第6章--物业服务合同.pptx

第第6章章物业服务合同物业服务合同 v6.1合同的概述合同的概述v6.2物业服务合同物业服务合同6.1合同的概述合同的概述v6.1.1合同的概念合同的概念v合同是指合同是指平等主体的自然人、法人、平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。务关系的协议。其中其中法人法人是指依法成立，能是指依法成立，能够独立享有民事权利和承担民事义务的组织，够独立享有民事权利和承担民事义务的组织，包括机关、团体、企业、事业单位、公司等。包括机关、团体、企业、事业单位、公司等。其他组织是指不具备法人资格的合伙组织以其他组织是指不具备法人资格的合伙组织以及分支机构等。民事权利义务关系是指及分支机构等。民事权利义务关系是指财产财产关系关系。6.1合同的概述合同的概述v6.1.2合同的分类合同的分类1.有名合同和无名合同有名合同和无名合同;2.诺成合同与实践合同诺成合同与实践合同;3.要式合同和不要式合同要式合同和不要式合同;4.双务合同和单务合同双务合同和单务合同;5.有偿合同与无偿合同；有偿合同与无偿合同；6.1合同的概述合同的概述v合同法合同法按照其业务性质和权利义务内容按照其业务性质和权利义务内容的不同，将合同分为买卖合同；供用电、水、的不同，将合同分为买卖合同；供用电、水、气、热力合同；赠与合同；借款合同；租赁气、热力合同；赠与合同；借款合同；租赁合同；融资租赁合同；承揽合同；建设工程合同；融资租赁合同；承揽合同；建设工程合同；运输合同；技术合同；保管合同；仓合同；运输合同；技术合同；保管合同；仓储合同；委托合同；行纪合同；居间合同等储合同；委托合同；行纪合同；居间合同等共共1515类合同。类合同。6.1合同的概述合同的概述v6.1.3合同的订立合同的订立v1.合同的订立的概念合同的订立的概念v是指两个或两个以上的当事人，依法是指两个或两个以上的当事人，依法就合同的主要条款经过协商一致，达成协议就合同的主要条款经过协商一致，达成协议的法律行为。的法律行为。v2.合同订立的形式合同订立的形式v(1)书面形式。书面形式。v(2)口头形式。口头形式。v(3)其他形式。如默示合同其他形式。如默示合同6.1合同的概述合同的概述v6.1.3合同的订立合同的订立v3.合同订立的主要条款合同订立的主要条款v根据根据合同法合同法规定，合同的内容由当事人规定，合同的内容由当事人约定，一般应当包括以下条款约定，一般应当包括以下条款:v(1)当事人的名称或者姓名和住所；当事人的名称或者姓名和住所；v(2)标的；标的；v(3)数量和质量；数量和质量；v(4)价款或者报酬；价款或者报酬；v(5)履行期限、地点和方式；履行期限、地点和方式；v(6)违约责任。违约责任。6.1合同的概述合同的概述v6.1.4合同成立的时间和地点合同成立的时间和地点vv在一般情况下承诺生效时合同即告成在一般情况下承诺生效时合同即告成立。但当事人采用合同书形式订立合同的，立。但当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。自双方当事人签字或者盖章时合同成立。v承诺生效的地点为合同成立的地点。承诺生效的地点为合同成立的地点。v 6.1合同的概述合同的概述v6.1.5合同的效力合同的效力v合同的效力即是合同的法律效力，是合同的效力即是合同的法律效力，是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定指已经成立的合同在当事人之间产生的一定的法律约束力。的法律约束力。v合同法合同法就合同的效力问题规定了有效合就合同的效力问题规定了有效合同、无效合同、可撤销合同、效力待定合同同、无效合同、可撤销合同、效力待定合同等四种情况。等四种情况。6.1合同的概述合同的概述v6.1.5合同的效力合同的效力v1.合同的生效合同的生效v依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，自成立时生效。v合同生效后的效力主要体现在以下两个方面：合同生效后的效力主要体现在以下两个方面：v(1)在当事人之间产生法律效力。在当事人之间产生法律效力。v(2)对当事人以外的第三人产生法律约束力。对当事人以外的第三人产生法律约束力。6.1合同的概述合同的概述v6.1.5合同的效力合同的效力v2.无效合同无效合同v无效合同是不具有法律约束力和不发生履行无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。无效合同自始没有法律约束力，国家效力的合同。无效合同自始没有法律约束力，国家不予承认和保护。不予承认和保护。v根据根据合同法合同法的规定，有下列情形之一的合同无的规定，有下列情形之一的合同无效：效：v(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。益。6.1合同的概述合同的概述v(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。益。v(3)以合法形式掩盖非法目的。以合法形式掩盖非法目的。v(4)损害社会公共利益。损害社会公共利益。v(5)违反法律、行政法规的强制性规定。违反法律、行政法规的强制性规定。6.1合同的概述合同的概述v6.1.5合同的效力合同的效力v3.可撤销合同可撤销合同v可撤销合同是指因合同当事人订立合同时意可撤销合同是指因合同当事人订立合同时意思表示不真实，经有撤销权的当事人行使撤思表示不真实，经有撤销权的当事人行使撤销权，使已经生效的意思表示归于无效的合销权，使已经生效的意思表示归于无效的合同。同。6.1合同的概述合同的概述v合同法合同法规定了三种可撤销的合同规定了三种可撤销的合同:v(1)因重大误解订立的合同因重大误解订立的合同v(2)显失公平的合同。显失公平的合同。v(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。6.1合同的概述合同的概述v6.1.56.1.5合同的效力合同的效力v4.4.效力待定合同效力待定合同 v 对于某些方面不符合合同生效的要件，对于某些方面不符合合同生效的要件，但并不属于上述无效合同或可撤销合同，法但并不属于上述无效合同或可撤销合同，法律允许根据情况予以补救的合同，为效力待律允许根据情况予以补救的合同，为效力待定合同。定合同。6.1合同的概述合同的概述v以下情况下，法律允许采取补救措施，使之成以下情况下，法律允许采取补救措施，使之成为有效合同为有效合同:v(1)(1)限制民事行为能力人订立的合同，经法定限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。但如果是纯获利代理人追认后，该合同有效。但如果是纯获利益的合同或者是与其年龄、智力、精神健康状益的合同或者是与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认，合同当然有效。认，合同当然有效。v(2)(2)行为人没有代理权、超越代理权或者代理行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同。权终止后以被代理人名义订立的合同。6.1合同的概述合同的概述v6.1.8合同的履行合同的履行v1.合同履行的概念合同履行的概念v合同的履行是指合同生效后，双方当合同的履行是指合同生效后，双方当事人按照合同规定的各项条款，完成各自承事人按照合同规定的各项条款，完成各自承担的义务和实现各自享受的权利，使双方当担的义务和实现各自享受的权利，使双方当事人的合同目的得以实现的行为。事人的合同目的得以实现的行为。v2.合同履行的规则合同履行的规则6.2物业服务合同物业服务合同v6.2.1物业服务合同概述物业服务合同概述v1.物业服务合同的概念物业服务合同的概念v物业服务合同，又称为物业管理合同物业服务合同，又称为物业管理合同或物业管理服务合同，是指物业服务企业与或物业管理服务合同，是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。的服务合同。6.2物业服务合同物业服务合同v6.2.1物业服务合同概述物业服务合同概述v2.物业服务合同的特征物业服务合同的特征v1）物业服务合同是建立在平等、自愿基础上）物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。的民事合同。v2）物业服务合同是一种特殊的委托合同。）物业服务合同是一种特殊的委托合同。v3）物业服务合同是以劳务为标的的合同。）物业服务合同是以劳务为标的的合同。v4）物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双）物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。务合同、要式合同。6.2物业服务合同物业服务合同v6.2.1物业服务合同概述物业服务合同概述v3.物业服务合同的分类物业服务合同的分类v(1)根据物业的性质不同，分为居住物业服务根据物业的性质不同，分为居住物业服务合同和经营性物业服务合同；合同和经营性物业服务合同；v(2)按照服务提供的所在阶段不同，分为前期按照服务提供的所在阶段不同，分为前期物业服务合同和物业服务合同。物业服务合同和物业服务合同。6.2物业服务合同物业服务合同v6.2.2物业服务合同主体物业服务合同主体v物业服务合同主体物业服务合同主体是指物业服务合同权利的是指物业服务合同权利的享有者和义务的承担者。享有者和义务的承担者。v物业服务合同主体物业服务合同主体包括建设单位、业主委员包括建设单位、业主委员会、物业服务企业。会、物业服务企业。6.2物业服务合同物业服务合同v6.2.3物业服务合同订立程序物业服务合同订立程序v物业服务合同订立过程主要包括要约物业服务合同订立过程主要包括要约和承诺两个阶段。和承诺两个阶段。6.2物业服务合同物业服务合同v6.2.4物业服务合同的形式物业服务合同的形式v物业服务合同应采取书面形式。物业服务合同应采取书面形式。v6.2.5物业服务合同的主要内容物业服务合同的主要内容v1.双方当事人的名称和住所双方当事人的名称和住所v2.物业管理区域范围物业管理区域范围v3.物业服务的事项物业服务的事项6.2物业服务合同物业服务合同v4.物业服务质量物业服务质量v5.物业服务费用物业服务费用v6.物业服务期限物业服务期限v7.双方的权利和义务双方的权利和义务v8.违约责任。违约责任。v9.其他事项。其他事项。6.2物业服务合同物业服务合同v6.2.6前期物业服务合同前期物业服务合同v示范文本示范文本6.2物业服务合同物业服务合同v6.2.7 6.2.7 无效的物业服务合同无效的物业服务合同 v 在物业管理实践中，比较常见的无在物业管理实践中，比较常见的无效物业服务合同主要有：效物业服务合同主要有：v 物业管理公司不具备主体资格物业管理公司不具备主体资格（如物业服务企业未经工商行政主管部门（如物业服务企业未经工商行政主管部门登记或超越其管理资质水平）签订的物业登记或超越其管理资质水平）签订的物业服务合同；服务合同；6.2物业服务合同物业服务合同v物业服务企业在物业管理招投标过程物业服务企业在物业管理招投标过程中以行贿、串通投标等不正当竞争手段获中以行贿、串通投标等不正当竞争手段获取的物业服务合同；取的物业服务合同；v 房地产开发公司违背业主意愿房地产开发公司违背业主意愿与物业服务企业签订的物业服务合同；与物业服务企业签订的物业服务合同；v 非法成立的业主委员会与物业非法成立的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同等。服务企业签订的物业服务合同等。6.2物业服务合同物业服务合同v6.2.8物业服务合同的违约责任物业服务合同的违约责任v承担物业管理违约责任的主要方式有：承担物业管理违约责任的主要方式有：v1.继续履行。继续履行。v2.采取补救措施。采取补救措施。v3.赔偿损失。赔偿损失。v4.违约金。违约金。6.2物业服务合同物业服务合同v6.2.9物业服务合同的变更、解除物业服务合同的变更、解除v1.物业服务合同的变更。物业服务合同的变更。v在物业服务企业和业主委员会协商一在物业服务企业和业主委员会协商一致的情况下，可以变更原合同的内容，对有致的情况下，可以变更原合同的内容，对有关条款予以修订和更改。关条款予以修订和更改。6.2物业服务合同物业服务合同v2.物业服务合同的解除。物业服务合同的解除。v在物业管理实践中，如果业主委员会在物业管理实践中，如果业主委员会违反约定，不履行自己的义务致使物业服务违反约定，不履行自己的义务致使物业服务企业无法完成规定的管理目标时，物业服务企业无法完成规定的管理目标时，物业服务企业有权要求解除合同；如果物业服务企业企业有权要求解除合同；如果物业服务企业提供的服务质量低下，不能达到约定的管理提供的服务质量低下，不能达到约定的管理目标，业主委员会亦有权解除合同。目标，业主委员会亦有权解除合同。第第6章章思考题思考题v1.物业服务合同签订的主体有哪些？v2.自然人作为物业服务合同主体的资格？v3.物业服务合同订立的形式？v4.要约与要约邀请的区别？v5.物业服务合同的主要内容?