淄博鸿嘉荷塘月色认购营销策略页.pptx
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1、优惠方式执行细则优惠方式执行细则销销 售售 策策 略略本案目前来电、来访分析本案目前来电、来访分析1.1.2.2.3.3.4.4.5.5.市市 场场 调调 研研 分分 析析 目目 录录附附 件件一、市场调研分析一、市场调研分析市场情况市调分析政策信息本案现况市场结论市场情况市场情况此次调研选取区域内与本案具有可比性的5个项目进行现场踩盘,分别为:黄金国际、中润华侨城、普利艾伦庄园、冠都新城、鲁信花园。市场情况市场情况项目名称黄金国际中润华侨城普利 艾伦庄园在售房源C区华府:1栋顶级豪宅+1栋点式高层(4户/层)开罗绿洲+独栋别墅约20套三期森邻近期放量2栋顶级豪宅+点式高层2栋高层(90多小户
2、型)联排88套放量时间2009年(春节后)11月份建筑形式高层(板式+点式)高层+独栋联排、独栋、双拼(叠加已售完)面积区间点式96-150;豪宅280-300独栋:330、500以上联排:305-500 价格情况C区:豪宅6000,点式4100,板式小高层4500;层差60毛坯15000,精装200006300优惠幅度一次性95(点式96)贷款96(点式97)一次性97;下月推出买独栋送小户型住宅价值30-40万一次性付款9.6折团购优惠2套以上:20-30元/平米,最高50元/平米近期有团购活动,优惠方式未定物业费用18层一下1.20元,18层以上1.38元(含电梯费)5.80元1.8元车
3、位配比1比1.51-2个车库/户(3301个,5002个),院内可地上停车12个/户车位价格售价86000;租价200元/月来访量5-6人/天35人/天来访渠道目前以路过为主围墙形象下以路过为主,电视广告户外、路过、朋友介绍人员薪酬工资:1250+养老保险;佣金:0.13%以上0.3%以上工资:1800元,提拥:0.3%卖点即将推出:温泉(地下1800米温泉)社区大,别墅定位高端自然景观、大空间配套设施暖气为市政地暖地暖、精装4水入户地源热泵空调系统销售率别墅共开发96栋,目前放量40套,已售50%其他销售接待专业度、热情度不够;1年不发提成,关系户较多,管理混乱8套达到交房标准,2套入住。销
4、售员态度差销售人员服务意识强市场情况市场情况项目名称冠都新城鲁信花园在售房源1栋公寓+1栋住宅1、2、3号楼近期放量2栋住宅4号楼放量时间不确定2009年建筑形式高层高层面积区间公寓50左右,住宅158、193、210(户型进深太大,开间太小)128-220以上价格情况公寓2600;住宅25001.2号楼边户起价3800,中户起价4500,最高价5995.3号楼均价4200元优惠幅度一次性96;贷款97一次性98、贷款99团购优惠销售经理把控未知物业费用0.7-1.0,根据楼层1.0元车位配比车位价格7-8万来访量来访渠道人员薪酬卖点毗邻阿波罗五星级酒店,业主VIP毗邻人民公园配套设施市政统一
5、配套;远红外监控系统24小时热水(未确定开动)销售率20-30%1.2号楼进入尾盘期其他资金链出问题,销售停滞不前已销售2年政策信息政策信息 中国人民银行决定,自2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.50.5个百分点个百分点;自10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.270.27个百分点个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。人民银行决定,自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.70.7倍倍;最低首付款比例调整为20%20%。2008年10月17日,温家宝主持召开国务院常务会议,要求降低住房交易税费。分析:分析
6、:10月份以来,房地产利好政策频出,表明了政府救市的决心,标志着政府对房地产市场的调控政策已开始明确转向扶持房地产市场发展。在开发商纷纷退地使地方政府备感财政的压力,外围经济不景气,宏观经济面临下滑压力之下,预计未来仍有空间出台其他扶持楼市的政策。而房地产行业也将进入一个政策相对宽松的发展空间。本案现况本案现况A.户外及报纸等媒体目前无法推广B.已进行过的推广 10月 9日报广穿越3053年的期待 10月10日、17日发布短信,6000条/次 10月11日、12日、18日、19日、25日、16日派单C.户外:英雄路道旗安装完毕、工程现场广告墙安装完毕A.前期10栋共计61套将于11月15日内装
7、完毕(毛坯、四白落地),样板间装修将进行月45天(预计于12月底完毕)。B.样板园林完工时间未确定推广推广A.销售人员培训:基础知识培训完毕,目前培训重点在于礼仪及本项目工程知识。B.考核一次,目前销售人员共计4名,安排在11月初进行第二次考核。C.持续进行招聘,但是网络招聘效果不佳,销售部申请进行报纸招聘(配合项目形象宣传)。销售销售工程工程市场结论市场结论 张店、桓台房产市场住宅放量居多,别墅产品稀缺,为项目 销售提供了良好的市场环境;高品质楼盘相对缺乏,项目的差异化优势增强竞争优势;别墅市场因其目标客户的狭窄性在一定程度上延长销售周期。未来半年市场放量:280平米以上房源,其它项目共计约
8、 200套,本项目59套。房产市场有回暖迹象,但客户观望情绪短时间内难以改变,持币 待购将会持续。二、优惠方式执行细则二、优惠方式执行细则诚意金优惠执行细则老带新优惠执行细则新带新优惠执行细则团 购优惠执行细则诚意金优惠执行细则诚意金优惠执行细则认筹意向金优惠办法细则认筹意向金优惠办法细则1、认购意向金(正式认筹前收取):20000元100000元;2、认购奖励:前30名认购的客户在认购意向金奖励基础上根据认购金额再推出:2万元抵3万元、7万元抵10万元、10万元抵15万元。按照不同认购金额在执行解筹购房优惠的基础上给予不同认购优惠,分为三档:第一档认购意向金 20000元:购房优惠0.2%第
9、二档认购意向金 70000元:购房优惠0.7%第三档认购意向金100000元:购房优惠1.0%3、正式认筹当日停止前期优惠,采取10万元抵12万元优惠策略。4、认购当日前期认已签订购意向书的客户具有优先选房权(按签订认购顺序进行选房)同时进行现场抽奖:一等奖:一名、奖励限额20万元;(奖品待定)二等奖:两名、奖励限额10万元(国外旅游、汽车使用权);三等奖:三名、奖励限额5万元;幸运奖:若干、免一年物业费;注:一、二、三等奖项可按等价金额折入房款诚意金优惠执行细则诚意金优惠执行细则认筹意向金优惠执行流程认筹意向金优惠执行流程认购准备期认购准备期认筹期认筹期解筹解筹1、前 30名认购的客户在认购
10、意向金奖励基础上根据认购金额再推出:2万元 抵3 万元、7万元抵10 万元、10万元抵15 万元认购意向金:20000 元 100000 元2、按照 不同认购金额在执行解筹购房优惠的基础上给予不同认购优惠,分为三档:第一档认购意向金 20000 元:购房优惠 0.2%第二档认购意向金 70000 元:购房优惠 0.7%第三档认购意向金 100000 元:购房优惠 1.0%3、按照付款方式不同采取不同优惠方式:一次付款优惠 0.2%按揭付款优惠0.1%2、按照付款方式不同采取不同优惠方式:一次付款优惠 0.2%按揭付款优惠 0.1%1、正式认筹当日停止前期优惠方式,对认购期签订 认购协议 客户的
11、采取10 万元抵12 万元优惠策略。认购金:100000 元按照付款方式不同采取不同优惠方式:一次付款 优惠 0.2%按揭付款 优惠 0.1%缴纳全款或首付款前期交纳认购意向金的客户,如交纳的意向金不足 100000 元,则补足100000元。销售价格确定诚意金优惠执行细则诚意金优惠执行细则认筹意向金优惠执行流程认筹意向金优惠执行流程诚意金优惠执行细则诚意金优惠执行细则确定可签订认购意向的房源置业顾问接待客户客户准备认购,与客户洽谈认购意向,确定缴纳诚意金金额到客服处查看认购顺序,确定认购编号。向经理确认优惠方式,同时领商品房认购诚意书三份。置业顾问填写商品房认购诚意书填写完毕后到经理处审核,
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