产品定位模型.pptx

户型配比定位流程产品定位主要包含部分产品定位物业定位户型配比户型面积产品定位物业初步发展方向区域属性城市发展方向城市功能定位城市价值导向地块指标地块容积率地块限制性条件地块周边资源分析参考项目圈定项目周边相似项目项目同属性项目户型定位市场状况市场参考项目供应现状市场参考项目需求现状人口状况现有人口状况人口年龄段比例家庭人口结构收入状况职业特征未来人口状况人口结构变化人口变化特征户型配比定位户型配比公式套用物业初步定位影响因素物业初步定位区域属性地块经济指标区域属性分析区域属性及城市定位是如何的？结合周边资源分析适合发展何种物业区域属性所在区域城市定位城市功能定位产业及经济支撑分析周边资源分析周边特殊资源分析地块指标分析根据地块指标得出可能发展的几种物业组合地块指标容积率根据容积率得出几种物业最优组合地块限制条件根据地块限制性条件得出可能的几种物业组合方式成本初步测算户型定位影响因素户型配比及户型面积市场供需现状区域现状（根据项目情况圈定参考和竞争项目）区域未来发展未来竞争关系潜在需求参考项目及竞争项目圈定参考及竞争项目圈定项目周边同物业类型项目属性相同项目市场供需现状分析要素得出圈定项目各产品供需状况，初步得出项目可能发展的户型市场供需现状市场供应特征圈定项目各户型供应特征圈定项目各面积段供应特征置业目的市场需求特征圈定项目各户型需求特征圈定项目各面积段需求特征区域现状分析要素找准可能目标客户群特征，得出客户需求特征区域现状现有人口数量现有人口各年龄段比例家庭人口结构区域人口特征人口职业特征收入状况区域未来发展未来人口变化是否会产生产品需求的变化区域未来发展区域未来人口变化未来人口增长家庭人口结构变化产业及其他因素未来竞争关系在项目销售周期内，竞争状况是如何的？未来竞争现以面市项目未来供应特征产品户型比例（结合时间点）产品面积比例（结合时间点）潜在供应预测未面市项目物业预测潜在需求潜在需求分析需求问卷访谈计算数据因素选择及数据来源满足最大收益1.本项目总建面：W2.户型面积种类：A、B、C、D等确定户型种类分布确定面积区间取值时由于面积区间不可能完全是一个个准确数字，因此在计算中应取近似的平均数值。3.不同户型面积种类的销售收益：Xa、Xb、Xc、Xd确定各户型目前市场销售价格参照市场竞争项目中类似项目进行比较分析，结合各种因素进行打分，并通过价格影响的权重获得较为合理的本项目个产品的定价未来价格涨幅预期判断扣除每种户型的成本4.各种户型销售速度：Ya、Yb、Yc、Yd(/月）通过竞争项目的销售速度的加权计算来对本项目进行预测5.销售时间确定：T市场中的竞争项目普遍的销售速度开发商对于项目销售周期的要求6.Z为各户型总面积计算公式（1）Max=XaZa+XbZb+XcZc+XdZd（2）Za+Zb+Zc+Zd=W（3）Za/YaT Zb/YbT Zc/YcT Zd/YdT公式（1）可以看出，Max要获得最大值，则Xa、Xb、Xc、Xd中数值最大的一项所对应的Z值应越高。公式（2）限制了Z值的最大限度，不能超过总建面。但是仅靠以上两个条件进行限定，将会造成收益最高户型的面积直接等于W的情况，这在实际操作中是不合理的。所以需要公式（3）在销售时间方面进行限定。之所以引入销售时间，是因为销售时间的长短直接关系到资金成本的高低，也就影响了收益的高低。并且更短的销售周期，有利于避免政策和经济情况变化所带来的市场恶化计算某项目总建筑面积（W）100000，根据市场分析，需要设计（A）60（B）90（C）120（D）160四种户型面积，通过市场调研得出各种户型每收益为（Xa）1550元（Xb）1480元（Xc）1450元（Xd）1700元，预测每月各户型销售的面积为（Ya）3000（Yb）2200（Yc）2800（Yd）600，预计销售时间（T）为15个月。每种户型总面积数为Za、Zb、Zc、Zd。最高收益为Max。其中W、X、Y、T是已知条件，则：（1）Max=XaZa+XbZb+XcZc+XdZd（2）Za+Zb+Zc+Zd=W（3）Za/YaT Zb/YbT Zc/YcT Zd/YdTZa45000 Zb33000 Zc42000 Zd9000因为XdXa Xb Xc所以在面积配比中应优先选择D户型，即9000；然后选择第二位的A户型，45000；再次选择B户型，33000。最后剩余13000，即为C户型案例分析秀山泽京项目户型配比建议户型备注建筑面积区间（）两房一房可变两房7075两室两厅7580三房两房可变三房80-85三室两厅90-95三室两厅100-105 1.户型定位：通过地块指标分析，本项目高层物业可建总面积（W）为109239。通过市场分析以及客户群分析，得到初步户型定位。2.户型收益（X）分析户型建筑面积区间（）总价区间(万元)一室一厅4114-15一室二厅（一变二）6320-21两室两厅6322-237323-2480-8526-2785-9027-2990-9530-31两室两厅（二变三）10534-3511435-36三室两厅95-10030-32100-10532-33110-12034-37120-125 39-41140以上44-45三室二厅(三变四)12740-41通过市场上在售项目的总价区间及面积区间获得每销售价格，由于建筑成本差距较小，所以每销售价格最多的户型收益最大。户型配比建议户型备注每平米销售价格（元/）两房a.一房变两房（7075）3243 b.两室两厅（7580）3225 三房c.两房变三房（80-85）3393 d.三室两厅（90-95）3567 e.三室两厅（100-105）3512 最后得出户型收益 三室两厅（Xd 90-95）三室两厅（Xe 100-105）两房变三房（Xc 80-85）一房变两房（Xa 7075）两室两厅（Xb 7580）3.月均销售速度（Y）分析销售周期（T）根据开发商要求为2年，所以T=24。根据分析市场其他在售项目同类产品去化情况，利用加权平均的回归分析法（类似价格定位）来预测本项目各户型月均去化量。户型备注本项目预期月均去化速度（）两房a.一房变两房（7075）189 b.两室两厅（7580）698 三房c.两房变三房（80-85）1100 d.三室两厅（90-95）1387.5e.三室两厅（100-105）1332.54.户型配比计算（1）Max=XaZa+XbZb+XcZc+XdZd+XeZe（2）Za+Zb+Zc+Zd+Ze=W（3）Za/YaT Zb/YbT Zc/YcT Zd/YdT Ze/YeT由公式（3）得出Z T*Y,Za4536,Zb 16752,Zc 26400,Zd 33300,Ze 31980.因为Xd Xe Xc Xa Xb 由公式（1）最后得出应优先选择d户型33300，其次为e户型31980，然后为c户型26400，然后为a户型4536。由于公式（2）限制，剩余面积13023 为b户型。然后通过除以每户面积得到每户户型总套数，最后得出每种户型配比。户型配比建型配比建议本次结论户型备注套数占比比例两房一房可变两房5%19%两室两厅14%三房两房可变三房26%81%三室两厅29%三室两厅26%原方案两房一房可变两房15%40%两室两厅25%三房两房可变三房20%60%三室两厅15%三室两厅25%公式推导产品快销上述公式为以利润最大化为目标而进行的户型配比计算。由于开发商目的不同，我们根据上公式对以产品快销为前提进行公式转化。（1）确定各户型销售月均去化Y。户型总面积为Z。销售周期为T。总建筑面积为W。（2）ZaT*Ya ZbT*Yb ZcT*Yc ZdT*Yd（3）W=Za+Zb+Zc+Zd由公式（2）（3）得出T=W/(Ya+Yb+Yc+Yd)案例分析以秀山泽京项目为例，总建筑面积为109239，各产品月均去化（）分别为189、698、1100、1387.5、1332.5。T=W/(Ya+Yb+Yc+Yd+Ye)所以T23.2得出Za=4386 Zb=16199 Zc=25529 Zd=32201 Ze=30924 所以每种户型套数分别为61、209、309、348、302。本次结论户型备注套数占比比例两房一房可变两房5%22%两室两厅17%三房两房可变三房25%78%三室两厅28%三室两厅25%