文登市天山水榭花都开发计划与风险前期篇.pptx

天山天山水榭花都水榭花都开发计划与风险开发计划与风险 -前期篇前期篇 开发节奏、项目计划开发节奏、项目计划一、开一、开发节奏、奏、项目目计划划1 1、取得四证（用地规划证、工程规划证、开工证、预售证）、取得四证（用地规划证、工程规划证、开工证、预售证）1 1）、取得用地规划许可证时间：）、取得用地规划许可证时间：2010年12月23日2 2）、取得工程规划许可证时间（分标段）：）、取得工程规划许可证时间（分标段）：20112011年年3 3月月1616日日一、开一、开发节奏、奏、项目目计划划1 1、取得四证（用地规划证、工程规划证、开工证、预售证）、取得四证（用地规划证、工程规划证、开工证、预售证）3 3）、取得工程施工许可证时间（分标段）：）、取得工程施工许可证时间（分标段）：20112011年年3 3月月1717日日一、开一、开发节奏、奏、项目目计划划1 1、取得四证（用地规划证、工程规划证、开工证、预售证）、取得四证（用地规划证、工程规划证、开工证、预售证）4 4）、取得房屋预售证时间（分楼栋）：）、取得房屋预售证时间（分楼栋）：一、开一、开发节奏、奏、项目目计划划2 2、样板区、售楼处、展示区开放时间、样板区、售楼处、展示区开放时间 样板区、售楼处、展示区开放时间：2011年6月30日一、开一、开发节奏、奏、项目目计划划3 3、开工时间、开工时间一、开一、开发节奏、奏、项目目计划划4 4、开盘时间、开盘时间一、开一、开发节奏、奏、项目目计划划5 5、达到预售条件形象进度时间、达到预售条件形象进度时间一、开一、开发节奏、奏、项目目计划划6 6、主体封顶时间、主体封顶时间一、开一、开发节奏、奏、项目目计划划7 7、初装竣工备案（毛坯交房）时间、初装竣工备案（毛坯交房）时间一、开一、开发节奏、奏、项目目计划划8 8、交房入住时间、交房入住时间 风险评估风险评估二、二、风险评估估1 1、地源风险（土地、拆迁、政府关系等）、地源风险（土地、拆迁、政府关系等）1）、目前天山水榭花都120亩地项目所涉及到的土地问题主要是土地西北角的废弃鸡舍的拆除问题。目前正在运作，由开发区管委会牵头，文登营镇政府出面进行协调拆除，协商拆除不行即实行强制性拆除。此项工作于2011年6月30日前完成。2）、排水沟改道市政雨水沟贯穿整个120亩地，影响1#、2#、15#、17#、24#、25#楼的正常开工建设，目前为了确保不影响120亩地工程施工建设，我公司已将排水沟进行了临时改道，改道后的排水沟沿虎山路西侧向北排入120亩地北侧的排水沟。公司正在积极协调规划、水利、市政等相关政府部门对排水沟的位置、流向及做法进行确定，最终将排水沟迁移出900亩地，以避免对后续工程的施工建设产生影响。二、二、风险评估估1 1、地源风险（土地、拆迁、政府关系等）、地源风险（土地、拆迁、政府关系等）3）、军用光缆迁移，军用光缆约1700米位于营南村和姚家疃村中间贯穿了整个900亩地，如不进行迁移将会严重影响水榭花都剩余700亩地后续的施工建设。此外军用光缆迁移也需要文登市政府领导和驻平度部队领导进行协调。目前公司正在积极同政府及驻文通讯部队进行协商和洽谈，将军用光缆迁移出900亩地，初步计划新的军用光缆走向为：沿杜营河边向东至虎山路，顶管至虎山路东侧，沿虎山路东侧向南埋设至文山东路接口。二、二、风险评估估1 1、地源风险（土地、拆迁、政府关系等）、地源风险（土地、拆迁、政府关系等）4）、下一步的征地目标为营南村、姚家疃两个行政村，目前姚家疃村的拆迁工作正在进行过程中，营南村的整体拆除为文登市建设局2011年重点督办项目，计划于2011年年底前拆除完毕。如营南村和姚家疃拆除未能顺利进行则影响到我公司后续700亩地的土地拓展指标以及水榭花都后续的整体规划和开工建设。目前公司正在积极同市政府、管委会及土地局进行协调，确保拆迁工作的如期完成。二、二、风险评估估1 1、地源风险（土地、拆迁、政府关系等）、地源风险（土地、拆迁、政府关系等）5）、目前杜营河改造工程已基本接近尾声。杜营河改造工程进展程度直接影响到水榭花都开工建设相关手续的办理事宜。水榭花都分公司已经安排专人负责杜营河改造工程的协调工作，确保杜营河改造工程的按时完成，从某些方面来说杜营河改造工程顺利完成确保了后续土地的项目拓展工作。6）、天山水榭花都120亩地项目高层属市政府2011年年度重点督办项目，政府关系维护运行较为良好，尚无风险。二、二、风险评估估2 2、市政配套风险（水、电、气、热、路等）、市政配套风险（水、电、气、热、路等）1）、目前天山水榭花都120亩地项目施工临时用水、临时用电已经接通，项目施工主体施工完毕结束前，提前和自来水公司、电业公司签订施工合同，保证在交房前实现小区自来水、小区正式用电的接通。2）、目前天然气管道已经铺设至项目，小区建成正式交房前接通天然气。二、二、风险评估估2 2、市政配套风险（水、电、气、热、路等）、市政配套风险（水、电、气、热、路等）3）、供热管道市政接口位于文昌路和文山东路交叉口，供热管网尚未覆盖项目。而且项目周边人和国际（建筑面积约93万平米）及上海豪庭（建筑面积约49万平米）将来均需加入供热管网。根据目前的情况来看，热力公司的供热管径为800mm，供热能力严重不足。根据文登市恒源供热有限公司的远景规划，供热管网于2012年11月前铺设至项目，管网铺设同时调整管径并提高出水温度，以满足增加的供热需求。如水榭花都交房前供热管网未能覆盖小区，则采用锅炉供热或者燃气供热。二、二、风险评估估3 3、报批报建风险、报批报建风险 1）、天山水榭花都120亩地总平图已于2011年2月11日文登市城乡规划管理局盖章完毕，根据振岭副主席审批的山东水榭花都120亩景观方案审批的意见，需重新调整总平图，已经和文登市城乡规划管理局用地科达成一致意见，目前前期部正在运作文登市城乡规划管理局、文登市城乡建设局领导及市政府领导进行总平图调整报批，审批同意后盖章确认。在确保不影响生产正常进行的前提下，此项工作于2011年6月30日前完成。二、二、风险评估估3 3、报批报建风险、报批报建风险 2）、120亩地的规划设计条件中明确规定了占地面积为79860平方米，容积率1.8，通过计算得出120亩地总建筑面积不能超过：143748平方米。目前多层施工图纸已经审查完毕，各楼号面积已经确定，5栋18层住宅楼的施工图纸正在审查过程中，2栋28层住宅楼图纸已出图完毕。根据施工图面积测算目前120亩地24栋楼的建筑总面积为：166100平方米，超出22352平方米。超出后的容积率为：2.08，远远大于规划设计条件规定的1.80。文登市城乡规划局和文登市城乡建设局对容积率问题卡的很严，容积率上调工作运作难度较大，超容积率面临着追加土地价款及政府相关部门罚款的风险。目前公司准备在不追加费用或其他条件的前提下公司通过协调市城乡规划局、市城乡建设局及市政府相关领导全力运作将容积率进行上调。二、二、风险评估估4 4、产品风险（含设计）、产品风险（含设计）1、市场供应量太大（2011年文登市供应量约为270万），而城市容量有限（城区不足17万的人口），项目产品去化量严重受阻；2、项目洋房的（带电梯）目标价位较高，客群接受度一般，因此竞争力下降；3、周边竞争楼盘众多，有部分楼盘已是现房展现，对于项目现阶段的销售形成威胁；4、水尚项目正处于启动期，需进行差异化产品定位，否则势必构成内耗威胁。二、二、风险评估估5 5、客户风险、客户风险 1、周边楼盘正处于强销期；势必疯狂争夺客户资源；2、对于市场客群，项目前有分流（中央龙湾、龙都丽景、龙港外滩、绿扬河景东城），中有堵截（海泰庄园、人和国际花园、上海豪庭）,对于项目客群分流较大，项目要想突围，实现预定目标，必须有所创新。3、外地客群，大多为买海景房，故被南海区楼盘抢夺，因此对于项目在整体市场的客群占有形成较高威胁。二、二、风险评估估6 6、其它风险（含文物、地质、地理、人文环境等）、其它风险（含文物、地质、地理、人文环境等）天山水榭花都120亩地项目暂不涉及文物保护方面的风险，岩土工程勘察工作和地震勘测取样、实验工作已经结束，地质构造稳定无地质灾害风险。目前文登市政府正着力打造城市新区，天山水榭花都120亩地项目南邻文山东路，东靠虎山路，交通发达地理位置优越。文登营镇民风较为彪悍其中尤以营南村最为难处理，在项目施工建设过程中尤其要注意处理好与当地基层政府以及当地老百姓的关系，避免引起矛盾，影响公司开发建设的进行。二、二、风险评估估7 7、其它风险（含文物、地质、地理、人文环境等）、其它风险（含文物、地质、地理、人文环境等）目前天山水榭花都对外的宣传为“千亩大盘”，900亩地的整体详规已经报规划局审批同意，因此在后续施工图设计中设计应该和报批的900亩总规一致，避免出现设计风格的不一致，影响整个900亩地的整体风格。如确因项目销售需要或者市场需求变化需调整设计方案，前期部将尽快完成设计方案调整的报批报建工作。此外设计过程中出现的问题尽量当下解决，一味的推迟或后延，可能会影响我公司其他手续的顺利进行。汇报完毕，谢谢！汇报完毕，谢谢！