2024年香港写字楼租户调查.pdf
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1、Colliers|1香港写字楼租户调查2024企业客户服务Colliers|3整体前景Colliers|4总体而言,企业对市场的信心相较去年略微减弱。更多受访租户(29%,2023年为22%)对行业未来前景表示担忧,而更少租户(30%,2023年为41%)对行业前景持乐观态度。但是,大多数租户(41%)对行业短期前景维持稳定看法,表明他们总体上不愿意做出重大改变。在持乐观态度的受访者中,保险业仍是最乐观的行业,有67%的保险业受访者对行业前景持乐观态度。专业及商业服务(44%)、房地产及建造业(41%)及航运与物流(40%)行业最为保守,对市场的信心相较去年大幅下降。尽管乐观情绪普遍下降,但制
2、造业对市场的信心却略有改善。办公室到岗率已基本恢复到疫情前的水平,约72%的受访者表示,公司员工每周至少有五天在办公室工作。总部位于中国内地的公司每周平均在岗天数最高,为5.1天,而其他地区的公司每周平均在岗天数为四至五天。企业对市场的信心减弱更多租户表达了负面看法附注:N=385资料来源:高力研究5.14.94.74.64.04.0中国内地香港其他亚洲(中国内地除外)欧洲北美洲租户对未来12个月行业前景的看法,2024年与2023年相比较按公司所在地区划分的到岗天数非常正面正面维持不变没有意见负面非常负面20232023年20242024年4%41%26%26%3%0%22%37%35%6%
3、执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录高力Colliers|5办公空间需求Colliers|6写字楼需求保守相比2023年,更多租户计划缩小规模附注:N=385资料来源:高力研究行业今年,租户变得更加谨慎,计划缩减办公空间的租户数量攀升。表示有意缩小规模的受访者比例由2023年的21%增加至27%,仅有19%的受访者计划扩充规模(2023年为26%)。过半数(54%)受访者选择继续维持现有的办公室规模。保险业对市场前景持乐观态度,因此将扩充规模作为首选(50%)。相比之下,由于全球需求疲软,航运与物流行业更倾向于缩小规模(47%,2023年为31%)。就公
4、司注册地而言,中国内地(27%)和香港(21%)公司的扩充意愿更强,而欧洲和亚洲(中国内地除外)公司更倾向于缩小规模(分别为31%和38%)。大型租户往往比小型公司更为保守,在办公室面积低于8,000平方尺的受访者中,有22%的公司选择扩充规模,但在办公室面积为8,000平方尺或以上的公司中,仅13%的公司有扩充计划。50%33%27%26%19%13%13%10%9%8%5%15%44%48%52%44%44%50%40%59%64%59%64%67%6%19%22%30%38%37%47%31%27%32%32%18%InsuranceLegal ServicesBanking&Finan
5、cial ServicesBeauty,Medical,Health orWellnessTechnology,Media andTelecommunications(TMT)Retail and WholesaleShipping and LogisticsProfessional and BusinessServicesReal Estate and ConstructionSourcing and TradingManufacturingOthersExpansionNo changeDownsize其他其他缩小规模租户对写字楼规模的总体需求,2024年与2023年相比较扩充规模无变化缩
6、小规模20232023年各行业预计在未来12个月的写字楼规模变化26%53%21%20242024年54%27%19%美容、医疗、健康或保健零售及批发专业及商业服务保险法律服务航运与物流银行与金融服务科技、媒体及电信(TMT)房地产及建造采购与贸易制造扩充规模无变化执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录高力Colliers|7深入探讨扩充和缩小规模的原因成本优化仍是企业缩小规模的主要原因与2023年的调查结果类似,成本优化仍是租户做出租赁选择时的重要考虑因素,67%的受访者表示这是缩小规模的主要原因,而紧随其后的则是香港业务需求萎缩(60%)。由于香港的工
7、作文化要求员工重返办公室,因此“在家工作”政策对于租户决策而言不太重要,只有18%的受访者表示“在家工作”政策是缩小规模的主要原因。将业务迁出香港亦是导致缩小规模的原因之一,部分受访者表示计划迁往新加坡(7%)、其他地区(7%)和中国内地(6%)。在73位选择扩充规模的受访者中,60%的企业将香港商机增多归为主要原因,而59%的企业表示当前的办公空间无法满足业务需要。附注:N=73。可选多项(最多选3项)问题仅适用于计划扩充规模的租户。附注:N=105。可选多项(最多选3项)问题仅适用于计划缩小规模的租户。对租户缩小规模的意向影响最大的因素办公空间无法满足当前业务运营需求从中国内地迁出业务未来
8、拓展香港业务从其他地区迁出业务香港成本优化香港业务需求萎缩香港持续实施“在家工作”政策转移业务至新加坡转移业务至其他地区2%5%59%60%67%60%18%7%7%资料来源:高力研究对租户扩充规模的意向影响最大的因素执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录高力Colliers|8大厦质量和位置Colliers|9选择办公室时考虑的因素在选择理想的办公空间时,租金水平起着最关键的作用附注:N=385。可选多项(最多选4项)资料来源:高力研究94%的受访者表示,在选择办公室时,首先考虑的是租金。其次是大厦质量,73%的受访者选择该项,相较于选择租金的比例,差距
9、悬殊。第三大考虑因素是楼板的面积,36%的受访者选择该项。对于大型企业而言,更大的楼板是设计灵活布局的关键所在,可以降低未来重新设计的成本。不足五分之一的受访者选择了其余因素,但表示在做租赁决策时,仍需一并权衡。例如,16%的受访者希望建筑配备便利设施和健身设施,包括室内健身房、空中花园和公共会议区。因此,我们认为,业主如果提供额外设施和便利设施,专注于营造更好的办公楼环境,将继续从未来的利基需求中获益。虽然仅14%的受访者表示在选择房地产时,大厦拥有ESG证书是做出决策的标准,但欧洲和北美公司选择该项的比例更高(分别为19%和27%),这与我们2023年的调查结果一致。影响租户选择未来办公单
10、位大厦的因素0%94%73%36%18%16%15%14%大厦提供的额外设施便利设施(空中花园、健身房等)租金水平大厦质量楼板面积业主资质与业主的关系ESG证书执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录高力Colliers|10选择地区时考虑的因素租金水平在地区选择中也起着最关键的作用与选择办公单位类似,地区的租金水平是最关键的因素(88%)。租金占经营开支的主要部分,仍然是选择办公室时首要考虑的因素。关注成本的租户正在寻觅价格合理的办公空间,以管理他们的成本。优先考虑企业形象并选址CBD,位列第三位,约45%的受访者选择了该项。与其他行业相比,来自银行与金融
11、服务业(70%)和法律服务业(62%)的受访者选择该项的比例要高得多,原因是这些行业通过拥有享负盛名的CBD办公室来维持企业形象。38%的受访者选择区内环境及设施齐全。租户需要权衡有吸引力的租金和配套设施,在目前的商业环境下,租户可能会选择配套设施较少的地区。30%的受访者选择邻近业务伙伴,例如,来自一家律师事务所的受访者表示,“靠近高等法院”是其办公室选址的关键因素。附注:N=385。可选多项(最多选4项)资料来源:高力研究影响租户选择未来办公室位置所在地区的因素0%邻近业务伙伴租金水平客户及员工的交通易达性和便利性该位置为企业形象带来的优越地位周边环境及配套设施毗邻大湾区其他城市地点对非本
12、地雇员的吸引力88%71%30%45%38%4%3%高力执行摘要整体前景办公空间需求大厦质量和位置租赁决定决策过程和租赁策略建议附录高力|11附注:N=354。受访者人数少于10 人的地区被排除在外。资料来源:高力研究CBD租户有更强烈的意愿留驻CBD地区偏好为了解各个地区的租客情绪,我们分析了租客当前地区和他们下次租约届满后的首选地区。在主要地区,中环金钟及九龙西的租户对所在地区的忠诚度最高。在中环金钟及九龙西,85%的受访者表示愿意留驻该区,而在九龙东,该比例略低(83%),但仍表明大部分九龙东受访者不打算迁往其他地区。位于CBD周边地区(上环、湾仔和铜锣湾)的公司对所在地区的忠诚度明显较
13、低。在这些公司中,我们观察到两种不同的趋势,要么迁往CBD,要么远离CBD。意欲迁往CBD的公司,可能希望通过进驻黄金地段来升级他们的办公地点,或曾位于CBD的公司如今意欲回迁。鉴于中环目前具有吸引力的租金水平,这些公司可能会考虑“再中环化”。希望搬离CBD更远的公司可能会在港岛东和九龙东寻找更佳位置,希望在目前的预算范围内获得更大的租金折扣或提高质量。一位目前位于CBD周边的受访者表示,“物有所值”是搬迁到九龙东的主要原因。总体趋势与2023年的调查结果相似:1)中环金钟CBD租户强烈倾向于驻留本地区;及2)离维多利亚港对岸越远,对CBD感兴趣的租户比例越低。租户的当前位置和下次租赁时的首选
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