2024年财富报告第18版.pdf
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1、全球豪宅和投资展望第18版 反馈,他们为超高净值人士管理着价值逾3万亿美元的资产。态度 调查第18版编辑Liam Bailey撰写莱坊研究部James Culley Kate Everett-Allen Patrick Gower Antonia Haralambous Flora Harley 李敏雯Andrew Shirley 市场推广Sally Ingram公关Astrid Recaldin助理编辑Sunny Creative设计与指导Quiddity Media封面Court Three印刷Optichrome定义和数据HNWI:高净值人士,即资产净值达到或超过100万美元的 人士。U
2、HNWI:超高净值人士,即资产净值达到或超过3,000万美元的人士。豪宅:特定地区位置最理想且售价最昂贵的住宅,通常为其所属市场中售价最昂贵的前5%的物业。豪宅市场的买家从来源地来看,呈现出国际化特征。PIRI 100:莱坊“国际豪宅指数”(PIRI 100)现已踏入第十七个年头,主要追踪全球高端住宅市场的豪宅价格走势。根据莱坊全球研究团队提供的数据所编制而成的这一指数覆盖了主要金融中心、门户城市、第二居所热点(包含沿海和乡村),以及知名高档滑雪度假村。莱坊财富规模评估模型:由莱坊数据工程团队创建的模型,对来自200多个国家及地区的高净值人士、超高净值人士和亿万富翁人群的财富规模进行评估。封面
3、的选择今年的封面选用了一张风格鲜明的插图,以体现私人客户投资领域的重大变化。2023年利率上调,大幅打破了影响过去二十年发展态势的超低债务成本模式。虽然2024年利率可能会下调,但仍会显著高于近期出现的超低水平。这与全球选举热潮、日益错综复杂的地缘政治网络以及席卷房地产领域的风暴相结合,意味着旧的规则不再适用。投资者理应把握时机,开启新篇章。财富报告1怀RORY PENN伦敦住宅销售主管及私人房产管理服务主管今年的报告明确了私人资本和房地产之间的密切关系,并且利率下调在望,因此我们预期未来12个月活动将显著增加卷首语着极大的荣幸,谨向各位呈现2024年财富报告,这是莱坊精心呈现的第18版专业财
4、富报告。去年的报告阐述了利率上涨对财富组合的影响,能源、经济和地缘政治的三重冲击,导致超高净值人士持有的总财富缩水10%。虽然压力重重,但我们坚信投资者应重点关注未来机遇。投资者们获得了丰厚的回报。正如报告所示,利率展望发生变化,美国经济表现上佳,股市快速复苏,因此财富创造再次回归。今年,我们发现全球超高净值人士数量上升,其中美国和中东的涨速拔得头筹,这些投资者对房地产的 需求持续增加,约五分之一希望在今年购置住宅物业,另有五分之一则正在探索商业机遇。正如我们所述,对房地产的这股信心来得恰逢其时。高昂的债务成本动摇了投资市场,对更环保、更可持续的股票的需求,以及工作、购物和生活方式的变化,会导
5、致进一步的结构性变革。此外还有生命科学等新兴领域对资本提出的规模可观的新要求,以及房地产行业吸纳资本的需求都已再创新高。资金充足的投资者拥有巨大机遇。我们一如既往地考察了财富的全球流动性,即财富的创造地区及其流动方向。我们深入研究了豪宅市场,分析了全球耕地的流转要求,评估了最新的ESG主题。我们的目标仍是尽可能全面地阐述财富对投资和世界主要房地产市场的影响。莱坊致力于提供合适的建议,并帮助您充分利用相关机遇。我们的私人房产管理服务网络覆盖全球各地,以伦敦作为总部,并在纽约、迪拜、摩纳哥、新加坡和中国香港特别行政区设有办事处,因此我们已作好充分准备,可以助您实现您的目标。欢迎与我们联系。莱坊品牌
6、拥有私人房产管理服务,以及不断扩张的网络,必将竭诚为您提供帮助。“今年,我们发现全球超高净值人士数量上升,其中美国和中东的涨速拔得头筹,这些投资者对房地产的需求持续增加”LIAM BAILEY作为财富报告的编辑,他概述了房地产投资面临的重大问题(第6页),并探究了年轻投资者的影响力(第14页)财富报告2FLORA HARLEY作为我们的可持续发展专家,她深入探索了不断变化的ESG领域(第50页)JAMES CULLEY作为莱坊数据科学部主管,他主持了对全球财富创造的分析工作(第10页)李敏雯作为莱坊亚太地区研究部主管,她分享了自己对亚太地区面临的重大问题的看法(第72页)KATE EVERET
7、T-ALLENKate分享了她对排名前100的 国际豪宅市场的洞见(第32页)PATRICK GOWER Patrick分析了为吸纳全球财富而出现的各种具有竞争性的举措(第18页)IAN MCGUINNESS 作为我们的研究分析部主管,他讨论了人工智能在创新和颠覆方面的双重力量(第56页)ANDREW SHIRLEY作为我们的农业地产研究专家,他评估了耕地的前景(第58页),并追踪了奢侈品资产的波动情况(第62页)ANTONIA HARALAMBOUSAntonia以四页的篇幅概括了全球重要的商业房地产投资主题(第42页)供稿人简介财富报告提供专属数据、专家见解、深度访谈以及未来 观点,助您深
8、入了解影响生活、工作、投资、回报的关键问题财富报告3住宅32 PIRI 100 国际豪宅指数研究成果34 寻求价值?100万美元在一系列城市和二套房市场的购买力35 追踪政策 政策变化改变了投资者的目标36 未来一年 身处变幻莫测的世界会给投资者带来哪些风险与机遇38 五大主题 从人工智能到身心健康,哪些领域将在2024年推动市场发展39 值得关注的房产和地区 我们精心挑选了吸引富裕买家的房产和地区简介 04 重要发现 财富报告编辑Liam Bailey分享了他从我们的2024版报告中总结出的关键要点06 世界展望 指引今年房地产投资方向的五个主题财富10 好景常在 虽面临各种富有挑战性的状况
9、,但全球财富仍在增长13 跻身前1%我们指出了跻身前1%需要满足的门槛条件14 变革时代 巨额财富转移对投资者意味着什么 18 权力游戏 新出现的一批具有竞争力的城市是否会颠覆旧的世界秩序?投资42 摸索复苏之路 商业房地产投资者、投资对象及投资地区46 内幕消息 莱坊专家团队分享他们在2024年关注的行业50 ESG是否大势已去?ESG为何仍至关重要,以及超高净值人士如何做出改变53 令房地产行业焕然一新 ESG如何帮助打造更可持续的行业56 您是否已为人工智能做好准备?知识就是力量,掌握知识才能从人工智能中获益58 绿色土地 环保议程如何影响耕地市场62 换挡变速 莱坊奢侈品投资指数的研究
10、成果68 数据库 财富报告背后的数字72 结语 来自全新世界财富中心亚太地区的 见解财富报告4第6页 新篇章 今年,我们将迎来期待已久的利率下调。虽然降息即将到来,但利率仍将高于以往出现的超低水平。加之日益错综复杂的地缘政治、科技和气候变革,对于房地产投资者而言,意味着旧的规则已经不再适用。通读今年的报告,把握时机,开启新篇章。第10页 财富创造复苏 利率展望发生变化、美国经济表现上佳、股票市场快速复苏,这些因素助推了全球财富的创造。至2023年末,超高净值人士的数量较去年增加了4.2%,每天有近70位非常富裕的投资者跻身这一行列,致使全球超高净值人士总数逾626,600。北美(增长7.2%)
11、和 中东(增长6.2%)引领涨势,仅拉丁美洲的富豪人数有所减少。尽管欧洲在新财富创造方面稍显落后,但仍是1%最富有人士的所在地(第13页)。第12页 财富前景尽管今年全球财富增长的步伐趋缓,但财富创造的复苏趋势仍将持续。我们预期在接下来的五年时间,即直至2028年,全球富豪人数将增加28.1%。我们的模莱坊全球研究部主管及财富报告编辑Liam Bailey概述了他从今年的报告中总结出的关键内容重要发现型显示亚洲的表现将更为强劲,印度(50%)和中国(47%)的涨幅尤其显著。第14页 财富的代际转移随着不同代际对投资成果的优先考量发生变化,为此我们研究了这对投资行为的影响。Z世代女性对财富创造的
12、态度表明,即使过去十年女性超高净值人士已增加38%,但未来这个人数还将持续攀升。第18页 各大城市一决高下随着富裕人士的联系更加紧密,迁徙意愿空前高涨,各大新兴财富中心均出台激励措施,挑战传统全球门户的统治地位。为此,我们的报告阐述了:巴黎为吸引伦敦金融城的财经名人而采取的措施、伦敦意识形态左移、日内瓦在稳定的基础上谋求更多出路、米兰和迈阿密如何感受到成功的压力、中国香港特别行政区和新加坡争当亚洲新贵聚集地的计划、以及纽约和洛杉矶的开发商如何寄希望于品牌化的未来。财富报告5第32页 住宅价格上涨尽管全球利率大幅飙升,但我们发现世界各大领先豪宅市场的资本价值并未受到2023年销量下滑的影响,仍然
13、实现了3.1%的增长。亚洲市场一马当先,美洲市场紧随其后。我们的分析表明了买家可对哪些热点地区进行深度挖掘(摩纳哥和阿斯彭),并阐述了哪些豪宅市场目前正在提供良好的价值机会。第36页 住宅的未来超过五分之一的全球超高净值人士计划在2024年购置房产。为了能够提供相关帮助,我们预测了前25个热门市场的房产价格,其中奥克兰(+10%)和孟买(+5.5%)位居前列。尽管今年的租金涨幅将趋缓,但我们的豪宅租金预测指出了一些值得注意的特例,其中悉尼以12%的租金涨幅名列榜首。我们总结了影响全球市场的五大主题,首先是政治因素取代通货膨胀成为最大的市场威胁。此外,我们还概述了人工智能、健康及气候问题将如何影
14、响豪宅开发领域。第42页 商业地产2023年涨幅 趋缓2023年,全球商业地产(CRE)面临了众多挑战,投资者在利率高企和债务成本增加的双重压力下,投资量锐减46%。虽然环境艰难,但私人投资者连续第三年蝉联最活跃全球买家,在总值6,980亿美元的市场中创下了高达49%的占比记录,居住、工业、物流及写字楼是他们的首选领域。第44页 为复苏做好准备近五分之一的超高净值人士计划在今年投资商业地产,我们调查了可能的资金来源(中东和亚洲投资者的投资意愿最为强烈)和资金流动方向,其中住宅物业和医疗保健占主导地位。为协助投资者的决策过程,我们的行业展望涵盖了英国葡萄园、急需的实验室空间、位置优越的乙级办公空
15、间以及“住宅、仓储物流、教育及医疗”等受益于结构性利好因素的领域。最后,随着利率走低,我们预见债务将再度成为投资策略的组成部分。第50页 聚焦可持续发展趋势2024年,全球气温较前工业化时代平均上升幅度超过1.5摄氏度的概率为27%,全球前1%最富有人口产生的排放量高于占比为66%的赤贫人口的总和,令人欣慰的是,近三分之二的超高净值人士正在试图减少其碳足迹。我们评估了全球各地的富豪在考量商业地产投资时所采取的主要可持续发展策略。第56页 人工智能走进现实去年,人工智能投资浪潮推动股市回暖:今年它是否也能为房地产市场注入新的活力?我们的报告阐述了人工智能驱动型科技的创记录投资,将如何精准影响特定
16、用途的地产需求,尤其是在那些精选的热点区域。除科技发展的直接要求外,我们还思考了人工智能如何被巧妙运用以大规模发掘市场机遇。我们着重介绍了一个人工智能项目,该项目利用人工智能技术识别出了此前被忽略的土地资源,这片土地足以建设超过10万套住宅。第58页 耕地耕地以其广袤无垠的50亿公顷,占据了地球陆地逾40%的面积,无疑正逐步成为最具规模的可投资房地产领域。投资者们对这片丰饶之地的期许日益增长,粮食生产不出所料地引导着投资者的目标,但潜在的环境效益日益重要,投资基金已拨出300亿美元,以期获得气候相关成果。我们的调查发现该领域正在努力为颠覆传统的新用途赋予价值。第62页 奢侈品收藏进入停滞期 2
17、023年虽有刷新纪录的个人销售额,但金融市场回报率的飙升导致了资产配置的转变,进而影响了奢侈品资产的价值。去年,由于珍稀威士忌(-9%)、古董车(-6%)、包袋(-4%)和家具(-2%)贬值,莱坊奢侈品投资指数降低了1%。而艺术品(+11%)、珠宝(+8%)和腕表(+5%)的增值在一定程度上抵消了上述跌幅,我们的评估表明由于次级市场的大幅波动,投资者需要采取比以往更谨慎的投资方式。财富报告6Liam Bailey探索了 影响今年房地产投资的五大主题过去12个月,全球经济强势增长,美国尤其显著,由此抵御了衰退的担忧。尽管发达经济体明显稳定,但来年增长将会趋缓。2024年,全球GDP预计增长约2.
18、9%,较去年3.1%的涨幅有所下降。美国经济展现出出人意料的韧性,一定程度上是得益于新冠疫情期间积累的储蓄推动了消费额的增长。储蓄见底后,较高的利率将抑制消费,减缓增长速度。大额的政府开支也对世界的经济稳定起到了支持作用,尽管这种支出是不可持续的,并且导致政府债务创历史新高。不断攀升的债务成本意味着政府可能会在今年面临“清算”。11月,中国国家主席习近平同美国 总统拜登举行了中美元首会晤,中美关系出现了缓和迹象,但两国的经济竞争将继续升级,令地缘政治的前景增加了不确定性。特朗普政府时期,中美关系开始出现了一些分歧,拜登任期内分歧进一步扩大,这可能导致科技、能源及国防等战略领域的投资增长。尽管通
19、货膨胀不再进一步加剧并逐渐开始回落,但利率下调的幅度和速度仍旧笼罩在迷雾之中。投资者普遍抱有信念,认为今年利率将持续下调,但其底线仍取决于相互冲突的长期趋势。一些因素将对债务成本产生影响,尤其是全球人口老龄化问题。这一人口结构变化预示着储蓄额的增加,促使银行降低贷款利率,以期将更多的存款与增长的借贷需求相匹配。与此同时,全球经济向绿色转型的迈进,以及西方与中国供应链的逐步解耦,将对上述趋势形成制衡。这两大转型过程都需要巨额的公共和私人投资。长期而言,全球经济有望获得更多的能源和产能,但要实现这些目标,势必对原材料、基础设施和劳动力价格带来上涨压力。2.利率将下调,但降幅低于投资者的预期1.全球
20、经济增长将趋缓,但地缘政治将支持重要领域世界展望“由于待投资金的总额高达创纪录的4,830亿美元,所以2024年将成为投资量的转折点”财富报告72023年,全球房地产市场经历了价值调整。虽然大多数住宅市场受到影响相对较轻,但商业地产市场却承受了经济衰退的冲击。新贷款将以低于2023年末的贷款利率发放,但仍高于现有交易的成交水平。今年,各国央行虽纷纷下调利率,但对于许多人而言,货币政策的紧缩感仍旧挥之不去。这个过程对有些人而言是痛苦的,但它对2024年房地产市场的复苏至关重要。降低价值、下调利率和被迫出售,会带来备受期待的投资量增长。MSCI指数表明,至2027年,仅美国就有超过2万亿美元的贷款
21、将到期,随着时间的推移,资本充足的投资者将日益频繁地迎来投资机遇。房地产正在经历一场颠覆性风暴。混合办公的兴起、绿色议程的推进、零售业重塑以及住房供应的严重不足,这些都是前途漫漫的重大主题。房地产虽重新定价,但由于使用需求的变化、环保政策的要求以及翻新成本的上升,明显搁浅的资产数量将增加。但由于待投资金的总额高达创纪录的4,830亿美元(Preqin),所以2024年将成为投资量的转折点。3.2024年流动性将提高至2025年,预计约40%的企业IT支出将用于与人工智能相关的项目。至2027年,IDC计划用于人工智能产品的年均投资额将高达惊人的5,000亿美元。此巨额投资将对房地产行业产生重大
22、影响,推动对特定物业类型的需求激增。随着紧邻具有成本效益的能源变得日益重要,数据中心的需求将迎来显著增长。预期对专门定制的办公空间的需求也将上升,这些空间将为协作研究和实验室需求提供理想场所。研究设施对人工智能相关软硬件的开发至关重要,对此类设施的需求增长将有利于紧邻高校或成熟科技中心的工业地产。此外,整合人工智能驱动型建筑管理系统将提高能源效率、气候控制和安全服务的标准。上述改善将令高端办公楼进一步从市场中脱颖而出,增强其对租户和投资者的吸引力。4.人工智能投资将推动房地产需求根据英国气象局的预测,2024年全球气温较前工业化时代平均上升幅度超过1.5摄氏度的概率为27%。气候变暖的直接影响
23、已经显现,波及房地产市场的多个方面。这些影响包括农业区域农作物产量的变化、旅游模式的改变、对易损区域建筑的物理性损害以及对基础设施的破坏。在短期内,预计会有更多房产受到间接影响,比如保险费上涨以及不可投保区域扩大。MSCI的数据表明,美国保险成本较应收款的百分比大幅上涨,至2023年9月的过去五年内,从1.0%翻倍至2.3%。加之监管政策的变化,这表明在今年的投资中,投资者若选择忽视环境因素,将面临更高的风险。与此相反的是,新机遇在不断涌现。租户和投资者对位于低风险区域的房地产以及节能建筑的需求都在不断攀升。随着气候灾害导致的损失在不断增加,那些能够协助房产所有者预测、适应以及从气候相关风险和
24、损害中恢复的技术,将会迎来日益迫切的需求。5.气候变化会影响房产价值,但也会创造新前景财富报告8财富报告8财富财富区域和代际转移改变财富格局,进入财富新世界10 好景常在 继低迷的2022年后,经济增长正促进财富创造13 跻身前1%我们指出了跻身全球前1%需要满足的门槛条件14 变革时代 代际转移将令财富的使用方式发生重大变化18 权力游戏 超高净值人士的流动性不断提高,新城市成群兴起,挑战旧的世界秩序表现最佳的地区亚洲成为了全球增速最快的财富中心 -财富报告9财富报告9财富财富报告10财富报告10财富莱坊财富规模评估模型25.7%7.2%全球平均水平 601,300|626,619|802,
25、89128.1%4.2%2023年,大多数主要经济体成功摆脱了经济下行的漩涡。事实上,全球GDP增长了3.1%,状况良好。新兴经济体和亚洲引领了复苏风潮,印度就是一个典型的例子。欧洲试图努力寻求增长动力,而美国在其政府刺激措施的支持下,在发达经济体中表现出众。2022年的投资环境堪称灾难,股债60/40投资组合失效,超高净值人士的投资组合损失高达惊人的10万亿美元,但之后的2023年却迎来了回报的戏剧性反转。全球超高净值人士数量增长4.2%,从去年的601,300人增至626,619人,这一增长逆转了2022年的颓势。地区层面的财富创造由北美(增长7.2%)和中东(增长6.2%)主导,拉丁美洲
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