戴德梁行商业地产招商合同.doc

宁波市宁丰三盛滨江国际广场
商业顾问及租赁独家代理
委托合同

委托方：宁波市宁丰三盛投资发展有限公司（以下简称甲方）
受托方：戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司杭州分公司（以下简称乙方）

二零零九年 月
“宁波市宁丰三盛滨江国际广场”
商业顾问及租赁代理委托合同

委托方： 宁波市宁丰三盛投资发展有限公司（以下简称“甲方”）
受托方： 戴德梁行房地产咨询(上海) 有限公司 杭州分公司（以下简称“乙方”）

依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就甲方委托乙方为 “三盛滨江国际广场”商业之市场推广顾问及招商独家代理事宜达成一致意见，特订立本合同，以资共同遵守，具体内容如下：

第一条 委托事项
1.1 委托内容
1.1.1甲方委托乙方为“三盛滨江国际广场” (以下简称“该物业”)之商业顾问及招商独家代理，在委托期内负责该物业之市场定位、推广及招商代理工作。
1.1.2甲方于本合同期内不得再委任或再委托其他第三方作为该物业的招商顾问、独家招商代理，或与乙方相同性质的独家招商代理、商业顾问。

1.2 委托期限
1.2.1 商业顾问委托及独家招商代理自本合同签订生效之日起至招商率达到85%或项目整体开业五个月止。在此之后如需要续约，双方需提前1个月以书面形式通知对方另行协商。
1.3 委托可招商之物业及建筑面积
1.3.1 地理位置：宁波市江东区桃源路南侧，王隘路以东地块。
1.3.2 甲方委托乙方该物业的总建筑面积约为： 平方米
1.3.3上述款项下之“委托可租赁建筑面积”不包括在本合同签署前已与甲方签订租赁合同的客户所租赁的面积，具体委托以甲方书面通知为准。（甲方有权根据市场形势及其它情况调整委托可租赁建筑面积，但保证减少委托之可租赁建筑面积在合同期内不作出租用途，乙方对此无异议）

第二条 双方权利与义务
2.1 甲方权利与义务
2.1.1 甲方保证该物业的产权完全归甲方所有。甲方应向乙方提供建设工程规划许可证副本、施工许可证、土地使用权证、商品房租售（或预租售）许可证，甲方并应同时向乙方提供上述各项文件正本予以确认。
2.1.2 甲方应主动、及时地根据乙方的要求和需要提供与该项目招商工作相关的技术及法律文件资料给乙方，以利于招商工作的顺利开展。
2.1.3 甲方正式委任一名项目经理代表甲方对乙方的工作进行督导、检查，并对甲乙双方的工作进行协调。
2.1.4 甲方应提供现场接待中心，负责接待中心必要的设施, 并负责接待中心正常运转所需的费用。但不包括乙方人员工资薪酬、日常交通费、餐费等费用。
2.1.5 为了保证本项目营销目标的顺利实现，甲方根据乙方制定的,且经甲方认可的招商方案及其它相关计划制订营销广告预算，并承担营销广告费用，鉴于滨江国际广场在前期单身公寓销售中已经在业界树立了良好认可度，故双方同意按不高于100万元（人民币）标准投入项目市场推广（该100万元费用包括招商的所有推广费用）。乙方负责按招商计划提供每阶段推广方案及预算计划，最终由甲方审核批准后方可实施。接待中心的所有甲方费用列入市场推广费内。如市场形势发生重大变化，甲乙双方可协商调整市场推广费额度。
2.1.6 甲方有权对乙方提出的建议方案进行批准、修正或否定，并于十个工作日内书面通知乙方。
2.1.7 甲方收到乙方根据本合同约定提交的书面文件包括“定位方案”、“项目优化方案”、“推广方案”等报告后，应予以签收，甲方应在收到乙方提交的上述方案起十个工作日内完成审定（若有特殊情况另行约定），超过上述期限甲方未出具任何意见的，应视为甲方已经同意乙方提交的书面文件。

2.2 乙方权利和义务
2.2.1 乙方作为该物业之商业顾问及独家招商代理，应提供《附件一》所罗列的服务。
2.2.2 乙方作为该物业之商业顾问及独家招商代理，将根据过往成功策划及代理其他楼盘的经验，针对物业市场未来发展趋势及同周边环境的分析，对该物业的自身特点充分挖掘，利用乙方的专业人才和经验，为该物业制定合理定位、整体的市场推广及分阶段性的招商方案，并于每阶段的十个工作日前提交甲方，经甲方讨论确认后实施；甲方应于报告提交后十个工作日内确认。
2.2.3 乙方作为该物业之商业顾问及独家招商代理，将充分运用自身的信息网络，运用适当、有效的方法通过市场流通渠道，寻找、联络适合该物业的客户。
2.2.4 乙方作为该物业之商业顾问及独家招商代理，将负责接待乙方自身的客户、上门客户及其他客户。
2.2.5 乙方委派专业人员负责本案项目，其中包括商业顾问及招商等主要项目负责人员。乙方人员安排需征得甲方认可（包括具体人数及具体确定的人员，见附件2），在服务期间如乙方有人事变动，须征得甲方同意方能实行。
2.2.6 乙方应安排、陪同客户参观考察该物业,并在接待后将具有进驻意向之客户以书面向甲方提供客户的租赁要求，填写《认租申请书》,给甲方书面确认,作为佣金结算的依据.
2.2.7 自本合同签订之日起，乙方应对所有有意向客户进行跟踪、维护，并对所有意向客户的资料进行登记，填写《客户登记表》。每月月底乙方应向甲方提供该月所有的《客户登记表》，由甲方审核确认。
2.2.8 乙方应协助甲方及甲方委托的律师制定租赁合同文本，并协助甲方与客户签订租赁意向书，维护甲方合法利益。
2.2.9 招商例会每一周举行一次，根据实际情况，如工作内容不是太密集的情况下，可以跟甲方商量,例会每两周举行一次。必要时可由甲方或乙方临时召集，但应提前一天通知对方，会后由乙方制成会议纪要，双方签字盖章确认，但如该会议记录已经经2.1.3条项下甲方委派专人签署的，即应视为甲方已经确认。
2.2.10 乙方在市场推广过程中就外部市场、该物业推广进展及该物业租赁情况与甲方根据本合同2.2.8条的约定进行例会。
2.2.11 乙方负责统筹、策划、组织与该物业有关的公关推广、广告策划以及其他宣传活动。
2.2.12 乙方有责任应客户要求为客户代办租赁登记、备案、公证等手续并收取合理代办费，甲方应予以协助。
2.2.13 甲方允许乙方在代理期限内，在该物业悬挂或张贴展示有乙方公司名称的广告横幅或其他针对该物业的宣传海报，甲方亦允许乙方的公司名称、租赁电话出现在招商资料、广告横幅或其他该物业的宣传海报中，但有关广告位置和具体内容将由甲乙双方现场协商确定，有关费用由甲方负责。甲方同意乙方公司名称及标识以“市场顾问及独家招商代理”的名义出现在该物业的招商宣传资料中。但仅有乙方公司名称的横幅、广告和宣传品等的制作及费用应由乙方自行负责。
2.2.14 乙方承诺并确保其代理行为符合国家的法律法规的规定，不得违反国家法律法规的相关规定，不得采用不正当手段进行代理活动，不得超越甲方授权向承租方做出任何其它承诺，不得夸大事实及做出任何有损甲方声誉的行为，否则，乙方应当承担由此产生的全部法律责任。如给甲方造成重大损失的，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。
第三条、招商指标
3.1
a)项目交付前完成主力商家的引进工作，并确保项目整体招商率达到50%。
b)项目交付后六个月内项目整体招商率达到75%，并符合开业条件。
c)项目开业后四个月项目整体招商率达到85%。

第四条 项目的代理佣金支付标准与方式
4.1 招商成功定义：
本合同所确认的招商成功定义为：
租赁客户与甲方签订预租、租赁合同，并甲方收到租赁签约客户支付的首期租金。

4.2 商业顾问费及招商代理佣金标准：
4.2.1商业顾问费：￥200,000(本合同期内)
自本合同签署后十个工作日内，甲方向乙方支付人民币￥100000元整作为商业顾问费用启动资金；余款在提交<<市场调研报告>>、<<商业业态定位报告>>、<<商业招商方案报告>>后的五个工作日内支付，上述费用付足后，在合同期内乙方应提供附件中有关商业顾问之服务而不再作任何收费。
4.2.2租赁代理佣金标准
a)租赁代理佣金基准：
以相当于1.5个月的成交月租金的代理佣金标准收取。
b)除在本合同内第2.2.6项中之外的甲方自身的特殊关系客户，按租赁代理佣金基准的50％，即
以相当于0.75个月的成交月租金的代理佣金标准收取。
4.3 招商代理佣金的支付：
4.3.1 a）代理佣金与每阶段招商业绩挂钩，原则上乙方未完成当阶段招商任务的，无权向甲方申请支付代理佣金，但考虑乙方的实际情况，甲方同意乙方先按每月实际完成招商任务部分的50%支付代理佣金。
b)如乙方完成当阶段任务后，按该阶段进行结算：甲方应按乙方已完成招商任务部分的80%支付代理佣金（先行每月支付的代理佣金扣除），余下的20%部分待乙方完成85%的招商指标后一并予以支付。
c)如乙方未完成当阶段招商任务，则不得再向甲方主张支付代理佣金，待乙方完成下阶段招商任务时一并支付，支付额度不超过代理佣金总额的80%，余下的20%部分待乙方完成85%的招商指标后一并予以支付。
d)如乙方连续两阶段未完成招商任务，则甲方不再支付余下的代理佣金，并有权单方解除合同，乙方应当在甲方通知解除后三天内撤离现场，交还资料，并应办妥交接手续。
e)对于3.2.2条中约定的甲方自身特殊关系户，甲方只按前款约定的代理佣金标准的50%支付，乙方不得再以其他任何理由要求甲方支付代理佣金，实际结算中，甲方只支付当月实际成交部分应付佣金的50%，并不计入当阶段的招商业绩，余下的代理佣金待85%部分完成后再支付。

4.3.2代理佣金按4.3.1条款约定方式进行结算，乙方在达到约定目标后五个工作日内送出结算单（乙方提供税务发票），甲方在收到结算单后十个工作日内支付。

第五条、招商事项
5.1 商家比例：主力商家，次主力商家，非主力商家比例要在<<商业业态定位报告>>中明确,并由甲方确认。
5.2 租赁底价应根据当时的市场情况及招商进度等经甲乙双方协商后确定，但都应取得甲方批准。
5.3 在合同期内，已经签约的客户或已经支付首期租金的客户提出退租，乙方应按甲方的有关退租规定处理。乙方已经收取招商代理佣金应返还给甲方。
5.4 如乙方在本合同期洽商之客户未能在合同终止日前签订预租或租赁合同，并支付首期租金，则该客户在其后的时间与甲方签订合同，乙方不得主张该客户的代理佣金
第六条 合同变更
在本合同有效期内，未经过双方书面同意，任何一方不得擅自修改、变更本合同的内容。在服务过程中，经双方书面同意根据实际需要对合同中的任何条款的修改，将被视为与原合同有同等法律效力。

第七条 违约条款
7.1 若一方逾期履行或不完全履行本合同义务的，则另一方应书面要求违约方履行，违约方在五个工作日内完全履行或提出迟延履行方案，若在上述期限内未完全履行或迟延履行方案未得到守约方认可，则守约方有权解除本合同，并追究对方违约责任及获取补偿。
7.2 由于自然灾害、战争等不可抗力事件出现，影响本合同的履行，甲、乙双方均应依照法律规定办理。
7.3 在服务过程中，若乙方的工作达不到甲方对该物业招商的基本要求，或乙方的服务水平与甲方预期大相径庭，或乙方的不当行为造成甲方招商工作重大影响时，甲方有权终止合同。
7.4 甲方逾期付款的，按人民银行规定的逾期还款利率支付违约金。
7.5 本合同签订后二个月内，乙方应按《附件一》内容向甲方提交如下书面报告：
1）市场研究
2）项目分析
3）竞争性项目研究
4）项目优化方案
5）定位方案
6）招商推广方案
如乙方未能在二个月内提交上述书面报告，则甲方有权单方终止合同，乙方应向甲方返还已经收取的商业顾问费和代理佣金。

第八条 保密条款
在本合同规定的代理期限内以及合同终止后一年内，乙方不得直接或间接
向第三方以及与履行本合同无关的甲方人员透露有关本项目的客户信息（如客户名单、成交租金等）以及推广策略及营销方式等。

第九条 通知
合同的任何一方所发出的通知，应为书面形式送达另一方指定的送达地址：
甲方：宁波市江东区天童北路288号
乙方：杭州市杭大路15号嘉华国际商务中心1105室（邮编：310007）

第十条 本合同经甲、乙双方签署后生效，本合同及其所有经确认的附件均为不可分割之整体，具有同等的法律效力。本合同一式四份，甲、乙双方各执两份。

第十一条 本合同的签订、效力、解释、履行和争议的解决，均受中国法律的保护和管辖。

第十二条 本合同未尽事宜或在履行本合同过程中发生争议，甲乙双方本着诚实信用原则妥善商议解决，若协商解决不成，则向该物业所在地法院提起诉讼。

甲方： 乙方：戴德梁行房地产咨询(上海)有限(签章) 公司 杭州分公司(签章)
法人（或法人代表）： 法人（或法人代表）：
地址： 地址：杭州杭大路15号嘉华国际商务
（最终以营业执照上的地址为准） 中心1105室
电话： 电话：[phone]
日期： 日期：

附件 一：商业顾问及租赁独家代理服务内容
一、 商业市场调研及定位
1. 市场研究
1.1宁波商业市场现有供应量
1.2宁波商业市场现有区域分布特点
1.3宁波商业市场现有价格水平
1.4宁波商业市场未来发展趋势分析
1.5 项目周边商业市场发展现状分析
1.6目标客户群
1.7档次定位等
1.8未来供应量分析对本项目的影响分析
2. 项目分析
2.1 项目的地理位置、交通状况
2.2 周边客流来源及组成情况/交通可达性
2.3 周边项目影响
2.4 项目未来发展
2.5 SWOT分析（优势/劣势/机遇/挑战）
3. 竞争性项目研究
3.1 竞争性项目确定
3.2 现有及未来竞争性项目地理区位研究
3.3 竞争性项目的业态组合/核心商户、租赁价格
3.4 项目的竞争点
3.5 对本项目的威胁
3.6 市场竞争空间分析
4. 商户访谈
4.1 初步定位商户开店需求特征访谈
4.2 初步定位商户目标客群特征访谈
4.3 初步定位商户选址及硬件需求特征访谈
4.4 初步定位商户租金承受能力访谈
4.5 其它潜在商户访谈
4.6 商户需求对项目定位
5. 项目定位:
5.1 广场的整体定位
5.2 目标市场（目标消费群体、目标消费区域定位）
5.3 项目经营主题设计
5.4 商家配置建议
5.5 项目的收益分析
6. 可比性项目研究：
6.1 可比性项目确定
6.2 可比性项目基本特征
6.3 经营主题与特色
6.4 可比性项目业态及商户组成
6.5 对本项目的启示及借鉴点
7. 建筑设计优化建议
7.1 单元平面设计合理性
7.2 汽车、自行车及人流交通安排及管理
7.3 动线规划是否物符合人流动线，可否达到及提高招商要求
7.4 动线安排能否吸引目标客户，吸引人流上下流通，从而吸引客户延长逗留时间
7.5 广场、招牌及指路牌之设计，规划及布局合理性，可否指引客户容易地到达目的地
8. 商业经营管理模式建议
9. 商业租金试算及收益分析

二、 招商推广策略
招商推广服务须包含但不限于以下内容：
1. 推广策略
1.1 制定整体的招商策略和推广策略
1.1 进行招商概念策划和整合
1.1 招商节点划分及周期
1.1 列席招商会议
2. 价格策略
2.1 价格定位与调控
2.1.1根据市场情况合理的划分各招商阶段的平均租赁价格表
2.1.2根据甲方书面认可的各招商阶段的均价制定各单元、各楼层租赁价表
2.1.3租赁价调查与出租率及工程进度的关系
2.1.4付款方式建议
3.1 招商费用及资金流量调控建议
3.1.1各阶段招商费用(包括广告设计、制作发布及招商处和各类招商活动等费用)的数额建议，经甲方调整并书面同意后确定
3.1.2招商资金回笼与工程进度关系建议
4.1 定期和招商部门分析招商情况和业绩
3. 招商控制和现场指导
3.1现场说词建议
3.2参观线路建议
3.3相关招商手法和现场接触点建议
3.4推盘手法建议
3.5招商顺利或不利时的价格调控、促销手段建议
3.6各招商阶段及甲方高层人员的折扣建议
4. 广告企划顾问
4.1广告总精神选择方案
4.2广告诉求建议及热点提炼
4.3阶段广告策略
4.4媒体特性及选择组合
4.5媒体发布频度(针对不同招商期)
5. 特别手段运用及特殊渠道整合推广策划
5.1招商通道研究方案
5.2楼盘10－20家新闻媒体整合推广策划及方案
5.4特殊组织行业切入式招商及其他渠道推广方案及策划
5.5网络推广方案和建议
5.5.1在综合类、专业类、行业类网站发布软新闻方案和广告设计建议
5.5.2在网络论坛上进行有计划的发帖方案和跟帖设计建议
5.5.3创建公司博客网站方案及界面设计建议
5.5.4E-MAIL设计建议
6. CIS系统设计建议
6.1项目识别系统设计建议
6.1.1名片设计建议
6.1.2信封、信纸设计建议
6.1.3工作人员识别证卡设计建议
6.1.4业务人员制服设计建议
6.1.5其他相关办公用品的设计建议便笺纸、专用传真纸、职位牌、来宾卡、PPT演示文稿标识规范、工作笔、纸杯、合同书存档用封面、桌牌桌旗、招商员胸牌
6.2宣传系统建议
广告吊旗、手提袋、贺年卡、请柬（邀请函）设计、宣传礼品设计建议
6.3公关形象系统建议
面巾纸手帕标识、专用茶具标识、项目公司车体标识建议
6.4现场包装系统设计建议
6.4.1接待中心建议
门楣广告位设计、LOGO主题形象建议
墙悬挂式POP、桌面式POP、立式POP建议
招商处大型户外广告旗帜设计、墙面装饰建议
外围广告看板设计、各功能区导视系统，功能分类牌及指示牌建议
招商处室内灯光配置设计 、招商主入口建议
6.4.2现场示范区部分建议
围板设计建议
工地线路导视设计建议
绿化导视设计建议
大堂、电梯间、看房通道及样板区域导视设计建议
示范区商品化塑造建议
6.5标识符号系统（DIS）建议
挂式信息牌设计及建议
立式信息牌设计建议
招商现场形象标识与指示牌建议
迎宾毯色彩规范建议
现场资料台标识设计建议
6.6项目导引系统设计建议
6.6.1周边道路导引系统设计建议
6.6.2现场导览牌设计建议
户外引导旗设计建议
工地外围道路包装设计建议
工地围墙设计建议
6.7招商道具设计建议
6.7.1招商手册、宣传单张设计建议
6.7.2看板设计建议
6.7.3模型、灯箱等招商道具制作要求建议
6.7.4招商处内部布置建议(包括墙体布置等)
7. 广告设计类建议
7.1招商手册、单元面积及楼层分布图、项目招商资料设计建议
7.2三维多媒体设计方案建议
7.3广告计划执行
硬广告（形象广告）设计建议
软广告建议
7.4主题事件运作配合部分（如新闻发布会、产品推介酒会与房展会等主题事件运作）
推介PPT设计建议
相应广告位设计建议
7.5报纸稿件设计(针对不同招商期)建议
7.6海报、DM设计策划(主导概念、风格、样式、纸张、工艺、色彩、开本等)建议
7.7网络广告及相关宣传设计建议
7.8其他临时性宣传道具设计建议

三、 商业租赁代理服务内容
1. 商业平面布局与产品优化建议
2. 商场主次入口布局，商场内部交通布局
3. 人流动线布局
4. 业态布局
5. 商场内商铺位置与面积分割
6. 景观处理意见，灯光布局建议，外立面处理建议。
7. 户外及室内广告位置布置，商场指示牌布置
8. 未来商场经营时间在商业布局上平衡
9. 确定目标商户名单，推荐主题品牌和概念品牌
10. 分析目标商户经营背景、经营状况
11. 评估目标商户引入对项目的效益
12. 布置目标商户位置分布
13. 协助洽谈商户之租赁条件（租金，租期，押金，管理费，租赁递增幅度，物业管理等）
14. 协助完成承租意向书的签定和正式租赁合同的签订
15. 协助举办招商会，拟定并协助举办所有推广活动
16. 提供有关商铺管理制度、操作流程等书面文件
17. 广告推广设计
18. 招商代理

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