早期天地控股北京顺义商业演示.pptx
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1、目录目录p区域发展区域发展区域商业总体发展区域商业业态分析p地块分析地块分析p项目定位项目定位p产品建议产品建议p参考案例参考案例p价格指引价格指引p区域发展区域发展区域商业总体发展区域商业总体发展区域商业业态分析区域商业业态分析p地块分析地块分析p项目定位项目定位p产品建议产品建议p参考案例参考案例p价格指引价格指引本案本案本案位居城市商业核心区内本案位居城市商业核心区内城市商业中心区和居住区配套商业服务中心区构成示意图城市商业中心区和居住区配套商业服务中心区构成示意图 本案本案城市商业中心区功能分区示意图城市商业中心区功能分区示意图 本案位居城市商业中心区的中心地带本案位居城市商业中心区的
2、中心地带顺义城区核心商业区分析顺义城区核心商业区分析顺西路站前北街 站前南街府前西街 府前中街怡馨家园本案地块站前街 站前东街光明南街新新顺顺北北大大街街新新顺顺南南大大街街西单商场国泰广场隆华购物中心顺义城区核心商业区分析顺义城区核心商业区分析线状分布线状分布以点带面以点带面以新顺大街为商业中轴,呈南北方向线状分布,同时又沿东西向,朝两侧扩展。以国泰广场、西单商场、隆华购物中心三点为商业核心点,带动周边商业的发展。分布特点分布特点业态组合特征业态组合特征二条商业街二条商业街一个通讯市场一个通讯市场金街和便民街一南一北、一横一纵分布于核心商业区,金街为餐饮娱乐一条街、便利街为服装服饰一条街。两
3、条街档次均较低、环境较差,但商业氛围较好,顺义当地居民的认可度较高。目前商业街处于本案地块内,处于拆迁状态。国泰、西单、隆华三大商场以三足鼎立之势,成为顺义商业核心的焦点,就经营状况而言,国泰最好、西单次之,而隆华受其两家截流,且档次低于他们,经营状况相对较差。西单商场以北临街底商区域是顺义城区手机通讯市场的中心地带,以通讯城为主,两侧汇集了大量通讯器材专卖店。同时沿新顺路一带其他地区许多通讯专卖店也呈点状分布。三大百货店三大百货店总量较小总量较小增量不足增量不足无序发展无序发展同质竞争同质竞争资源匮乏资源匮乏功能缺失功能缺失所有制所有制结构单一结构单一商业配套商业配套体系不健全体系不健全20
4、06年1-8月顺义区社会消费品零售额为51.5亿元,在十个远郊区县排名倒数靠后。同时,外来消费总量不足,商业吸附能力不强。顺义区现有大中型商业网点大多为百货商场,业态单一、经营混乱、布局不合理,带来一系列负面效应。超市、连锁店及仓储商店等新兴业态发展滞后。吸引或嫁接外部商业资源的力度不够,导致商业资源(著名国内、国际商业管理集团或商业地产开发集团带来的店铺资源、商品资源和管理资源等)比较匮乏,满足不了消费者多元化需求,导致大量客源流失。顺义区现有大中型商业企业大多为国有集体企业,其他所有制商业企业虽然有一定的数量和总体规模,但竞争力明显不足。商业设施与文化娱乐、体育健身、休闲度假及旅游观光设施
5、缺乏关联性,无法形成乘数效应;特别是商业、旅游明显分离。顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区未来商业发展规划分析从顺义区区域商业发展规划来看,本项目的地理位置既是顺义城市中心区地带,又居于城市中心区商业核心地带,商业发展潜力巨大;本地块涵盖顺义区商务局未来规划的七条商业街之一“金街商业街”,可充分考虑借其区域高知名度发展本案;本区域已入住和在建的大型住宅楼盘众多,品质不断提升,如宏城花园、万科四季花城等,消费能力及需求的不断提升和广泛,商业消费市场有相当大的市场需求量;顺义城区目前缺乏有较大规模和较好品牌形象的大型综超,按照顺义区商务局“力争在3年内,按照每服务人口8000人建设一家超市”的规
6、划要点,结合区域市场需求和本区域地理位置特点,引进大型品牌超市不仅有极好的商业市场发展前景,同时还能带动本项目商业与商业、商业与住宅之间的良好互动,成为本项目的一大卖点.p区域发展区域发展区域商业总体发展区域商业总体发展区域商业业态分析区域商业业态分析p地块分析地块分析p项目定位项目定位p产品建议产品建议p参考案例参考案例p价格指引价格指引大型百货类商业大型百货类商业国泰广场国泰广场地理位置:顺义区府前中街南侧地理位置:顺义区府前中街南侧经营面积:经营面积:2000020000平方米平方米 业态分布:业态分布:B1:美食广场F1:超市、食品、饰品、药店、音像制品F2:化妆品、鞋、包、珠宝、手表
7、、运动服饰、文化用品F3:女装、内衣F4:男装F5:手机通讯器材、电器F6:儿童用品、家居用品层高:一层层高:一层4.54.5米左右,二米左右,二六层:六层:4 4米左右米左右主通道宽度:主通道宽度:2 2米米出入口:三个出入口:三个楼梯:滚梯二组四部、消防楼梯二个楼梯:滚梯二组四部、消防楼梯二个机动车停车位:机动车停车位:30003000平米平米购物环境:一般购物环境:一般档次:中档偏低档次:中档偏低经营状况:在三家商场中位居榜首经营状况:在三家商场中位居榜首总体评价:在顺义城区当地居民中认知度最高总体评价:在顺义城区当地居民中认知度最高大型百货类商业大型百货类商业西单商场西单商场地理位置:
8、顺义区府前西街东北角地理位置:顺义区府前西街东北角经营面积:经营面积:1800018000平方米平方米 业态分布:业态分布:F1:超市、食品、饰品、药店、音像制品F2:化妆品、鞋包、珠宝、手表、眼镜F3:女装F4:男装、羊毛羊绒制品、内衣、家居用品F5:运动服饰用品、手机通讯器材、小家电、办公用品、摄影器材层高:每层基本在层高:每层基本在4.54.5米左右米左右主通道宽度:主通道宽度:2.52.5米米出入口:三个出入口:三个楼梯:滚梯一组二部、消防楼梯二个楼梯:滚梯一组二部、消防楼梯二个机动车停车位:机动车停车位:5050个个购物环境:较好购物环境:较好档次:中档档次:中档经营状况:较好经营状
9、况:较好总体评价:购物环境好于国泰广场,经营状况比之稍逊,总体市场认知度也总体评价:购物环境好于国泰广场,经营状况比之稍逊,总体市场认知度也 较高,是顺义城区居民首选的百货类购物场所之一较高,是顺义城区居民首选的百货类购物场所之一地理位置:新顺南大街地理位置:新顺南大街经营面积经营面积:18000:18000平米平米业态分布:业态分布:B1:美食城F1:食品、中复电讯、药房F2:运动服饰、化妆品、音像、珠宝F3:男装、女装F4:家居F5:365折扣广场家居用品层高:层高:4.54.5米米通道宽度:通道宽度:2 2米米自动扶梯、楼梯数量:扶梯一组两部、楼梯一组自动扶梯、楼梯数量:扶梯一组两部、楼
10、梯一组档次:中档偏低档次:中档偏低经营状况:一般经营状况:一般评价:本商场由于在地理位置上据其他两个商场有一个距离,客流明显受到了分流,因此在三个商场中经营评价:本商场由于在地理位置上据其他两个商场有一个距离,客流明显受到了分流,因此在三个商场中经营状况最不理想,加之无特色化的经营亮点,因此从总体不具备竞争优势。状况最不理想,加之无特色化的经营亮点,因此从总体不具备竞争优势。大型百货类商业大型百货类商业隆华购物中心隆华购物中心地理位置:顺义站街西北角(隆华对面)地理位置:顺义站街西北角(隆华对面)经营面积:经营面积:1850018500平方米平方米主力店招商情况:主力店招商情况:大中电器400
11、0平米,位于物业西侧,一至四层华普超市8000平米,位于物业东侧,一至四层物业南侧商业业态组合及租金情况:物业南侧商业业态组合及租金情况:F1:临街店铺 单店面积28.8平米 租金10-12元/天平米F2:箱包、鞋 标准摊位20平米 租金4-5元/天平米F3:内衣、童装 标准摊位20平米 租金3-4元/天平米F4:女装 标准摊位20平米 租金2-3元/天平米F5:女装折扣档次:低档档次:低档(服装批发市场服装批发市场)租售状况:商场内店铺出租率达租售状况:商场内店铺出租率达95%95%以上,临街店铺只达到以上,临街店铺只达到60%60%左右左右总体评价:该物业为开发商自行执有,只租不售,从目前
12、招商情况来看,两大主力店的进驻是其较为总体评价:该物业为开发商自行执有,只租不售,从目前招商情况来看,两大主力店的进驻是其较为明显的优势,因此商场内部较为理想。博联二期正处于建设之中,总建筑面积明显的优势,因此商场内部较为理想。博联二期正处于建设之中,总建筑面积4951249512平方米,将于平方米,将于0808年年1 1月竣工。月竣工。大型百货类商业大型百货类商业博联时代商业广场博联时代商业广场区域超市类商业物业区域超市类商业物业p分布地区:目前顺义超市主要分布在新顺大街和站前北街。分布地区:目前顺义超市主要分布在新顺大街和站前北街。p商业形式:新顺大街的超市主要分布在国泰大厦、顺义西单商场
13、等商商业形式:新顺大街的超市主要分布在国泰大厦、顺义西单商场等商 场的内部,位置均在场的内部,位置均在 一层,一般和食品柜台同楼层。一层,一般和食品柜台同楼层。p站前北街的物美商城属综合超市业态,服务社区家庭消费为主。站前北街的物美商城属综合超市业态,服务社区家庭消费为主。p平均面积:平均面积:2000-40002000-4000平米平米p主要辐射客群:主要满足顺义城区北部的居民消费,相对于南城的居主要辐射客群:主要满足顺义城区北部的居民消费,相对于南城的居 民在距离和交通上则不够方便。民在距离和交通上则不够方便。p总体分析:顺义城区超市类物业无论是从规模、档次还是品牌来说都总体分析:顺义城区
14、超市类物业无论是从规模、档次还是品牌来说都 较为缺乏,而周边住宅区内更是以一些不知名的小便利店较为缺乏,而周边住宅区内更是以一些不知名的小便利店 或小日用品商店为主,市场需求度较大,有较好的市场需或小日用品商店为主,市场需求度较大,有较好的市场需 求空间。求空间。专业市场专业市场西单家电商城西单家电商城地理位置:顺义新顺南大街东北角(国泰南侧)地理位置:顺义新顺南大街东北角(国泰南侧)经营面积:经营面积:1000010000平方米平方米 业态分布:业态分布:F1:金飞鸿电讯、小家电、自行车F2:洗衣机、电冰箱F3:电视机、电脑、音响、DVDF4F6:家具卖场层高:一至三层每层基本在层高:一至三
15、层每层基本在4.54.5米左右,四至六层存在错层,层高仅米左右,四至六层存在错层,层高仅3.53.5米,局部不足米,局部不足3 3米米主通道宽度:主通道宽度:2.2.米米出入口:一个出入口:一个楼梯:滚梯一组二部、消防楼梯一个楼梯:滚梯一组二部、消防楼梯一个经营状况:一至三层电器经营状况较好,四至六层家具经营状况不佳经营状况:一至三层电器经营状况较好,四至六层家具经营状况不佳总体评价:一至三层无论是从环境还是经营状况都明显好于四层以上,四至六层家居卖场极为冷清,总体评价:一至三层无论是从环境还是经营状况都明显好于四层以上,四至六层家居卖场极为冷清,且层高达不到应有的标准,环境很不舒适。且层高达
16、不到应有的标准,环境很不舒适。专业市场专业市场苏宁电器苏宁电器地理位置:顺义新顺南大街(怡馨家园临街)地理位置:顺义新顺南大街(怡馨家园临街)经营面积:经营面积:60006000平米平米业态分布:业态分布:F1:数码产品、灶具、热水器F2:手机专卖、DVD、EVDF3:空调、电脑、冰箱、冷柜F4:电视、洗衣机、家庭影院F5:售后服务网点、储存库房层高:一层层高:一层4.54.5米,其他各层米,其他各层4 4米左右米左右出入口:出入口:2 2个个楼梯:滚梯一组两部(四层为一部上行滚梯),消防梯一个,货梯一个楼梯:滚梯一组两部(四层为一部上行滚梯),消防梯一个,货梯一个经营状况:较好经营状况:较好
17、总体评价:主要客群为顺义城区居民总体评价:主要客群为顺义城区居民地理位置:新顺北大街西侧,西单商场以北地理位置:新顺北大街西侧,西单商场以北经营面积:经营面积:15001500平米平米建筑形式:一层临街底商建筑形式:一层临街底商租金水平:租金水平:310310元元/天天(使用面积)(使用面积)购物环境:较差购物环境:较差经营状况:良经营状况:良出租率:出租率:95%95%左右左右总体评价:顺义区通讯市场以通讯城为核心,沿新顺北大街成线性分布总体评价:顺义区通讯市场以通讯城为核心,沿新顺北大街成线性分布 数码城所在临街底商共数码城所在临街底商共1616家,其中经营手机通讯类店铺共家,其中经营手机
18、通讯类店铺共9 9家,占到家,占到 了了56%56%。就面积而言则接近。就面积而言则接近65%65%。专业市场专业市场通讯城通讯城专业市场专业市场益麒麟建材市场益麒麟建材市场p地理位置:顺西路东侧,本案对面地理位置:顺西路东侧,本案对面p经营面积:经营面积:14513.914513.9平方米平方米 p建筑形式:工棚式建筑,一层为主、临街局部三层建筑形式:工棚式建筑,一层为主、临街局部三层p租金水平:租金水平:2.0-2.52.0-2.5元元/天天(使用面积)(使用面积)p标准摊位:标准摊位:40-6040-60平米平米p购物环境:一般购物环境:一般p经营状况:很好经营状况:很好p出租率:出租率
19、:100%100%p总体评价:沿顺西路南北至顺平路沿线,是顺义地区家居建材市场的集工总体评价:沿顺西路南北至顺平路沿线,是顺义地区家居建材市场的集工 散地,已经形成了一定的规模和市场影响力。本建材市场是顺义供销社国散地,已经形成了一定的规模和市场影响力。本建材市场是顺义供销社国 有资产,在顺义地区居民中认知度较高。出租率达到了有资产,在顺义地区居民中认知度较高。出租率达到了100%100%,普通摊位的,普通摊位的 转让位甚至达到了转让位甚至达到了610610万。建材类产品种类较全,以中低档产品为主,有万。建材类产品种类较全,以中低档产品为主,有 部分品牌产品。部分品牌产品。住宅底商住宅底商怡馨
20、家园怡馨家园怡馨家园社区商业业态分布情况统计图表怡馨家园社区商业业态分布情况统计图表注:不包含空置部分怡馨家园底商租售价格怡馨家园底商租售价格底商销售价格:底商销售价格:目前销售均价为目前销售均价为1200012000元元/平方米平方米(一层均价一层均价1700017000元元/平方米平方米)底商租赁价格:底商租赁价格:东侧底商租金为东侧底商租金为1.21.2元元/平米平米.天天(1-3(1-3层整租层整租);北侧高层底商一层租金为北侧高层底商一层租金为2.62.6元元/平米平米.天天,二层租金二层租金1.41.4元元/平方平方 米;米;内街底商租金为内街底商租金为0.80.8元元/平米平米.
21、天天;独立商业楼已整租给赛特。独立商业楼已整租给赛特。百货类百货类:以西单、国泰以核心,具有较好的市场认知度,满足顺义城区普通居民的购物需求;但硬件 及软件环境有待提高就本项目地理位置和周边环境而言,适于发展百货类大型购物场所,符合顺义区政府对商业 规划大型购物中心的要求,同时成为区域商业旗舰,引领区域商业发展。超市类超市类中型超市主要为西单和国泰首层两个超市,有较大的市场占有率;便利店发展无论是从品牌化还是从连锁化、规模化而言相对滞后;位于博联的华普超市面积约8000平米,为本区域目前的大型超市,但品牌竞争力 和规模较为一般;目前顺义城区缺乏如家乐福、易初莲化等国际化品牌化的大型品牌超市,以
22、本项目的地理位 置和区域环境而言,较为适宜引进大型品牌超市专业市场类专业市场类以中低档和低档的建材、家具、家居、通讯、电器等为主除苏宁电器外,其他专业市场的购物环境普遍较为一般商业区业态调研分析小结商业区业态调研分析小结p区域发展区域发展区域商业总体发展区域商业总体发展区域商业业态分析区域商业业态分析p地块分析地块分析p定位建议定位建议p产品建议产品建议p参考案例参考案例p价格指引价格指引顺义城区核心商业区分析顺义城区核心商业区分析顺西路站前北街 站前南街府前西街 府前中街怡馨家园本案地块站前街 站前东街光明南街新新顺顺北北大大街街新新顺顺南南大大街街西单商场国泰广场隆华购物中心站前街 站前东
23、街博联时代商业广场总占地面积总占地面积总建筑面积总建筑面积容积率容积率限高限高地上建筑面积地上建筑面积地下建筑面积地下建筑面积备注备注5.5万平方米16.6万平方米2.540米(现状)60米(意向)11.8万平方米4.8万平方米开发商及土地方各自留2.5万平方米项目地块参数项目地块参数区域位置区域位置商业氛围商业氛围地块位置地块位置建筑体量建筑体量地块性质地块性质地块位于顺义城区中心地带,同时是城区商业中心区核心地段。商业核心地段,周围汇聚顺义三大知名商场,商业人流充足,商业氛围浓厚,区域商业消费认知度很高。地块处于两个购物中心之间,同时具有较长的临街面,适于进行商业项目开发,原地块为金街旧址
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