基于风险管控的房地产企业税务筹划措施.pdf
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1、产业经济中国市场2 0 2 4年第10 期(总第118 1期)基于风险管控的房地产企业税务筹划措施罗经鹏(赣州城投集团,江西赣州3410 0 0)摘要:税务风险作为房地产企业经营、发展进程中长期面对的风险因素,一旦发生,不仅会导致企业面临巨额罚款,甚至对企业信誉、社会形象造成严重影响。合理开展税务筹划,是在保证房地产企业充分落实政策、法律法规要求基础上合理避税,减轻税负的重要手段。文章站在风险管控视角下,对房地产企业税务筹划措施开展研究,首先,分析房地产企业的税务风险特点。其次,分析房地产企业税务风险的影响因素。最后,基于风险管控视角,从多维度入手制定房地产企业税务筹划措施,助力提升我国房地产
2、企业税务筹划水平,促进企业可持续发展目标的实现。关键词:税务风险;房地产企业;影响因素;税务筹划措施中图分类号:F272.3DOl:10.13939/ki.zgsc.2024.10.0131房房地产企业税务风险特点分析1.1税收环境复杂税收环境复杂,主要体现在复杂的税收政策以及相关规定。房地产行业涉及多种税种,如所得税、土地增值税等。各种税种有不同的税基、税率、纳税人身份,而不同的税种之间还存在较为复杂的关联。因此,房地产企业需要对税收政策和规定有较深入的了解,否则会面临税务违规和漏税的风险。1.2产业调整与政策变动频繁随着国家经济政策的调整和行业发展的不断变化,房地产企业的经营环境和税务政策
3、也发生了变化。政策变动可能会对房地产企业的资金安排、业务结构以及利润等产生不利影响,进而产生税务风险。1.3资金流动复杂房地产企业的资金流动较为复杂,尤其是地产开发项目的资金流入和流出会涉及多个环节和个人,往往需要场地费用和规模不一的资金投人。因此,税务部门往往会针对房地产企业进行相比其他产业更加严格的审计和监管。2房地产企业税务风险影响因素2.1内部管理因素房地产企业税务风险可能会受到多种因素的影响,如内部管理因素,通常包括税务筹划参与度低,财税管理人员职业素养差,缺少与税务机关的有效沟通,税务筹划方案不全面、不合理。首先,税务筹划参与度视角下,如果企业在经营活动中对税务筹划未给予足够重视,
4、可能会导致企业CM 522024.4文献标识码:A文章编号:10 0 5-6 432(2 0 2 4)10-0 0 5 2-0 4无法充分利用国家的税收优惠政策,进而增加企业的税收负担。其次,财税管理人员职业素养视角下,企业税收风险的管理是一项需要专业知识和能力的任务。倘若财税管理人员的职业素养差,例如对税收政策、税务筹划以及风险管理的理解和把握不足,可能会影响到对企业税收风险的有效识别和管理,从而增加企业的税务风险。再次,与税务机关的沟通视角下,企业与税务机关的有效沟通对于减少税务风险具有重要的作用。如果企业与税务机关的沟通不充分,可能会导致企业对税收政策的理解和应用存在误区,进而增加税务风
5、险。最后,税务筹划方案视角下,税务筹划是企业管理税收风险的重要手段。如果企业的税务筹划方案不全面、不合理,例如没有充分考虑到企业的经营状况、税收政策以及市场环境等因素,可能会导致企业在实际操作中遇到预期外的税务问题 2 2.2外部政策因素外部政策因素,主要指房地产企业经营、正常纳税阶段税收政策的变化、政策不确定因素、监管政策因素以及在参与国际经营期间不同国家税收政策的差异。首先,税收政策的变化方面,政府出台的税收政策对于企业的税务风险管理具有重要影响。如果政府对房地产行业的税收政策发生变化,例如调整税收优惠政策、增加税收税率等,都会对企业的经济利润造成影响,进而增加企业的税务风险。其次,不确定
6、性因素方面,未来的政府税收政罗经鹏:基于风险管控的房地产企业税务筹划措施策、经济形势、国际环境等因素无法实现完全预测和保证,这便导致企业在经营过程中需要灵活应对外部因素的变化。企业面对不确定的环境时,需要通过合理应对外部环境的变化,充分了解政策的发展动态,做出科学合理的决策,从而降低税务风险。再次,监管政策视角下,行业监管政策的变化也可能会影响房地产企业税务风险的产生与发展。如果税务监管政策发生变化,企业需要及时对当前风险因素进行评估,制定应对策略,避免可能出现的税务问题和风险。最后,不同国家税收政策差异方面,房地产企业如果在国际市场上进行业务拓展,需要考虑不同税收政策对企业的影响。面对海外市
7、场的税务风险,应该提高对不同税收政策的认知,构建合规的税务管理制度,降低企业经营风险 3O3基于风险管控的房地产企业税务筹划措施3.1明确税务筹划要点3.1.1 增值税筹划风险管控的房地产企业税务筹划措施中,增值税筹划是一个关键环节。在房地产企业筹划增值税阶段,其要点包括以下几点:其一,深度了解税收政策。房地产企业应密切关注国家税收政策,了解增值税法律法规的最新变化,以及可享受的减税、免税政策,合理运用税收优惠措施。其二,交易方式和结构设计。企业在资产买卖和经营活动中,应合理选择交易方式和结构设计,以最大程度降低税负。例如,通过选择房产二手交易,减少交易额,从而降低增值税应纳税额。其三,合理利
8、用扣除项。房地产企业应充分了解和利用增值税的扣除项。对于房地产行业而言,可以合理利用房屋拆迁补偿、财产赔偿、房屋出租等扣除项,从而减少应纳增值税的金额。其四,跨区域交易优化。对于跨区交易的房地产企业,应优化交易结构,合理分配交易成本,以降低增值税税负。例如,可通过在不同地区设立合资公司或合作项目,以合理分摊应纳税款3.1.2土地增值税筹划对于房地产企业土地增值税的筹划,其要点包括以下几点:其一,控制土地成本。由于土地成本直接影响土地增值税的应纳税额,因此,房地产企业在购买土地或开发项目时,应尽可能通过有效的谈判和协商,降低土地成本,在增值税税基限制下减少缴纳的应税款额度。其二,企业需合理利用减
9、免规定。为了促进固定资产投资的发展,国家规定有减免规定,例如地方政策提供的税收优惠等。房地产企业应该充分产业经济利用这些优惠政策,以便在缴纳土地增值税时照常享有普惠政策的税收减免优惠。其三,选择合适的计税方式。根据国家相关政策,对于不同的企业,可能有不同的土地增值税计税方式。因此,房地产企业应该根据自己的实际情况,选择最优的计税方式,以降低应缴税款。其四,合理运用合同约定方式。房地产企业在销售土地使用权时,可以通过合同约定的方式,确保交易合法性,同时减少税负。例如,在合同中设置“附条件、应税额度限制和关联交易等”方式,规避交税侧重补缴土地增值税等风险。其五,加强风险评估与预警。在房地产企业预测
10、土地增值税的缴纳时,财税管理人员需要做到较为准确的预测,建立土地增值税预警机制以及相关的应急预案。3.1.3所得税筹划对于房地产企业所得税的筹划,其要点包括以下几点:其一,合理安排利润分配。房地产企业应合理安排利润分配,降低所得税的税负。例如,可优先考虑通过股息和红利的方式进行利润分配,而不是通过股权转让获得利润,从而减少所得税的应纳税额。其二,合理做好资本项目决策。房地产企业在进行投资、并购等资本项目决策时需要精确把握企业实际情况以及所得税相关政策,制定合理的交易结构,降低所得税成本。其三,合理使用税收减免政策。房地产企业需要了解利用国家税收政策,根据自身特点,通过应用个税率和税收减免政策,
11、合理降低应缴所得税金额,减少纳税风险。其四,严格比较不同的税前扣除方式。房地产企业可以合理运用税前扣除,比如在资产盘点、拓展业务、关停或重组等方面选择不同的税额扣除方式。其五,制定多样化涉税事件应对方案。所得税涉及的主体和环节比较广泛,房地产企业需要充分准确估算所得税,对于反向投资、融资等复杂财务交易,需要提前咨询专业税务机构,避免出现较高的纳税风险。3.2建立企业税务风险防控体系为有效规避税务风险,房地产企业需要建立全面的税务风险防控体系,包括税务合规与管理制度、资金运转控制、风险评估,同时规范企业的会计准则。其一,房地产企业需建立适合企业实际的税务合规与管理制度,规范企业缴税流程、会计核算
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