2024年中国酒店存量资产改造白皮书:存量改造 焕然一新.pdf
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1、市场研究中国2024年5月中国酒店资产价值管理系列三存量改造 焕然一新中国酒店存量资产改造白皮书酒店及旅游地产事业部中国酒店存量资产改造白皮书回目录 目录前言 301 资产评估 802资产重塑 1403资产重生 21运营模式选择的考量22品牌选择考量24改造项目开业筹备25工程改造26改造工程的降本增效28创新投资策略与增值机遇30可持续发展之零碳酒店3104调查问卷结果 352中国酒店存量资产改造白皮书回目录 城市更新是经济发展的一个重要体现,对改变城市面貌、人们的生活品质也起着重要的作用。2022年5月,北京市人民政府正式印发了 北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划),
2、这是全国首个减量发展背景下的城市更新专项规划。它明确规定了严控大拆大建,提倡分类审慎处置既有建筑,严守安全底线,严格生态保护,小规模、渐进式、有机更新和微改造、可持续地开展城市更新;同时,也强调了城市更新应坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。近些年来,北京从聚集资源求增长转向疏解非首都功能谋发展,主动做减法,成为全国第一个减量发展的超大城市。因此可以说这次北京的城市更新专项规划,指明的方向是千年古都的城市更新,是落实新时代首都城市战略定位的城市更新,是减量背景下的城市更新,也是满足人民群众对美好生活需要的城市更新
3、。它的重要意义是明示了首都从“增量发展”正式进入了“存量提质”的城市更新模式,相信这也将是全国各地其它城市的更新模式,具有重要的历史意义和现实意义。而在这样一个新高度和新维度下的城市更新中,酒店应该扮演什么样的角色、起到怎样的作用,对酒店从业者来说都将是不得不思考的问题。如何顺应从“增量发展”到“存量提质”的转变,并牢牢抓住新模式中的各种机会,对疫情后酒店行业的发展至关重要!城市更新的目标载体,不少场合都是“城市综合体”。因此规划好城市综合体就成为确保城市更新成功的重要元素。也可用一个人造的英文单词“HOPSCAS”从产品形式或业前言态上来归纳表述,即:酒店Hotel、办公Office、公园P
4、ark、商场ShoppingMall、会议Convention、公寓Apartment和地铁Subway,“HOPSCAS”也是这些业态英文单词首字母的组合。一个城市综合体往往会包括多个甚至是以上的全部业态,而在地铁越来越发达的当今大城市中,城市综合体又往往处于地铁上盖,因此也就自然地包括了地铁这个元素。在这个造词中,酒店之所以被排在第一位,是因为在现实中,酒店在城市综合体中的作用和地位是非常重要的。随着城市更新的不断推进,越来越多的新建城市综合体将构成城市街区有机的组成部分,规模大一些的城市综合体本身将构成一整个街区。谈到这,不禁想起了城镇规划史上最具影响力的一本书,也是城市研究和城市规划领
5、域的经典著作 美国大城市的死与生。作者是1916年出生于美国宾夕法尼亚州斯克兰顿的美国记者、社会活动家简雅各布斯女士。简雅各布斯被认为是新城市主义的代表人物之一,她强烈主张城市的本质在于其多样性,城市的活力来源于多样性,城市规划的目的在于服务和协调多种功用,来满足不同人群的多样而复杂的需求。同时她反对建造规模大但毫无特色的高层建筑群,也抵制兴建和城市格格不入的高架道路。她特别重视城市社区的构建,一种让城市充满活力的社区营建,而不是千篇一律地用高端石材或是玻璃幕墙构成的建筑物,因为它们看似高档,但实际上不由让人产生高不可攀、冷冰冰、或可见不可达的感觉,因而望而却步。“作为城市地标、带着卓越品牌的
6、酒店,即使是在存量资产改造的项目中,也必须为靓化城市的天际线发挥应有的作用,而非落入雅各布斯如上所提的陷阱中。周涛仲量联行酒店及旅游地产事业部 大中华区董事总经理 全球注册酒店资产管理师CHAM3从城市更新的案例而言,上海艾迪逊酒店项目就是一个很好的例子。该项目坐落于上海最繁华的南京东路步行街,其塔楼原是上海电力的办公楼,整个大楼呈发电机形状,其带棱角的窗户,是大楼的标志性特征。塔楼高124米,在1988年当时曾是上海第一高楼。6层的裙楼更是十九世纪三十年代的历史建筑,其外立面需无条件地保留原有风格。在这样的条件下,艾迪逊酒店的改造,就变得不那么简单了。从市场定位、确定品牌、各方论证、启动设计
7、、建设、筹开到开业,足足花了6年多的时间。上海艾迪逊酒店开业以后,成了南京路步行街上的网红酒店,除了业绩卓越外,其浓郁的历史韵味和时尚的现代风格也得到了市场的充分认可。发电机外形的大楼和带棱角的窗户、近百年裙楼的外立面纹丝没动,但并不影响酒店的网红地位,低消高达数千元的酒店屋顶露台、客房棱角窗中的陆家嘴夜景更是频频出现在网络照片中。上海艾迪逊无疑是酒店改造项目在城市更新中发挥了积极作用的一个成功案例。回目录 中国酒店存量资产改造白皮书4中国酒店存量资产改造白皮书回目录 在上海艾迪逊酒店顶层露天吧眺望陆家嘴天际线。该露台空间,在改造前几乎无人问津,而在改造后,却变身为最有人气的空间。真可谓是化腐
8、朽为神奇,现该空间体现了极佳的经济效应和社会效应。上海艾迪逊带棱角的窗户中看出去的陆家嘴夜景,昔日棘手的棱角窗成了当下绝对的网红打卡点。5中国酒店存量资产改造白皮书回目录 我们再来看另外一个海外的案例。位于东京最繁华的商业街银座的凯悦旗下的尚萃酒店,是一家极受市场关注和客人喜爱的时尚精品酒店。这也是一家成功改造的酒店,其历史可追溯至140年前。该楼栋最早的业主来自大阪的 朝日新闻 报社,他们在此设立了办公室和印刷厂。在运营了20年后,朝日新闻 报社搬去了附近的其它地点,而在银座的这栋楼便成了纯粹的办公楼,直到2015年作为城市更新的一环,这栋位居东京黄金地段的办公楼开始重新定位,从办公楼变成了
9、一家 酒店。如何传承140年的文化,如何较完美地保留这栋楼的历史,成为改造过程中的关键。经过严谨的策划,最终通过业态完全改变后的凯悦尚萃酒店向人们呈现了惊喜:整个酒店的8个楼层,分别体现了银座属地及报馆性质的四个主题,5层和12层为媒体楼层,6层和9层为娱乐楼层,7层和10层为时尚楼层,8层和11层为景观楼层。“如上两个案例所示,希望改造后的酒店都能成为一个区域甚至是一个城市的中心地,它要带着城市或区域浓浓的烙印,让远道而来的客人和周边的居民都能来到酒店聚集,这样酒店就自然成了区域和城市的有机组成部分。东京银座凯悦尚萃酒店的外立面,既保持了部分报社的 特色,又以现代的风格和银座的时尚街风融为一
10、体。东京银座凯悦尚萃酒店餐厅中的艺术品,它以印刷活字块为主题,用英文字母和日语汉字展现了Hyatt Centric Ginza Tokyo字样,非常引人注目。6中国酒店存量资产改造白皮书住建部在2023年7月发布的 关于扎实有序推进城市更新工作的通知 也明确了城市更新底线要求。坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主,鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造,防止大拆大建。加强历史文化保护传承,不随意改老地名,不破坏老城区传统格局和街巷肌理,不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑。住建部的最新工作通知,充分展示了探索小规模、渐进式、可持续的城市更新路径,也为全国城市更新指明了与时俱进、可持续发
11、展的方向。相信它也为酒店的重新定位和改造提供了明确的指向。近年来,仲量联行积极参与了多个城市更新项目,而酒店及旅游地产事业部的团队也承担了多个酒店存量资产重新定位的工作,相信这些既保留历史文化又焕然一新的酒店能够改变多个城市的天际线。仲量联行的企业宗旨是“我们塑造房地产的未来,让世界更美好(We shape the future of real estate for a better world)”。在酒店存量资产改造的工作中,我们也始终秉持这一理念,希望通过酒店这一载体,为高质量的城市更新做出贡献;也希望通过此份白皮书,为近年有酒店存量资产改造需求的业主和投资人提供有益的参考。回目录 7酒店
12、物业为长期持有运营型不动产。酒店在开业初始年份,由于设施完备、设计和装饰风格新颖,对市场需求吸引力强,通常会呈现业绩增长趋势;但是多年过后,经营磨损、设施老化等问题逐步显现,若维护保养不当,会逐步失去竞争力,对经营产生直接影响,这也是酒店改造的重要原因。为了制定合理有效的改造方案,需要从问题产生的原因入手,针对性提出解决方案。中国酒店存量资产改造白皮书回目录 资产评估018中国酒店存量资产改造白皮书回目录 图1.临问题(改造原因)为配合本次白皮书的研究,仲量联行向酒店业主及运营方发起了一份关于酒店存量资产改造的调查问卷,最终共收到125份回复。结合此次问卷调查结果以及过往同类项目经验,常见的改
13、造诉求主要集中在以下几个方面:1 开业时间长、设施老化。行业中通常有“5年小修、8-10年大修”的提法,虽然并不绝对,但也一定程度上阐述了酒店物业的一般维护周期。设施设备老化、效率下降,可能导致高额的运营成本。同时,日常维护情况及历史大修技改情况,也需要特别关注,家具、装置设备储备金(FF&E账户)的存续情况和使用情况、用于大修的资本性支出安排情况(CapEx)也是评估的重点。2 财务结果不理想、预算达成困难。酒店运营财务结果不理想,是常被提及的改造原因之一。但这一问题的影响因素可能比较多,市场变化、运营效率下降(开源经营能力与合理成本结余能力不足)、预算制定偏差等都可能导致财务结果不理想。而
14、单纯物业改造方案可能无法彻底解决经营和市场定位方面带来的问题,因此,需要通过进一步评估确定财务结果不理想的核心因素,综合改造方案实现业绩提升。3 运营坪效低、空间利用低。从日常经营中可能发现部分设施空间存在空闲时间长、使用率低、利润坪效低的情况;或从财务指标、市场报告中发现出租率不足或竞争力明显弱于竞争组群中其他酒店等情况。此类问题,需要通过评估低效空间的原有物理条件并结合重新定位,确定是否存在设施定位偏差以及是否具备调整条件,再体现在改造计划中重新塑造竞争力和卖点。4 市场需求变化导致的配套适应性问题、概念风格过时问题。市场环境受多方面因素影响会发生变化,如需求趋势发生转变(如企业预算变化、
15、家庭可支出消费变化等)、新开酒店项目设施优势抢占等多种因素作用,导致存量酒店定位可能不再精准、产品不再具备竞争力的情况。存在此类问题的项目,重新定位是必不可少的,基于新的市场定位,通过更牌、变换设计概念等方式,对存量项目进行改造,焕发新生。5 项目筹建时遗留的问题,如能耗高、动线不合理等。还有部分项目在初期规划时,存在过度规划、设计偏差等遗留问题,导致自开业以来,存在日常运营维护费用高、能耗高、服务动线不佳导致效率低等问题。这些遗留问题,可通过对物业基础条件的重新评估后,在改造计划中进行不同程度的调整和改善。数据来源:仲量联行9中国酒店存量资产改造白皮书回目录 改造项目的前期评估存量酒店的问题
16、可能源于定位不适应、管理效率低等“隐性问题”,也可能是功能配套不符、设施老化等“显性问题”,也可能是两类因素共同作用的结果。因此,改造前要针对这些不同的问题进行评估。1.外部性评估 审视市场趋势与定位匹配度改造前评估通常会先从定位适应性上判断是否存在方向性问题,避免本末倒置。在疫情恢复、经济周期以及政策环境的共同作用下,外部市场变化快,导致很多存量项目定位和配套不再适应市场需求趋势。在以往的案例中,有几类比较常见的定位不适应情况:客源需求发生变化,原有设施配套不再满足市场需求的变化趋势。经过疫情和经济周期影响,企业在商务差旅预算方面逐步收紧,导致酒店重要的客源基础需求发生改变。相比之下,家庭消
17、费在疫情之后虽然也受到经济波动的影响,但消费能从上述多种改造原因分析不难看出,改造前首先需要通过定位重新评估、物业硬件评估、管理效能评估等,分析确定具体的原因和影响程度,再有针对性地提出解决方案并落地实施,通常改造项目会经历一个完整的评估、方案制定和落地实施的过程:力和意愿在几类主要客源中仍呈现较好的趋势。一些传统的商务型酒店,如过度受限于房间类型、面积等初始定位的影响,可能在客源组合转换中,受到限制。新入市竞品酒店优势对存量酒店市场定位的影响。市场中新增竞品酒店,特别是地理位置上临近的项目,对存量酒店的定位和竞争力往往会产生最直接的影响。比较常见的情况是,由于新开业酒店品牌的市场认知度、硬件
18、设施和设计概念新颖等优势,会抢占存量酒店原有市场份额。新开业酒店在配套类型、面积、体量等方面可能更符合需求发展的趋势。例如,一些存量酒店,在设计初期由于各种原因,规划了庞大的客房体量,对入住率的依赖比较高。早期开业时竞争项目有限,经营没有太大压力。但随着时间推移,受到设施逐步老化和新增项目入市的影响,后入市中等客房规模的酒店,甚至客房体量偏小的酒店在应对需求变化、消费变化时,更容易调整客源结构和价格策略,不会过度依赖入住率而牺牲房价。此类存量项目在改造中可能需要经过重新定位后,考虑将部分客房转为公寓或其他业态,通过缩小体量应对市场变化和竞争。除客房外,其他配套也可能存在类似的问题,需要通过重新
19、定位,确定如何调整设施才是维持酒店竞争力和独特卖点的关键。图2.改造项目的一般流程项目前期评估明确问题和产生原因重新定位与改造方案方案财务可行性评估改造计划实施落地业绩提升与长期资产管理(AM)提升运营管理效率维持定位下,配套优化调整方案定位存在偏差情况定位无偏差,但存在收入成本等运营问题;存在使用率低和配套问题等数据来源:仲量联行10中国酒店存量资产改造白皮书回目录 2.内部性评估 审视运营效率与经营情况另一个重要的评估方向是对酒店运营情况、业绩表现进行梳理和诊断,进一步确定导致业绩不理想的核心原因。通常会通过运营业绩审核(Spot Review)的方式,从财务报表、行业指数、资产管理关键指
20、标等维度,确定是否存在经营低效、开源和节流等问题,这些方面的问题,需要通过中长期的资产管理来改善和提高,并非通过改造可以直接解决。“运营业绩审核需要达到两个目的,一方面识别出导致经营利润不理想的运营端问题,对收入、成本或其他导致运营低效的情况制定资产管理计划,进行针对性提升,及时复盘调整。另一方面,财务报表中暴露的问题可能与硬件设施本身有关,需要在硬件评估中重点关注,如能源成本高、维保费用高等可能与设施老旧、规划不合理有关;设施设备储备金(FF&E)的提取情况、使用情况也与物业日常维护息息相关。数据来源:仲量联行11中国酒店存量资产改造白皮书回目录 3.酒店物业状态评估对酒店物业使用状态、磨损
21、情况、设施设备工作状态进行评估,是制定酒店改造计划时的核心考虑要素,也是决定改造投入预算规模和估算改造投资回报的重要基础。在酒店重新定位的基础上,需要对配套调整的可实现性、低效空间情况、前后场使用状态进行物理评估。结合本次问卷回复和以往的案例,改造重点区域及评估重点包括:客房区域 客房规模调整评估:如前所述,可能由于定位变化、最初建设规划体量过大等原因,需要调整部分客房业态用途。在评估时,需要考虑物业可分隔性,客房是否分布在不同的建筑体中,是否存在多种业态公用情况,调整后是否具备独立的交通动线条件,管理界面是否可划分等。客房积调整评估:为保持竞争力,可能涉及调整客房面积,如两间合并、三间合并改
22、为两间等情况,需要评估物业是否具备条件,如现有柱网情况、合并后房间内是否存在承重柱、上下水是否可行等问题。客房功能增加或可变性评估:如改为公寓用房或长租房,是否具备增加厨房空间的条件,如排烟、排水等;如不可增加燃气,是否具备接入电炊具条件,是否需要电量增容等。客房设计风格、软装更新评估:此类改造对内部结构变化要求不大,更多是装饰、装修、地毯、窗帘等软装软包的更新。其他问题评估:走廊的拓宽与收窄、层高是否具备改造条件、消防规范要求复核等。餐饮区域 评估功能合并、空间共享提高低坪效空间盈利能力可能性:对运营坪效不高的餐厅、大堂吧、酒水吧等空间,在重新定位指引下,考虑是否具备合并部分空间产生复合功能
23、的可能性,如日间大堂吧+晚间酒吧功能;餐饮与活动空间结合作为小型多功能空间使用;或考虑更改部分餐饮空间的用途,如某特色餐厅不适合市场需求,可考虑补充作为其他经营良好的餐饮功能面积,如中餐包房或考虑餐饮外包管理等。评估中,要考虑区域合并、外包或转化用途后的服务动线、客流动线、管理界面是否可以实现。评估一层临街餐饮空间打造的条件:很多老酒店项目地理位置优越,位于传统商业区、商务区腹地,在重新评估时,可以考虑是否具备打造临街面、景观面开放式餐饮功能的条件,通过突破原酒店建筑体边界,形成项目亮点和优势,增加临街商业餐饮属性,从而增加收益。当然,此类改造需求还要从建筑条件、外部红线条件、市政管理规范等多
24、方面进行综合 评估。图3.装修改造重点区域数据来源:仲量联行12中国酒店存量资产改造白皮书回目录 会议宴会区域会议宴会生意是酒店重要的收入来源,在商务差旅和公司预算普遍下降的市场中,宴会、婚宴收入显得更为重要。在改造项目前期,对会议宴会区域有如下几个常见的评估需要:评估宴会空间扩充的可能性:以往改造案例中,不乏由于宴会厅面积不足导致的婚宴承接受限或在竞争中处于劣势的案例。在评估市场有需求的情况下,首先关注项目用地范围内是否存在其他可用做宴会设施的场地和指标;此外,对原有宴会厅是否存在空间扩大的可能性进行评估,如部分后场或前厅区域是否可被纳入宴会厅范围,层高是否满足,是否有立柱遮挡,扩建后是否影
25、响前后场运营动线等。同时,也需要从工程角度评估上下层及临近区域结构关系、承重是否满足等。评估空置会议积的再利用条件:是否存在利用率低的中小型会议室、固定桌椅的董事会议厅等低效会议空间。非固定座椅的会议空间使用比较灵活,更容易布局使用。如结构允许,也可考虑临近小会议室的整体联通,做为灵活分割的多功能会议空间,增加使用率。康体及其他区域 评估康体及小型部门空间使用条件:泳池、健身或Spa等部门的运营成本较高,在品牌标准允许的情况下,可能考虑外包经营。在评估过程中,主要考虑是否拥有独立的出入口和运营动线,便于独立经营管理;同时,考虑未来酒店客人是否方便到达和使用这些区域。评估后勤设备及其他空间:在物
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