房地产租赁制.pptx
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1、房地产租赁法律制度房地产租赁法律制度山西大学商务学院法律学系 刘恒科本章所涉法律规范本章所涉法律规范城市房地产管理法城市房地产管理法合同法合同法物权法物权法城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释件具体应用法律若干问题的解释本章知识要点本章知识要点:1.房屋租赁合同房屋租赁合同2.房屋租赁中出租人和承租人的权利义务关系房屋租赁中出租人和承租人的权利义务关系3.房屋租赁常见纠纷的处理房屋租赁常见纠纷的处理4.建设用
2、地使用权的租赁建设用地使用权的租赁第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁一、房屋租赁的概念和特征一、房屋租赁的概念和特征(一)定义(一)定义(二)特征(二)特征 1.标的物为房屋;标的物为房屋;2.只是转移对房屋一定期限内的占有、使用、只是转移对房屋一定期限内的占有、使用、收益权收益权 3.诺成、双务、有偿民事合同诺成、双务、有偿民事合同 4.继续性继续性第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁二、房屋租赁的分类二、房屋租赁的分类(一)住宅用房租赁和非住宅用房租赁(一)住宅用房租赁和非住宅用房租赁(二)公房租赁和私房租赁(二)公房租赁和私房租赁(三)定期和不定期的房屋租赁(三)定期和不定期的房屋租赁第一节、
3、房屋租赁第一节、房屋租赁三、房屋租赁的标的物三、房屋租赁的标的物城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法第六条第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有权证的;(一)未依法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;制房地权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的;(六)不符合安全标准的;(七)不符合公
4、安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(七)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(八)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。(八)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同(一)合同的主要内容和形式(一)合同的主要内容和形式 1.房屋租赁合同的主要内容房屋租赁合同的主要内容 2.房屋租赁合同为不要式合同。房屋租赁合同为不要式合同。第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁(二)房屋租赁合同的效力(二)房屋租赁合同的效力 1.出租人的主要义务出租人的主要义务 (1)适租义务)适租义务 (2)维修租赁物;)维修租赁物;(3)瑕疵担保义务,物的
5、瑕疵担保和权利瑕)瑕疵担保义务,物的瑕疵担保和权利瑕疵担保义务疵担保义务 (4)负担税费和费用返还义务。)负担税费和费用返还义务。第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁 2.承租人的主要义务承租人的主要义务 (1)按照约定或法定支付租金)按照约定或法定支付租金 (2)依照约定方法或者房屋的性质使用房屋;)依照约定方法或者房屋的性质使用房屋;(3)妥善保管房屋;)妥善保管房屋;(4)返还租赁的房屋)返还租赁的房屋第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁(三)房屋租赁合同的终止(三)房屋租赁合同的终止 1.租赁期限届满;租赁期限届满;2.房屋灭失;房屋灭失;3.当事人解除合同当事人解除合同 (1)约定解除)约定
6、解除 (2)法定解除)法定解除第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁第二十四条第二十四条 承租人有下列行为之一的,出租人有权终止承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿;合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿;(一)将承租的房屋擅自转租的;(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;用的;(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;(四)拖欠租金累计六个月以上的;(四)拖欠租金累计六个月以上的;(五)公用住宅用房无正当
7、理由闲置六个月以上的;(五)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;(六)租用承租房屋进行违法活动的;(六)租用承租房屋进行违法活动的;(七)故意损坏承租房屋的;(七)故意损坏承租房屋的;(八)法律、法规规定其他可以收回的。(八)法律、法规规定其他可以收回的。第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁五、房屋转租五、房屋转租(一)定义(一)定义(二)房屋转租的限制性规定(二)房屋转租的限制性规定(三)房屋转租法律关系(三)房屋转租法律关系(四)擅自转租属于效力待定的行为(四)擅自转租属于效力待定的行为(五)房屋转租与房屋租赁权转让的区别(五)房屋转租与房屋租赁权转让的区别第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁
8、六、房屋租赁的特殊效力六、房屋租赁的特殊效力(一)买卖不破租赁;抵押不破租赁(一)买卖不破租赁;抵押不破租赁(二)优先购买权(二)优先购买权 1.定义定义 2.行使行使 3.优先购买权被侵害的法律救济优先购买权被侵害的法律救济第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁l最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释案件具体应用法律若干问题的解释 第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任购
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