老年公寓.pptx
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1、目目录录第一部分、我国老年人综合研究第一部分、我国老年人综合研究第二部分、老年公寓的现状与发展趋势第二部分、老年公寓的现状与发展趋势第三部分、南京市老年公寓市场分析及政策研究第三部分、南京市老年公寓市场分析及政策研究第四部分、南京市老年公寓发展趋势及未来展望第四部分、南京市老年公寓发展趋势及未来展望第五部分、项目周边环境分析第五部分、项目周边环境分析第六部分、项目风险分析及应对策略第六部分、项目风险分析及应对策略第七部分、项目后期运营模式建议第七部分、项目后期运营模式建议第八部分、第八部分、老年公寓案例筛选分析与研究老年公寓案例筛选分析与研究第一部分第一部分 我国老年人综合研究我国老年人综合研
2、究一、我国老年人现状一、我国老年人现状 我国人口老龄化的趋势人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国不仅是一个人口大国,同时也是一个老年人口大国,由于我国人口政策的特殊性,目前我国60岁以上老年人口已达1.56亿,占全国总人口的12,到21世纪中期将超过4亿,占全国总人口的28。2000-2050年我国60岁及以上老年人口发展预测 前期阶段前期阶段高速老龄化阶段高速老龄化阶段高水平老龄化阶段高水平老龄化阶段1982一2000 2000一2030 2030一2050 老老龄龄化化进进程程划划分分起起至至年年限限老年人综合研究老年人综合研究第一年龄段第一年龄段年轻的老
3、年人年轻的老年人(60(60至至7373岁岁)身体健康,需要文化与精神生活:友谊、同龄人的交往、慰藉与互助及社会奉献余热。二、老年人的生理特征及心理需求二、老年人的生理特征及心理需求1 1、对老年人年龄划分的通用标准、对老年人年龄划分的通用标准 这种健康老人,是未来社会中入住老年公寓的主要对象,我们要了解他们对居住中交往空间形态的需求,为他们提供舒适的交往空间,满足其交往需求。第二年龄段第二年龄段老年人老年人(74(74至至8989岁岁)需求社区或老年公寓的室外环境。由于生理、行走能力的衰退,在交往空间的设计上需要一定的无障碍设计。第三年龄段第三年龄段长寿老人长寿老人(90(90岁及以上老人岁
4、及以上老人)健康状况一般、室内保养的多、外出活动者少。生活行为有些不能自理,需要他人护理,一般很少外出参与社会活动。老年人综合研究老年人综合研究生活的变化40岁50岁60岁70岁80岁90岁与子女分居开始注意死亡出现丧偶运动能力下降感觉大量丧失产生与年龄相关的健康问题生理的机动性能减弱随着年龄的变化而影响生活的改变老年人综合研究老年人综合研究2 2、老年人的生理变化、老年人的生理变化 身体功能的变化 感觉功能的变化 视觉衰退 听觉能力衰退 嗅觉、触觉和平衡感下降,表现迟钝 留恋过去 适应新事物需要时间、懒得思考 肌肉容易疲劳 骨骼脆弱,弹性和韧性降低 心理功能特征的变化老年人综合研究老年人综合
5、研究三、老年人生活模式三、老年人生活模式基本行为 家务行为文化行为 社会行为 居住行为 生理行为:如进食、睡眠、换洗、便泄等 参与少量的家务劳动,如生活中的炊事、洗衣等 追求精神文化:如阅读、看电视、文娱、锻炼等 人际地缘关系的体现,主要以与老朋友交往为主 数据来源:中国老龄科学研究中心老年人综合研究老年人综合研究四、我国老年人的居住实态四、我国老年人的居住实态合居模式合居模式 老人与子女同住一套住房。独居模式独居模式 老人独立居住。毗邻模式毗邻模式 与子女或亲属相互独立且毗邻居住。敬老院模式敬老院模式 在老年服务设施安度晚年。1 1、老年人的居住模式、老年人的居住模式老年人综合研究老年人综合
6、研究五、老年人的居住养老模式现状及需求五、老年人的居住养老模式现状及需求 随着计划生育政策的实施、生活观念的变化等多种原因,社会家庭结构发生了变化,“4+2+1”的核心式家庭结构模式将会成为我国家庭结构的主流,老年人生活的家庭结构正经历着如下模式:三代同堂两代同堂独居。同时由于城市住宅建设的发展,推动了家庭小型化的发展,纯老年型家庭迅速增加。这几年出现了一具特殊的群体,这个群体所在家庭被许多学者称为“空巢家庭”,其家庭成员称为“空巢老人”。最新的统计数字统计,目前我国到少有2340万老人独守“空巢”,在城市的老年家庭中,“空巢家庭”至少超过三成。数据来源:中国老龄科学研究中心老年人综合研究老年
7、人综合研究选择普通住宅养老的原因选择普通住宅养老的原因 (上海)(上海)数据来源:上海市老年研究中心选择原因所占比例(%)享受天伦之乐32.9需要照顾子女或第三代24.7不愿意离开现有社区21.4经济上无力支付养老机构费用13.1怕人说子女不孝1.3其它原因6.6老年人综合研究老年人综合研究 通过有关上海市的调查资料,选择原因如图。老人非常需要代际交流,而这是“群居”的老人堆里所没有的;此外现在的养老机构数量不少,但质量参差不齐,有的甚至以营利为目的,福利性不够,服务员素质差,伙食水平低劣,倒不如在家里过得舒服。大部分老人们对这些机构并不青睐,即使住进去了,也是迫不得已,极少自愿。愿意入住老年
8、年公寓的因素比例如图显示:愿意入住老年年公寓的因素比例如图显示:数据来源:中国老龄科学研究中心老年人综合研究老年人综合研究第二部分第二部分 老年公寓的现状与发展趋势老年公寓的现状与发展趋势一、国外老年公寓现状一、国外老年公寓现状 老年公寓在国际上很早就被提出,如今,美国、英国、法国、丹麦、日本、新加坡等国的老年住宅已经相对成熟。他们在老年人居住规划与建设方面积累了大量的经验,其中亚洲国家与我国具有相似的历史文化和经济发展背景,更有许多值得我们借鉴之处。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势1、北美富裕国家老年公寓 以美国为例独立的建筑物布置灵活服务的针对性强投资少家具气氛较浓优点 美国绝
9、大多数的老年公寓都是独立的建筑物,不同类型的老年公寓一般是分开建造,分布在居住区中 老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势 美国等一些发达国家也有将不同的老年公寓组合在一起。其优点是:住在组合式老年公寓的老年人随着年龄和健康状况的变化,可以得到连贯的、系统的服务和护理。组合式老年公寓的服务设施较为齐全,设施配置合理,利用率高。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势2、欧洲国家养老寓 以英国为例 在欧洲及其它地区的发达国家,让老年人尽可能长时间地生活在自己家里也是他们的普遍目标。购买者注重房屋的质量和地理位置更为重要。温切斯特镇小公寓套房50岁以上老者方便、安全、医护条件好房间内隔间
10、少无室内楼梯安全系数高屋内设置和装饰随心所欲老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势英国各种老年住宅入住比例:老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势住宅形式占老年人比例普通住宅73%老年公寓15%无管理老人村3%有管理老人村5%居民之家2.5%养老院老年病医院1%贫民所0.5%3、亚洲地区老年公寓 以日本为例 日本的老年公寓日语称为“高龄者集合住宅”,主要目的是适合老年人的身心特征,满足老年人在家庭生活中的需求。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势构成类型专住型 是指全是老年人住户的公寓 混住型 与一般住户混住的公寓 横向布置型 竖向布置型 混合布置型 老年公寓现状与发展趋势
11、老年公寓现状与发展趋势户型 日本老年公寓中,单身家庭户型一般为1K(1室+1厨房,使用面积约为30左右)或1DK(1室+1餐室兼厨房,使用面积为30-50),夫妇家庭户型一般为1DK(使用面积为30-50)或2DK(2室+1餐室兼厨房,使用面积为50以上)。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势二、我国老年公寓现状二、我国老年公寓现状 我国老年公寓是近十几年才逐步建立和发展起来的,历史较短。今天随着人口老化问题的日益突出,老年公寓也逐渐为人们所重视。老年公寓有别于一般意义上的房地产开发项目。一般的房地产项目开发所关注的只是居住功能,而老年公寓除了居住功能以外,强调要在项目中体现和实现老年
12、人的居住需求,以改善老年人居住功能与为老服务体系为一体,是居家养老与机构养老优点相结合的产物。它是在房地产开发的基础上,融入了居家养老与为老服务理念的一种新型物业种类。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势2 2、我国老年公寓具备的特点、我国老年公寓具备的特点老年公寓的服务内容老年公寓的服务内容 在北京、上海、广州等经济发达的大城市,存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体,他们认为现在的养老条件,无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求,因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式老年公寓。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势老年
13、公寓商业地产的特点老年公寓商业地产的特点 由于老年公寓属于新兴事物,它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体,有关部门在政策制定和操作方面相对滞后,所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠,对于具有社会化养老性质的老年公寓,开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因,老年公寓运营需应遵循市场规律,走“福利性事业、市场化经营”的道路。市场规律福利性事业市场化经营老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势投资额大、资金回收期长投资额大、资金回收期长 老年公寓项目不同于一般房地产项目,它不仅包括住宅本身,还包括许多服务
14、配套项目,并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点,有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂,一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的,而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式,采取租、售结合的方式满足老年人入住,其中一定比例的住宅面积可以实现销售,另一部分须满足租用、度假等需求,并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资,因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势三、国内老年公寓目标客户群的消费特征三、国内老年公寓目标客户群的消费特征1 1、我国
15、老年人口收入分析、我国老年人口收入分析 经经济济收收入入来来源源子女子女亲属供养亲属供养老年人离、退休金老年人离、退休金劳动收入劳动收入社会保险社会保险救济救济老年市场成为新兴的,潜力巨大的市场老年市场成为新兴的,潜力巨大的市场老年市场成为新兴的,潜力巨大的市场老年市场成为新兴的,潜力巨大的市场老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势 老年人的经济开支主要在伙食、房租、衣物及医疗,用于娱乐的较少,收支状况基本满足。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势2 2、老年公寓目标客户群的消费特征、老年公寓目标客户群的消费特征 老年消费是一个纯消费阶段,这是老年消费的性质特征 老龄纯消费人口比
16、低龄纯消费人口的纯消费年数更加漫长,这是老年消费的时限特征 老年消费是一种自主消费,这是老年消费的行为特征。老年人的消费观较为成熟,冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少,这是老年消费的思想特征。老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费,这是老年消费的质量特征。老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大,这是老年消费的内在特征。消费特征消费特征目标客户消费特征目标客户消费特征目标客户消费特征目标客户消费特征老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势四、我国老年公寓存在的风险问题及应对策略四、我国老年公寓存在的风险问题及应对策略 政府支持力度不够 配套服务滞后老年公寓的布局不合理 主要存在
17、的问题主要存在的问题老年公寓不同于一般意义上的住宅,老年公寓不仅需要一个“无障碍”的居住活动空间,还需要有公共性的服务网络及较齐备的医疗康复设施 满足老龄化需求住宅的最基本条件就是要充分把握老年特性,住宅空间与功能,社区服务远远滞后。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划,缺乏从中国老年人的特点和需求出发,而制定的科学合理的建设规划。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势应对策略:国家对社会力量兴办老年公寓也推出了实质性的利好政策。继续鼓励社会各界兴建新型老年公寓,并己对兴办老年公寓实行了减免税政策。2002年2月,国务院颁发了国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社
18、会福利化意见的通知,鼓励社会力量兴办老年公寓。寻求政策支持 依靠社会力量 要充分调动社会各方面力量和运用各种社会资源,多渠道、多层次、多形式地兴办老年公寓。老年公寓的建设投资,应按照社会主义市场经济的原则,广开投资渠道,实行投资主体多元化。另外,可以提倡慈善机构和开明人士个人捐赠或投资兴办。也可以采取集资、合资以联办等形式。对老年住宅的长远规划和设计 按老年人的生理和心理特点建设配套完善的老年公寓,从环境优美,设施齐全,服务质量等方面创造适宜老人的居住与活动环境,提高老人的生活质量。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势五、我国老年公寓的发展趋势五、我国老年公寓的发展趋势 老年公寓老年公
19、寓这一新兴市场新兴市场在中国拥有极大的发展空间,随着“四四二一二一”家庭结构的到来,中国人口逐渐步入老龄化老龄化,需要建造和发展适合不同老年人各种类型的住宅,而老年公寓会成为越来越多老年人的首选。从发展趋势看,老年公寓的需求必然越来越大,必将成从发展趋势看,老年公寓的需求必然越来越大,必将成为很有潜力的为很有潜力的“朝阳产业朝阳产业”。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势第三部分第三部分 南京市老年公寓市场分析及政策研究南京市老年公寓市场分析及政策研究2010201020102010以后,南京市全市老年人口将出现三次老年人口高峰以后,南京市全市老年人口将出现三次老年人口高峰以后,南京市
20、全市老年人口将出现三次老年人口高峰以后,南京市全市老年人口将出现三次老年人口高峰2015202520452050第一个高峰第二个高峰第三个高峰相对平缓和稳定南京市老年公寓市场分析研究南京市老年公寓市场分析研究 南京市的养老公寓以中小型为主,多属传统的养老院、福利院,拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后,生活设施不完善,健身、休闲、娱乐设施单一,医疗护理、保健不配套,服务水平低下,缺乏人性化,不能满足老年人特别不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求是新一代老年人的心理和生理需求。南京市老年公寓市场特点南京市老年公寓市场特点南京市老年公寓市场分析研究南京市老年公寓市场分析
21、研究 2、老年公寓规模小、配套设施不足、管理水平低下、老年公寓规模小、配套设施不足、管理水平低下3 3、服务人员缺乏专业培训、服务人员缺乏专业培训 在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工,他们没有经过专业的上岗培训,缺乏心理和护理专业知识,对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣,而无法从老年人心理、生理需求的角度出发,提供人性化的全方位专业服务。南京市老年公寓市场特点南京市老年公寓市场特点南京市老年公寓市场分析研究南京市老年公寓市场分析研究 结论结论1 1 目前南京市提供的养老方式着眼的是最普通人群,提供的目前南京市提供的养老方式着眼的是最普通人群,提供的是最基本的服务。是最基本的服
22、务。这种养老与老年人的尊严、舒适这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配,与子女的孝心、放心不匹配不匹配,与子女的孝心、放心不匹配。因此,目前。因此,目前的老年公寓是老年人无奈的选择。的老年公寓是老年人无奈的选择。南京市老年公寓市场分析研究南京市老年公寓市场分析研究 结论结论2 2南京的老年人口比重较大,较大程度上体现了市场对于老年公寓的必然需求老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平南京市老年公寓发展趋势市场前景南京市老年公寓发展趋势市场前景南京市老年公寓市场分析研究南京市老年公寓市场分析研究 自然结
23、论自然结论 南京市老年公寓面临前所未有的发展机遇!南京市老年公寓面临前所未有的发展机遇!南京市老年公寓市场分析研究南京市老年公寓市场分析研究 南京市老年公寓政策研究南京市老年公寓政策研究 南京市重要政策提炼政策文件名称主要政策内容南京市老年人社会福利机构运营补贴暂行办法符合条件的福利机构收住本市户籍、年满60周岁的非政府供养老人及其他可以补贴的人员,每人每月补贴60元 南京市老年人社会福利机构新增床位资助暂行办法六城区新建福利机构每张床位4000元,改扩建福利机构每张床位2000元;雨花台区、栖霞区新建福利机构每张床位3000元,改扩建福利机构每张床位1500元;其他区县新建福利机构每张床位2
24、000元,改扩建福利机构每张床位1000元。鼓楼区关于资助社会力量兴办社会福利机构的实施办法硬件项目资助标准:硬件项目资助标准:对社会力量新建的养老机构和残疾人康复机构,经有关部门验收合格后,按每张床位10000元的标准给予一次性补贴,对租用或自有房改建的养老机构和残疾人康复机构按每张床位3000元的标准给予一次性补贴。社区兴办的托老站、养老服务站按每个站10000元给予一次性补贴。服务项目资助标准:服务项目资助标准:凡属资助范围内,并符合资助条件的社会福利机构,按入住满一个月的实际占用床位数,每月每张床位补助200元(全护理)、150元(半护理)、100元(自理)。托老站中全托老人床位按养老
25、机构的床位补贴标准资助,日托老人床位按日托实际占用床位数,每月每张床位补助60元。20092009年工作思路和目标任务年工作思路和目标任务深入学习贯彻十七大和十七届三中全会精神,以科学发展观为指导,以抓福利机构等级评定和提档升级为契机,以办好“让党和政府放心,让群众和老人满意”的福利机构为目标,促进养老福利机构均衡发展;进一步抓好养老护理员(管理员)的等级资格培训,为适应河西新发展,构建和谐新建邺作出新的贡献。主要工作目标和任务是:主要工作目标和任务是:1、新增床位数300张以上,实现福利机构总床位数达到千分之二十二以上;2、福利机构的从业人员95%以上经过职业技能培训并获得相应资格证书,院长
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