盱眙腾宇东郡项目营销推广方案.pptx
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1、营销企划策略营销企划策略行销目标行销目标做盱眙从未做过的事情做盱眙从未做过的事情一个纯粹的亲民生活示范社区 营销企划演绎营销企划演绎【目标,是怎样达到的?】(1)(1)如何从陌生生活区域突围,摆脱周边不利因素如何从陌生生活区域突围,摆脱周边不利因素(2)(2)在项目销售期,本案必须保持绝对的竞争优势在项目销售期,本案必须保持绝对的竞争优势(3)(3)在周边竞争激烈的房地产市场中顺利突围在周边竞争激烈的房地产市场中顺利突围 (4)(4)保持绝对的价格力,突破客群心理抗性保持绝对的价格力,突破客群心理抗性 营销企划演绎,实现压迫式营销,顺利突围营销企划演绎,实现压迫式营销,顺利突围项目产品创新项目
2、产品创新营销概念创新营销概念创新销售期保持销售期保持绝对销售力绝对销售力保持绝对价格保持绝对价格突破心理抗性突破心理抗性肉搏战突围肉搏战突围陌生开发区陌生开发区创新创新创新创新销售模式创新销售模式创新产品创新产品创新发力点发力点富有价值感的外立面亲民性创意景观设计本案成败的关键在于外立面的设计,外立面是项目最能体现项目产品价值的关键所在,也是最能体现项目价值点所在,因此富有价值感而且花钱不多的外立面与漂亮的效果图为产品发力点之一。为了体现产品真正的亲民性,项目在景观设计中应该注重功夫做到实处、而且实施落到实处。可采用老百姓比较亲密的灌木如垂柳、翠竹等,做实实在在的景观。需要插入外立面效果图销售
3、模式销售模式发力点发力点体验式销售模式现场震撼式销售模式拉网式营销模式体验式营销策略体验式营销策略本案周边市场竞争激烈,而且目前生活配套不成熟,另外消费者对项目没有一个直观的认识,因此建议本案营销直接采用“实景体验式”营销,先期做好样板示范区,以及交通体系,客户购房在穿越样板示范区后,到达售楼中心(为了避免不必要浪费,建议售楼中心直接以复合性会所代替,后期可以改作会所),以景促销,以景动人,达到事半功倍的效果。实景体验:以景促销、以景动人实景体验:以景促销、以景动人现场震撼式营销策略现场震撼式营销策略现场是项目最大销售力,介于目前项目地板块还是处于实处培育阶段,各个生活配套设施都不成熟,因此要
4、充分利用现场的优势,通过现场震撼实现最大销售力。建议做500左右的售楼处,而且售楼处周围的环境与形象包装建立都做到味,让购买者能真正放心的购买案场内外部:情与景的交融案场内外部:情与景的交融拉网式营销策略拉网式营销策略解决方法一:“轰动式开盘”通过切实可行的开盘方式,使项目一夜之间在盱眙县城家喻户晓,成为楼市最新焦点。项目所处位置为未成熟区域、人流和客户来访量都比较小,要保证定期完成销售任务,客户上访量是关键,如何家喻户晓,把客户拉进来则是重中之重。解决方法二:“流动宣传车”在宣传设置一辆流动宣传车,每周做两次定期宣传工作,并配合一定的促销措施。解决方法三:“乡镇信息员”周边乡镇设置长期固定的
5、兼职形式项目信息宣传员,宣传项目销售资料,对于宣传访成交客户给予一定的奖励,奖励额度根据实际情况而定。项目演绎包装项目演绎包装 项目形象是打响产品认知战的信息核心,是塑造项目品牌的关键之一。这是一个系统工程,是贯穿整个推广过程的一个主题与灵魂,同时也是一个动态的体系,随着时间和形式的变化而灵活调整。项目形象定位主要是通过对包装九大核心信息要素进行提炼,充分挖掘项目优势资源,并从中寻找相关卖点。形象包装从“形象力”“产品力”“利基诉求力”三大力量着手,三力合一,威力无穷,通过一列科学、完整的包装创造出唯一性、排他性、权威性的产品。项目形象定位项目形象定位形象包装体系形象包装体系形象力形象力项目目
6、识别特性特性产品力品力商品利益支持点商品利益支持点利基利基诉求力求力商品商品对客客户的利益基本的利益基本点的点的诉求力求力要素5:产品魅力核心要素6:物质性的主导广告语要素7:产品力的基本内容要素1:案名及 LOGE要素2:行销概念要素3:精神性的主导广告语要素4:概念的由来与文化底蕴要素8:利益基本点的诉求 项目形象包装体系项目形象包装体系【案名建议案名建议】腾宇东郡东郡 释释 义义东:东,城市之东,代表方位,也即项目的区位,处在城市发展的主方向之上;郡:郡,周制,天子地方千里,分为百县,县有四郡;另郡有城之意;东 郡:即城市东边之城,本案与47万方的北苑新城共同打造盱眙第一新城;整体意寓呈
7、祥,简洁易记,意境隽永,描绘了人们对美好生活的憧憬。【备选案名备选案名】腾宇东方星城东方星城腾宇东方天郡东方天郡腾宇金色家园金色家园 【项目项目UPSUPS体系建立体系建立】低总价、低首付,亲民地产示范者小户型,全功能,至善优尚户型创意性景观设计,体验无处不在完善配套,街区地产领跑者社区公交开通,无忧城市生活交通网城市发展的主轴线,未来前景无限增值保值,盱眙地产原始股项目七大卖点:项目七大卖点:此部分开始插入形象设计稿项目推售策略项目推售策略在约定的销售周期内,圆满完成销售任务;实现项目开发预定的目标利润,保证项目安全稳步地运行超额实现目标利润,树立并有效维护开发商的口碑和形象,展示项目品牌和
8、企业品牌,使企业获得更多的经济效益好社会效益 制定并实施销售目标 及资金回笼计划 制定并实施合理的价 格政策 实施规范的销售操作 与管理 客户亲情培养,建立 良好关系 辅助开发商建立良好 的形象 高级目标初级目标销售目标和任务销售目标和任务双重目标主要任务销售目标和任务销售目标和任务项目分期开发销售示意项目分期开发销售示意项目一期项目二期项目三期项目四期说明说明:1、从项目地段价值来考虑,A/B地块的地段价值要高于C/D地块,因此在同等条件下开发,A/B 地块的产品销售价格也会高于C/D地块产品;2、从基地现有条件来看,必须以低价启动市场,形成市场的热销,进而带动整个项目销 售,所以,先开发C
9、/D地块容易实现价值最大化。ABCD推广时机及推盘量推广时机及推盘量 腾宇东郡以总建1414万平方米的规模万平方米的规模,项目从立项规划到全部销售完成,需要持续约需要持续约3 3年的时年的时间,间,具体根据项目的开发时序,以及大盘销售的特殊性,每期推盘量不宜过大,以免让市场形成房子总是卖不完的滞销感,同时推盘量又不宜太少,以免一上市就销售一空,导致广告投放的浪费,故综合考虑推广建议阶段如下:一期开盘时间:一期开盘时间:20082008年年1212月月 宣传启动时间:宣传启动时间:20082008年年8 8月月 销售时间段:销售时间段:20082008年年1212月月-2012-2012年年2
10、2月月 推盘套数:推盘套数:每次推盘量保持每次推盘量保持300300套左右套左右 每阶段推盘间隔时间的确定:每阶段推盘间隔时间的确定:根据市场情况,及时调整推盘的量与时间段,一方面蓄水客户,根据市场情况,及时调整推盘的量与时间段,一方面蓄水客户,同时也保证楼盘价格稳定上涨。同时也保证楼盘价格稳定上涨。分分期期时间时间面积()物业形态物业形态合计合计一08.1009.8约约3463734637多层136301.4二09.810.6约约2805628056多层+招商三10.611.4约约2800028000多层招商四11.412.2约约2970029700多层底商分期考虑因素分期考虑因素:开发工程
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