河南漯河市康桥水岸项目整合营销推广提案.pptx
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1、目录目录第一部分:风格建议第一部分:风格建议第二部分:项目分析第二部分:项目分析第三部分:市场分析第三部分:市场分析第四部分:定位策略第四部分:定位策略第五部分:营销分期第五部分:营销分期第六部分:营销策略第六部分:营销策略第七部分:价格策略第七部分:价格策略第八部分:价值提炼第八部分:价值提炼第九部分:市场推广费用预算第九部分:市场推广费用预算第十部分:合作方式第十部分:合作方式第一部分:风格建议第一部分:风格建议1、赋予项目以鲜明风格的意义、赋予项目以鲜明风格的意义(1)风格是建筑个性和独特的表征一代人文思想的重要组成部分时代的特征建筑艺术和审美价值的体现(2)风格的重要性风格的重要性从建
2、筑本身出发,是通过风格获得两重效果:一是美观,二是识别。从发展商来说好的建筑风格能促进楼盘销售,能够成为楼盘的重要的卖点。对消费者来说,有风格的建筑能获得他们的认同,引致精神上的愉悦。如果某个楼盘能够迎合目标客户的心理特征,将能更大程度吸引这部分消费群。因此我们的建筑在风格上要求新求异,个因此我们的建筑在风格上要求新求异,个性鲜明,使得建筑风格成为住户的精神寄托之性鲜明,使得建筑风格成为住户的精神寄托之一。一。2、建筑风格建议的依据建筑风格建议的依据(1)市场决定产品漯河市房地产处于中期发展阶段,市场中现有的产品缺乏纯粹风格和完整性,我们决定以简洁鲜明的德式风格作为该项目的立足点。(2)标识现
3、代建筑作为现代建筑发源地的德国,拥有众多的划时代的标识建筑,我们将分析、归纳、总结其现代特征,在漯河打造现代建筑的标识楼盘。(3)开发模式与可操作性德国的高效工业化特点与企业的开发模式相呼应,自身的操作经验,结合简约的建筑风格,更利于该项目的迅速开工开盘,树立产品形象。3、建筑风格建议、建筑风格建议德式风情德式风情德式极简、高效反应在景观、建筑、细部,强冲击力带给漯河不一样的感受。4、园林风格表现要点、园林风格表现要点(1)蓝色多瑙湖)蓝色多瑙湖水景设计要点多瑙河在欧洲仅次于伏尔加河,是欧洲第二长河。它发源于德国西南部的黑林山的东坡,自西向东流经奥地利、斯洛伐克、匈牙利、克罗地亚、塞尔维亚、保
4、加利亚、罗马尼亚、乌克兰,在乌克兰中南部注入黑海。那一曲是来自约翰施特劳斯的蓝色多瑙河让多少人陶醉。而我们可以把我们的中心湖景命名为“蓝色多瑙湖”,利用优雅的音乐喷泉使得人仿佛置身于德国多瑙河畔,沉醉于中。水景图片(2)漫步不莱梅)漫步不莱梅景观铺地设计要点不莱梅的施诺尔街道古老而富有趣味。施诺尔的意思是“绳子”。顾名思义,这个地区布满了一条条弯弯曲曲像绳子似的古老街道,街道上密密麻麻排列着十五十六世纪的木造结构小房子,每一座都色彩艳丽,风格迥异。地面上铺满了各式各样的石板弹硌路,高高低低,错落有致。街道中间的支巷、弄堂,有些窄得只容一人通过,却也设计巧妙、独具匠心,让人觉得景外有景,别有洞天
5、。游客穿行其中,既像是在走迷宫,又像是畅游在施了魔法的童话世界中,趣味无穷,流连忘返。在现代德式景观中铺地就好像由精心打磨的石板组合成的五线谱,当人们漫步于线谱上。生活便像美妙的音乐如此动听。景观铺地图片(3)情系黑森林)情系黑森林植被体系设计要点植被体系设计要点黑森林,又称条顿森林,位于德国西南巴符州山区,由于黑森林,又称条顿森林,位于德国西南巴符州山区,由于在南北长在南北长160公里东西长公里东西长60公里连绵起伏的山区内,密布着大片公里连绵起伏的山区内,密布着大片的森林,由于森林树木茂密,远看一片黑压压的,因此得名。的森林,由于森林树木茂密,远看一片黑压压的,因此得名。它是德国中等山脉中
6、最具吸引力的地方,这里到处是参天笔直它是德国中等山脉中最具吸引力的地方,这里到处是参天笔直的杉树,林山总面积约的杉树,林山总面积约6000平方公里。黑森林是多瑙河与内卡平方公里。黑森林是多瑙河与内卡河的发源地。山势陡峭、风景如画的金齐希峡谷将山腰劈为南河的发源地。山势陡峭、风景如画的金齐希峡谷将山腰劈为南北两段,北部为砂岩地,森林茂密,地势高峻,气候寒冷。南北两段,北部为砂岩地,森林茂密,地势高峻,气候寒冷。南部地势较低,土壤肥沃,山谷内气候适中。部地势较低,土壤肥沃,山谷内气候适中。植被在社区景观中的地位是尤为重要。以树阵的形式在社植被在社区景观中的地位是尤为重要。以树阵的形式在社区绿化景观
7、中大量种植杉木给予社区一种高贵感。并使得社区区绿化景观中大量种植杉木给予社区一种高贵感。并使得社区空气更为清新、怡人空气更为清新、怡人.植被图片植被图片(4)细味海德堡)细味海德堡景观小品设计要点景观小品设计要点海德堡坐落于奥登林山的边缘,整个城市傍内卡河而海德堡坐落于奥登林山的边缘,整个城市傍内卡河而建。奥登山峡中的内卡河在这里流入莱茵平原,在几十公建。奥登山峡中的内卡河在这里流入莱茵平原,在几十公里外的下游流入莱茵河。青山绿水间的海德堡,石桥、古里外的下游流入莱茵河。青山绿水间的海德堡,石桥、古堡、白墙红瓦的老城建筑,充满浪漫和迷人的色彩。在许堡、白墙红瓦的老城建筑,充满浪漫和迷人的色彩。
8、在许多人的心目中,海德堡是浪漫德国的缩影。八百多年间,多人的心目中,海德堡是浪漫德国的缩影。八百多年间,有许多诗人和艺术家来到海德堡,为海德堡深深心折过。有许多诗人和艺术家来到海德堡,为海德堡深深心折过。19世纪德国浪漫主义在海德堡发源和发展,海德堡成为了世纪德国浪漫主义在海德堡发源和发展,海德堡成为了德国浪漫主义的象征地和精神圣地。有许多伟大诗人和艺德国浪漫主义的象征地和精神圣地。有许多伟大诗人和艺术家的传记不能略过海德堡,没有一部世界文学史的著作术家的传记不能略过海德堡,没有一部世界文学史的著作可以略过海德堡。可以略过海德堡。一个社区的人文主题是利用景观小品来烘托的,海德一个社区的人文主题
9、是利用景观小品来烘托的,海德堡是德国的历史文化名城,用这个城市的精髓来诠释德式堡是德国的历史文化名城,用这个城市的精髓来诠释德式建筑最适合不过。建筑最适合不过。景观小品图片景观小品图片第二部分:项目分析第二部分:项目分析(一一)、本项目地理位置本项目地理位置:本项目位于漯河本项目位于漯河黄河路与香山路黄河路与香山路交叉口西南,在黄河路大桥,紧邻交叉口西南,在黄河路大桥,紧邻沙河,附近环境优美,生态宜人,沙河,附近环境优美,生态宜人,加上黄河大桥、沙河,项目中央湖加上黄河大桥、沙河,项目中央湖区,演绎浪漫的蓝色经典。区,演绎浪漫的蓝色经典。黄河桥旁黄河桥旁 沙河边沙河边 演绎浪漫的蓝色经典演绎浪
10、漫的蓝色经典(二)、本项目交通:(二)、本项目交通:道路畅通道路畅通 公交缺乏公交缺乏所谓的交通由所谓的交通由“道路道路”和和“公共交公共交通线路通线路”构成。本项目构成。本项目附近道路畅通,附近道路畅通,但是但是公交线路公交线路缺乏,出行不便,这增缺乏,出行不便,这增加了客户的抗性。加了客户的抗性。(三三)、本项目配套:、本项目配套:配套不完善配套不完善生活不便利生活不便利本项目区域本项目区域内的内的生活配套生活配套不不完善完善,周边超市、医疗周边超市、医疗健身健身、文化文化教育、酒教育、酒店食宿、等生活设施店食宿、等生活设施不不健全健全,即配套,即配套不完善,生活不便利。不完善,生活不便利
11、。(四)、本项目(四)、本项目S S W W O O T T分析分析所谓所谓SWOT分析,即态势分析,就分析,即态势分析,就是将与研究对象密切相关的各种主要内是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等,部优势、劣势和外部的机会和威胁等,通过调查列举出来,把各种因素相互匹通过调查列举出来,把各种因素相互匹配,一一进行系统周密的分析,从中得配,一一进行系统周密的分析,从中得出一系列相应的结论,制定出我们的决出一系列相应的结论,制定出我们的决策性。策性。优崇领域优崇领域独享尊贵新生活独享尊贵新生活(1)、本项目位于黄河路、香江路,道路畅通,)、本项目位于黄河路、香江路,道路畅
12、通,畅通生活;畅通生活;(2)、毗邻沙河,浪漫沙河景区、浪漫蓝色经典,)、毗邻沙河,浪漫沙河景区、浪漫蓝色经典,演绎蓝色多瑙河浪漫生活,上演尊贵体验;演绎蓝色多瑙河浪漫生活,上演尊贵体验;(3)、德式风格,尊享国际化贵族生活;)、德式风格,尊享国际化贵族生活;(4)、附近将建医院、学校,超市,未来配套不)、附近将建医院、学校,超市,未来配套不断完善;断完善;(5)、河景、公园广场,引领休闲健康生活。)、河景、公园广场,引领休闲健康生活。1、优势:、优势:2、劣势、劣势:配套不完善配套不完善竞争太激烈竞争太激烈(1)、本项目附近配套不完善,医疗科教文卫)、本项目附近配套不完善,医疗科教文卫欠缺,
13、交通不便利,还有银鸽纸厂的污染;欠缺,交通不便利,还有银鸽纸厂的污染;(2)项目周围的村民自建房集聚区,房屋形象)项目周围的村民自建房集聚区,房屋形象参差不齐,不但影响了本区域的整体形象,而且参差不齐,不但影响了本区域的整体形象,而且让我们的潜在客户对本区域的信心降低让我们的潜在客户对本区域的信心降低;(3)、本项目附近在售或即售楼盘项目较多,)、本项目附近在售或即售楼盘项目较多,无形中增加了本项目竞争难度无形中增加了本项目竞争难度;(4)、项目附近的水木青城、香堤左岸等经济)、项目附近的水木青城、香堤左岸等经济适用房项目价格低廉,会增加客户对本项目的价适用房项目价格低廉,会增加客户对本项目的
14、价格抗性。格抗性。3、机会、机会(1)、项目紧邻沙河,可以以河为主题打造)、项目紧邻沙河,可以以河为主题打造生态的休闲社区,提升本项目的宜居形象;生态的休闲社区,提升本项目的宜居形象;(2)、项目附近即将建学校、医院、超市,)、项目附近即将建学校、医院、超市,可以便利居民生活,更能便利我们的销售;可以便利居民生活,更能便利我们的销售;(3)、项目旁的沙河景区正在建设中,如诗)、项目旁的沙河景区正在建设中,如诗如画的河景,让周围未来的生活充满梦想。如画的河景,让周围未来的生活充满梦想。(4)、德式风情园林与沙河河景、黄河大桥)、德式风情园林与沙河河景、黄河大桥相映,即统一又独立,造就一个梦想的德
15、式庄相映,即统一又独立,造就一个梦想的德式庄园。园。4、威胁、威胁大盘林立大盘林立国家调控国家调控(1)、)、本项目附近竞争楼盘较多,本项目附近竞争楼盘较多,5万平方水万平方水木青城、木青城、18万平方香堤左岸、万平方香堤左岸、30万平方中央公万平方中央公园、园、30万平方博睿国典、万平方博睿国典、18万平方天明第一城、万平方天明第一城、72万平方帝景城、万平方帝景城、20万平方熙岸、恒大地产等万平方熙岸、恒大地产等大盘林立,竞争激烈;大盘林立,竞争激烈;(2)国家调控,增加了购房客户的观望绪;)国家调控,增加了购房客户的观望绪;(3)、银行新政策威胁)、银行新政策威胁,导致二套导致二套,三套
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