深圳南山科技园写字楼研究.pptx

深圳写字楼市场格局深圳写字楼市场格局南山南山CBDCBD 深深 南南 大大 道道宝安宝安CBDCBD中心西中心西成长型企业成长型企业商务圈商务圈中心区中心区高端商务圈高端商务圈地王金融地王金融商务圈商务圈地王商务圈2.8万/平米鸿荣世纪广场南山中心区4-4.5万/平米振业国际商务中心花样年美年广场智慧广场福田中心区5万/平米大中华IFC-C座科技园科技园深深 南南 大大 道道北北 环环 路路滨滨 海海 大大 道道北区西区北区西区南区南区北区东区北区东区中区西区中区西区中区东区中区东区北区西区北区西区-北起广深高速，南至北环大道，西临麒麟路，东到科苑大道路，总用地面积1.32平方公里。北区东区北区东区-北起广深高速，南至北环大道，西临科苑大道，东到沙河西路，总用地面积1.26平方公里。中区西区中区西区-是北环路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心线的围合区域，总用地面积为179.47公顷。中区东片中区东片-区北起北环大道，南至深南大道，西临科苑大道，东到沙河西路，片区总规模1.6平方公里；南部片区南部片区-指南油大道以东、滨海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建设用地，总用地面积523.12公顷。中区：中区：除深南沿线腾讯大厦外，多以规模较小，资金实力较弱（相比南区）的电子信息类企业为主。片区内目前以厂房、住宅为主，少量企业写字楼，西南侧是科技园最大的城中村大冲村。北区：北区：总体规划要求建设“高新技术化总部化”的高新技术园区；土地利用规划确定本片区的功能定位是“以大型生产型工业为主的高新技术工业区”。目前以生物制药和医药企业为主。南区：南区：已经初步建成也是集科研、开发、试制、培训、孵化、创业、办公及金融贸易与居住为一体的综合功能区，深圳虚拟大学园区和大量大企业总部写字楼在本区域落户。南区是目前科技园目前大企业聚集度最高、租金水平最高的区域，同时也是科技园未开发土地最多的区域。科 苑 路科技园划分为三个片区，南区是大企业聚集地；中区主要以科技园划分为三个片区，南区是大企业聚集地；中区主要以科技园划分为三个片区，南区是大企业聚集地；中区主要以科技园划分为三个片区，南区是大企业聚集地；中区主要以资金实力相对较弱电子信息企业为主，北区以资金实力相对较弱电子信息企业为主，北区以资金实力相对较弱电子信息企业为主，北区以资金实力相对较弱电子信息企业为主，北区以“大型生产型大型生产型大型生产型大型生产型工业为主高新技术工业区工业为主高新技术工业区工业为主高新技术工业区工业为主高新技术工业区”北区主要规划是以生产型为主的高新技术工业区，有部分药厂和医药公司，写字楼零散且数量少中区中部组团大部分为旧厂房改造，入驻企业为新能源、新材料等高新企业，新楼主要是互联网通信企业，深南沿线一带除自用外，基本被腾讯持有。南区总体环境优越交通便利，写字楼主要集中在科苑路以东，深南沿线一带写字楼入驻行业多为计算机通信互联网企业，租金最高；东部及中部组团行业相对多元，价格也偏低。深圳科技园写字楼特征深圳科技园写字楼特征一、聚集度高、规模大一、聚集度高、规模大 科技园写字楼集中在中区深南沿线及中部组团，南区深南沿线及东部组团。规模在1-9万之间，大多数写字楼建面集中在2-5万万之间，楼层基本在20层以上。二、纯写字楼由规模大、实力强的大型企业开发和持有二、纯写字楼由规模大、实力强的大型企业开发和持有 中区深南沿线松日鼎盛、万利达、研洋、大族等除自用外，基本被腾讯持有。南区深南沿线一带代表性的联想大厦、康佳大厦、飞亚达等出租率达95%，租金最高达到140元/。三、写字楼形象较高、交通便利、政策完善、配套齐全三、写字楼形象较高、交通便利、政策完善、配套齐全 科技园产业园区连接深圳三条主干道北环、深南及滨海，公交地铁全线覆盖，周边教育、生活配套齐全，且政府在园区企业创立及培育方面政策完善、效率高。与政府有合作关系并享受政府补贴的写字楼租金仅为同区域的一半，如中区中部 的比克科技大厦与高新办有合作关系，入园企业必须为互联网行业，租金仅为60元/。深圳科技园写字楼特征深圳科技园写字楼特征四、中区深南沿线品质高、规模大、基本租完四、中区深南沿线品质高、规模大、基本租完区域区域项目名称项目名称基本情况基本情况档次档次租金租金出租率出租率出租面积划分出租面积划分 入驻行业入驻行业中区中区深南沿线深南沿线腾讯大厦腾讯大厦甲级100%整栋自用IT互联网桑达科技大厦桑达科技大厦2003年年竣工，18层，标准层2000甲级约100/98%出租面积灵活，45-5000不等计算机/互联网/通信/电子大族激光大族激光甲级100%整栋自用长城大厦长城大厦2000年竣工，25层，标准层1000甲级80 元/95%除了自用，其余均被腾讯租用万利达大厦万利达大厦27层，标准层3500甲级80-110元/98%松日鼎盛松日鼎盛甲级60-80/98%p以腾讯大厦为代表，周边松日鼎盛、大族激光、长城、万利达空余基本被腾讯租用p纯写字楼的规模集中在：3万左右至6-9万左右。p新建纯写字楼形象品质较高。p行业集中在互联网、计算机、通信、电子深圳科技园写字楼特征深圳科技园写字楼特征五、中区中部组团五、中区中部组团 1.租金相对较低，集中在70-90元/不等。2.新楼入驻企业限制高，多为高新技术企业、互联网企业，旧厂房改造的写字楼租金 较低，接受中小企业 3.规模相对深南沿线较小，多层与高层结合，出租面积灵活。区域区域项目名称项目名称基本情况基本情况档次档次租金租金出租率出租率 出租面积划分出租面积划分入驻行业入驻行业中区中区中部组团中部组团科技园金融基地科技园金融基地2 2栋栋2008年竣工，12层，标准层2300甲级110-140元/60%面积2000，可分租，面积灵活金融行业，接受其他科技园金融基地科技园金融基地1 1栋栋甲级深圳科技工业园大厦深圳科技工业园大厦国人通信大厦国人通信大厦16层甲级70-90元/60%龙泰利科技大厦龙泰利科技大厦2006年竣工，19层，标准层790乙级70元/95%研祥科技大厦研祥科技大厦2005年竣工，17层，标准层1685甲级125元/90%460以上起租比克科技大厦比克科技大厦26层甲级60元/70%与高新办有协议享受政府补贴，必须是互联网行业环球数码大厦环球数码大厦2009年竣工，18层乙级75元/劲嘉科技大厦劲嘉科技大厦2011年竣工，21层，标准层1400甲级60-80元/维用科技大厦维用科技大厦2005年竣工，6层乙级50-60元/朗峰朗峰大厦大厦6层，标准层1500乙级60元/面积划分灵活，100500平米划分和合电子，飞芯科技等中小电子、自动化、网络公司为主深圳科技园写字楼特征深圳科技园写字楼特征区域区域项目名称项目名称基本情况基本情况档次档次租金租金出租率出租率出租面积划分出租面积划分入驻行业入驻行业中区中区北部组团北部组团科兴科学园科兴科学园3栋，使用面积达85%，配套齐全，目前较热甲级毛坯110元/，精装130/85%180-130000(可多层或整栋整层,最小租赁面积为180)多为高新、互联网、电子等服务性新兴行业其他其他企创商务服务式企创商务服务式办公室租赁：新办公室租赁：新绿岛大厦、新能绿岛大厦、新能源大厦、商服商源大厦、商服商务大厦务大厦3栋。单间面积建筑面积30，适合小型个人办公，精装全包乙级商务中心110/全包新绿岛有较多空余60%，其余两栋在90%面积灵活，多为小型单间办公出租物流、设计、软件、管理咨询等小型企业或个人工作室五、中区北部组团五、中区北部组团p科兴科学园为旧厂房改造，配套齐全，出租面积灵活，为中部热租区域。行业主要为高新科技、互联网等。p企创商务的三栋服务型商务中心主要针对小型微型企业级个人工作室，单间30，出租面积灵活。行业为咨询、设计、物流等现代服务业。深圳科技园写字楼特征深圳科技园写字楼特征六、南区深南沿线六、南区深南沿线区域区域项目名称项目名称基本情况基本情况档次档次租金租金出租出租率率出租面积划分出租面积划分入驻行业入驻行业南区南区 深南沿线深南沿线飞亚达科技飞亚达科技2003年底竣工，20层高甲级120元/100%多数以整层半层出租，少量划分为小面积单元出租甲骨文（深圳）TCLTCL1990年竣工，21层，标准层1380甲级120元/95%大面积居多，接受小面积分租通信、软件、网络大中型企业创维大厦创维大厦2011年竣工，28层，标准层3212甲级125-130元/95%多数以整层半层出租，划分为小面积段的出租，200到3000IT、软件开发，港资、美资企业联想研发中心联想研发中心甲级125-130元/95%自用IT、通信康佳研发大厦康佳研发大厦2011年竣工，25层，标准层3600甲级约130-140/90%多数以整层半层出租，760起租通信、软件、网络大中型企业德赛科技大厦德赛科技大厦2010年竣工，24层，标准层2500甲级70-80元/90%多数以整层半层出租，少量划分为小面积单元出租p沿线写字楼多高层建筑，外立面时尚、高端、品质档次较高p租金120-140元/，出租率达95%p出租面积大面积居多，所半层或整层起租p行业集中在通信、软件、网络等大中型企业、世界500强深圳科技园写字楼特征深圳科技园写字楼特征七、南区东部组团七、南区东部组团区域区域项目名称项目名称基本情况基本情况档次档次租金租金出租率出租率出租面积划分出租面积划分入驻行业入驻行业南区南区 东部组团东部组团曙光大厦曙光大厦甲级80-90元/90%多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租 爱普生、迅雷方大大厦方大大厦2003年年竣工，12层，标准层1236甲级80-90元/90%多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租裕廊科技（深圳）、思源电子设计、深圳朗视科技中电照明中电照明乙级80-90元/90%多半层以上，少量划分为300 -500 小面积出行业集中度低，软件、科技、电子、建筑设计等杂居九洲电器九洲电器乙级80-90元/90%富成科技大厦富成科技大厦乙级80-90元/90%长虹科技大厦长虹科技大厦2009年竣工，25层，标准层2500甲级90-100元/90%迈瑞科技大厦迈瑞科技大厦甲级105元/90%p东部组团高层与多层结合p租金相对较低80-100元/，出租率90%p出租面积大面积居多，所半层或整层起租，小面积较少p通信、软件、网络、设计等中小型企业居多科技园写字楼分析科技园写字楼分析租金水平受政府所有的写字楼影响，低于全市平均水平 全市甲级写字楼平均租金约165元/平，而科技园甲级写字楼租金最高水平为120-140元/平，主要原因为片区内政府所有写字楼有扶持因素，拉低片区租金水平。12大型企业聚集+政府扶持，吸引科技、电子相关产业企业入住联想、TCL、中兴、创维均有自有写字楼，从多大型高科技企业迁引相关企业在区域布局设点；科技园作为政府重点扶持高科技基地，对中小企业及创业型企业吸引力较大。现有写字楼建成较早，无地标性建筑，形象及配套功能偏弱，区域对高品质项目存在需求片区内写字楼部分集中于2003年建设，其立面形象、服务配套、空间划分均存在一定不合理性，区域缺乏高品质写字楼承接高端客户需求。3区域内存在众多中小面积需求的科技型客户，意向灵活空间、高性价比办公空间区域内现有写字楼面积划分较大，众多中小科技型企业需求面积小，可灵活变动的办公空间，但此类客户因处于创业初期，对价格承受力亦有限。4附件：南区写字楼分布附件：南区写字楼分布附件：中区写字楼分布附件：中区写字楼分布