杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告纲要316页.pptx
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1、杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告(纲要)浙江精锐地产顾问机构杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告我们的工作目标我们的工作目标在充分研究浙江房地产目标市场的现在充分研究浙江房地产目标市场的现状和趋势的基础上,以出人意表的、具有状和趋势的基础上,以出人意表的、具有创造性的构想,将杭州世茂外滩中心打造创造性的构想,将杭州世茂外滩中心打造成能够高度迎合市场需求的浙江第一滨江成能够高度迎合市场需求的浙江第一滨江豪宅!豪宅!杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告杭州房产市场近况杭州房产市场近况杭州重点项目研究杭州重点项目研究项目定位项目定位规划设计
2、建议规划设计建议建筑设计建议建筑设计建议景观设计建议景观设计建议豪宅创新建议豪宅创新建议目目录录第一部分第一部分住宅部分定位及规划建议住宅部分定位及规划建议杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告目目录录第二部分第二部分商业部分定位及建筑风格建议商业部分定位及建筑风格建议杭州商业基础调查杭州商业基础调查杭州重点商业项目研究杭州重点商业项目研究滨江区域商业项目研究滨江区域商业项目研究项目定位依据项目定位依据项目定位项目定位建筑风格建议建筑风格建议杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告第一部分第一部分住宅部分定位及规划建议住宅部分定位及规划建议杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告杭州房
3、产市场近况杭州房产市场近况杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告供应现状及预测供应现状及预测房地产开发状况房地产开发状况 据市统计局数据显示,今年杭州市房地产开发投资增速仍延续了自年初以来的下降趋势。截至2008年9月底累计完成开发投资611亿元,同比增长22.1,增幅分别比一季度及上半年下降18.5和2.1个百分点。在全部完成投资中,住宅建设完成投资320.8亿元,同比增长15.2,增幅低于全部完成投资增幅6.9个百分点。杭州房产市场近况杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告当前市场的供应状况当前市场的供应状况 从杭州城区房源供应来看,虽然受到土地供应的减少、90/70指标、以及住宅
4、市场价格波动等客观因素的影响,杭州整体大户型供应量仍然较大,但是真正的豪宅产品却为数不多。主要原因是大多数开发商缺乏开发豪宅的理念与实际操作经验。由于受到市场波动的影响,房源供应量的增长速度放缓。但市场刚性需求仍然存在,只是市场观望者的数量在不断增加,影响到存量房源的销售速度,也使开发商放慢了未推楼盘的启动脚步。供应现状及预测供应现状及预测杭州房产市场近况杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告未来供应状况未来供应状况 据统计,杭州主城区范围内,到2010年前预计将有建筑面积424万平方米的小户型商品住宅推出。以近两年杭州90平方米以下一手房源套均面积81.7平方米计算,约合51897套。其
5、中已经拿到施工许可证的有118.9万平方米,开发商已经拿到土地,还在规划中的有243.1万平方米。而这一数据还不含经济适用房,以及一些住宅化的公建用地(综合用地、商业用地等,一般以单身公寓、酒店式公寓等业态面市),此外,部分前些年协议出让的潜在供应住宅也未含在内,因此未来2年左右,市区房源短缺的局面可能会改变。供应现状及预测供应现状及预测杭州房产市场近况杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告需求现状需求现状 据市统计局数据显示,2008年住宅需求量为537万平方米左右。预计2008年住宅供应量为680万平方米左右,因此住宅供求比为1.26:1,供大于求,杭州住房价格上涨趋势在一定程度上得到
6、缓解。需求现状及预测需求现状及预测杭州房产市场近况杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告需求预测需求预测 “90/70”标准已在杭州实行两年,未来项目均需遵循此标准,中小户型将大量增加已成定局,大户型产品未来供应稀缺,一方面,350万到550万左右的城市高级公寓受到杭州以外的浙江经济发达地区客户的青睐,众多外地客户将在杭置业作为长远的战略投资及其子女需求使用。另一方面,随着杭州经济的发展,人们的住房标准日益提高,大户型产品将越发受到市场青睐。另外体现在两方面,一是稀缺的大户型资源将造成供不应求的市场环境,从而导致更大程度的受到青睐;二是房价上涨对大户型总价造成影响较大,从而形成更大的升值空
7、间。供应现状及预测供应现状及预测杭州房产市场近况杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告 近期部分楼盘折扣风潮,直接导致了高端住宅产品的销售力度减弱,许多豪宅产品在持续开发的过程中,通过销售控制,实现了价格差距,实际上将销售价格拉低来吸引客户,因此,出现了市场上多数豪宅产品调整价格入市的现象,现代景苑、新绿园、沐桥、万象城都在开盘后,入市价与预期价格差距较大,万象城在开盘前预计为33000元/,实际开盘均价为29000元/。这都是项目在应对降价风潮所采取的积极策略,保证客户来源,努力短时间去化是各豪宅项目的目标,去年的“惜售”现象基本上出现不多了。整体市场还处于调整,开发商也不敢贸然加价。价
8、格现状价格现状杭州房产市场近况价格现状价格现状杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告杭州市部分楼盘销售一栏表杭州市部分楼盘销售一栏表价格现状价格现状杭州房产市场近况排列排列楼盘名称楼盘名称城区城区板块板块剩余套数剩余套数交易套数交易套数交易均价交易均价1万象城悦府江干区钱江新城29593274902东方润园江干区钱江新城80603385003新绿园上城区钱江新城127491250004星光国际公馆滨江区滨江169210160005九树公寓 西湖区之江753325806公元沐桥转塘之江度假区11325300007蔚蓝公寓江干区城东21372249288金色海岸上城区钱江新城350928000
9、9海威国际滨江区滨江3154111767510东方郡滨江区滨江16326611000-12000杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告杭州重点项目研究杭州重点项目研究杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告区域项目均价(元/)是否精装修江干区(钱江新城)万象城悦府27490精装修东方润园38500精装修滨江金色海岸28000精装修绿城新绿园25000精装修滨江区银泰海威国际小户型:14950大户型:16500-19000毛胚星光国际公馆16000(50-125)精装修西湖区九树公寓32580精装修之江度假区公元沐桥1600万/套精装修杭州重点项目研究杭州重点项目研究杭州世茂外滩国际中心定
10、位及规划设计建议报告楼盘位置江干区钱江新城核心区发展商华润新鸿基房地产(杭州)有限公司建筑设计浙江城建设计集团景观设计贝尔高林(香港)有限公司规划设计总占地面积9.95万 总建筑面积共550000;其中购物中心210000,住宅100000,写字楼公寓180000。层高3.1米;建筑超高层约160米。容积率 4.49、5.53 规划户数 662户车位情况 近1000个(20万/个)产品类型精装修公寓万象城万象城悦府基本概况悦府基本概况杭州重点项目研究 万象城悦府杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告建筑设计建筑风格现代主义户型主力户型:180-260,范围:90-500户型优缺点高达3.1
11、米,大开窗,宽大飘窗设计,错层6.2米高阳台 建材配备金丝锻花岗岩其他均价27490元/销售情况共622套房源,已销售593套,交房时间2009年12月宣传重点1、都市综合体的概念2、便利交通 杭州重点项目研究 万象城悦府万象城万象城悦府基本概况悦府基本概况杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告杭州重点项目研究 万象城悦府杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告万象城万象城悦府精装修标准悦府精装修标准家用电器 西门子三眼燃气灶、微波烤箱一体机、微波炉、烤箱、蒸炉博世-油烟机、多米诺燃气灶+电烤炉组合、微波炉(兼烧烤功能)、洗碗机、独立式对开门冰箱、单门冰箱、滚筒洗衣机、干衣机、洗衣干衣一
12、体机。卫浴设备 唯宝-贝御座厕、欧美亚座厕、萨泊威座厕、泊拉贝斯台盆、卡德维卡德维3.5毫米钢板浴缸、汉斯格雅-龙头技术、花酒技术、软管技术、万能阀芯技术恒热-RSTP-WB热水器系列厨具装修斯曼帝克-SieMatic橱柜系列、杜邦可丽耐DuPont Corian 橱柜系列铂浪高BLANCO不锈钢水槽系列空调大金-VRV空调系统电梯日立-HGH型电梯(3梯两户)电取暖器马利-CN2520E、CNCC2000E安防系统英飞拓闭路点数监控系统、博世可视对讲与家庭报警系统和园区背景音乐系统、富士停车场管理系统和一卡通系统(门禁、梯控、消费)通信系统 奇胜家庭智能信息箱、STSTIMAX户内布线产品楼
13、宇自控系统-西门子楼宇科技 杭州重点项目研究 万象城悦府杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告三层大型会所,娱乐、休闲、健身一应俱全,共设地上一层,地下两层。会所的功能:组合泳池:杭州首个在私享会所内出现的恒温游泳池,25米长室内 游泳池,更有配套组合的按摩池与儿童池;健身房:采用木质墙面和木地板,设施齐全;会所大堂:面积超大,跨越三层,高约10米的会所大堂 配有弧形玻璃幕墙;多功能厅:采用雅士白石材,以银白色为主色的多功能宴会厅,是 绝佳的回宴场所;以及独有储酒室,儿童玩乐区,琴 房,影音室,阅览室,篮球场,瑜伽馆,桌球室,乒乓 室,棋牌室等。万象城万象城悦府会所悦府会所杭州重点项目研究
14、 万象城悦府杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告万象城万象城悦府户型配比悦府户型配比面面积积配配比比面积面积套数套数比例比例(占总套数)(占总套数)剩余数量剩余数量9090以下以下17217227.61%27.61%1616100-180 100-180 12912920.71%20.71%1313190-260 190-260 30930950.8%50.8%8 8300-450 300-450 8 81.3%1.3%8 8500 500 以上以上4 40.3%0.3%4 4杭州重点项目研究 万象城悦府杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告万象城万象城悦府悦府的亮点的亮点1、近30
15、00的超豪华会所。2、三栋超高建筑从上至下的铝板材料,花岗岩宽窄不一的铺装形式、竖向铝 框的处理方法;3、采用全进口金丝锻花岗岩材质做立面材料,铺至6楼,并以进口铝板包 面,使得立面视觉效果在整体高档次;4、3.1米的大层高;5、多露台、大飘窗设计;6、三梯两户的板式结构,垂直交通非常便捷;7、设立保姆专用电梯,开两个门,主人和保姆分流;8、超宽面宽(最宽15米),视野超宽;9、部分双主卧设计;10、工人房独立于主人活动区;杭州重点项目研究 万象城悦府杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告 该项目以都市综合体的形态及特有的招商运营模式确立区域内商业龙头的地位,直接影响了区域内商业新格局及实
16、体形态。项目复制了深圳项目的成功经验,业态组合中40%为零售,20%为餐饮,20%为休闲娱乐,还有20%为大型的运动、家具用品、银行、冲洗店等类型,且其中近80%都是合作伙伴,商户忠诚度很高,因此项目在本地实施招商,压力并不会很大。同时该项目位于钱江新城核心区沿江黄金地段,面向江景,整体地理位置优越;优越的地理位置和卓越的商业性决定其住宅定位必然是品质高端,附加价值高的高档住宅。万象城万象城悦府悦府点评点评杭州重点项目研究 万象城悦府杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告楼盘位置江干区钱江新城内 发展商杭州欣盛房地产开发有限公司建筑设计香港刘荣广伍振民建筑设计有限公司景观设计泛亚国际环境设
17、计有限公司装修设计HBA、香港粱景华室内设计、香港梁志天室内设计等规划设计总占地面积8、1万总建筑面积22、6层高超高层3.15米容积率 2.8 规划户数 683户车位情况 车户比(2:1),地上260个,地下1200个。产品类型高层、超高层 精装修住宅东方润园基本概况东方润园基本概况杭州重点项目研究 东方润园杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告建筑设计建筑风格现代主义户型主力户型:300-320户型优缺点面宽最宽达21米,主卧开间最宽近7.2米,大开间、短进深设计缔造非凡灵动空间;空间功能区块分明,户型内三个以上的卧室设有独立卫生间,形成功能完备的独立套房 建材配备断桥隔热门窗系统:全
18、部采用源自南玻原片的双层LOWE中空钢化玻璃,比普通的中空玻璃具有更好的隔热性和保温性。门窗五金件集结了德国旭格、意大利阿鲁克等国际建材顶级品牌。铝板/玻璃幕墙系统:外立面采用业内罕见的120MM厚度的铝板幕墙材料,在幕墙系统与墙体保温层之间增加了空气层,既减少了铝板受外界光照射所产生的热量,同时避免铝板受潮松动的现象。其他均价38500元/销售情况共683套房源,已销售603套,交房时间2008年底-2009年初交付 东方润园基本概况东方润园基本概况杭州重点项目研究 东方润园杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告杭州重点项目研究 东方润园杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告 鸿艺会
19、作为专业会所顾问,是中国九大富豪俱乐部之一,一对一(多)专属服务。鸿艺会以贴身的专属服务和高端的休闲娱乐见长,为会员量身订制服务计划。在中国会所里排名第一,与世界二十多个国家和地区的私人俱乐部建立了联谊合作网络。理事会成员中包括孙中山的孙女孙穗芬、澳门赌王何鸿燊博士及其女儿何超琼等人东方润园会所(鸿艺会)东方润园会所(鸿艺会)杭州重点项目研究 东方润园杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告东方润园户型配比东方润园户型配比杭州重点项目研究 东方润园面面积积配配比比面积面积套数套数比例比例(占总套数)(占总套数)剩余数量剩余数量200-250200-250727210.54%10.54%0 0
20、250-300250-30023323334.11%34.11%1 1300-320300-32015915923.3%23.3%1 1360-400360-40016516524.16%24.16%6262400-600400-60043436.3%6.3%7 7600600以上以上11111.6%1.6%9 9杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告以单套总价以单套总价500500万为界,分为两类客群:万为界,分为两类客群:总价在500万以上客群以60年代客群为主体,向50年代和70年代辐射,70年代多于50年代,80%以上常驻杭州;主要从事外贸、金融、证券、建筑、房地产行业;普遍学历较
21、高,60%以上客群本科学历以上;家庭构成简单,三口之家,子女大部分在贵族学校读书;购房以自住为主,注重圈层感,择邻而居;价值敏感型,项目提倡的生活理念易被接受,东方润园客户群描述东方润园客户群描述杭州重点项目研究 东方润园杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告最好的房子销售的节奏最快;具有较高的鉴赏力,对高端住宅有过认知或体验;内敛低调,注重产品细节;多次置业,有别墅居住经验。500万价位以下的客群相对来说对价格更敏感,以挤进上流阶层为荣。杭州重点项目研究 东方润园东方润园客户群描述东方润园客户群描述杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告1、户型亮点三梯两户:两户人家享用三部智能电梯,
22、专设独立保姆服务电梯,充分考虑户主的尊崇身份;独立功能分区:客厅、卧室、家庭厅为生活区,保姆间、服务阳台、厨房间为工作服务区,生活区与工作区有效区隔,真正实现主佣分区,保障主人生活的私密性;首创多套房设计:大多数卧室配备独立卫生间及超大观景窗,形成功能完备的独立套房,切实关爱家庭成员;首创公寓家庭厅:创先引进别墅生活理念,不仅使传统会客区的功能意义更为纯粹,居住者的家庭氛围也更显私密与温馨;中西式双厨房:突破传统厨房的束缚,重新定义烹饪的意义,以世界美食饕餮主人的生活奢好东方润园项目亮点东方润园项目亮点杭州重点项目研究 东方润园杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告奢华完备主卧:主卧均配备
23、独立衣帽间和豪华卫浴,东西边套主卧更设计弧形观景平台,只为匹配主人的尊崇地位,彰显大宅荣耀;户型大面宽:最宽达21米,主卧开间最宽近7.2米三梯一户:独享三部智能电梯的尊宠配备,专设独立保姆服务电梯,切实保障主人生活私密性。尊贵观景双主卧:上下层均设全功能豪华主卧室。6米挑高专属会客厅。户内设置健身桑拿房。宽景阳台:私家超大阳台,家人观景和欢聚的开阔空间。东方润园项目亮点东方润园项目亮点杭州重点项目研究 东方润园杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告2 2、其他亮点:、其他亮点:户型内三个以上的卧室设有独立卫生间,形成功能完备的独立套房杭州首个数字化家居智能高档社区。基于中央控制平台上的数
24、字化智能系统可以实现远程家居控制功能、电梯身份认证、数字门锁控制等特色功能,这意味着住户可以通过移动电话或网络远程控制空调等网络家电;也可以通过电梯对业主身份的认证功能和特殊时段的防范运行功能以及入户门设刷卡及密码输入双重认证。东方润园项目亮点东方润园项目亮点杭州重点项目研究 东方润园东方润园杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告杭州重点项目研究 东方润园东方润园管家式服务,面向全球选拔高级物业服务人员,送往国际管家最高学府荷兰国际管家学院,接受专业英式管家培训。国九大富豪俱乐部之一的上海鸿艺会全力打造东方润园的会所,为杭州的顶级富豪们打造一个专属的圈层乐园。东方润园项目2号楼珍藏版顶级物
25、业1000平方米的鼎级大宅、约40米的户型开间、私家自带空中泳池。浙江首家实现光纤入户社区。东方润园项目亮点东方润园项目亮点杭州世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告 东方润园定位于顶级江景豪宅,全部为200平方米以上的大户型设计,三梯两户的电梯配置,还专设保姆服务电梯,作为杭州首个数字化家居智能高档社区,住户甚至可以通过移动电话或网络远程控制网络空调、电饭煲等家电;另外专程引入英伦皇室管家服务。项目以其独特的圈层营销方式和小众传播渠道,引得上流阶层的广泛关注,从而在杭州豪宅市场上争得重要的领头羊作用,并荣获2007年中国十大豪宅的美誉。东方润园项目点评东方润园项目点评杭州重点项目研究 东方润
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