房地产企业工程全过程成本管理(讲义).pdf
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1、地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理内容目录内容目录n 第一部分 如何理解房地产企业的成本管理第一部分 如何理解房地产企业的成本管理n 第二部分 如何开展成本目标管理第二部分 如何开展成本目标管理n 第三部分 如何构建企业成本管理体系第三部分 如何构建企业成本管理体系n 第四部分 成本管理的责任考核第四部分 成本管理的责任考核n 第五部分 建造成本的全过程控制要点第五部分 建造成本的全过程控制要点地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第一部分 如何理解房地产企业的成本管理第一部分 如何理解房地产企业的
2、成本管理n 第一讲 房地产开发行业多种成本管理角色特征第一讲 房地产开发行业多种成本管理角色特征n 第二讲房地产开发企业成本管理价值观第二讲房地产开发企业成本管理价值观n 第三讲房地产开发成本影响因素分析第三讲房地产开发成本影响因素分析n 第四讲房地产企业成本构成与管理方式第四讲房地产企业成本构成与管理方式地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第一讲 房地产开发行业多种成本管理角色特征第一讲 房地产开发行业多种成本管理角色特征】n 房地产成本及成本管理与其他行业之区别房地产成
3、本及成本管理与其他行业之区别n 房地产行业内不同角色的成本管理房地产行业内不同角色的成本管理n 房地产成本管理现状与发展方向房地产成本管理现状与发展方向地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理 房地产开发成本的行业特征房地产开发成本的行业特征-房地产成本管理的行业特征房地产成本管理的行业特征-由房地产开发产品及其开发过程决定,需要即全面系统、又具个性化的解决方案由房地产开发产品及其开发过程决定,需要即全面系统、又具个性化的解决方案地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理n房地产行业中房地产行业中不同角色的成
4、本管理特征不同角色的成本管理特征 施工企业的确定与控制施工企业的确定与控制 设计单位的确定与控制设计单位的确定与控制 造价咨询公司的确定与控制造价咨询公司的确定与控制 房地产开发企业的确定与控制房地产开发企业的确定与控制地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理n任何企业成本管理的基本内容任何企业成本管理的基本内容:n盈利原则导致各企业成本管理目标不盈利原则导致各企业成本管理目标不同、关注对象、工作内容、过程及方同、关注对象、工作内容、过程及方法等方面的差异法等方面的差异n每个企业控制的只能是:地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管
5、理房地产开发全过程成本管理房地产成本管理的现状与发展n管理难度加大,统筹协调要求高成本管理水平成本管理水平产品价值提升产品价值提升型型型型型型强调企业强调企业/团队的共同目标面向公司利益,讲求性价比发掘价值,创造价值团队的共同目标面向公司利益,讲求性价比发掘价值,创造价值强调不能突破目标值强调不能突破目标值定额模式下,强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确定额模式下,强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第第一部分如何理解房地产企业的成本管理【一部分如何理解房地产企业的成本管理【第二讲 房地产开
6、发企业成本管理价值观第二讲 房地产开发企业成本管理价值观】n成本管理的意义成本管理的意义n成本管理的目标成本管理的目标n提升价值的五种途径提升价值的五种途径地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理的意义成本管理的意义n 房地产公司是企业,房地产公司是企业,利润利润是企业用永恒目标是企业用永恒目标n 利润与成本的关系利润与成本的关系收入一定的情况下,成本越低,利润越大成本实质上是企业的投入,低投入高产出是企业经营的原则;地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理的目标成本管理的目标n 成本管理的
7、目标是保证成本的支出获得最有效的收益成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益-成本控制不等于省钱,花得多会浪费,花得少也会有浪费,花多花少不是重点,花的有效才是关键;避免价值不匹配、不平衡造成的浪费(怎么花钱的投资问题)地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理提升价值的五种途径提升价值的五种途径n C下降,F上升n C不变,F上升n C下降,F不变n C小幅上升,F大幅上升n C大幅下降,F小幅下降n-具体选择哪种途径,与市场环境、公司经营理念、产品方针有关n-价值的评估:有显性的,有隐性的,有眼前的有长远的,需要综合平衡与决策n(例外墙材料的
8、选择(香港),空调品牌的选择,电梯速度的选择)价值工程的基本公式:价值工程的基本公式:V=F/CV-value,性价比性价比/价值价值F-function,产品、功能产品、功能/性能、服务、收益性能、服务、收益C-cost,费用费用/成本成本地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第三讲 房地产开发成本影响因素分析】【第三讲 房地产开发成本影响因素分析】n 决定因素决定因素n 影响因素影响因素n 无效成本的原因分析及控制(案例)无效成本的原因分析及控制(案例)地产成本资料QQ1
9、446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本的决定因素:成本的决定因素:外部因素外部因素-内部因素内部因素-地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本的影响因素成本的影响因素:经营方式经营方式管理方法管理方法技术能力技术能力组织与协调组织与协调资源:资金,人员,供方资源:资金,人员,供方其他诸多因素?其他诸多因素?地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理无效成本的管理无效成本的管理无效成本的定义无效成本的定义产生原因分类产生原因分类统计与分析统计与分析责任分摊责任分摊改进措施改进
10、措施地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第四讲 房地产企业成本构成与管理方式】【第四讲 房地产企业成本构成与管理方式】n全成本的概念全成本的概念n区分成本与造价区分成本与造价n成本核算与管理方式成本核算与管理方式地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理全成本的概念全成本的概念n=前期费用前期费用+建安工程费建安工程费+室外及配套费室外及配套费n=土地费用土地费用+建造成本建造成本+开发间接费开发间接费n(即项目发展成本)(即项目发
11、展成本)=开发成本开发成本+期间费(营销、财务和管理费)期间费(营销、财务和管理费)地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理区分成本与造价区分成本与造价成本:造价:时间与空间上的分布不同成本:造价:时间与空间上的分布不同n 时间分布:n 空间体现:地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理针对房地产各类开发成本特征采取相应的核算方法与控制方式。针对房地产各类开发成本特征采取相应的核算方法与控制方式。开发各类型成本的核算与管理方式土地类:按核算产品对象分摊,控制拿地的时土地类:按核算产品对象分摊,控制拿地的时间
12、与质量间与质量设计类:按核算产品对象分摊,标准控制,成设计类:按核算产品对象分摊,标准控制,成果深度管理果深度管理土地类:按核算产品对象分摊,控制拿地的时土地类:按核算产品对象分摊,控制拿地的时间与质量间与质量设计类:按核算产品对象分摊,标准控制,成设计类:按核算产品对象分摊,标准控制,成果深度管理果深度管理工程类:按产品核算,全过程作业管理与动态工程类:按产品核算,全过程作业管理与动态控制(建造成本部分,目标管理方法)控制(建造成本部分,目标管理方法)工程类:按产品核算,全过程作业管理与动态工程类:按产品核算,全过程作业管理与动态控制(建造成本部分,目标管理方法)控制(建造成本部分,目标管理
13、方法)营销类:年度预算管理,按期统计反馈营销类:年度预算管理,按期统计反馈管理类:年度预算管理,按期统计反馈管理类:年度预算管理,按期统计反馈财务类:按产品与按时间核算两种方式综合财务类:按产品与按时间核算两种方式综合营销类:年度预算管理,按期统计反馈营销类:年度预算管理,按期统计反馈管理类:年度预算管理,按期统计反馈管理类:年度预算管理,按期统计反馈财务类:按产品与按时间核算两种方式综合财务类:按产品与按时间核算两种方式综合建造成本建造成本地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理21财务与成本核算注意事项财务与成本核算注意事项n1,统一科目:在多个
14、部门的应统一口径,统一科目:在多个部门的应统一口径,包括投资估算及经济测算、财务预算、成本部门等包括投资估算及经济测算、财务预算、成本部门等n2,统一的分摊方式:事先明确需分摊的成本及分摊方式,不能轻易改变;,统一的分摊方式:事先明确需分摊的成本及分摊方式,不能轻易改变;n3,各类成本的统计、管理与财务核算口径的对接,各类成本的统计、管理与财务核算口径的对接地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理22开发成本开发成本的分摊方式的分摊方式n1,土地费用的分摊方式,土地费用的分摊方式n2,建造费用的分摊方式,建造费用的分摊方式n3,开发间接费的分摊方式,
15、开发间接费的分摊方式地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理23n1,营销费的管理,营销费的管理n2,管理费的管理,管理费的管理n3,财务费的管理,财务费的管理期间费用期间费用的管理方式的管理方式地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理24n1,几个科目调整情况,几个科目调整情况n2,处理方式及原因,处理方式及原因n3,注意事项,注意事项几种容易混淆的费用处理几种容易混淆的费用处理地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第二部分 如何开展成本目标管理第二部分 如何
16、开展成本目标管理n 第一讲 成本目标管理原理第一讲 成本目标管理原理n 第二讲 成本目标的制定过程第二讲 成本目标的制定过程n 第三讲 成本目标分解的几种途径第三讲 成本目标分解的几种途径n 第四讲 成本目标的实现手段第四讲 成本目标的实现手段地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第二部分如何开展成本目标管理【第二部分如何开展成本目标管理【第一讲 成本目标管理原理第一讲 成本目标管理原理】n 成本目标管理意义成本目标管理意义n 成本的合理确定成本的合理确定n 成本的有效控制成本的有效控制n 成本目标管理过程成本目标管理过程地产成本资料QQ14461
17、19784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标管理的意义成本目标管理的意义成本管理的基本要求:成本管理的基本要求:实现成本的实现成本的与;与;成本目标管理的意义:成本目标管理的意义:通过成本目标的制定和动态管理,实现成本管理的基本要求通过成本目标的制定和动态管理,实现成本管理的基本要求地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理28成本目标管理作用成本目标管理作用n动态掌握和控制项目总成本水平动态掌握和控制项目总成本水平n保证每个项目的盈利指标保证每个项目的盈利指标n实现公司的经营目标实现公司的经营目标地产成本资料QQ14461197
18、84房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本的合理确定成本的合理确定确定是控制的前提和基础,根确定是控制的前提和基础,根据市场定价原则:据市场定价原则:成本的确定依据:成本的确定依据:成本确定的方法成本确定的方法:成本与产品的结合:成本与产品的结合:地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本的有效控制成本的有效控制有效控制有效控制动态监控,做到随时心中有数动态监控,做到随时心中有数n控制的概念:控制的概念:n控制的要素(环节):控制的要素(环节):n有效控制的前提:有效控制的前提:n能动的控制:能动的控制:地产成本资料QQ1446119
19、784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理体重控制(速度控制、成本控制、产品控制)体重控制(速度控制、成本控制、产品控制)控制的三个要素(环节)控制的三个要素(环节)理想值理想值/目标测定结果修正目标测定结果修正/调整措施调整措施地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理目标管理过程示意图目标管理过程示意图地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第二部分如何开展成本目标管理【第二部分如何开展成本目标管理【第二讲 成本目标的制定过程第二讲 成本目标的制定过程】n 成本目标制定原则成本目标制定原则n
20、目标制定的时间及过程目标制定的时间及过程n 目标体系的具体构成与要求目标体系的具体构成与要求n 目标的评审与确定目标的评审与确定地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标制定原则成本目标制定原则1,目标的内涵:,目标的内涵:2,目标的作用:,目标的作用:3,目标的范围:,目标的范围:地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标的制定的时间及过程成本目标的制定的时间及过程目标制定的时间:目标制定的时间:几个阶段几个阶段目标制定的过程:目标制定的过程:正向与反向正向与反向地产成本资料QQ1446119
21、784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理目标制定的时间:目标制定的时间:n 目标的雏形从立项时开始形成:目标的雏形从立项时开始形成:n 策划、设计阶段进行各阶段的成本测算策划、设计阶段进行各阶段的成本测算n 实施方案确定后,形成正式项目发展成本目标实施方案确定后,形成正式项目发展成本目标n 施工图完成后,可根据预算对目标做调整施工图完成后,可根据预算对目标做调整地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理正向测算:正向测算:测算依据成本与首先是由产品的定位与档次决定的,因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定,在发包前的阶段经历由粗到
22、细的过程。一般的依据文件有:项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准;测算依据成本与首先是由产品的定位与档次决定的,因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定,在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有:项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准;测算方式根据所掌握的经验数据和项目的特征,不一定是固定方式测算方式根据所掌握的经验数据和项目的特征,不一定是固定方式(如烂尾楼改造);(如烂尾楼改造);团队工作前期工作尽可能做细,促进策划、设计人员对产品的深入考虑,不要因为今后会发生变化而不作预先设定团队工作前期工作尽可能做细,促进策划、设计人员对产品的深入考虑,不要因
23、为今后会发生变化而不作预先设定。(。(工作重心前移)工作重心前移)制定的过程:制定的过程:地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理反向倒逼:反向倒逼:确定销售价格水平;确定销售价格水平;确定利润要求;确定利润要求;反推计算成本水平反推计算成本水平正向、反向多次反复的过程,最终达到平衡正向、反向多次反复的过程,最终达到平衡制定的过程:制定的过程:地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理项目基本参数:项目基本参数:建造标准:建造标准:成本目标计算:成本目标计算:成本构成汇总:成本构成汇总:成本目标分解:成本目标
24、分解:辅助信息与数据:辅助信息与数据:编制说明:编制说明:成本目标体系的具体构成:成本目标体系的具体构成:地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理水平恰当:水平恰当:依据充分依据充分:内容具体明确:内容具体明确:量化计算:量化计算:推行标准化推行标准化:强调考核作用:强调考核作用:成本目标的制定要求:成本目标的制定要求:地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标需经过相关部门的讨论成本目标需经过相关部门的讨论集团的评审集团的评审按权限审批按权限审批正式发布,作为考核指标之一正式发布,作为考核指标之一目
25、标的评审与确定:目标的评审与确定:地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理421.编制说明、填表说明2.项目概况规划指标3.建造标准4.各单体成本测算建安5.公摊费用测算前期,公建配套、室外及环境6.跨期分摊7.成本汇总表8.销售收入、回款9.税费财务费、所得税、增值税10.利润测算利润及收益率11.现金流量表案例:某房地产开发项目的成本目标测算套表案例:某房地产开发项目的成本目标测算套表地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第二部分如何开展成本目标管理【第二部分如何开展成本目标管理【第三讲 成本目标分解
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