款利率=货币市场借贷利率+经营管理成本（4）成本）成本收益定价法：收益定价法：净税前收益率=（贷款和服务收入-贷款和服务费用）/可贷资金净额根据客户盈利性分析定价模型（customer profitability analysis,CPA），分析客户与银行整体关系中对银行的净税前收益率的贡献。净收益为正，可贷；净收益为负，则调整利率或服务费用。将利率或服务费用保持在整体净盈利状态。2828第二节第二节 资产定价和财务杠杆原理资产定价和财务杠杆原理（一）财务杠杆的含义（一）财务杠杆的含义财务杠杆是一个应用很广的概念。在物理学中，利用一根杠杆和一个支点，就能用很小的力量抬起很重的物体，而什么是财务杠杆呢？其一：将财务杠杆定义为“投资者在制定资本结构决策时对投资者在制定资本结构决策时对债务筹资的利用债务筹资的利用“。因而财务杠杆又可称为融资杠杆、资本杠杆或者负债经营。这种定义强调财务杠杆是对负债的一种利用。其二：认为财务杠杆是指在筹资中适当举债，调整资本结构认为财务杠杆是指在筹资中适当举债，调整资本结构给企业（投资者）带来额外收益。给企业（投资者）带来额外收益。如果负债经营使得企业每股利润上升，便称为正财务杠杆；如果使得企业每股利润下降，通常称为负财务杠杆。显而易见，在这种定义中，财务杠杆强调的是通过负债经营而引起的结果。二、财务杠杆原理二、财务杠杆原理2929第二节第二节 资产定价和财务杠杆原理资产定价和财务杠杆原理（二）财务杠杆利益（二）财务杠杆利益/损失损失 1、含义、含义：财务杠杆利益(损失）是指负债筹资经营对所有者收益的影响。企业总资本企业总资本=权益（自有）资本权益（自有）资本 +债务（借入）资本债务（借入）资本企业资本收益企业资本收益=权益资本收益权益资本收益+（债务资本收益（债务资本收益-债务资本利债务资本利息）息）=企业投资收益率企业投资收益率（权益资本（权益资本+债务资本）债务资本）-负债利息率负债利息率债债务资本务资本=企业投资收益率企业投资收益率权益资本权益资本+（企业投资收益率（企业投资收益率-负债利息负债利息率）率）债务资本债务资本 3030第二节第二节 资产定价和财务杠杆原理资产定价和财务杠杆原理（二）财务杠杆利益（二）财务杠杆利益/损失损失 2、原理：、原理：如果企业投资收益率大于负债利率，财务杠杆作用使得资本收益由于负债经营而绝对值增加，从而使得权益资本收益率大于企业投资收益率，且债务资本比例越高，财务杠杆利益越大，所以财务杠杆利益的实质便是由于企业投资收益率大于负债利率，由负债所取得的一部分利润转化给了权益资本，从而使得权益资本收益率上升。如果企业投资收益率等于或小于负债利率，那么负债所产生的利润只能或者不足以弥补负债所需的利息，甚至利用权益资本所取得的利润都不足以弥补利息，而不得不以减少权益资本来偿债，这便是财务杠杆损失的本质所在。3131第二节第二节 资产定价和财务杠杆原理资产定价和财务杠杆原理（三）财务风险与财务杠杆系数（三）财务风险与财务杠杆系数 1 1、财务风险（、财务风险（Financial RiskFinancial Risk）风险是一个与损失相关联的概念，是一种不确定性或可能发生的损失。财财务务风风险险是是指指企企业业因因使使用用债债务务资资本本而而产产生生的的在在未未来来收收益益不不确确定定情情况况下下由由主主权权资资本本承承担担的的附附加加风风险险。如果企业经营状况良好，使得企业投资收益率大于负债利息率，则获得财务杠杆利益，如果企业经营状况不佳，使得企业投资收益率小于负债利息率，则获得财务杠杆损失，甚至导致企业破产，这种不确定性就是企业运用负债所承担的财务风险。财务风险的实质，是由于负债经营从而使得负债所负担的那一部分经营风险转嫁给了权益资本。3232第二节第二节 资产定价和财务杠杆原理资产定价和财务杠杆原理（三）财务风险与财务杠杆系数（三）财务风险与财务杠杆系数2、财务杠杆系数（财务杠杆系数（Degree of Financial LeverageDegree of Financial Leverage）财财务务杠杠杆杆系系数数（DFLDFL）指指企企业业权权益益资资本本收收益益变变动动相相对对税税前前利利润润变变动动率率的的倍数。倍数。其理论公式为：财务杠杆系数财务杠杆系数=权益资本收益变动率息税前利润变动率权益资本收益变动率息税前利润变动率或：或：财务杠杆系数财务杠杆系数=息税前利润率息税前利润率（息税前利润率（息税前利润率-负债比率负债比率利息率）利息率）财财务务杠杠杆杆系系数数表表明明：财务杠杆系数越大，主权资本收益率对于息税前利润率的弹性就越大，如果息税前利润率上升，则主权资本收益率会以更快的速度上升，如果息税前利润率下降，那么主权资本利润率会以更快的速度下降；财务杠杆系数越小，主权资本收益率对于息税前利润率的弹性就越小，如果息税前利润率上升，主权资本收益率不会明显上升，如果息税前利润率下降，主权资本利润率也不会明显下降。因此，财务风险的大小主要取决于财务杠杆系数的高低，财务杠杆系数越大，财务风险越大；财务杠杆系数越小，则财务风险越小。3333第二节第二节 资产定价和财务杠杆原理资产定价和财务杠杆原理（四）影响财务杠杆利益（四）影响财务杠杆利益/损失和财务风险的因素损失和财务风险的因素由于财务风险随着财务杠杆系数的增大而增大，而且财务杠杆系数则是由于财务风险随着财务杠杆系数的增大而增大，而且财务杠杆系数则是财务杠杆作用大小的体现，那么影响财务杠杆作用大小的因素，也必然影响财务杠杆作用大小的体现，那么影响财务杠杆作用大小的因素，也必然影响财务杠杆利益（损失）和财务风险。具体包括三个主要因素：财务杠杆利益（损失）和财务风险。具体包括三个主要因素：1、息税前利润率：在其他因素不变的情况下，息税前利润率越高，财、息税前利润率：在其他因素不变的情况下，息税前利润率越高，财务杠杆系数越小；反之，财务杠杆系数越大。因而税前利润率对财务杠杆系务杠杆系数越小；反之，财务杠杆系数越大。因而税前利润率对财务杠杆系数的影响是呈相反方向变化。数的影响是呈相反方向变化。2、负债的利息率：在息税前利润率和负债比率一定的情况下，负债的、负债的利息率：在息税前利润率和负债比率一定的情况下，负债的利息率越高，财务杠杆系数越大，反之，财务杠杆系数越小。负债的利息率利息率越高，财务杠杆系数越大，反之，财务杠杆系数越小。负债的利息率对财务杠杆系数的影响总是呈相同方向变化的，而对主权资本收益率的影响对财务杠杆系数的影响总是呈相同方向变化的，而对主权资本收益率的影响则是呈相反方向变化。即负债的利息率越低，主权资本收益率会相应提高，则是呈相反方向变化。即负债的利息率越低，主权资本收益率会相应提高，而当负债的利息率提高时，主权资本收益率会相应降低。而当负债的利息率提高时，主权资本收益率会相应降低。3434第二节第二节 资产定价和财务杠杆原理资产定价和财务杠杆原理（四）影响财务杠杆利益（四）影响财务杠杆利益/损失和财务风险的因素损失和财务风险的因素3、资资本本结结构构：负负债债比比率率即即负负债债与与总总资资本本的的比比率率也也是是影影响响财财务务杠杠杆杆利利益益和和财财务务风风险险的的因因素素之之一一，负负债债比比率率对对财财务务杠杠杆杆系系数数的的影影响响与与负负债债利利息息率率的的影影响响相相同同。即即在在息息税税前前利利润润率率和和负负债债利利息息率率不不变变的的情情况况下下，负负债债比比率率越越高高，财财务务杠杠杆杆系系数数越越大大；反反之之，财财务务杠杠杆杆系系数数越越小小，也也就就是是说说负负债债比比率率对对财财务务杠杠杆杆系系数数的的影影响响总总是是呈呈相相同同方方向向变变化化的的。但但负负债债比比率率对对主主权权资资金金收收益益率率的的影影响响不不仅仅不不同同于于负负债债利利息息率率的的影影响响，也也不不同同于于息息税税前前利利润润率率的的影影响响，负负债债比比率率对对主主权权资资本本收收益益率率的的影影响响表表现现在在正正、负负两两个个方方面面，当当息息税税前前利利润润率率大大于于负负债债利利息息率率时时，表表现现为为正正的的影影响响，反反之之，表表现为负的影响。现为负的影响。3535第三节第三节 金融风险管理原理金融风险管理原理一、风险及风险管理一、风险及风险管理1 1、涵义：、涵义：风险（Risk）是指在一定条件下和一定时间内可能发生各种结果的变动程度。2 2、特征：、特征：风险具有客观性，是事物本身的不确定性。风险具有时间性，任何风险都是特定事件在一定时期的风险并随着时间的延续而变化。3 3、风险与收益的关系：、风险与收益的关系：风险可能带来超出预期的收益，也可能带来超出预期的损失。但是，在风险和收益之间总有一个最佳的平衡点。4 4、风险管理：、风险管理：风险管理就是在决定经营方向和收益目标时，确定不同的风险组合目标，决定所要承担和避免的风险种类，设定全面的风险收益目标，通过风险控制措施，在可以接受的风险水平下实现收益目标最大化。3636第三节第三节 金融风险管理原理金融风险管理原理二、金融机构风险的种类：二、金融机构风险的种类：金融机构风险，也称银行风险，一般分为环境风险、管理风险、交付风险和金融风险四类。（一）环境风险（一）环境风险（environmental risk）：）：指由宏观经济环境变化所决定的风险。具体包括：1、立法风险(legistative risk)；2、经济风险(economic risk)；3、竞争风险(competitive risk)；4、管制风险(regulatory risk)。（二）管理风险（二）管理风险（management risk）：）：是由于银行管理者能力和素质等因素而产生的风险。具体包括：1、组织风险（organization risk）；2、能力风险（ability risk）；3、盗用公款风险（defalcation risk）。3737第三节第三节 金融风险管理原理金融风险管理原理二、金融机构风险的种类：二、金融机构风险的种类：（三）交付风险（三）交付风险（delivery risk）：）：是银行提供的金融服务所引起的风险。具体包括：1、操作风险（operational risk）；2、技术风险（technological risk）；3、新产品风险（new-product risk）；4、战略风险（strategic risk）。（四）金融风险（四）金融风险（financial risk）：）：是银行资产负债管理中产生的风险。具体包括：1、信贷风险（credit risk）；2、流动性风险（liquidity risk）；3、利率风险（interest risk）；4、资本风险（capital risk）。3838第三节第三节 金融风险管理原理金融风险管理原理银行风险的种类及其含义风险分类 具体风险种类基 本 含 义环境风险立法风险法律改变造成的风险经济风险经济环境和运行结构变化造成的风险竞争风险银行之间以及非银行机构参与竞争带来的风险管制风险政府及监督部门改变管理制度和政策造成的风险管理风险组织风险组织管理水平不足带来的风险能力风险经营者管理能力不足造成的风险盗用公款风险经营者品质不良造成的风险3939第三节第三节 金融风险管理原理金融风险管理原理银行风险的种类及其含义（续表）风险分类 具体风险种类基 本 含 义交付风险操作风险能否在盈利的前提下提供金融产品和服务的风险技术风险由于技术设备陈旧造成的风险新产品风险新产品生产的市场需求、管理能力等方面的风险战略风险新产品开发，新投资领域开拓等形成的风险金融风险信贷风险借款人违约造成损失的风险流动性风险银行不能在约定时限或不增加成本的条件下满足流动性要求或付现要求而产生的风险利率风险市场利率的非预期变化给银行盈利水平和银行资本市场价值带来的风险资本风险银行因净资产减少i可能出现的无力偿还期债务引起的风险4040第三节第三节 金融风险管理原理金融风险管理原理 三、房地产金融风险三、房地产金融风险及其风险管理及其风险管理 房地产金融风险是金融机构风险的缩影，房地产金融风险是金融机构风险的缩影，其风险集中体现在房地产信贷业务之中。房地其风险集中体现在房地产信贷业务之中。房地产信贷风险是指借款人违约造成房地产贷款损产信贷风险是指借款人违约造成房地产贷款损失的风险。除信贷风险外，还包括流动性风险、失的风险。除信贷风险外，还包括流动性风险、利率风险和经济风险。利率风险和经济风险。4141房地产金融风险管理表房地产金融风险管理表风险类别风险类别风险定义风险定义风险成因风险成因控制措施控制措施信信贷贷风风险险借款人借款人信用风险信用风险借款人信用状况的不确定性造成贷款损失的可能性借款人的个人品质，信用记录，婚姻及家庭状况，经营、就业、收入与负债状况等准确掌握借款人的信用资料，并根据对其信用评估，确定是否贷款及额度借款人还款借款人还款能力能力风险风险借款人缺乏稳定和足够的收入来源造成的贷款损失评估确认借款人缺乏偿还贷款本息的稳定而足够的收入现金流核实3年财务报表、纳税记录，主营业务，银行账户记录，就业、收入、居住稳定性记录等抵押物抵押物风险风险（包括价格（包括价格风险及法律风险及法律风险）风险）价格风险：抵押房地产在抵押贷款期间贬值，其价值低于未偿还贷款余额而带来的信贷风险市场房价下跌或因灾害使房地产损毁等，造成抵押房地产贬值。准确评估抵押物（房地产）价值，降低贷款成数，要求对抵押房地产进行财产保险并附加担保。法律风险：抵押房地产产权纠纷和诉讼纠纷而带来的信贷风险抵押房地产产权不明晰或有争议，或因诉讼纠纷被司法机关或其他第三方控制对抵押房地产进行抵押登记，产权保险，协议限制抵押品赎回权等4242房地产金融风险管理表（续表）房地产金融风险管理表（续表）风险类别风险类别风险定义风险定义风险成因风险成因控制措施控制措施流动性流动性风险风险放贷人持有的房地产贷款债权或抵押资产债权不易变现而遭受损失的可能性房地产抵押贷款“短存长贷”的矛盾及单笔贷款债权的不易变现；丧失更有利可图的投资机会或存款人“挤提”造成流动性缺失吸收长期稳定存款；房地产抵押贷款证券化利率利率风险风险房地产贷款期间由于利率变化给贷款机构带来损失的可能性较长期的固定利率贷款期间，利率变化导致利差缩小甚至亏损采取可变利率抵押贷款，借贷双方共同承担利率风险经济经济风险风险因经济周期及通货膨胀等因素给贷款机构造成风险的可能性经济由高涨进入低谷期后，房价泡沫破灭，人们收入水平下降，一方面还款能力下降造成违约，另一方面抵押房地产贬值不足于抵偿贷款余额研究并关注经济周期变化，科学评估抵押物价值，控制抵押贷款成数4343第三节第三节 金融风险管理原理金融风险管理原理四、信贷资产的风险分类管理四、信贷资产的风险分类管理贷款风险分类是指贷款机构和金融监管当局，综贷款风险分类是指贷款机构和金融监管当局，综合所获得各类贷款的全部信息，运用一定指标和方合所获得各类贷款的全部信息，运用一定指标和方法，从贷款的风险程度角度对贷款质量进行评估并法，从贷款的风险程度角度对贷款质量进行评估并分类。分类。贷款风险分类评估的核心内容是贷款归还的可能贷款风险分类评估的核心内容是贷款归还的可能性。判定因素：还款意愿和还款能力。性。判定因素：还款意愿和还款能力。4444第三节第三节 金融风险管理原理金融风险管理原理美国信贷资产美国信贷资产5 5级分类法及其定义级分类法及其定义正常(Pass)借款人能严格履行合同，有充分把握偿还贷款本息关注(other assets especially mentioned)尽管借款人没有违约，但存在一些可能对其财务状况产生不利影响的主客观因素，如果这些因素继续存在，可能对借款人的偿还能力产生影响次级(substandard)借款人的偿还能力出现了明显问题，依靠其正常经营收入已无法保证足额偿还本息可疑(doubtful)借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行抵押或担保也肯定要发生一定的损失损失(loss)采取所有可能的措施和一切必要的程序之后，贷款仍无法收回4545第三节第三节 金融风险管理原理金融风险管理原理澳大利亚信贷资产分类及定义澳大利亚信贷资产分类及定义正正 常常还款付息正常进行还款付息正常进行受受损损害害停止计息停止计息（non accrual items）贷款本金或利息已逾期贷款本金或利息已逾期90天以上，或借款人天以上，或借款人因财务困难已停止付息的贷款因财务困难已停止付息的贷款重重 组组（restructured items）因借款人财务困难而对贷款条件进行修改，因借款人财务困难而对贷款条件进行修改，减少本金或减免利息减少本金或减免利息实施抵押担保权收回的贷款实施抵押担保权收回的贷款（other assets acquired through security enforcement）将抵押品变现或履行担保后，仍可收回本息将抵押品变现或履行担保后，仍可收回本息的贷款的贷款4646第三节第三节 金融风险管理原理金融风险管理原理我国贷款我国贷款5 5级分类及其特征级分类及其特征 级别级别主要特征主要特征正常正常借款人有能力履行承诺，并且对贷款的本息进行全额偿还，未出现有问题贷款关注关注1、净现金流量减少；2、销售收入、经营利润下降，资产净值开始减少，出现流动性不足征兆；3、关键财务指标低于行业平均水平或有较大下降；4、经营管理有严重问题，未按规定用途使用贷款；5、还款意愿差，不与银行积极合作；6、贷款抵押品、质押品价值下降；7、银行对抵押品失去控制；8、银行对贷款缺乏有效监督。次级次级1、支付出现困难，并难以按市场条件获得新的资金；2、不能偿还对其它债权人的债务；3、内部管理问题未解决，妨碍债务的及时足额偿还；4、借款人采取隐瞒事实等不正当手段套取贷款。4747第三节第三节 金融风险管理原理金融风险管理原理我国贷款我国贷款5 5级分类及其特征（续表）级分类及其特征（续表）级别级别主要特征主要特征可疑可疑1、借款人处于停业、半停业状态；2、固定资产贷款项目处于暂缓状态；3、借款人已经资不抵债；4、银行已诉诸法律来收回贷款；5、贷款经重组仍逾期或不能正常归还本息，还款状况未明显改善。损失损失1、借款人无力偿还，抵押品价值低于贷款额；2、抵押品价值不确定；3、借款人已彻底停止经营活动；4、固定资产贷款项目停工时间很长，复工无望等。4848第四节第四节 房地产抵押及其法律关系房地产抵押及其法律关系 一、房地产抵押的基本概念一、房地产抵押的基本概念（一）房地产抵押含义：（一）房地产抵押含义：房房地地产产抵抵押押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。（二）房地产抵押当事人：（二）房地产抵押当事人：抵押当事人是抵押关系中的主体，包括在抵押关系中承担相应义务的抵押人和享有相应权利的抵押权人。1 1、抵抵押押人人：是指以自己所有的特定财产（房地产）为自己或他人的债务设定抵押的人。抵押人可以是债务人本人，也可以是债务人和债权人以外的第三人。第三人作抵押人时，又称为“物上保证人”，物上保证人对于债务只在特定担保物（即抵押的房地产）价值范围内负有限责任。4949第四节第四节 房地产抵押及其法律关系房地产抵押及其法律关系一、房地产抵押的基本概念一、房地产抵押的基本概念（二）房地产抵押当事人：（二）房地产抵押当事人：2 2、抵押权人：、抵押权人：是指接受以特定财产（房地产）设定抵押为履行债务提供担保并因而取得相应权利的债权人。（三）抵押标的物：（三）抵押标的物：抵押标的物