房地产项目的投资与融资.pptx

第三篇第三篇 实施篇实施篇（6 6，7 7，8 8，9 9，1010）6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资导导 读读 本章首先介绍了房地产项目开发建设投资的本章首先介绍了房地产项目开发建设投资的构成和估算方法，然后阐述了房地产项目融资的构成和估算方法，然后阐述了房地产项目融资的主要渠道和融资方案的选择方法，在此基础上介主要渠道和融资方案的选择方法，在此基础上介绍了房地产项目投融资风险识别、评估的方法和绍了房地产项目投融资风险识别、评估的方法和处理建议。本章的学习重点是房地产开发投资估处理建议。本章的学习重点是房地产开发投资估算方法、融资渠道，难点是房地产投融资风险评算方法、融资渠道，难点是房地产投融资风险评估。估。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资6.1 6.1 房地产项目投资估算房地产项目投资估算6.1.1 6.1.1 房地产投资房地产投资 房房地地产产投投资资，是是指指投投资资主主体体以以获获得得未未来来的的房房地地产产资资产产收收益益或或增增值值为为目目的的，预预先先垫垫付付一一定定量量的的资资金金，直直接接或或间间接接从从事事房房地地产产开开发发与与经经营营活活动动的的经经济济行行为为。房房地地产产投投资资所所涉涉及及的的领领域域主主要要有有：土土地地开开发发、旧旧城城改改造造、房房屋屋建建设设、房房地地产产经经营营、置置业业等。等。分为直接投资和间接投资。分为直接投资和间接投资。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资6.1.2房地产开发建设投资的构成房地产开发建设投资的构成 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金，其中经营资金是指房地产开发企业用于日营资金，其中经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资是指在开发期内常经营的周转资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见下表（见下表6-1）。）。序序号号项项 目目 名名 称称总总 额额估算说明估算说明1土地费用土地费用出让合同价或转让合同价款出让合同价或转让合同价款+交易交易契税契税2前期工程费用前期工程费用根据实际支出和当地有关计费标根据实际支出和当地有关计费标准估算准估算3基础设施建设费基础设施建设费根据当地有关计费标准估算根据当地有关计费标准估算4建筑安装工程费建筑安装工程费根据项目实际情况结合当地造价根据项目实际情况结合当地造价水平综合确定水平综合确定5公共配套设施建公共配套设施建设费设费根据配套实际情况结合北京造价根据配套实际情况结合北京造价水平综合确定水平综合确定6管理费用管理费用取第取第1、2、4项之和的项之和的3%7财务费用财务费用根据项目的融资额度和融资期限根据项目的融资额度和融资期限而定而定8销售费用销售费用按项目销售收入的按项目销售收入的46计算计算9开发期税费开发期税费根据国家和地方有关法规标准执根据国家和地方有关法规标准执行行10其他费用其他费用按当地收费规定进行估算按当地收费规定进行估算11不可预见费不可预见费取第取第1-10项各项费用之和的项各项费用之和的3%-7%合计合计第第1-11项费用之和项费用之和 表表6.1建设投资估算表建设投资估算表（1-5项为开发直项为开发直接费，接费，6-11为开发为开发间接费。）间接费。）6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资6.1.3 6.1.3 房地产开发项目开发建设投资估算方法房地产开发项目开发建设投资估算方法（1 1）土地费用）土地费用 土地费用为出让或转让合同价，再加上相应的土地费用为出让或转让合同价，再加上相应的交易契税。交易契税。（2 2）前期工程费）前期工程费 一般项目的规划、设计、可行性研究所需的费一般项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出可按其占项目总投资的一定比例估算。或者用支出可按其占项目总投资的一定比例估算。或者按照实际列入。按照实际列入。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资（3 3）房屋开发费）房屋开发费 房屋开发费，包括建筑安装工程费、公共配套房屋开发费，包括建筑安装工程费、公共配套及基础设施费。及基础设施费。v建筑安装工程费：单元估算法；单位指标估算法；建筑安装工程费：单元估算法；单位指标估算法；工程量近似匡算法；概算指标估算法；类似工程经工程量近似匡算法；概算指标估算法；类似工程经验估算法（以概算指标方法）验估算法（以概算指标方法）v公共配套设施费。可参照建安工程费的估算方法，公共配套设施费。可参照建安工程费的估算方法，按规划指标和实际工程量估算。按规划指标和实际工程量估算。v基础设施费。通常采用单位指标估算法来计算。基础设施费。通常采用单位指标估算法来计算。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资（4 4）期间费用）期间费用 期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用等。期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用等。v管理费可按项目总投资的管理费可按项目总投资的2%3%2%3%，或按开发建设投资，或按开发建设投资中土地费用、前期工程费和建安工程费等三项费用之中土地费用、前期工程费和建安工程费等三项费用之和的和的3%3%计算。计算。v销售费用约占销售收入的销售费用约占销售收入的4 466。v利息根据预算的贷款额和项目开发周期确定。利息以利息根据预算的贷款额和项目开发周期确定。利息以外的其他融资费用一般占利息的外的其他融资费用一般占利息的10%10%左右。左右。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资（5 5）开发期税费）开发期税费 一般房地产开发企业应当缴纳的税种包括营业一般房地产开发企业应当缴纳的税种包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税、契税等；缴纳的费企业所得税、城镇土地使用税、契税等；缴纳的费用项目包括市政支管线分摊费、供电贴费、建设费、用项目包括市政支管线分摊费、供电贴费、建设费、建材发展基金、人防工程费等。建材发展基金、人防工程费等。参照税目、税种和相应税率计算。参照税目、税种和相应税率计算。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资（6 6）其他费用）其他费用 其他费用主要包括临时用地费、临时设施费、其他费用主要包括临时用地费、临时设施费、标的审查费、招标管理费、开发管理费、工程监理标的审查费、招标管理费、开发管理费、工程监理费、工程质量监督管理费等。这些费用一般按当地费、工程质量监督管理费等。这些费用一般按当地有关部门的收费规定进行估算。有关部门的收费规定进行估算。（7 7）不可预见费）不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%7%3%7%估算。估算。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资6.2 6.2 房地产融资方案选择房地产融资方案选择6.2.1 6.2.1 房地产融资概述房地产融资概述（1 1）房地产融资。所谓房地产融资，是指房地产开发）房地产融资。所谓房地产融资，是指房地产开发企业围绕房地产开发、流通以及消费整个环节所进企业围绕房地产开发、流通以及消费整个环节所进行的筹资和融通资金的活动。行的筹资和融通资金的活动。（2 2）房地产金融市场体系。现代房地产金融体系是由）房地产金融市场体系。现代房地产金融体系是由一级市场和二级市场共同构建的。一级市场是借贷一级市场和二级市场共同构建的。一级市场是借贷双方围绕资金进行初始交易的市场，包括以银行为双方围绕资金进行初始交易的市场，包括以银行为主金融机构的信贷、房地产企业证券、债券、信托、主金融机构的信贷、房地产企业证券、债券、信托、基金等筹融资活动；二级市场是对一级市场中的产基金等筹融资活动；二级市场是对一级市场中的产品进行再次交易流通的市场，主要指房地产抵押信品进行再次交易流通的市场，主要指房地产抵押信贷资产证券化。贷资产证券化。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资6.2.26.2.2影响房地产融资的主要因素分析影响房地产融资的主要因素分析 影响房地产项目融资的因素具体可分为融资资影响房地产项目融资的因素具体可分为融资资源、融资能力与融资环境三个方面。源、融资能力与融资环境三个方面。（1 1）融资资源因素）融资资源因素 资源是企业自身拥有或可以获取并用以提供竞资源是企业自身拥有或可以获取并用以提供竞争力基础的资产。房地产企业的融资资源包括有形争力基础的资产。房地产企业的融资资源包括有形资源和无形资源。资源和无形资源。v有形资源因素。包括：市场资源、利益相关者资源有形资源因素。包括：市场资源、利益相关者资源（客户、股东、企业员工、合作伙伴、供应商、分（客户、股东、企业员工、合作伙伴、供应商、分包商、竞争对手等）、生产资源和媒体资源等。包商、竞争对手等）、生产资源和媒体资源等。v无形资源因素。无形资源因素。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资（2 2）融资能力因素）融资能力因素 房地产企业的融资能力由自有资金融资能力、房地产企业的融资能力由自有资金融资能力、负债融资能力和权益融资能力构成。负债融资能力和权益融资能力构成。v自有资金融资能力因素。房地产企业的自有资金融自有资金融资能力因素。房地产企业的自有资金融资能力主要由企业的盈利能力决定。资能力主要由企业的盈利能力决定。v负债融资能力因素。这就要求房地产企业要有比较负债融资能力因素。这就要求房地产企业要有比较高的资产运营能力、赢利能力和偿债能力。高的资产运营能力、赢利能力和偿债能力。v权益融资能力因素。房地产企业的权益融资能力表权益融资能力因素。房地产企业的权益融资能力表现为企业能争取到投资者多大的投资额度。现为企业能争取到投资者多大的投资额度。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资（3）融资环境因素）融资环境因素v财务环境因素。财务环境包括企业的财务经财务环境因素。财务环境包括企业的财务经营状况、企业资产规模、企业注册性质、公营状况、企业资产规模、企业注册性质、公司财务政策等。司财务政策等。v金融投资环境因素。金融投资环境主要包括金融投资环境因素。金融投资环境主要包括房地产金融政策的影响、房地产金融市场体房地产金融政策的影响、房地产金融市场体系的状况以及区域投资环境。系的状况以及区域投资环境。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资6.2.3 6.2.3 房地产融资的主要渠道房地产融资的主要渠道（1 1）内部融资）内部融资v自有资金融资自有资金融资v预售收入（购房款或定金）预售收入（购房款或定金）（2 2）外部融资）外部融资v银行贷款：银行贷款是房地产开发的传统融资模式，银行贷款：银行贷款是房地产开发的传统融资模式，同时也是我国房地产融资的主要渠道。包括流动资同时也是我国房地产融资的主要渠道。包括流动资金贷款；房地产开发项目贷款；房地产抵押贷款三金贷款；房地产开发项目贷款；房地产抵押贷款三种。种。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资v上上市市融融资资：直直接接上上市市，借借壳壳上上市市，上上市市后后再再融融资资。本质上两种，见下图本质上两种，见下图6.1。直接上市（直接上市（IPOIPO）国内直接上市国内直接上市香港香港IPOIPO海外上市海外上市STST公司重组等公司重组等场外协议转让场外协议转让增发、可转债、配股等增发、可转债、配股等借壳上市借壳上市上市后再融资上市后再融资上上市市融融资资6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资v海外投资基金：有三种方式海外投资基金：有三种方式直接设立房地产开发企业，自主开发项目直接设立房地产开发企业，自主开发项目与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目；与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目；直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获取利润。取利润。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资v合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成的各种合作行为。的各种合作行为。几种主要的合作方式见下表。几种主要的合作方式见下表。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资表表6.2 合作开发的几种模式合作开发的几种模式 模 式特 征案 例资源互补型一方有土地缺资金，另一方有资金缺土地。合作方式以大企业通过收购中小企业股权或项目的方式为主，也可以“强强”联合。1、2004年3月，北京华远和SOHO中国“土地换资金”的合作案例2、万科已收购南都房产80%的股份，获得大量土地市场联盟型多个企业共同出资成立项目公司或松散型的联盟，或合作购置土地，或进行项目开发1、万科、建业等共同发起成立中城联盟2、绿城联合其他开发商拿地交叉营销型交叉营销的最大特征在于，房地产企业与房地产业以外的企业通过结成联盟，进行交叉营销，以达到扩大业务的目的。奥园置业和海尔集团共同成立“奥园海尔住宅产业化推进中心”，联手推进住宅产业化6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资v房地产信托融资：房地产信托是金融信托业与房地房地产信托融资：房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物。从资金信托的角度出发，房产业相互融合的产物。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。相比银行贷款、上市融资等融资方式，人的行为。相比银行贷款、上市融资等融资方式，房地产信托融资具有产品设计灵活、融资规模弹性房地产信托融资具有产品设计灵活、融资规模弹性大、项目审批快的优势。大、项目审批快的优势。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资v房地产投资信托基金（房地产投资信托基金（Real Estate Investment Real Estate Investment TrustsTrusts，简称，简称REITsREITs）：是一种以发行信托基金的：是一种以发行信托基金的方式募集资金，由专业投资机构负责进行房地产投方式募集资金，由专业投资机构负责进行房地产投资，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种资，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种基金信托产品。目前在国外，基金信托产品。目前在国外，REITsREITs已经成为许多国已经成为许多国家房地产融资的主要工具。家房地产融资的主要工具。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资v房地产典当融资：房地产典当是指房产所有者或土房地产典当融资：房地产典当是指房产所有者或土地的使用者以其所拥有的房地产作抵押向典当行借地的使用者以其所拥有的房地产作抵押向典当行借款，并在约定的时间内付清本息，赎回房地产的一款，并在约定的时间内付清本息，赎回房地产的一种融资行为。房地产典当融资以其快速、短期、便种融资行为。房地产典当融资以其快速、短期、便捷的特性，可满足中小开发商小额、应急、短期资捷的特性，可满足中小开发商小额、应急、短期资金需求。但典当融资的成本很高，而且融资风险较金需求。但典当融资的成本很高，而且融资风险较大。大。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资6.2.4 6.2.4 融资方式的选择融资方式的选择 在项目开发的不同阶段以及企业资金实力，会在项目开发的不同阶段以及企业资金实力，会对融资方式和风险控制有着不同的要求。因此开发对融资方式和风险控制有着不同的要求。因此开发企业应当根据实际情况，选择合适的融资方式，尽企业应当根据实际情况，选择合适的融资方式，尽可能规避融资风险。可能规避融资风险。（1 1）大型房地产企业。几乎所有的融资方式都可以选）大型房地产企业。几乎所有的融资方式都可以选择，其中上市融资、发债融资、海外资金融资为主。择，其中上市融资、发债融资、海外资金融资为主。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资（2 2）中小开发企业。）中小开发企业。v股权融资股权融资v合作开发合作开发v信托融资和夹层融资。信托融资和夹层融资。“四证四证”齐全之前的齐全之前的“过桥过桥”融资至关重要。融资至关重要。v合理降价销售，加快资金回流。合理降价销售，加快资金回流。v典当融资和民间借贷融资。典当融资和民间借贷融资。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资6.3 6.3 房地产投融资风险评估房地产投融资风险评估6.3.16.3.1房地产投资风险房地产投资风险（1 1）房地产投资风险的概念）房地产投资风险的概念 风险是损失发生的不确定性，由人们对未来行风险是损失发生的不确定性，由人们对未来行为的决策及客观条件的不确定性而引起的，表现为为的决策及客观条件的不确定性而引起的，表现为后果与预期目标发生多种偏离。风险可表示为不利后果与预期目标发生多种偏离。风险可表示为不利事件发生的概率及后果的函数。用公式表示：事件发生的概率及后果的函数。用公式表示：式中：式中：R R为风险，为风险，P P为不利事件发生的概率；为不利事件发生的概率；C C为为不利事件的后果。不利事件的后果。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资（2 2）房地产投资风险全过程管理）房地产投资风险全过程管理 按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险，评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其一般流程如图一般流程如图6.26.2所示。所示。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资风险识别风险识别风险估计风险估计风险评价风险评价风险处理风险处理风险监控风险监控图图6.2 房地产投资风险管理的程序房地产投资风险管理的程序6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资6.3.2 6.3.2 主要风险识别主要风险识别（1 1）主要风险因素。我们把按项目的实施过程划分为）主要风险因素。我们把按项目的实施过程划分为四个阶段：投资机会选择和决策阶段风险、前期工四个阶段：投资机会选择和决策阶段风险、前期工作阶段风险、建设阶段风险和运营管理阶段风险。作阶段风险、建设阶段风险和运营管理阶段风险。对房地产项目投资者而言，项目投资的各个阶段的对房地产项目投资者而言，项目投资的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随着各个阶段的主要任务风险表现是不同的，它伴随着各个阶段的主要任务而产生。各个阶段投资风险因素见下表而产生。各个阶段投资风险因素见下表6.36.3所示。所示。表表6.3 6.3 房地产项目投融资风险因素表房地产项目投融资风险因素表 项目实施阶段项目实施阶段风险因素风险因素房地产项目全过房地产项目全过程投融资风险程投融资风险投资机会选择和决策阶段投资机会选择和决策阶段政策风险政策风险可行性研究风险可行性研究风险投资时机风险投资时机风险投资区位风险投资区位风险投资类型风险投资类型风险前期工作阶段前期工作阶段获取土地风险获取土地风险筹资融资风险筹资融资风险工程招投标风险工程招投标风险合同风险合同风险建设实施阶段建设实施阶段自然风险自然风险质量及安全风险质量及安全风险工期风险工期风险成本与索赔风险成本与索赔风险租售经营阶段租售经营阶段市场风险市场风险销售风险销售风险物业风险物业风险6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资（2 2）风险识别的方法。房地产项目投资风险识别的方）风险识别的方法。房地产项目投资风险识别的方法很多，常见的方法包括：头脑风暴法、幕景分析法很多，常见的方法包括：头脑风暴法、幕景分析法、德尔菲法、流程图法、系统分析法、敏感性分法、德尔菲法、流程图法、系统分析法、敏感性分析法、风险调查法、因果分析法等。一般要综合运析法、风险调查法、因果分析法等。一般要综合运用。用。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资（3 3）风险识别的程序）风险识别的程序 房地产项目投资风险识别流程如图房地产项目投资风险识别流程如图6.26.2所示。所示。确定风险识别的对象收集处理风险信息选择识别方法工具确定风险事件分类预测风险事件结果提交风险识别报告过程结束？是否风 险管 理人 员的 经验头脑风暴法、幕景分析法、流 程 图 法、德 尔 菲 法、风险调查法等图图6.2 6.2 房地产项目投资房地产项目投资风险识别程序风险识别程序6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资6.3.3 6.3.3 主要风险的评估主要风险的评估 风险评估包括风险的量化估计和综合评价。风险评估包括风险的量化估计和综合评价。（1 1）风险评价）风险评价v盈亏平衡分析。盈亏平衡分析的概念、公式参见本盈亏平衡分析。盈亏平衡分析的概念、公式参见本书第四章内容。通过销售盈亏平衡点的计算，可以书第四章内容。通过销售盈亏平衡点的计算，可以估计风险的大小。平衡点的销量越小，风险越小。估计风险的大小。平衡点的销量越小，风险越小。v敏感性分析。参见本书第四章。对于敏感性高的因敏感性分析。参见本书第四章。对于敏感性高的因素应该予以高度重视，这些因素可能成为风险源。素应该予以高度重视，这些因素可能成为风险源。v蒙特卡罗概率模拟。蒙特卡罗概率模拟。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资（2 2）综合风险评估法综合风险评估法v调查打分法。调查打分法。v模糊综合评价法。模糊综合评价法。v层次分析法。层次分析法。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资6.3.4 6.3.4 风险处理和建议风险处理和建议 房地产投资风险处理主要通过风险回避、风险房地产投资风险处理主要通过风险回避、风险转移、风险自留、风险控制和风险利用五种方法来转移、风险自留、风险控制和风险利用五种方法来实现，这些方法往往通过合理组合来达到以最小成实现，这些方法往往通过合理组合来达到以最小成本获得最大安全保障的目的。本获得最大安全保障的目的。（1 1）风险回避。风险的回避主要是中断风险源，使其）风险回避。风险的回避主要是中断风险源，使其不致发生或遏制其发展。不致发生或遏制其发展。（2 2）风险自留。分为非计划性风险自留和计划性风险）风险自留。分为非计划性风险自留和计划性风险自留。自留。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资（2 2）风险转移。风险转移是指采取一定的技术措施转）风险转移。风险转移是指采取一定的技术措施转移投资风险的承担者，按照措施的不同，风险转移移投资风险的承担者，按照措施的不同，风险转移的形式又可分为三种类型：的形式又可分为三种类型：v合同形式的风险转移。合同形式的风险转移。v财务责任形式的风险转移。财务责任形式的风险转移。v保险形式的风险转移。保险形式的风险转移。6 6 房地产项目的投资与融资房地产项目的投资与融资（4 4）风险控制。风险控制旨在寻求积极的措施降低风）风险控制。风险控制旨在寻求积极的措施降低风险。损失控制包括三个方面的工作：险。损失控制包括三个方面的工作：v预防损失。预防损失。v减少损失。减少损失。v投资组合分散风险。投资组合分散风险。（5 5）风险利用。风险利用是指利用投机风险可能提供）风险利用。风险利用是指利用投机风险可能提供的谋利机会获得好处。的谋利机会获得好处。