河北廊坊项目地块及商业房地产市场汇报.pptx
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1、 一、廊坊市简介一、廊坊市简介 二、廊坊住宅市场现阶段特点二、廊坊住宅市场现阶段特点 三、三、廊坊商业市场现阶段发展特点廊坊商业市场现阶段发展特点 四、廊坊土地市场特点四、廊坊土地市场特点 五、本项目开发现阶段优劣势分析五、本项目开发现阶段优劣势分析 六、项目开发建议六、项目开发建议 一、廊坊市简介一、廊坊市简介城市定位城市定位:京津之间的新兴城市,高新技术产业和现代制造业基地:京津之间的新兴城市,高新技术产业和现代制造业基地区位:区位:廊坊位于河北省中部偏东,地处京津两大城市之间廊坊位于河北省中部偏东,地处京津两大城市之间总面积:总面积:6429平方公里平方公里距离:距离:北京北京40公里,
2、天津公里,天津60公里。公里。人口:人口:2009年末全市总人口为年末全市总人口为413.3万人。万人。目前,城区建成区面积约目前,城区建成区面积约70KM2,城区户籍人口约城区户籍人口约60万万(淮安市区建(淮安市区建成面积成面积73平方公里,人口平方公里,人口70万)万)一、廊坊住宅市场现阶段特点一、廊坊住宅市场现阶段特点1 1、成交量下滑,成交价下跌、成交量下滑,成交价下跌 1)成交量明显下滑成交量明显下滑 前三季度,新盘成交量低。二手房成交量明显下降。前三季度,新盘成交量低。二手房成交量明显下降。19月份廊坊市区共成交月份廊坊市区共成交二手房二手房2154套,其中住宅套,其中住宅197
3、5套,较去年同期下降四成。套,较去年同期下降四成。环北京的三河、香河、固安、大厂四县无论是月成交量还是均价环比,均有所环北京的三河、香河、固安、大厂四县无论是月成交量还是均价环比,均有所下降,特别是下降,特别是7、8、9月份,市场逐渐冷却,成交量急剧下降。月份,市场逐渐冷却,成交量急剧下降。2)2011年成交价较去年下跌年成交价较去年下跌20%,市区在售均价,市区在售均价6500元左右元左右 相比较的去年,市中心万达公寓去年开盘一直未涨价,相比较的去年,市中心万达公寓去年开盘一直未涨价,8500元左右,周边郊元左右,周边郊区楼盘有明显下跌,平均跌幅超过区楼盘有明显下跌,平均跌幅超过1000元元
4、/平米左右。平米左右。2011年安次区在售房产销售价格年安次区在售房产销售价格序号序号住宅名称住宅名称所在区所在区2011年销售价格(元年销售价格(元/)1龙河盛都龙河盛都安次区安次区72002纽约公园纽约公园安次区安次区6800纽约公园三期纽约公园三期安次区安次区70003阳光逸墅阳光逸墅安次区安次区72004大家新城大家新城安次区安次区55005华夏第九园华夏第九园兰亭兰亭安次区安次区73006呈祥紫园呈祥紫园安次区安次区75007德荣德荣帝景帝景安次区安次区62888波尔多花园波尔多花园安次区安次区75002011年广阳区在售房产销售价格年广阳区在售房产销售价格序号序号住宅名称住宅名称所
5、在区所在区2011年销售价格(元年销售价格(元/)1廊坊万达广场廊坊万达广场广阳区广阳区85002盛德金地盛德金地广阳区广阳区73003华夏华夏幸福城幸福城广阳区广阳区75004情缘花城情缘花城广阳区广阳区75005豪邸坊豪邸坊广阳区广阳区82006晓廊坊晓廊坊广阳区广阳区82007银河领域银河领域广阳区广阳区80008馨领地馨领地城市风景城市风景广阳区广阳区73009瞰都瞰都7号号广阳区广阳区730010阳光高第小区阳光高第小区广阳区广阳区66232011年开发区在售房产销售价格年开发区在售房产销售价格序号序号住宅名称住宅名称所在区所在区2011年销售价格(元年销售价格(元/)1廊和坊廊和坊
6、金融街金融街开发区开发区87002旭辉十九城邦旭辉十九城邦开发区开发区93803宏泰宏泰美墅美墅开发区开发区6700 1)跌幅大。)跌幅大。廊坊房价廊坊房价10月份跌幅位居全国月份跌幅位居全国100个重点城市第一位,环比跌幅仍达个重点城市第一位,环比跌幅仍达1.59%。从从7月份以来,廊坊房价一直下跌;月份以来,廊坊房价一直下跌;2)投资、改善型需求萎缩明显。)投资、改善型需求萎缩明显。在调研中了解,与去年相比,这部分需求有明显萎缩,尤其是北京购房者,众在调研中了解,与去年相比,这部分需求有明显萎缩,尤其是北京购房者,众多楼盘表示,这个人群有明显下滑,成交以本地刚需为主;多楼盘表示,这个人群有
7、明显下滑,成交以本地刚需为主;2 2、政策性楼市特点表现明显、政策性楼市特点表现明显广阳区二手房广阳区二手房2010年与年与2011年销售价格年销售价格序号序号住宅名称住宅名称2010年销售价格(元年销售价格(元/)2011年销售价格(元年销售价格(元/)1馨境界馨境界花城花城818070002尚都金茂尚都金茂850075003第八大街第八大街696776004阿尔卡地亚阿尔卡地亚625075005群安实业小区群安实业小区569760006锦绣花苑锦绣花苑842978007逸树家逸树家83337320 1)北高南低。城市北部靠近北京大兴的广阳区是开发成熟区域,产品也较好,)北高南低。城市北部靠
8、近北京大兴的广阳区是开发成熟区域,产品也较好,平均售价约平均售价约7500-8000元元/平米平米 2)东西两翼齐飞。西环与东环区域是新楼盘扎堆区域,近阶段西北增长明显,)东西两翼齐飞。西环与东环区域是新楼盘扎堆区域,近阶段西北增长明显,东面显得乏力,价格在东面显得乏力,价格在7000左右,主要与西北区块土地放量有关,左右,主要与西北区块土地放量有关,3)南面是价格洼地。城南是价格最低区域,目前)南面是价格洼地。城南是价格最低区域,目前6000左右左右 4)低密度产品相对稀缺,且差价较大。在售楼盘均以高层为主,在调研中了)低密度产品相对稀缺,且差价较大。在售楼盘均以高层为主,在调研中了解到,低
9、密度的联排、花园洋房是市场稀缺产品,售价达解到,低密度的联排、花园洋房是市场稀缺产品,售价达2万元左右万元左右 3 3、整体发展格局不均,区域认同度差异较大、整体发展格局不均,区域认同度差异较大 1)土地放量有限,)土地放量有限,工业开发力度大,工业开发力度大,新城规模扩散;新城规模扩散;2)城市开发面积多为工业、新城面积,达)城市开发面积多为工业、新城面积,达10余个,包括但为开发区配套住宅余个,包括但为开发区配套住宅相对较少,郊区大超级大盘少;相对较少,郊区大超级大盘少;4 4、城市整体开发规模不大、城市整体开发规模不大 廊坊楼市是典型政策性楼市,受国家政策影响很大,但它有相当量的产廊坊楼
10、市是典型政策性楼市,受国家政策影响很大,但它有相当量的产业人口,同时由于土地放量控制,市场还有相当的空间,待政策放松,业人口,同时由于土地放量控制,市场还有相当的空间,待政策放松,后期弹性很大。后期弹性很大。对住宅市场的分析总结对住宅市场的分析总结 三、廊坊商业市场发展的特点三、廊坊商业市场发展的特点1 1、商业地产发展正处在现代升级阶段、商业地产发展正处在现代升级阶段 1)市中心旧城改造刚刚完成,商业面临升级换代,城市中心商圈形成市中心旧城改造刚刚完成,商业面临升级换代,城市中心商圈形成 目前廊坊中心城区的万达广场本月中旬建成开业,规划的新世纪商业步行街,目前廊坊中心城区的万达广场本月中旬建
11、成开业,规划的新世纪商业步行街,从第一大街到第八大街,部分已建成,部分仍在建;从第一大街到第八大街,部分已建成,部分仍在建;2)区域商业中心还未形成。)区域商业中心还未形成。在拥有一定人口数量的开发区尚未形成规模商业,广阳区、安次区、开发区同在拥有一定人口数量的开发区尚未形成规模商业,广阳区、安次区、开发区同享一个商业中心。享一个商业中心。2 2、商业整体档次还普遍较低,消费型商业正处于升级换代。同、商业整体档次还普遍较低,消费型商业正处于升级换代。同一区域、地段,因商业业态的差异,租金、售价有较大差别。一区域、地段,因商业业态的差异,租金、售价有较大差别。市中心城市综合体销售价格市中心城市综
12、合体销售价格3-4万万/平米、租金平米、租金6-8元元/天天/平米平米 非中心商圈综合体销售价格非中心商圈综合体销售价格2万万/平米,租金平米,租金2-4元元/天天/平米平米 社区商业、底商销售价格社区商业、底商销售价格1.5万万/平米,租金平米,租金1.5-2元元/天天/平米平米 样本一:万达广场样本一:万达广场 总建筑面积总建筑面积64.1万平方米,包括万平方米,包括大型商业综合体、五星级酒店、大型商业综合体、五星级酒店、甲级写字楼、室外步行街、商务甲级写字楼、室外步行街、商务酒店、住宅及底商等多种业态,酒店、住宅及底商等多种业态,将于将于2011年年11月月11日开业。日开业。写字楼价格
13、:写字楼价格:9000元元/平方米至平方米至10000元元/平方米平方米 住宅价格:住宅价格:8000元元/平方米至平方米至9000元元/平方米,价格与去年同期比,没有平方米,价格与去年同期比,没有上涨也没有下跌,维持不变。上涨也没有下跌,维持不变。商业价格:内街价格:商业价格:内街价格:22000元元/平方米至平方米至33000元元/平方米平方米 步行街价格:步行街价格:33000元元/平方米至平方米至44000元元/平方米平方米 东四环金街价格:东四环金街价格:50000元元/平方米至平方米至60000元元/平方米平方米 样本二:新世纪步行街样本二:新世纪步行街 新世纪步行街定位为新世纪步
14、行街定位为“集会展、商贸、旅游等多种功能于一体的大型商集会展、商贸、旅游等多种功能于一体的大型商贸步行街贸步行街”的新世纪步行街,每条大街基本形成了自己的经营特色,的新世纪步行街,每条大街基本形成了自己的经营特色,新世纪步行街商业销售均价在新世纪步行街商业销售均价在15000元元/平方米。平方米。一大街是一大街是“建材一条街建材一条街”,租金均价在,租金均价在1.5元元/平方米天;平方米天;二大街是二大街是“电子信息一条街电子信息一条街”,租金均价在,租金均价在1.5元元/平方米天;平方米天;三大街是三大街是“餐饮一条街餐饮一条街”,租金均价在,租金均价在2.1元元/平方米平方米/天天四大街是
15、四大街是“女人街女人街”,租金均价在,租金均价在1.7元元/平方米平方米/天天五大街是五大街是“文化艺术一条街文化艺术一条街”。租金均价在。租金均价在1.5元元/平方米平方米/天;天;第六到第八大街,租金均价在第六到第八大街,租金均价在1.0元元/平方米平方米/天。(尚未完全建成)天。(尚未完全建成)样本三:新源天街样本三:新源天街 总建筑面积总建筑面积88000平方米,平方米,整体分为整体分为A、B、C、D四四个区域,规划涵盖主题商个区域,规划涵盖主题商场、大型超市、专业市场、场、大型超市、专业市场、时尚卖场、美食广场、娱时尚卖场、美食广场、娱乐中心六大商业形态。乐中心六大商业形态。除除C区
16、已经投入使用外,其区已经投入使用外,其余余A、B、D区正在建设中区正在建设中 C区商业租金价格:区商业租金价格:1F市场办公室对外出租价格市场办公室对外出租价格:7元元/平方米平方米/天至天至8元元/平方米平方米/天,天,转让价格:转让价格:5.8元元/平方米平方米/天。天。2F市场对外出租价格:市场对外出租价格:4.2元元/平方米平方米/天;天;3F市场对外出租价格:市场对外出租价格:3.7元元/平方米平方米/天。天。B区一楼店面租金价格为区一楼店面租金价格为6元元/平方米平方米/天天7元元/平方米平方米/天,天,其余店面采用联营扣点的模式,扣点约为其余店面采用联营扣点的模式,扣点约为18%
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