老年公寓专题要点.pptx
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1、 养老住宅专题上海同策房产咨询股份有限公司关注 市场动态专题专题 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting专题专题浅谈老年公寓前期操作要点浅谈老年公寓前期操作要点由一条新闻而引发的物业发展设想由一条新闻而引发的物业发展设想 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting中国社会保险法诞生,养老金全国统筹五年后实现异地中国社会保险法诞生,养老金全国统筹五年后实现异地“漫游漫游”经过四次审议之后,全国人大常委会于2010年10月28日下午高票通过了社会保险法。该法于2011年7月1日实施。这是最高国家立法机关首次就社保制度进行立法。必将对我国社保制度的发展和完善产生深刻影响。此次
2、通过的社保法以国家立法此次通过的社保法以国家立法形式将这一政策上升为法律。形式将这一政策上升为法律。这部法律明确规定,个人跨统筹地区就业的,其基本养老保险关个人跨统筹地区就业的,其基本养老保险关系随本人转移,系随本人转移,缴费年限累计计算;个人达到法定退休年龄时,基本养老金分段计算、统一支付。法律还规定了基本医疗保险的转移接续问题:“个人跨统筹地区个人跨统筹地区就业的,其基本医疗保险关系随本人转移,就业的,其基本医疗保险关系随本人转移,缴费年限累计计算。”该项立法的出台将使得老年人异地就医成为现实,异地养老的一大壁垒异地就医不通得以突破,这一法规的确立对发展养老物业是一个极大的利好。由一条新闻
3、而引发的物业发展设想由一条新闻而引发的物业发展设想 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting一、产品概念一、产品概念什么是什么是“老年公寓老年公寓”所谓“老年公寓”,就是专门为老年人建造的生活设施齐全,公用配套完善的具有时代气息的城市老年人商品房社区商品房社区。是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓拥有一般机构养老不具备的家庭氛围家庭氛围,同时相比一般的分散居家养老有各类保障各类保障服务服务的先天优势,让老人住的安心,舒心。减轻子女养老压力,提高社会效率减轻子女养老压力,提高社会效率有利于老年人身心健康有利于老年人身心健康服务专门化、系统化,生活质量的提高服务专门化、系统化
4、,生活质量的提高居所独有性,凸显居所独有性,凸显“家家”的感觉的感觉已成为国际风行的第三种养老模式已成为国际风行的第三种养老模式 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting我国已成为老龄化速度最快,老年人口最多的国家。有关资料显示,我国现有我国已成为老龄化速度最快,老年人口最多的国家。有关资料显示,我国现有23602360多万老年人多万老年人“独守空巢独守空巢”。随着人口。随着人口老龄化的来临,老龄化的来临,老年人问题已成为一个世界问题,同样是我国面临的一个严峻问题。老年人问题已成为一个世界问题,同样是我国面临的一个严峻问题。“银发浪潮银发浪潮”是对我国人口老龄化现象的形象描述是对我
5、国人口老龄化现象的形象描述宏观环境:宏观环境:据世界卫生组织的资料称,一个国家的老年人口系数达到10%10%以上(60岁以上人口)或7%7%(65岁以上人口)时,标志着这个国家或地区进入老年型。我国现状:我国现状:目前,我国60岁以上老年人口已达1.3亿多,占全国总人口的10%以上。未来趋势:未来趋势:到21世纪中叶将超过4亿,占全国总人口的28%,即每4个人中就有一位老年人;又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿(占总人口的7.3%)增加到2050年的3.34亿(占总人口的22.6%),二、市场背景二、市场背景我国老龄人口发展现状我国老龄人口发展现状 同策咨询同策咨询 Tos
6、pur Consulting养老保障面继续扩大,养老服务机构继续增加养老保障面继续扩大,养老服务机构继续增加20092009年末,本市领取各类养老保险的人年末,本市领取各类养老保险的人口达口达290.06290.06万人,比上年增加万人,比上年增加15.6915.69万人万人国家对地区老龄事业的重视程度愈发加强,但目前国家对地区老龄事业的重视程度愈发加强,但目前仍不能仍不能满足市场需求满足市场需求,催生老年公寓的出现催生老年公寓的出现 20092009年末,本市养老机构共计年末,本市养老机构共计582582家,比上年增长家,比上年增长3.93.9,其中,政府办,其中,政府办287287家,社会
7、办家,社会办295295家。养老床位数共计家。养老床位数共计8.068.06万张(其中万张(其中20092009年新增年新增1 1万张)万张),增长,增长15.415.4。尽管如此,。尽管如此,每千名老人拥有床位数仅每千名老人拥有床位数仅每千名老人拥有床位数仅每千名老人拥有床位数仅27272727张,床位依旧紧张。张,床位依旧紧张。张,床位依旧紧张。张,床位依旧紧张。二、市场背景二、市场背景社会养老保障体系无法满足社会需要社会养老保障体系无法满足社会需要数据来源:上海统计局20082008200920092008-20092008-2009年上海养老机构床位变动趋势(个)年上海养老机构床位变动
8、趋势(个)同策咨询同策咨询 Tospur Consulting当前我国养老模式本质上主要分为:当前我国养老模式本质上主要分为:家庭养老、机构养老及新兴养老三种家庭养老、机构养老及新兴养老三种养老模式养老模式特征介绍特征介绍优势优势劣势劣势家庭养老传统养儿防老模式,几代同堂观念根深蒂固经济上比较划算,社会硬件成本几乎为零人力成本人力成本剧增,一般家庭难以承受,剧增,一般家庭难以承受,赡养者疲惫不堪赡养者疲惫不堪机构养老依托社会福利机构照顾的现代化的社会养老模式提供养护人员和配套的养老管理,专业水平一般收费相对较高;容易造成老人抵触收费相对较高;容易造成老人抵触情绪及失落感情绪及失落感新兴养老(比
9、重较小)老年公寓老年公寓针对老年人需求的商品房销售,或通过交纳针对老年人需求的商品房销售,或通过交纳入会费用及每年年费,提供完善的养老服务入会费用及每年年费,提供完善的养老服务社区环境极好,专职养护人员和配社区环境极好,专职养护人员和配套的养老管理,专业水平极高套的养老管理,专业水平极高养老成本高,普通老人消受不起养老成本高,普通老人消受不起异地养老利用移入地和移出地不同地域的房价、生活费标准的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异,实施老人移民养老选择的城市往往气候适宜,生活成本低于原本居住地区仅针对高收入老年人群度假养老基地养老与度假旅游结合起来,在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模
10、式针对老年人养老需求的,是高品质的度假养老仅以养老为噱头的商业行为,市场认可度不高二、市场背景二、市场背景我国当前养老模式我国当前养老模式 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting在入住老年公寓意愿方面:在入住老年公寓意愿方面:(1)入住老年公寓意愿:有有55.6%55.6%的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓,的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓,市场接受度较强。(2)在选择老年公寓时,多数的被调查者的关注要点在于“老年公寓”所提供的服务和设施在传统养老机构供不应求的前提下,新兴养老模式的出现能否被市场接受在传统养老机构供不应求的前提下,新兴养
11、老模式的出现能否被市场接受?数据来源:中国老年人协会二、市场背景二、市场背景老年公寓需求分析老年公寓需求分析 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting“老年公寓老年公寓”市场前景看好市场前景看好1 1我国已进入老龄化阶段:我国已进入老龄化阶段:我国目前已经成为老龄化国家,且老年人数量的增长趋势日益明显,成为老龄产业的发展壮大的契机。2 2老年消费老年消费”市场潜力巨大:市场潜力巨大:根据老龄人协会估计,中国老年人消费每年约3000亿元。“老年人市场”是一个潜力很大的市场,其中尤其是老年人住宅产业是一个亟待开发的产业3 3421421家庭催生老年住宅发展:家庭催生老年住宅发展:中青年
12、夫妇工作繁忙,压力巨大,无力照料老人,加上老年人的多愁善感及实际上的代沟引发了一系列的家庭矛盾甚至社会问题,老年公寓呼声高涨,呼之欲出。3 34 4老年住宅地产开发受国家鼓励:老年住宅地产开发受国家鼓励:国家鼓励开发商从事老年人住宅的开发,并给予税费减免、贷款条件放宽、利率优惠,专项土地划拨等各种优惠政策。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting与传统观念的矛盾与传统观念的矛盾一边是老年人口急剧增加,兴建专属老年住宅成为大势所趋;一边是经济收入有限,较高的置业门槛使得老年人宁可居家养老,置业热情的下降加重投资商的观望情绪。养老地产未形成规模效应养老地产未形成规模效应很多城市的老年社
13、区建设尚处于起步阶段,甚至许多房地产开发企业还未注意到这一相当具有生命力的房地产商品新类型。老年住宅市场存在数目少、规模小、分布不广等问题.现有产品层次过低现有产品层次过低“挂羊头卖狗肉”的行为在市场上较为普遍。多为普通商品房或老式公房冠名“老年公寓”,并未对老年人进行针对性的设备、配套、物业管理、医疗服务等各方面的专项打造国内养老地产现状国内养老地产现状“不温不火不温不火”三、国内老年公寓开发情况三、国内老年公寓开发情况 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting国内主要老年住宅项目国内主要老年住宅项目项目名称项目名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积产品种类产品种类北京-东方太阳城
14、3500亩70万公寓、联排、独栋北京-太阳城630亩(42万)30万公寓(多层、小高层)、联排、独栋上海-亲和源125亩(8万)8.6万 多层公寓昆山-孝贤坊93亩(6万)4.5万多层、小高层公寓、联排别墅嘉兴-江南太阳城218亩(14万)21万多层公寓区域局限性强:区域局限性强:目前国内盈利型老年住宅主要分布于城市老龄化情况比较严重且经济发达,居民消费力较强的城市,如北京、上海、广州、江浙一带。社区主题不纯粹:社区主题不纯粹:目前市场上的老年公寓大多存在于某个郊区大盘中,利用郊区大盘居住环境良好、开发成本低的优势规划社区部分体量打造“养老”主题的产品及相关配套设施。开发力度不够:开发力度不够
15、:放眼全国,真正意义上的老年公寓社区屈指可数,合计体量仅130余万方,以目前1.3亿老年人口,人均居住面积需求20平米计算,有2.6亿平米的市场需求,若按10%的需求比例来看,仍有2600万方的需求。市场供应缺口巨大。三、国内老年公寓开发情况三、国内老年公寓开发情况 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 3.3.医医疗疗保保险险体系地区壁体系地区壁垒垒 2.2.产业产业突破的突破的难题难题 4.4.土地土地获获取方式存在取方式存在问题问题 1.1.前期投入巨大,回收周期前期投入巨大,回收周期较长较长老年公寓前期投入需考虑到公共配套的打造等诸多方面老年公寓前期投入需考虑到公共配套
16、的打造等诸多方面,至少比普通住宅高至少比普通住宅高50%50%,且回收周期较长。,且回收周期较长。医保、养老等体系异地无法流动,限制泛地区大型养老社区开发。医保、养老等体系异地无法流动,限制泛地区大型养老社区开发。尚无相应的土地政策,尚无相应的土地政策,为降低开发成本,为降低开发成本,大量养老地产用旅游地产、工业地产的思路拿地大量养老地产用旅游地产、工业地产的思路拿地现在还没有规范化的老年公寓案例及其相关制度,开发相关产业需要不断摸索、实践。现在还没有规范化的老年公寓案例及其相关制度,开发相关产业需要不断摸索、实践。开发成本高、相应政策扶持缺乏,投资回报低如何跨出养老地产通往成功之路的第一步?
17、开发症结分析开发症结分析三、国内老年公寓开发情况三、国内老年公寓开发情况 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting国国 家家产产 品品 特特 点点借鉴之处借鉴之处美美 国国建筑规模大,有各种各样的俱乐部,开设的课程和组织活动代表楼盘:太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日日 本本提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、高科技住宅产品。高科技特色新加坡新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米,为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。国外老年社区主要模式国外老年社区主要模式四、开发模式研究四、开
18、发模式研究国外案例借鉴国外案例借鉴国外老年社区的建设重点在于提供国外老年社区的建设重点在于提供良好的生态环境、现代化的配套设施、特殊化的产品设计,良好的生态环境、现代化的配套设施、特殊化的产品设计,满足老年人日常生活和个人护理的需要。满足老年人日常生活和个人护理的需要。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting美国太阳城养老社区美国太阳城养老社区 选址于阳光明媚的凤凰城郊区选址于阳光明媚的凤凰城郊区 太阳城是美国著名的退休社区。它位于凤凰城西北12英里,那里全年全年312312天能够接收到日照天能够接收到日照,因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有拥有12001200亩的
19、高尔夫球场亩的高尔夫球场,所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”,在它周边有周边有Lake PleasantLake Pleasant地区公园,地区公园,White TanksWhite Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。史博物馆。住宅产品以独栋和双拼为主住宅产品以独栋和双拼为主 在太阳城中有许多种住宅类型,包括:独栋住宅,双拼住宅,多层公寓,独立居住中心,生活救助中心,生活照料社区,复合公寓住宅等。房屋类型房屋类型套数套数独栋16,516双拼6,734两户7243-4户6255-9户84310-19户28620-49户31250户以上1,458活
20、动住屋78船、房车等810平方公里、16万居住人口小区内实现无障碍设计:无障碍步行无障碍步行道、无障碍防滑坡道、无障碍防滑坡道,低按键、高插道,低按键、高插座设置,社区住宅座设置,社区住宅以低层建筑为主以低层建筑为主。同时,社区内的空间导向性被强调:对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排,实施严格的人车分流。同策咨询同策咨询 Tospur Consulting 社区生活配套、设施齐全社区生活配套、设施齐全 太阳城拥有大量的生活设施,包括7 7个娱乐中心个娱乐中心,它们提供游泳、网球和工艺,另外还有2个图书馆,2个保龄球馆,8 8个高尔夫场个高尔夫场,3个乡村俱乐部,一间美术馆和一个交响
21、乐演奏厅。用于演出的的“Sun Bowl”室外剧场和“Sundome”中心是为表演而建在太阳城区域的,能够提供7000个座位。医疗设施医疗设施位于太阳城的中心的Sun Health Boswell Memorial医院,有在心脏、整形外科和老年医学方面的专家工艺和业工艺和业余爱好余爱好木工艺银器编织绘画中国画金属工艺制陶术裁缝宝石陶瓷彩色玻璃书法摄影针线手艺皮革工艺铁路模型电脑艺术熏陶艺术熏陶交响乐艺术博物馆矿物和宝石博物馆亚利桑那成人教育Rio Salado社区大学音乐会美国太阳城养老社区美国太阳城养老社区 设备设备7个娱乐中心8个高尔夫训练场3个乡村俱乐部2个图书馆2个保龄球馆2个湖30个
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