房地产开发与管理.pptx
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1、22 八月 1目录(一)1 房地产总体经济分析2 房地产与房地产业概述3 房地产开发程序4 开发商及其合作伙伴5 房地产空间市场分析6 房地产资产市场分析22 八月 2目录(二)7 市场研究8 可行性研究9 房地产市场营销10 房地产资产管理11 美国房地产发展概述22 八月 31 房地产总体经济分析1.1 房地产空间市场1.2 房地产资产市场1.3 房地产体系1.4 空间市场和资产市场:四象限模型22 八月 41.1 房地产空间市场1.1.1 房地产空间市场1.1.2 房地产空间市场供给1.1.3 房地产空间市场需求1.1.4 房地产空间市场价格22 八月 51.1.1 房地产空间市场空间市
2、场空间市场是指不动产(土地或建用地)的使用(或使用权)市场。这种类型的市场通常被称作房地产使用市场或房地产租赁市场.22 八月 61.1.2 房地产空间市场供给(A)房地产空间市场供给是指房地产的所有者把所有房屋(空间)租赁给租赁者。典型的房地产市场供给曲线是条折线。起初供给曲线一般是垂直线或已完全丧失弹性(至少是在一个短期或中期,甚至更长些时间)。如果租金上涨高于重置成本水平或长期边际成本(LRMC),新的建设就要产生了。22 八月 71.1.2 房地产空间市场供给(B)租金租金空间数量空间数量节点节点 Q Qnownow 存量存量边际成本上升边际成本上升边际成本下降边际成本下降长期边际成本
3、长期边际成本 房地产空间市场供给函数房地产空间市场供给函数22 八月 81.1.3 房地产空间市场需求 房地产空间市场需求是指那些个人、家庭和公司希望使用的空间为了消费或生产的目的。22 八月 91.1.4 房地产空间市场价格租金俗称为在一个相对短期内暂时使用空间所付出的代价(权力)。22 八月 101.2 房地产资产市场1.2.1 资本市场 1.2.2 房地产资产价格22 八月 111.2.1 资本市场大致来说,根据其特性资本市场可分为四类:他们是共或私人市场,以及根据资产交易特性分为权益或负债。公共市场私人市场权益资产 基金房地产证券化 共有基金房地产私人公司石油和天然气合作伙伴 负债资产
4、 债券房地产抵押贷款证券化货币工具银行贷款整体抵押贷款债务风险22 八月 12公共市场和私人市场公众市场公众市场就是许多相类似的所有者,在资产市场里进行公共交易,这里有许多的买者和卖者,以公开的竞价方式进行交易。私人市场私人市场主要是指私人资产在单个买者与卖者之间进行交易,而他们之间的 交易往往通过经纪人来完成。22 八月 13权益资产和负债资产负债实质上是指借款人得到的对于未来所支付的现金流量的权利(例如:利息支付)。权益是指对于先期基础资产产生的现金流量的剩余索取权(例如,公司或物业)。22 八月 141.2.2 房地产资产价格价值(价格)=收益(租金)/资本化率房地产资产租金,尤其是在商
5、业地产,是一类似于其他形式的有形资本。这样一来,房地产价格表现为收益(即实质上的净租金)除以资本化率。The cap rateThe cap rate:就是资本化率,即房地产收益除以房地产价值或价格。22 八月 15如何衡量资本化率资本化率由资产市场上资本投资的供给和需求来确定,基于以下三个因素。1.资本的机会成本2.资本增长预期3.风险22 八月 161.3 房地产体系前面已经为大家介绍了房地产系统的三个主要组成部分:空间市场、资产市场和开发市场。这里将介绍房地产的视觉系统,包括三个主要部分及其关系。空间市场空间市场供给(土地拥有者)需求(承租者)租金&占有权新增地方&国家经济 开发产业开发
6、产业预测未来资本市场资产市场资产市场现金流楼市价格市场确定利率上限 供给(业主出售)需求(投资者购买)现金流信息收集与利用如果有发展有盈利吗?建造成本包括土地22 八月 171.4 空间市场和资产市场:四象限模型1.4.1 四象限图1.4.2 空间市场需求增长的变化1.4.3 资产市场需求增长的变化22 八月 181.4.1 四象限图R*Q*P*C*建设(SF)价格$存量(SF)资产市场:建设空间市场:存量调整空间市场:预测租金租金$资产市场:估价22 八月 19 东北象限描绘的是空间市场里租金预测。在这个象限里的水平轴线代表的是房地产空间市场里的物理存量,垂直轴线代表的是租金。因此,这个象限
7、里的轴线表示的是房地产空间市场里价格除以数量的经典模型,下斜线DD表示的房地产空间市场的需求曲线。四象限图(A)22 八月 20 西北象限描述的是资产市场的估价原理,并涉及到了相对平衡的房地产价格和目前租金水平。西北象限里的直线代表了资本化率。其中的P*点表示房地产的价格。因此,两个上面的象限描述了资本市场和空间市场里短期或当前价格变化。四象限图(B)22 八月 21西南象限里的向外倾斜的建筑函数直线表示的是高房地产价格刺激了大量新建筑的增长。这个建筑函数直线与房地产价格轴线交汇于正值点,因为当房地产价格低于这个水平线,就不会有新的建筑产生。当前资产市场价格的P*点将与建设函数直线交叉于C*点
8、,这一点就是每年建设市场的新增量。四象限图(C)22 八月 22东南象限通过建设与使用市场的可用空间总量比率完成了空间市场和资产市场长期的整合。东南象限里的直线建设活动水平线C*交于空间建设供给总量水平线Q*。四象限图(D)22 八月 231.4.2 空间市场需求增长的变化R*Q*P*C*C*Q*R*P*P1D0D1D0D1建设(SF)存量(SF)资产市场:建设空间市场:存量调整空间市场:租金预测租金$资产市场:估价价格$R122 八月 24 在考虑使用空间需求增加效应的时候,假定房地产资产市场是恒定的。我们看到东北象限里的需求函数往右移动,从D0到D1。在短期内,没有时间来建设新的空间,来回
9、应使用需求的大规模增长。纵轴租金从原有水平R*点暂时移动到偏高水平R1点,而原空间存量Q*并没有移到新的需求函数D1关系。空间市场需求增长的变化(A)22 八月 25新长期的平衡建立在新的D1点。新的平衡就以*点为代表。注意的是,当新的均衡租金(R*)高于原来的均衡租金(R*),临时租金水平R1要低些。另外,注意到空间市场数量长期均衡要高于其原来需求水平(Q*Q*)。空间市场需求增长的变化(B)22 八月 261.4.3 资产市场需求增长的变化建设(SF)存量(SF)资产市场:建设空间市场:存量调整空间市场:租金预测租金$资产市场:估价价格$C*Q*R*P*C*Q*R*P*P1SRLRD08%
10、OARD111%OAR22 八月 27资产市场需求增长的变化(A)考虑到资本市场的资产投资者对于房地产投资的需求增加的效果。因此,喜好在投资者不介意房地产的风险或尝试期望房地产租金比以前更多预期增长开始相对移动。所以他们目前并不需要更多的回报.问题是,一些问题投资资者现在希望在房地产商的投资高于他们以前支付的。这种类型的资本市场的转变验证了西北象限里估价线向下移动。举例来说,假设当时的普通利率是11%,而现在降低三个点到8%。这样一来,如果投资者不能预见新建设,那么房地产的价格在短时期内上升到一个较高的水平,并能持续一段较长的时间。这也就说,短期价格增长由原来的P*点水平达到P1水平。22 八
11、月 28资产市场需求增长的变化(B)这是一个基于西北象限里新的8%OAR(Overall Rate)线,由新矩型连接的四个象限的长期均衡便产生了。这一反映房地产发展景气指数新的均衡包含了空间建设的大量增加,并带来了空间存量上升到了新的Q*点。这是投资者对房地产的偏好转移。.22 八月 29资产市场需求增长的变化(C)需要注意的是新的均衡包括了低的租金(R*Q*)。低租金意味着资产市场的地资本化率并不能达到我们起初所想的长期的高价格。房地产市场价格新的均衡点P*可能比原价格P*点高,但不一定高很多。22 八月 30问 题1.例如,如果假设房地产的需求是恒定的,当房地产的价格快速上升时,我们将会看
12、到什么样的结果?2.市场是否有效?为什么?3.用四象限模型分析一下1998年至2006年的国内房地产市场。22 八月 312 房地产与房地产业概述2.1 2.1 房地产概述房地产概述2.2 2.2 房地产业概述房地产业概述2.3 2.3 房地产业与国民经济的关系房地产业与国民经济的关系22 八月 322.1 2.1 房地产概述房地产概述2.1.1 2.1.1 房地产的含义房地产的含义2.1.2 2.1.2 房地产的经济特征房地产的经济特征2.1.3 2.1.3 房地产的分类房地产的分类2.1.4 2.1.4 房地产投资的利与弊房地产投资的利与弊22 八月 332.1.1 房地产的含义房地产是指
13、土地、建筑物、建筑物和房屋上的各种附着物以及衍生的各种权益的合称和简称,是相对于动产的概念。22 八月 34 The Real Estate 与 Real Property的区别 在英语中Real Estate 指土地及附着在土地上的建筑物或房屋。Real Property是指Real Estate及Real Estate之上附带的各种权益。22 八月 352.1.2 房地产的经济特征A、房地产具有多重经济身份B、房地产通常是一种庞大的经济单位C、房地产具有供给稀缺与价值升值特性D、受外界影响大,具有较强的外部性E、房地产权利的可分割性 占有权(Possession)使用权(Use)受益权(E
14、njoyment)处置权(Disposition)22 八月 362.1.3 房地产的分类从物理形态上划分,房地产主要分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。22 八月 372.1.3.1 土地土地是房地产的一种原始形态。土地又分为未开发的土地和已开发的土地两种类型,前者基本属于乡村集体土地,而后者通常属于城市国有土地。22 八月 382.1.3.2 建成后的物业所谓建成后的物业,即我们通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。按其当前的使用状态,可分为空置和已入住(允许有部分空置)两种情况。按照建筑物的用途不同,这类房地产可以分为下述几种形式:1.居住物业。2.商业物业。
15、3.工业物业。4.特殊物业。22 八月 392.1.3.3 居住物业 一般是指供人们生活居住的建筑,包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的,也有少量作为投资,出租给租客使用。22 八月 402.1.3.4 商业物业有时也称经营性物业或投资性物业,包括酒店、写字楼、商场、出租商住楼等。22 八月 412.1.3.5 工业物业工业物业是通常是为人类的生产活动提供入住空间,包括重工业厂房、轻工业厂房和近年来逐渐发展起来的高新技术产业用房、研究与发展用房等。工业物业既有出售的市场,也有出租的市场。22 八月 422.1.3.6 特殊物业对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞
16、机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业,我们常称之为特殊物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。22 八月 432.1.3.7 在建工程在建工程是指已经开设工程建设但尚未竣工投入使用的房地产,是房地产开发建设过程中的一种中间形态。22 八月 442.1.4 房地产投资的利与弊、房地产投资之利、房地产投资之利(1).相对较高的收益水平(2).能够得到税收方面的好处(3).易于获得金融机构的支持(4).能抵消通货膨胀的影响(5).提高投资者的资信等级2 2、房地产投资之弊、房地产投资之弊(1).变现性差(2).投资数额巨大(3).投资回收周期较长(4).需要专门的知识和经验22 八
17、月 452.2 2.2 房地产业概述房地产业概述1.2.1 房地产业的含义1.2.2 房地产业的行业细分1.2.3 房地产业的特性22 八月 462.2.1 房地产业的含义房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。22 八月 472.2.2 房地产业的行业细分房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中,房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。22 八月 482.2.3 房地产业的特性房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。22 八月 492.3 2
18、.3 房地产业与国民经济的关系房地产业与国民经济的关系(A)(A)1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件;2.可以改善人民的居住和生活条件;3.可以改善投资环境,加快改革开放的步伐;4.通过综合开发,避免分散建设的弊端,有利于城市规划的实施;5.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道;22 八月 502.3 2.3 房地产业与国民经济的关系房地产业与国民经济的关系(B)(B)6.可以带动相关产业,如建筑、建材、化工等工业的发展;7.有利于产业结构的合理调整;8.有利于深化住房制度的改革,调整消费结构;9.有利于吸引外资,加速经济建设;10.可以扩大就业面。22 八月 512.3房地产业与国
19、民经济的关系房地产业与国民经济的关系(C C)22 八月 522.3房地产业与国民经济的关系(房地产业与国民经济的关系(D D)22 八月 532.3房地产业与国民经济的关系(房地产业与国民经济的关系(E E)22 八月 54问 题近几年,国内房地产发展迅速,为控制房地产价格过高国家出台了许多宏观政策来调控,请分析其利弊。22 八月 553 3 房地产开发程序房地产开发程序3.1 房地产开发的定义3.2 房地产开发的八阶段模型3.3 房地产开发商的众多角色22 八月 563.1 房地产开发的定义房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设,并进行出售的行为。22 八
20、月 573.2 房地产开发的八阶段模型一:提出投资的设想 五:签署正式委托协议不可行可行二:投资设想细化 六:工程建设不可行可行三:可行性研究 七:竣工投入使用不可行可行四:合同谈判 八:房地产资产管理不能达成协议能达成协议22 八月 583.2.1 提出投资的设想开发商在对当地房地产市场有比较深入地了解并占有大量市场信息的基础上,探讨投资可能性,寻找多个可供选择的投资机会,在头脑中快速判断其可行性。22 八月 593.2.2 投资设想细化开发商选择出实现其开发设想的开发用地,探讨技术可行性,与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触,做出初步设计方案,探讨获取开发用地的可行性。22 八
21、月 603.2.3 可行性研究开发商进行正式市场研究,估算市场吸纳率,根据预估的成本和价格进行可行性研究,将有关开发计划报送政府有关部门,从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。22 八月 613.2.4 合同谈判开发商根据市场研究中得到客户需求特征确定最终设计方案,开始合同谈判,得到贷款书面承诺,确定总承包商,确定租售方案,获得政府的用地、规划等许可。22 八月 623.2.5 签署正式委托协议 签署合同,包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租(售)合同。22 八月 633.2.6 工程建设开发商根据预算进行成本管理,批准市场推广和
22、开发队伍提出的工程变更,解决建设纠纷,支付工程款,实施进度管理。22 八月 643.2.7 竣工投入使用开发商组织物业管理队伍、进行市场推广活动,政府批准入住,接入市政设施,租客入住,偿还建设贷款,长期融资到位。22 八月 653.2.8 房地产资产管理 业主(开发商或新业主)进行物业管理、更新改造、市场推广等工作,以延长物业的经济寿命、提高资产运行质量;非房地产企业将其作为固定资产,进入其投资组合中。22 八月 663.3 房地产开发商的众多角色(A)开发商要成功地开发一个项目,必须很好地平衡项目的参与者与消费者之间的许多关系(见图)。首先开发商需要与地方政府和开发场地周边的邻居协调好关系,
23、通常情况下,开发商要获得地方政府的批准,必须对项目建设方案进行多次修改(政治),因此,使当地保持弹性是开发商的一个重要特征;第二,开发商需要寻找希望购买或承租建成后物业的客户,进行市场营销工作(营销);第三,开发商要管理好自己内部的开发队伍,并协调好与外聘专业顾问机构之间的关系(建设监理、过程管理);第四,开发商要通过向资本市场展示所开发项目的财务可行性、支付融资费用以及项目权益投资回报的能力,以进行项目融资(融资)。22 八月 673.3 房地产开发商的众多角色(B)公共部门公共部门谁谁:法规制定者、政治家、邻居需要:需要:合理的开发计划使用者使用者谁:谁:租客、自由自住的客户需需要要:满足
24、服务、价格和时间需要的建筑空间规划师推广者谈判家供应商推广者谈判家借贷者投资合伙人分析师创造者推广者供应商雇主客户经理开发商开发商谁谁:企业家、风险管理者、开发队伍领导者需需要要:创造财富、保持公司良好财务状态、,创造对社区产生长期正面影响的资产资本市场资本市场谁谁:信贷、股权及其多种形式的组合需需要要:最低风险、最大限度的融资回报开发队伍开发队伍谁谁:企业内部或外部的专业队伍需需要要:比较好的薪酬、积累经验、提高专业知名度、与一个好的队伍一同工作22 八月 684 4 开发商及其合作伙伴开发商及其合作伙伴(A)(A)4.1 私营部门开发商4.2 公共部门开发商 4.3 建筑师4.4 工程师4
25、.5 土地规划师4.6 景观建筑师4.7 承包商 4.8 环境顾问4.9 交通顾问22 八月 694 4 开发商及其合作伙伴开发商及其合作伙伴(B)(B)4.10 评估师4.11 律师和会计4.12 房地产经纪人/租务代理4.13 金融伙伴4.14 物业管理者4.15 市场分析师4.16 营销与公共关系顾问4.17 政府机构4.18 最终用户22 八月 704.1 私营部门开发商私营部门开发商总是在时间和金钱投入尽可能少的情况下,寻求最大可能的回报。私营部门开发商是通过拥有向房地产开发过程提供服务的机构而获取利润,这些机构包括保险代理、抵押担保公司、租赁公司、管理公司或总承包公司。22 八月
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