花样4地块竞标报告0822打印.pptx
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1、4#4#地块销售目标地块销售目标20112011年去化年去化3 3亿!亿!市场是否支持?市场是否支持?0808年1010月至今以来的房屋价格指数走势图3月14日,中国国务院总理温家宝在回答美国有线电视新闻网记者提问时说:高踞的房价和上涨的物价无疑是今年“两会”老百姓普遍关注的话题,而经济民生问题也再度成为今年两会“总理记者会”的焦点。在近三个小时中,共有12位记者向温家宝总理提问,其中涉及经济民生问题的占大半。在回答这些提问时,温家宝再度提出“信心”激励、“决心”以对,彰显中央对经济民生的高度关注与重视。经济层面保民生,降通胀,控房价是中国政府今年的头等大事20092009年2 2月到2011
2、2011年4 4月CPICPI和PPIPPI同比走势图5.3%宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策u 央行今年第四次上调准备金率0.5个百分点,大型金融机构准备金率上调至历史新高的20.50%20.50%。央行再收3629.53629.5亿流动资金。u 10 10年1010月-11-11年5 5月,国家连续四次加息,贷款基准利率为6.31%6.31%,上次连续加息为0707年3 3月-08-08年9 9月,房地产经历了惨淡的0808年。uu钱少了,借钱难钱少了,借钱难经济层面市场进入加息周期;上一轮07-0807-08年的连续加息期间,房地产经历了市场寒冬宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策政策解读p
3、 政策一:相比较去年11月的苏州限购令,此番限购令更加严厉,这也更进一步证明了中央调控房市的坚决态度,上半年楼市基调势必为严厉调控打压之主旋律。更大范围的21误伤了一批改善型置业者,而受政策冲击较小的中小户型产品未来市场氛围势必显著提升。p政策二:控制目标还是允许房价上涨,除了北京的“稳中有降”的政策,地方政府房价控制目标皆容忍房价的继续上扬,该政策对房市调控价值有限。苏州房价还会继续上扬,上涨幅度预计在10%左右。p政策三:该规定抑制了开发商在开盘销售中,根据客户数量而盲目加价的行为。此外,强调一次公开房源将打击变相捂盘现象,要将房源的价格透明化,与消费者信息对等。苏州限购细则2011年3月
4、3日起,拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,在市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。苏州房价控制目标2011年3月31日苏州新建住房价格控制目标:新建住房成交平均价格同比增幅低于全市地区生产总值和市区居民人均可支配收入增幅。规范市场价定价制度关于商品和服务实行明码标价的规定政策层面“限购”、“限价”、“限贷”政策频出,国家调控决心空前,未来住宅类产品走势不容乐观,投资性客户转战其他领域宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策经市政府研究决定,从即日起调整市区住房限购措施,具体规定如下:暂定在市区已有1套住房的本市户籍居民家庭,能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1
5、年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房等以外的新建商品住房和二手住房,下同)。对在市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房,违反限购规定购房的,不予办理产权登记手续,并由其承担相应的经济和法律责任。政策解析p调控对象:本市(含定销房)限3套、外地限2套;p调控时间:暂定;预计至2012底;p严厉程度:违规的购房人、开发商、房产经纪
6、机构均须承担相应的经济和法律责任。苏版限购令二次改善及高端住宅需求受到严重限制,刚性和首改需求受政策影响较小,商业性质地产几乎不受影响商业性质房产不计入限购条例,本案几乎不受苏版限购令影响,客户存在继续深挖的机会。宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策竞品公寓成交走势竞品公寓成交走势限购前,中低端纯水岸一枝独秀;限购后,整体成交下滑,小面积公寓相对较好限购前,中低端纯水岸一枝独秀;限购后,整体成交下滑,小面积公寓相对较好竞品别墅成交走势竞品别墅成交走势别墅竞品受宏观调控效应明显,政策后成交急剧下调,但不同产品类型表现差异大,别墅竞品受宏观调控效应明显,政策后成交急剧下调,但不同产品类型表现差异大,低
7、总价的叠加、联排依然受市场追捧低总价的叠加、联排依然受市场追捧n 政策对普通住宅的挤压,对于身为商业用地的本案有一定的利好。政策对普通住宅的挤压,对于身为商业用地的本案有一定的利好。n 但是政策对于投资客信心的打击,也对本案产生了不利影响。但是政策对于投资客信心的打击,也对本案产生了不利影响。政策对于本案是一把双刃剑,且弊大于利政策对于本案是一把双刃剑,且弊大于利项目自身区位价值项目自身区位价值项目自身区位价值项目自身区位价值 本本本本项项项项目目目目属属属属苏苏苏苏州州州州吴吴吴吴中中中中区区区区太太太太湖湖湖湖国国国国家家家家旅旅旅旅游游游游度度度度假假假假区区区区内内内内,南南南南对对对
8、对太太太太湖湖湖湖文文文文化化化化论论论论坛坛坛坛,背背背背靠靠靠靠香香香香山山山山花花花花园园园园,东东东东临临临临太太太太湖湖湖湖国国国国际际际际高高高高尔尔尔尔夫夫夫夫俱俱俱俱乐乐乐乐部部部部,西西西西边边边边则则则则紧紧紧紧邻邻邻邻项项项项目目目目配配配配套套套套的的的的五五五五星星星星级级级级酒酒酒酒店店店店,区区区区位位位位价价价价值值值值较较较较周周周周边边边边竞竞竞竞品品品品更更更更胜胜胜胜一一一一筹筹筹筹。本本案案项目地块价值项目地块价值项目地块价值项目地块价值4.54.54.54.5万方的建筑面积不算很大,无法万方的建筑面积不算很大,无法万方的建筑面积不算很大,无法万方的建
9、筑面积不算很大,无法形成规模效应与周边竞品直面竞争形成规模效应与周边竞品直面竞争形成规模效应与周边竞品直面竞争形成规模效应与周边竞品直面竞争。项目环境研究项目环境研究项目环境研究项目环境研究交通环境交通环境交通环境交通环境交通便捷,四通八达u铁路:沪宁城际铁路u公路:北有沪宁高速公路,东有苏嘉杭高速公路,西有230省道,南有绕城高速u轻轨:位于太湖北的1号线的起始段,2号线也将贯穿吴中区长桥板块u水路:区境扼太湖之出口,为长江三角洲重要水利和交通枢纽苏州轻轨线路苏州轻轨线路沪宁城际铁路沪宁城际铁路太湖大桥太湖大桥绕城高速绕城高速项目环境研究项目环境研究项目环境研究项目环境研究旅游环境旅游环境旅
10、游环境旅游环境u项目周边,太湖风景名胜区内的山水湖泊、园林第宅和文物古迹等自然景观和人文景观,不仅互相渗透,连成一片,而且各具特色。u此外,项目所在板块集聚大量苏州山水人文资源:古镇、名山、秀水相映成趣,更临近木渎、甪直、越溪,石湖、太湖、灵岩山等。穹窿山穹窿山木渎古镇木渎古镇太湖太湖灵岩山灵岩山u项目所在的太湖板块因其得天独厚的自然景观资源,别墅、酒店式公寓项目云集,成为休闲度假胜地。丰厚的景观资源为发地产带来了极大的附加值项目环境研究项目环境研究项目环境研究项目环境研究楼盘环境楼盘环境楼盘环境楼盘环境 周周边边项项目目聚聚集集,大大量量成成熟熟高高档档楼楼盘盘,高高品品质质社社区区的的逐逐
11、步步放放量量,未未来来区区域域价价值值更更会会得得到到有有效效提提升升,整整体体趋趋势势看看好好。华丽华丽家族家族项目身处太湖度假区,周边旅游地产发展相对成熟,拥有自然来人的优势项目身处太湖度假区,周边旅游地产发展相对成熟,拥有自然来人的优势前期成交客户也显示,本案的客户是来自各地的旅游前期成交客户也显示,本案的客户是来自各地的旅游/投资客投资客如何把握这部分人群来满足本案如何把握这部分人群来满足本案4#4#地块的销售需求?地块的销售需求?D户型2室1厅1卫1厨 95.00B户型1室1厅1卫1厨62.00A户型2室1厅1卫1厨80.00C户型1室1厅1卫1厨49.0062、80、95三种户型有
12、望延续前三种户型有望延续前期公寓产品的销售热潮,期公寓产品的销售热潮,49因产品重复因产品重复而受一定抑制。而受一定抑制。项目前期回顾项目前期回顾项目前期回顾项目前期回顾产品解读产品解读产品解读产品解读保值地产的金科玉律保值地产的金科玉律实用空间,精细功能4#4#地产品解读地产品解读地产品解读地产品解读联排:联排:94/97-1F1Fu 联排是4#地的主力产品;u 区域内独有的户型,自身具有较好的附加值,填补了公寓与别墅之间的需求空白;u 但同时也因为首次亮相而具有接受度的问题。1F2F2F3Fu南北通透,室内阳光充沛u户型方正紧凑,动线流畅u入户花园的设计,增加利用空间,提高附加值u大阳台设
13、计,美景自然延入室内,享受度假心情洋房:洋房:A,88;B,68;C,564#4#地产品解读地产品解读地产品解读地产品解读合院别墅:合院别墅:1672F3F-1Fu 合院产品秉承本案超大附赠空间的传统,竞争产品也较少,但因总价和体量的因素,不可能成为4#地块冲击销量的主力。4#4#地产品解读地产品解读地产品解读地产品解读竞争思考竞争思考楼盘名称楼盘名称产品类型产品类型推案时间、量体(预计)推案时间、量体(预计)面积区间(平方米)面积区间(平方米)预计单价(元预计单价(元/平米)平米)预计总价(万元)预计总价(万元)纯水岸公寓9-10月:3.5万方80-1379000-950072-130太上湖
14、叠加9-10月:1.3万方175-24912000-13000210-300联排9-10月:1.7万方271-29115000-18000434-466独栋一期持续销售,截止11年7月,剩余95套,量体约5万方,均价23000-25000高尔夫公寓(城仕)10月:3万方40-9616000-1800064-160独栋(三期)9-10月:3.5万方(53套)600-120030000-350002100-4200黄金水岸公寓10月:0.3万方(38套)60-180,主力6018000-20000110-320独栋10月:3万方(70套)400-50028000-350001200-1500太湖相
15、王府联排10月:0.8220-23012000-12500250-300公寓10月:2.240-130,主力40-908500-900040-80合计普通公寓:普通公寓:9 9万方万方,花园洋房:无花园洋房:无,叠加、联排:叠加、联排:3.83.8万方万方,独栋:独栋:10.410.4万方万方1111年区域主要竞品预计推量年区域主要竞品预计推量年内小面积公寓、大独栋供应充足,竞争压力大;叠加、联排别墅、花园洋房供应相对稀缺,面临较好机会点面临较好机会点竞品年内供应预判竞品年内供应预判普通公寓量体9万方,以100平米以下的中小面积为主,推案集中期9-10月,竞争压力大,花园洋房无供应,面临一定市
16、场机会点;别墅量体14.2万方,其中经济型的叠加、联排3.8万方,竞争对手为太上湖和太湖相王府,独栋10.4万方,未来供应量充足。本案在品质方面无明显优势,本案在品质方面无明显优势,4040年产权带来的是价格与接受度的两面性年产权带来的是价格与接受度的两面性竞争对手公寓供应量体研判竞争对手公寓供应量体研判公寓产品线同质化严重,竞争压力大,但项目产品类型花园洋房与竞品相比在舒适性和客户接受度上存在一定优势公寓产品线同质化严重,竞争压力大,但项目产品类型花园洋房与竞品相比在舒适性和客户接受度上存在一定优势区域内未来潜在供应量体主要集中在区域内未来潜在供应量体主要集中在 40-90 40-90,周期
17、密集,同质化严重,周期密集,同质化严重405011年3月11年6月11年9月11年12月12年3月高尔夫城仕12年6月太湖相王府黄金水岸60708090120以上高尔夫城仕高尔夫城仕黄金水岸黄金水岸纯水岸纯水岸纯水岸纯水岸144以上太湖相王府12年9月12年12月太湖相王府花样年本案公寓主力面积本案公寓主力面积竞争对手别墅供应量体研判竞争对手别墅供应量体研判联排除联排除D1D1户型外,处于市场绝对空白;户型外,处于市场绝对空白;D1D1户型、合院产品与纯水岸、太上湖部分叠加、联排重叠,但交集户型、合院产品与纯水岸、太上湖部分叠加、联排重叠,但交集线短,项目别墅产品线优势明显线短,项目别墅产品线
18、优势明显150200高尔夫城仕太湖相王府黄金水岸250300350400500纯水岸纯水岸纯水岸高尔夫高尔夫加推黄金水岸黄金水岸黄金水岸太湖相王府太上湖太上湖太上湖黄金水岸11年3月11年6月11年9月11年12月12年3月12年6月 12年9月12年12月太上湖太上湖本案别墅主力面积90本案别墅主力面积本案别墅主力面积年内小面积公寓、大独栋供应充足,竞争压力大;叠加、联排别墅、花园洋房供应相对稀缺,面临较好机会点竞品年内供应预判竞品年内供应预判u 普通公寓量体9万方,面积区间以100平米以下的中小面积为主,推案集中期9-10月,竞争压力大,花园洋房无供应,面临一定市场机会点;u 别墅量体14
19、.2万方,其中经济型的叠加、联排3.8万方,竞争对手为太上湖和太湖相王府,独栋10.4万方,未来供应量充足。u 竞品在品质、现场竞品在品质、现场等硬件方面具处于等硬件方面具处于中上流中上流水平,水平,本案较本案较难在此做出突破难在此做出突破。u 同质化、竞争强的竞品涌现,让同质化、竞争强的竞品涌现,让本案需要有鲜明的特色本案需要有鲜明的特色才才能立足于区域市场。能立足于区域市场。u 价格的竞争导致销售目标价格的竞争导致销售目标3 3亿的本案,必须选择亿的本案,必须选择舍价保量舍价保量的的战略。战略。u 联排将是下阶段突破的重点。联排将是下阶段突破的重点。竞品分析小结竞品分析小结竞品分析小结竞品
20、分析小结价格建议价格建议价格建议价格建议静态比准价计算静态比准价计算洋房洋房根据项目自身的特征,我们选取了部分项目,通过市场比较法估算项目的静态价格通过静态比准价的测算,项目公寓(毛坯)静态比准价为通过静态比准价的测算,项目公寓(毛坯)静态比准价为1038710387元元/平米平米考量因素考量因素太湖纯水岸太湖纯水岸太湖相王府太湖相王府太湖黄金水岸太湖黄金水岸太湖高尔夫城仕太湖高尔夫城仕本案本案交通交通(20%)(20%)7.57.57.57.59 98.88.88.58.5周边环境周边环境(20%)(20%)7.37.37.57.58.58.58.58.58.58.5配套设施配套设施(20%
21、)(20%)7 77 78.68.68.58.58.48.4硬件品质硬件品质(40%)(40%)7.47.47.57.58.58.58.48.48.58.5综合得分综合得分7.37.37.3757.3758.658.658.558.558.4758.475销售价格销售价格(p)(p)80008000(毛坯)(毛坯)85008500(毛坯)(毛坯)1350013500(毛坯)(毛坯)1150011500(毛坯)(毛坯)修正后价格修正后价格(p(p)928892889768976813227132271139911399权重权重(w(w)30%30%40%40%15%15%15%15%本案售价本案
22、售价P=pP=pww278627863907390719841984171017101038710387静态比准价计算静态比准价计算联排、合院联排、合院根据项目自身特征,我们选取部分项目,通过市场比较法估算项目的静态价格通过静态比准价的测算,项目联排静态比准价为通过静态比准价的测算,项目联排静态比准价为13871/13871/平米平米考量因素考量因素温泉温泉1858太湖相王府太湖相王府太上湖太上湖本案本案交通交通(20%)(20%)8 88 88.58.58.48.4周边环境周边环境(20%)(20%)7.57.57.57.58 88 8配套设施配套设施(20%)(20%)8.58.57 78
23、 88.48.4硬件品质硬件品质(40%)(40%)7.57.57.57.58 88.28.2综合得分综合得分7.8757.8757.57.58.1258.1258.258.25销售价格销售价格(p)(p)125001250012500125001400014000修正后价格修正后价格(p(p)130951309513750137501421514215权重权重(w(w)10%10%50%50%40%40%本案售价本案售价P=pP=pww1310131068756875568656861387113871价格建议价格建议价格建议价格建议因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差,所
24、以引入K(调差)值,并通过置信度综合修正参数进行估值修正;同时溢价因素之间往往相互影响,各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算,因此引入M(多因素协调值)(且M1),对多种因素溢价的增长空间进行修正。参数参数估算指标估算指标指标数据范围指标数据范围Pn动态价格n动态增长年限项目假定2012年销售计算,n值取1代入计算K可能误差-3%,+3%1K置信度综合修正参数0.97,1.03M多因素协调值0.85,0.9P0静态比准价1市场价格自然增长率5%2项目开发成熟溢价增长率510%3 6规划、营销、产品、品牌的溢价增长率以市场经验估算为10%估算参数表:价格比准公式价格比准公式价格建议
25、价格建议价格建议价格建议联排联排(合院合院)售价售价13256,1537413256,15374;多层售价;多层售价9958,11534 9958,11534 (单位:元单位:元/平米平米)结合项目的规划特点,以及未来可能的市场状况,故我们相信,在市场平稳的条件下,本案的销售均价可以达到:11000-12000 11000-12000 元元/平米(公寓洋房)平米(公寓洋房)u项目实际价格还需要以项目的规划、周边市场状况走势以及后期项目营销状况等为准,本定价只是根据市场经验以及项目特征对于项目价格的预估!多层(毛坯毛坯)入市均价(市场下行期,减小风险,低价入市):16000 16000 元元/平
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