我国商业地产的融资模式研究.doc
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1、我国商业地产的融资模式研究目 录一, 我国商业地产的发展现状及特点21. 我国商业地产的发展现状22. 我国商业地产的发展特点3二、我国商业地产对资金的规定及目前的融资途经81. 商业地产的资金需求82. 我国商业地产的融资渠道9三、境外商业地产的融资模式分析11四, 我国商业地产证券化的可行性分析121.背景知识122. 优点153. 实现条件154. 资产证券化面临的问题175. 小结18五, 我国商业地产的REITS之路191. REITs的概念和特点192. 房地产投资信托发展意义203. 我国建立REITs的发展政策建议214. 中国内地房地产投资信托基金的定位235. 中国内地房地
2、产投资信托基金模式的选择246. 建立内地REITs基本框架设计26六, 中海商业地产的融资建议281. 银行贷款融资策略282. 合作开发融资策略283. 预售房屋融资策略294. 运用外资融资策略295. 信托融资策略306. 其它建议性策略30一, 我国商业地产的发展现状及特点 1. 我国商业地产的发展现状 虽然中国的宏观调控重要面向住宅市场倾斜,但中国城市化进程的加速和CPI的连续居高不下以及追求国际化和时尚化不可遏止的潮流,都给中国的商业地产,无论是短期还是长期均带来了巨大的机遇和成长空间,但成长的烦恼也如影相随,特别是近两年的中国商业地产呈现出一些新的走势和特点,行业或者公司成长中
3、存在的问题都值得关注和研究。2023年全社会城乡固定资产累计投资额117413亿元,增长25.8%,增速稳定。房地产开发投资增长进一步加快,2023年全年完毕25280亿元,增长30.2%,高出同期城乡固定资产投资增长率4.4个百分点,增速上升7.4个百分点,远高于其他行业的投资增长速度,占城乡投资的比重为21.5%。2023年1-2月全国房地产投资完毕2374亿元,占第三产业投资的比重为50.3%,同比上升3.9个百分点.房地产投资同比增长32.9%,增幅提高8.6个百分点.2023年2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%,涨幅比1月低0.4个百分点;环比上涨0.2%,涨幅
4、比1月低0.1个百分点。2023年中国商业地产市场投资总体稳定增长,全国商业用房的投资总额是2775.56亿元,同比增长17.9%,连续三年保持在17%左右,这与当年消费品零售总额同比16.8%的增长幅度非常接近。2023年中国商业地产行业尚有两个特点:一是重要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落,市场透信价格相对平稳.另一个是市场结构的区域性差异较大,以2023年投资额增幅为例,北京略高于10%,上海为2.5%,天津则为78%.这是由于北京奥运预期提前消化,上海商业发展出现饱和,而天津有滨海新区的发展概念。2. 我国商业地产的发展特点 我国商业房地产的发展呈现着如下的趋势和特点: (1)
5、 未来商业地产的竞争除了地段,价格和品牌的竞争外,更是服务细节和文化的竞争. 同质化严重,加强了招商与运营的压力.一是指建筑形象千城一面,二是指商家和品牌资源反复率高达50%以上,缺少差异化和特色化,新品牌和民族品牌匮乏,需要引进一些尚未进入中国和地区的国际特别亚洲品牌,同时要加大力度培养本土名牌,通过商业设计特别是室内设计表现和传达分层消费的场合精神和特质需求,未来的竞争除了地段,价格和商品(牌)的竞争外,更是服务细节和文化的竞争. (2) 城市综合体和区域性购物中心将成为未来商业地产开发的重要模式. 城市综合体和区域性购物中心将成为未来商业地产开发的重要模式,一是城市综合体无论从建筑体量,
6、标志形象,产品组合,业态分布,客群构成和投资模式等方面都最符合城市中心型商业发展的规定,同时还满足了政府,投资商,消费者和投资客等多方面的需求,特别是住宅和写字搂等销售产品的短期钞票流可以平衡开发商短期和长期资金的困境,解决持有性物业的长期和战略发展的问题.而区域购物中心如主力店,大卖场,中低挡无疑将是中国城市化加速期(40%以上),大盘郊区化和城乡化的主体商业类型. (3) 特色商业中心和高端商业中心将成为城市进步和商业成熟的象征. 特色商业中心和高端商业中心将成为城市进步和商业成熟的象征,同时也代表一个城市的消费水平和消费时尚,特色重要体现本土化,主题化和集约化,所谓高端重要显示国际化和都
7、市化的限度,不是绝对的高端而是相对的高端.这一切的成功来源于一个强大实力公司的专业运作,目前专业运作的公司并不鲜见. (4) 复合型人才与专业性人才是商业地产人才两大重要类型 商业地产的人才黑洞将长时间的存在,跨界,总量少,专业粗,周期短,流动频繁,真正专业化,职业化和国际化的人才缺失,而懂地产商业和金融的人才就更少;区域性和文化性的不同,更使人才的质量和运用率大大减少.中国商业地产人才的成熟,一是需要行业整体的成熟,二是需要三化:专业化,职业化和国际化的培训,三是需要更多本土成功的经验和案例的培养和训练. 快乐成长,需要有一个很好的成长环境和系统化的条件支持,同时也要付出代价和磨难. 中国商
8、业地产发展到今天,无疑正面临重大的机遇和转折,随着中国城乡化进程的提速和郊区化的迅猛外扩,大型居住区的蔓延和公共交通的辐射,新型商业中心和区域商业中心的需求巨大;国内外零售业的连锁大举扩张的发展战略,也使中国城市的中心商业(土地)资源日益有限和稀缺.中国商业地产可以说是机遇与风险并存,一切问题都将在前进中解决也只能在前进中解决. 3. 我国商业地产发展中存在的问题 每个公司或行业在发展的过程中都会存在着一系列的问题,商业房地产业不例外. 问题一:资金短期化和单一化,总量缺失错位,供应变现方式匮乏困扰中国商业地产. 投资规模大,投资回收期长是房地产开发投资的共性,但商业房地产对资金的规定尤为突出
9、.购物中心,特色商业区,shopping mall等的建设一般都需要大量的资金,并且,商业房地产经营一般还要通过2-3年的过渡期,需要有雄厚的资金准备.因此,资金问题,历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题.任何一家商业房地产开发公司,能否介入商业房地产市场,除了取决于其技术能力,管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外,还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领. 目前我国商业房地产资金重要来自于房地产开发商,商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式.开发商自身资金积累重要是指开发公司自身的资金和以公司为基础的股权融资,前者积累过程相称缓慢,而后者目前在我国运用有限.传统的外源融资重
10、要是银行贷款,信托投资,承包商带资承办等,其中尤以银行贷款为主.而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制. 对于一些付了土地款,希望用预售回笼资金的开发商,由于赶上今年加剧的调控政策导致消费者和投资者的心理预期的质变,再加上接踵而来的天灾人祸使人的心情趋于悲观更是焦急.因此整个商业地产的融资特别是投资市场阴晴不定. 解决思绪: (1) 要针对商业物业开发和运营周期长特别是长期持有和整体运营的特点,银行信贷应设计和推出针对商业地产开发和持有阶段的中长期贷款品种,而不是现在实验性推出的针对成熟运营的商用物业抵押贷款租约抵押贷款;只有这样才干从主线上解决商业地产被迫散售回笼资金带来的整体招商
11、和运营管理的系列问题,从而保证核心土地资源的商业价值和资产价值最大化. (2) 参考和学习新加坡澳洲和美国的成熟的基金模式和交易系统,尽快开放商业地产基金的私募和公募市场.一是可以解决所谓流动性过剩的问题,化解金融机构风险;二是解决了消费者和投资客的集合性和资本化的投资通道;三最重要是解决了商业地产开发商的资金短缺难题和证券化变现途径. (3) 尽快出台民间借贷合法化的有关管理条例,如5月8日银监会和央行联合发布的,使已经汹涌澎湃的民间融资涉及房地产的预售,纳入法律和信用的轨道,避免隐藏的市场风险乃至政治风险. 问题二:招商的瓶颈与同质化,大量商业物业闲置或经营惨淡. 中国商业地产的开发和投资
12、速度远远大于商家(主力店和品牌)的开店计划,很多区域性的商业地产开发商和跨区域发展的商业地产投资商都面临招商的瓶颈和同质化竞争的困境; 而商家选址标准和设计规定与地方政府和开发商的错位和差异也是形成很多商业项目招商不利与经营困难. 解决思绪: (1) 政府主导和开发商主体的商业地产投资现状必须寻求改变,应尽快通过商业网点管理条例,通过与每个城市的城市规划的有机结合实现整体性和前瞻性的布局涉及土地供应和相关标准的制订. (2) 对商业地产开发商和所在城市的资金能力和金融资源进行评估和论证,采用提高自有资金比例(商业地产开发商应在原35%的基础上提高到50%)或融资计划书的审批程序.避免开发商沿用
13、住宅开发商杠杆资金的投资方式,导致后续开发资金无已为继导致工程延期停工甚至烂尾. (3) 所在城市规划和商务管理部门要对商业地产投资商和本城的商业资源进行调研和评估并建立数据库,特别是对商业地产开发商要考核其商业理念商业资源和商业团队,一定要商业地产的专业开发商和运营商才干投资商业地产甚至采用商业预订制的管理方式,同时对外部商家的拓展计划和开店规定要及时了解,加大城市的推广力度和项目自身的综合素质. 问题三:商业地产投资力度加大和持有物业增长,考验市场的竞争水平和公司的运营能力. 资本型和品牌性公司纷纷加大商业地产的投资比例,并且持有性物业比例逐渐提高如富力,绿地,合生等重要以住宅开发为主的大
14、型开发公司,并出现了细分的专业的专注的商业地产开发商和投资商,如万达SOHO中国和宝龙集团等,对核心土地资源稀缺性的结识和未来资产价值的空间的预期正成为战略和长期的声音,这不仅符合商业运营规律更契合资本市场的导向.这种情况的出现,加大了专业商业地产开发公司的竞争压力特别是对后期运营能力的考验. 解决思绪: (1) 专业商业地产投资商的出现,一是考验有所不为的单一商业地产投资商的市场判断能力如选址眼光和定价水平,象SOHO中国这类引起诸多争议的商业地产的投资商或建造商,盖好物业只管出售和出租,不负责招商和运营,把风险和机会都自然主义的交给投资者运营商和市场;二是考验商业地产开发商与运营商一体的有
15、所为的复合商业地产投资商的专业分工能力和整合能力,如现在的万达不仅负责招商和运营甚至自己做起了万千百货和万达院线.其实两种方式都不失为中国商业地产未来发展的重要模式,都具有成功或短期成功的也许,除了公司自身的定位和方式外,更取决于政府管理体系金融体系商业资源体系和市场竞争体系的完善和提高. (2) 持有物业的增长,不仅对有开发商向运营商转变的商业地产投资商是一种压力,即使对专业的商业地产运营商也是一种挑战.一是整体中国商业地产的发展周期就短,无论品牌人才和管理都几乎同步且匮乏;二是零售业的对外开放和新兴商业业态的不断引入,国际化的竞争压力陡增.但持有物业必然是中国商业不动产的发展方向和主流形式
16、,这是符合商业规律金融规律和国际化大趋势的. 问题四:地方政府和首脑主导和干预倾向严重. 标志性和政绩性明显二线城市,特别是三线城市的中心型商业项目,最重要的是新城商业中心型项目,地方政府和首脑主导和干预倾向严重,标志性和政绩性明显,很多项目过高过大过全,违反商业地产设计原则,商业运营规律和投资规律等,要么成为烂尾楼和不良资产,要么经营惨淡,真正经营成功的寥若晨星,但有些优质的项目还处在哺育期和调整期,此时下结论尚为时过早. 解决思绪:中国的商业地产在政府出现了两头失重的有趣现象,一头是中央政府及相关部门管理相对空白,原建设部只管关系国计民生的住宅,商务部只管千家万户的商业,商业地产基本是鸡肋
17、处在两不管的尴尬状态,甚至国土系统金融系统和税收系统也没有专门的机构和制度针对商业地产;倒是地方政府从商业地产是城市发展的引擎角度和城市形象的重要性方面,过多地关注和干预了商业地产,违反了市场的规律.也许合理和科学的方式是中央政府和相关部门应当专设商业地产的管理机构和研究部门,特别应参照国际惯例最大地发挥专业协会的功能和影响,在制订行业条例,专业标准和竞争规则方面尽心竭力.而地方政府反而应当多多遵循专业的规律和市场的规则. 二、我国商业地产对资金的规定及目前的融资途经 1. 商业地产的资金需求 商业地产开发需要大量的资金支持,以较为常见的商业地产项目大型购物中心为例,投资一个超过10万平米的购
18、物中心平均需要10亿元以上.例如,全球最大MALL的华南MALL 建筑面积89 万平方米,商业面积40万平方米,停车位8000个,总投资25亿元.全球最大单体MALL北京金源时代购物中心建筑面积为68万平方米,总投资38亿元.位于广州天河商圈的正佳广场则建筑面积是42万平方米,总投资达40亿元. 与此同时,商业地产投资开发周期较长,通常2023才干收回初期投入,由于涉及的因素众多使得投资商业地产风险巨大.商业地产运营重要由地产开发,商业运营和资本运营三块构成.在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有重要涉及拿地和建设的地产开发,附
19、着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的.故,商业地产的融资渠道显得尤为重要. 2. 我国商业地产的融资渠道 在市场经济中,公司融资方式总的来说有两种:一是内部融资,即将本公司的留存收益和折旧转化为投资的过程;二是外部融资,即吸取其他经济主体的储蓄,以转化为自己投资的过程.随着技术的进步和生产规模的扩大,单纯依靠内源融资已很难满足公司的资金需求,外源融资已逐渐成为公司获得资金的重要方式. (1) 公司外部融资 目前,我国商业地产融资渠道重要是银行贷款,商业地产自筹资金比例较低,只占到
20、位资金33.5%;近两年,虽然国家允许房地产公司上市融资,但由于限制条件过高,可以上市融资的公司寥寥无几.总体看来,我国商业地产开发公司融资渠道比较单一,重要依靠银行贷款和股市融资,其中银行贷款占到商业地产开发公司投资资金的70%以上,更有一些实力弱小的公司,通过各种变通的办法, 使得实际银行贷款占总投资额的90%以上,这无形中增长了银行的信贷风险. (2) 公司内部融资 对大型商业地产开发商来说获得银行贷款是其外部融资的重要渠道,而对中小开发商而言就要困难一些,为了解决和缓解资金压力,最便捷的方式就是运用民间资本.当前开发商多采用销售商铺的方式来筹集民间投资.这种筹资方式往往把商铺分散出售,
21、导致产权多元化,经营管理公司难以进行统一招商,统一经营管理.而购物广场等商业项目自身却规定经营权统一,这种难以统一的矛盾正是许多商业地产项目失败的主线因素. (3) 国际融资渠道 在银行对商业地产项目的贷款越来越谨慎,限制越来越多的情况下,融资渠道相对单一的众多商业地产开发公司将面临资金链断裂的危险.为保证项目的正常经营,商业地产开发公司期待拓宽商业地产融资渠道,分散商业地产金融风险.从近两年的趋势来看,国内商业地产的开发商开始转向国际融资渠道.其中,REITs作为一种成熟的国外融资渠道开始受到市场关注,但是鉴于国内法律和市场环境问题,这一渠道受到的限制较多.这并不意味着这一渠道的不可使用.从
22、国外基金的角度看,国内商业地产的前景仍然具有相称的吸引力.因此,他们可以通过在海外的资金平台将国内的商业地产打包放到国外上市,从而获取国际资金支持.这一模式的代表是新加坡嘉嘉德集团旗下中国商业地产基金.无疑,这将为国内开发商提供融资机会. 值得一提的是,国内的少数公司同时也开始尝试商业抵押担保证券.所谓商业抵押担保证券CMBS,是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中,通过证券化过程,以债券形式向投资者发行的融资方式.CMBS的价格根据评级机构的评级来拟定;投资银行在参考评级以后,拟定最后发行价格,向投资者发行.CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者,用于偿还贷款本息,盈余则作为公司
23、的运营资本.CMBS的优势在于:发行价格低,流动性强,放贷人多元化,对母公司无追索权,释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等. 最近,万达集团在澳洲知名银行麦格理银行的帮助下,成功地以商业地产抵押担保证券的方式融资近十亿元人民币,开创了国内CMBS成功筹资先例.这是市场上一个全新的操作模式.或许,这一方式也应受 到市场操作者的关注.商业地产的规范化趋势将直接导致融资的多元化.并且,这一趋势在未来几年内都将通过国内开发商与海内外资金提供者的对接操作而愈发明显. 三、境外商业地产的融资模式分析 国外商业房地产业的发展尤以美国市场为典范,此后中国商业房地产的发展模式将比较接近美
24、国商业房地产的发展模式.美国的商业地产更加多样化和市场化,这与其经济实力,土地资源和人口数量密切相关.特别是商业地产中的重要类型购物中心,在美国得到全面和成功的开发.美国是现代大型购物中心的发源地.有学者指出,1923年美国土地建筑商人尼克斯在密苏里州堪萨斯市(Missouri Kansas)规划兴建的乡间俱乐部广场(Country Club Plaza)是美国购物中心的雏形.该中心拥有约100家零售商店,零售空间达成978万平方英尺.购物中心内有统一管理的商店承租人,购物中心外有很多远离道路的停车位,它为附近住宅区内的居民提供了一个消费的场合. 房地产在美国经历了很长的发展历程,堪称成熟的产
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