万科房地产开发流程非常有用的学习龙头老大房地产的文档.pptx
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1、万科万科 200805房地产项目开发流程房地产项目开发流程传统的房地产开发模式传统的房地产开发模式产品产品设计设计交楼物管交楼物管项目项目销售销售项目项目建造建造获取获取土地土地传统的房地产开发模式传统的房地产开发模式产品产品设计设计交楼物管交楼物管项目项目销售销售项目项目建造建造获取获取土地土地传统的房地产开发模式传统的房地产开发模式产品产品设计设计交楼物管交楼物管项目项目销售销售项目项目建造建造获取获取土地土地配套商品房模式配套商品房模式传统的房地产开发模式传统的房地产开发模式产品产品设计设计交楼物管交楼物管项目项目销售销售项目项目建造建造获取获取土地土地一航万科模式一航万科模式传统的房地
2、产开发模式传统的房地产开发模式出售出售土地土地获取获取土地土地开发商面临的尴尬:卖地比卖房子更赚钱传统的房地产开发模式传统的房地产开发模式其他模式其他模式产品产品设计设计交楼物管交楼物管项目项目销售销售/租赁租赁项目项目改造改造获取获取房产房产卖金融卖金融产品产品传统的房地产开发流程传统的房地产开发流程项目定位项目定位产品产品设计设计交楼物管交楼物管项目项目销售销售项目项目建造建造获取获取土地土地l 以土地资源为核心的项目公司开发模式土地获取土地获取土地获取土地获取如果有选择,买什么样的地?如果有选择,买什么样的地?1 1、土地为什么会增值?、土地为什么会增值?(成都城市花园大二期土地被政府收
3、回)(成都城市花园大二期土地被政府收回)2 2、地价占总成本的比例意味着什么?、地价占总成本的比例意味着什么?3 3、地价的付款节奏意味着什么?、地价的付款节奏意味着什么?为什么测算总是不准的?宏观经济环境与宏观行业趋势的影响为什么测算总是不准的?宏观经济环境与宏观行业趋势的影响力到底有多大?(东海岸力到底有多大?(东海岸万科地产的滑铁卢?)万科地产的滑铁卢?)从商品角度出发,什么样的商品属性?从商品角度出发,什么样的商品属性?测算结果与市场价格之间的关系?如何看待土地的客观价值?测算结果与市场价格之间的关系?如何看待土地的客观价值?项目定位项目定位项目运营计划产品设计产品设计一期范围及产品、
4、示范区及流线、情景洋房、送面积、结构(成本)优化、审图、目标成本指导书、物业管理方案(前期物业管理招投标)产品设计产品设计万恶之源万恶之源p项目经理部:项目经理部:1.1.图纸老是出不来,老给我分层出图;图纸老是出不来,老给我分层出图;2.2.总包招标质量不高,因此造成施工过程中困难重重,管理难度很大;总包招标质量不高,因此造成施工过程中困难重重,管理难度很大;p销售中心:销售中心:1.1.样板房和售楼处的计划缺少主责部门;样板房和售楼处的计划缺少主责部门;2.2.规划阶段的楼号栋号和后期派出所的编号总是不一致;规划阶段的楼号栋号和后期派出所的编号总是不一致;3.3.实楼与合同附图不符,实楼和
5、样板房不符的问题屡次出现;实楼与合同附图不符,实楼和样板房不符的问题屡次出现;p成本部:成本部:1.1.“电子版图纸电子版图纸”和和“招标图招标图”缺乏严格的审核,质量不高,不能用于招标;缺乏严格的审核,质量不高,不能用于招标;2.2.部品材料做法缺少同时的施工技术规范,降低工作效率部品材料做法缺少同时的施工技术规范,降低工作效率p采购管理部:采购管理部:1.1.精装修的材料部品选型流程不清,往往造成管理失控,或决策反复;精装修的材料部品选型流程不清,往往造成管理失控,或决策反复;2.2.市政配套(供水市政配套(供水/电力)施工单位的选择责任不清,会影响决策效率;电力)施工单位的选择责任不清,
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