开盘前销售宣传资料评审和风险防范作业指引.doc
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1、文献名称南山地产开盘前销售宣传资料评审和风险防备作业指导文献编号YX-0806生效日期/08/20版次A页次1/6合用范围深圳市南山房地产开发有限企业同意人目录1.拟评审开盘前销售宣传资料范围22.开盘前重要销售资料编制、管理过程中防备风险基本措施22.1房地产广告:提高严谨性、合法性22.2楼书、单张、折页:强化精确性、完整性和合法性32.3认购书、买卖协议补充条款:通过细化条文来明确买卖双方权利义务42.4销售说辞:统一手册、统一口径,规范现场销售管理53.开盘前销售宣传资料评审作业程序5文献名称南山地产开盘前销售宣传资料评审和风险防备作业指导文献编号YX-0806生效日期/08/20版次
2、A页次2/6合用范围深圳市南山房地产开发有限企业同意人开盘前销售宣传资料作业指导 项目开盘前,将有较多销售宣传资料进行准备,为了防止因销售宣传资料有误而引起销售风险,并将潜在销售风险消除在开盘前,特制定销售宣传资料编制、管理过程中防备风险基本措施,建立起销售宣传资料评审制度。1.拟评审开盘前销售宣传资料范围1.1形象推广类,例如报纸杂志平面广告稿、户外立柱广告稿、车身、DM等1.2包装导示类,例如道旗制作方案、指示牌设计稿、形象墙、样板房警示牌等1.3现场销售类,例如楼书、单张、折页,影音资料等1.4销售管理类,认购书、销售协议及补充协议,销售手册(或销售百问)2.开盘前重要销售资料编制、管理
3、过程中防备风险基本措施2.1房地产广告:提高严谨性、合法性2.1.1房地产广告一般为要约邀请,但广告内容符合要约规定,视为要约。如为要约邀请,务必在广告上注明。建设部商品房销售管理措施第15条明确规定:“房地产开发企业、房地产中介服务机构公布商品房销售广告和宣传资料所明示事项,当事人应当在商品房买卖协议中约定”。深圳市房地产买卖协议也明确规定:“除买卖双方另有约定,卖方所作售楼广告、售楼书、样板房视为本协议构成部分,卖方应承担对应义务”。 2.1.2广告中不要标示最低价,否则易遭购房者投诉,被工商局查处。如要标价,应当清晰表达为实际销售价格,明示价格有效期限。2.1.3广告中不得以步行时间、车
4、行所需时间(车程)来表达距离。文献名称南山地产开盘前销售宣传资料评审和风险防备作业指导文献编号YX-0806生效日期/08/20版次A页次3/6合用范围深圳市南山房地产开发有限企业同意人2.1.4广告中必须载明预售许可证号,以防止误导消费者。2.1.5广告中不要使用国家机关名字、或以国家机关名义为项目销售做宣传,否则将遭工商局查处 。2.2楼书、单张、折页:强化精确性、完整性和合法性2.2.1销售资料中明确、详细允诺可视为协议要约,成为协议一部分,对开发商具有法律约束力。2.2.2销售资料及宣传广告内不确定原因处理措施:2.2.2.1对于项目红线范围以外规划、配套设施等绝不承诺,尽量引用第三方
5、语言进行论述;2.2.2.2对于项目红线范围以内、室外无测量、无政府审批数据不予承诺详细设施,以模糊化、艺术化语言描述;2.2.2.3根据需要对某些不确定内容贴附文字阐明,对难以详细、明确事项如楼盘外墙颜色、绿化等,可在沙盘模型或图纸合适位置贴标签注明,以免引起购房者误解。2.2.3对室内交楼原则、建筑面积、分摊面积等,应以设计、工程等部门提供正式文本进行宣传,并明确阐明以政府最终同意文献为准。2.2.4住宅装修交楼原则中波及电视、电话、燃气等设施开通使用费用,需要在宣传资料或买卖协议中明示将由业主自行承担。2.2.5因实际成交单元配置也许存在差异,需要在销售资料中增长阐明:住宅装修交楼原则列
6、明项目仅供参照,以买卖双方协议内容为准,如有更改,怒不另行告知。2.2.6销售资料免责条款备注要点:本图册资料仅供参照,所有图册及细节均以政府部门最终审批及正式法律文献为准。本图册所采用图片均为效果图、实景图、创意图、示意图,仅供参照。本图册为要约邀请,买卖双方权利义务以买卖双方协议为准。由于设计、施工、技术及政府政文献名称南山地产开盘前销售宣传资料评审和风险防备作业指导文献编号YX-0806生效日期/08/20版次A页次4/6合用范围深圳市南山房地产开发有限企业同意人策调整需要,我司保留对本图册修改权利,敬请留心最新资料。印刷版本:第X版印刷时间:XX年X月生效时间:XX年X月2.3认购书、
7、买卖协议补充条款:通过细化条文来明确买卖双方权利义务2.3.1认购书是房地产买卖协议预协议,已逐渐演化成了一份内容明确详细交易协议。签定认购书后,买卖双方仍需签订正式商品房买卖协议,因此,应当注意如下几种重要问题:2.3.1.1明确双方违约责任,例如买方未按约定期间交付全额首期款,卖方可解除认购书、不退定金,还可将认购书约定房屋另售他人。 2.3.1.2为了防止后来双方对买卖协议产生异议,卖方应在双方签定认购书时就将买卖协议所有内容公开展示给买方,买方此后如对买卖协议有异议双方无法到达一致而拒绝签订买卖协议、进而规定退还定金,应不容许。 2.3.2买卖协议补充协议是对政府房地产买卖协议范本内某
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