![点击分享此内容可以赚币 分享](/master/images/share_but.png)
房地产开发企业税收政策解读.pptx
《房地产开发企业税收政策解读.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产开发企业税收政策解读.pptx(81页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、主要内容 政策依据政策依据 政策解读政策解读 税收管理税收管理政策依据 1、国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(国税发【2009】第031号);2、转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知(苏国税发200979号);3、关于转发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(通国税发2009104号);4、国家税务总局关于印发中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的通知(国税发2008101号)-中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表及附表填报说明;5、关于填报企业所得税月(季)度预缴纳税申报表有关问题的通知(国税函2008635号)政策
2、解读收入预计利润成本、费用扣除的税务处理新旧政策的衔接收入企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入,应确认为销售收入的实现完工标准 确认收入总额,冲预收款、增加应收款。收入完工标准 除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。收入收入的范围收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未
3、纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。预计利润企业销售未完工开发产品未完工开发产品取得的收入收入,应先按预计计税毛利率分季预计计税毛利率分季(或月或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。未完工开发产品 销售收入 预计毛利率 按季申报预计利润未完工开发产产品,不符合完工条件的开发产品即为未完工产品。未完工产品取得的收入,预计利润的计算依据-会计核算。预计利润计税毛利率暂定为5%,属于经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率暂定为3%。自2009年二季节度始不再区分普通住宅和其他用房计税毛利率-经济适用房经济适用房是指政府提供政策优惠,限定套型
4、面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房、按通知第八条的计税毛利率申报纳税时,需向主管税务机关报送以下资料:1、立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件;2、土地管理部门划拨土地的批准文件;3、物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件;4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明;5、列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住房建设投资计划;6、经济适用住房销售清册(包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额);7、主管税务机关要求提供的
5、其他资料。计税毛利率-限价房和危改房房地产开发企业开发的限价房和危改房按通知第八条规定的预计毛利率申报纳税,需符合政府有关部门的规定和要求。房地产开发企业在企业所得税纳税申报时,需向主管税务机关报送以下资料:1、国有建设用地使用权出让合同和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件;2、限价房和危改房销售清册(包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额);3、主管税务机关要求提供的其他资料。预计利润分开核算对商品住房小区配套建设经济适用住房、限价房和危改房的,应分别核算销售收入,并按照对应的计税毛利率计算预计利润;不能分别核算的,
6、一律从高适用计税毛利率。预计利润对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入,不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。预计利润计算预计利润时,允许扣除营业税金及附加、土地增值税。视企业财务核算的准确性。是否已计入“主营业务税金用附加”科目?预计利润企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)第4行利润总额修改为实际利润额。“第4行实际利润额:填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。预计利润 季度申报考虑因素:(1)、按会计制度核算的利润总额
7、;(2)、以前年度可弥补亏损;(3)、不征税收入;(少)(4)、免税收入;(少)(5)、预计利润额。(计算过程)预计利润的申报房地产开发企业企业所得税季度申报表附表房地产开发企业企业所得税季度申报表附表房地产开发企业企业所得税季度申报表附表房地产开发企业企业所得税季度申报表附表所属期:所属期:年年 季度季度企业名称企业名称:税务登记证号码税务登记证号码:1 1、按会计制度核算的利润总额、按会计制度核算的利润总额2 2、以前年度可弥补亏损、以前年度可弥补亏损其中其中:2008:2008年度年度20072007年度年度20062006年度年度20052005年度年度20042004年度年度3 3、
8、不征税收入、不征税收入4 4、免税收入、免税收入5 5、预计利润额(、预计利润额(5=6*75=6*7)6 6、其中、其中:本季度预收帐款贷方发生额本季度预收帐款贷方发生额7 7、预计利润率、预计利润率8 8、实际利润额、实际利润额(季度申报表第季度申报表第4 4行数行数)(8=1-2-3-4+58=1-2-3-4+5)成本、费用扣除基本思路同会计处理区分期间费用和开发产品期间费用和开发产品计税成本(非会计税成本(非会计成本)计成本)。开发产品开发产品计税成本:计税成本:已销开发产品已销开发产品计税成计税成本、本、未销开发产品未销开发产品计税成本计税成本成本、费用扣除区分期间费用、已销开发计税
9、成本和未销开发计税成本的目的-用于确定税前扣除时点成本、费用扣除企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。-类似于损益表逻辑未销开发产品计税成本不得扣除,等销售收入确认后扣除。期间费用一般从会计制度规定利息支出企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定(利率、扣除凭证)税收规定(利率、扣除凭证)的借款费用,可按企业会计准则的规定企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除。期间费用汇缴时考虑比例限额的:业务招待费(5、60%)、广告费和业务宣传费(15%);汇缴时考虑调整,季度申报不考虑。计算基数:
10、1、销售完工产品的税收收入;2、视同销售确认的收入;3、销售未完工开发产品的收入。期间费用房地产开发企业在2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入,可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数,但开发产品完工会计核算转销售收入时,已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。期间费用-新旧衔接外资房地产企业根据国税发2001142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前年度期间费用,在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。指包括在外资房地产企业2007年末未销售面积计税成本中的管理费用、财务费用和管理费用、财务费用和销售费用。销售费用
11、。期间费用-新旧衔接关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知国税发【2001】第142号:企业销售房地产所发生相应成本费用的确定,应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用,确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定:可售单位工程成本费用可售总成本费用总可售面积可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费,拆迁补偿费,七通一平、勘察设计等开发前期费用;建筑安装费;基础设施费,公用设备,绿化、道路等配套设施费以及企业为开为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规
12、定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。期间费用-新旧衔接房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费,新税法实施后,其尚未扣除的余额,加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后,按照新税收规定的比例计算扣除。期间费用-新旧衔接原规定:新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。国税发【2006】第031号 现规定:企业每一纳税年度发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出合并计算,除国务院财政、税务主管部门另有规定
13、外,不超过当年销售(营业)收入15的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。比较:对企业更有利,扣除比例提高,没有结转时间限制。开发产品计税成本计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产,下同)过程中所发生的按按照税收规定照税收规定进行核算与计量的应归入某项成某项成本对象本对象的各项费用。区别于会计核算成本开发产品计税成本按照税收规定-1、合法凭证;2、预提费用标准;3、不包括期间费用;4、利息支出按会计准则应计入开发成本核算的部分。-可能大于也可能小于会计成本。划分、根据成本对象进行归集和计算。-前提、基础开发产品计税成本成本对象成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建
14、造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。确定成本对象目的用于确定开发成本的归属对象。划分成本对象是进行计税成本归集和计算的首要工作。开发产品计税成本各企业开发产品成本对象的划分由企业根据六项原则自行确定。有一定自主权。开发产品计税成本计税成本对象的确定原则如下:(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目,可作为一个成本对象进行核算。(三)功能区分原则。开发项目某
15、组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,可以作为独立的成本对象进行核算。(四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的,应分别作为成本对象进行核算。(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进行核算。(六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。开发产品计税成本成本对象由企业在开工之前合理确定企业在开工之前合理确定,并报并报主管税务机关备案主管税务机关备案。(房地产开发企业计房地产开发企业计税成本对象备案报告表税成本对象备案报告表)(示范)成本对象
16、一经确定,不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机关同意。开发产品计税成本企业单独建造的停车场所单独建造的停车场所,应作为成本对成本对象象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理公共配套设施进行处理。(只能出租,不可出售)开发产品计税成本计税成本核算的一般程序:(一)对当期实际发生的各项支出,按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类,并将其区分为应计入成本对象的区分为应计入成本对象的成本成本和应在当期税前扣除的期间费用应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和按规定对在有关预提费用和待
17、摊费用进行计量与确认待摊费用进行计量与确认。开发产品计税成本 (二)对应计入成本对象中的各项实际应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本为直接成本、间接成本和共同成本,并按规并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。(苏象、在建成本对象和未建成本对象。(苏国税发国税发 2009 79号附件)(示范)号附件)(示范)开发产品计税成本 (三)对期前已完工成本对象应负担的期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品成本费用按已销
18、开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配和固定资产进行分配,其中应由已销开发产品负担的部分,在当期纳税申报时进行扣除,未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。开发产品计税成本 (四)对本期已完工成本对象分类为开本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的,应按可售面积算。其中属于开发产品的,应按可售面积计算其单位工程成本,据此再计算已销开计算其单位工程成本,据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本,准予在当期扣除,未销开发产品计税
19、成本待其实际销售时再予扣除。开发产品计税成本(五)对本期未完工和尚未建造的成本对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用,应按分别建立明象应当负担的成本费用,应按分别建立明细台帐,待开发产品完工后再予结算细台帐,待开发产品完工后再予结算。开发产品计税成本开发产品计税成本支出的内容 (一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。开发产品计税成本 (二)前期工
20、程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。(三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。-可按规定预提开发产品计税成本 (四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。开发产品计税成本 (五)公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。-可按规定
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产开发 企业 税收政策 解读
![提示](https://www.zixin.com.cn/images/bang_tan.gif)
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【丰****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【丰****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。