房地产市场调研与预测.pptx

大腕大腕搞笑台词搞笑台词l l一定得选最好的黄金地段一定得选最好的黄金地段 雇法国设计师雇法国设计师 建就得建最高档次的公寓建就得建最高档次的公寓 电梯直接入户电梯直接入户 户型最小也得四百平米户型最小也得四百平米 什么宽带呀，光缆呀，卫星呀什么宽带呀，光缆呀，卫星呀 能给他接的全给他接上能给他接的全给他接上 楼上边有花园楼上边有花园(儿儿)，楼里边有游泳池，楼里边有游泳池 楼子里站一个英国管家楼子里站一个英国管家 戴假发，特绅士的那种戴假发，特绅士的那种 业主一进门业主一进门(儿儿)，甭管有事，甭管有事(儿儿)没事没事(儿儿)都得跟人都得跟人家说家说 mayIhelpyousir(mayIhelpyousir(我能为您作点什么吗我能为您作点什么吗?)?)一口地道的英国伦敦腔一口地道的英国伦敦腔(儿儿)倍倍(儿儿)有面子有面子 社区里再建一所贵族学校社区里再建一所贵族学校 教材用哈佛的教材用哈佛的 一年光学费就得几万美金一年光学费就得几万美金 再建一所美国诊所再建一所美国诊所(儿儿)二十四小时候诊二十四小时候诊 就是一个字就是一个字(儿儿)贵贵 看感冒就得花个万八千的看感冒就得花个万八千的 周围的邻居不是开宝马就是开奔驰周围的邻居不是开宝马就是开奔驰 你要是开一日本车呀你要是开一日本车呀 你都不好意思跟人家打招呼你都不好意思跟人家打招呼 你说这样的公寓，一平米你得卖多少钱你说这样的公寓，一平米你得卖多少钱 我觉得怎么着也得两千美金吧我觉得怎么着也得两千美金吧 两千美金两千美金 那是成本那是成本 四千美金起四千美金起 你别嫌贵你别嫌贵 还不打折还不打折 你得研究业主的购物心理你得研究业主的购物心理 愿意掏两千美金买房的业主愿意掏两千美金买房的业主 根本不在乎再多掏两千根本不在乎再多掏两千 什么叫成功人士什么叫成功人士 你知道吗？你知道吗？成功人士就是买什么东西成功人士就是买什么东西 都买最贵的都买最贵的 不买最好的不买最好的 所以，我们做房地产的口号所以，我们做房地产的口号(儿儿)就是就是 不求最好不求最好 但求最贵但求最贵 4中国知名房地产企业 2011年年中国房地产百强前十中国房地产百强前十1万科企业股份有限公司2恒大地产集团有限公司3保利房地产（集团)股份有限公司4上海绿地（集团）有限公司5大连万达集团股份有限公司6中国海外发展有限公司7绿城房地产集团有限公司8广州富力地产股份有限公司9碧桂园控股有限公司10雅居乐地产控股有限公司第二章第二章房地产市场调研与预测房地产市场调研与预测6房地产市场调查与预测房地产市场调查与预测2.12.1房地产市场调查研究概述2.22.2房地产市场调查方法2.32.3房地产市场调查研究的主要内容2.42.4房地产市场调查程序2.52.5房地产市场调查问卷设计2.62.6房地产市场预测2.1房地产市场调查研究概述房地产市场调查研究概述7为什么要做市场调查研究？为什么要做市场调查研究？市场调查研究为营销决策提供基础市场调查研究为营销决策提供基础消费者对这种产品的接受程度如何？投入的广告中最有效的诉求是什么？竞争对手卖得最好的产品是什么？消费者对价格的敏感程度如何？房地产市场调研就是以房地产为特定的商房地产市场调研就是以房地产为特定的商品对象，对相应的市场信息进行系统地收集、品对象，对相应的市场信息进行系统地收集、整理、记录、分析，进而对房地产市场进行整理、记录、分析，进而对房地产市场进行研究和预测。研究和预测。房地产市场调研作为房地产营销工作的起点和基础，是房地产市场营销活动中的基础工作，对于房地产企业是至关重要的。9市场调查研究的一般原则市场调查研究的一般原则市场调查研究的误区市场调查研究的误区轻视调研轻视调研轻信调研轻信调研盲目调研盲目调研2.2房地产市场调查方法房地产市场调查方法10房地产市场调查种类按调查目的分按调查范围和对象分按调查资料来源分按调查结果的性质分探测性调查描述性调查因果性调查预测性调查全面调查重点调查随机抽样非随机抽样案头研究初级研究观察法实验法访问法小组座谈法深度访谈法投影技法面访调查法电话调查法邮寄调查法留置问卷法入户访问法拦截法定性研究定量研究1.全面调研全面调研即普查，是对调研对象总体所包含的全部单位进行调研。特点：特点：工作量大，花费高，耗时长，多在小范围内采用，工作量大，花费高，耗时长，多在小范围内采用，或借用国家权威普查结果。或借用国家权威普查结果。2.重点调研重点调研以有代表性的单位或消费者作为调研对象，进而推断出一般性结论。特点：特点：工作量较小，花费较少，耗时不长，但结果难免存在工作量较小，花费较少，耗时不长，但结果难免存在误差，尤其当外部环境不稳定时。误差，尤其当外部环境不稳定时。3.抽样调研抽样调研从调查对象总体中选择若干有代表性的个体组成样本，进行调查并推断总体特征的方法。关键在抽样技术，包括抽样单位、样本规模和抽样程序。关键在抽样技术，包括抽样单位、样本规模和抽样程序。概率抽样简单随机抽样简单随机抽样个体被抽中机会均等或已知个体被抽中机会均等或已知分层随机抽样分层随机抽样总体分组，在每组内随机抽样总体分组，在每组内随机抽样整群抽样整群抽样总体分组，随机抽取若干组普查总体分组，随机抽取若干组普查非概率抽样随意抽样随意抽样选择最易接触的成员来获取信息选择最易接触的成员来获取信息估计抽样估计抽样主观选择可能提供准确信息的成员主观选择可能提供准确信息的成员定额抽样定额抽样先按若干标准确定每类规模，后按比例先按若干标准确定每类规模，后按比例在每类中选择特定数量的成员调研在每类中选择特定数量的成员调研【例】消费者购买房屋的潜力调研消费者购买房屋的潜力调研某公司需要调研消费者购买房屋的潜力，特别要了解中低收入阶层的购买欲望，以便把握机遇，做好投资准备。先根据收入与年龄将消费者分类。调研人数为300人，在对每个标准分配不同比例后，得出每个类别的样本数。见下表。年龄年龄年收入年收入27岁2735岁3655岁55岁合计15%30%30%25%100%1.4万20%9181815601.45万40%18363630120510万30%132727239010万10%599730合计100%45909075300房地产调研分类样本数4.访问法访问法关键在设计调研表和个人访问技巧。关键在设计调研表和个人访问技巧。（1）调研表设计明确需搜集的信息将信息转变为问题依据问题类型和难易安排次序测试并完善确定正式调研表（2）访问法的形式谈话法面对面谈话，灵活、可以主动调整面对面谈话，灵活、可以主动调整答卷法集中在规定时间独立填写答卷，可以充集中在规定时间独立填写答卷，可以充分表达意见分表达意见电话调研借助电话来了解消费者意见，方便、可借助电话来了解消费者意见，方便、可以充分表达意见以充分表达意见【例例】呼市某项目市场调查方案呼市某项目市场调查方案1.对目标区域现有住户的调查目的：目的：（1）了解目标区域现有客户来源）了解目标区域现有客户来源 （2）了解目标区域现有居民对现在的居住片区的满意）了解目标区域现有居民对现在的居住片区的满意程度，有何问题程度，有何问题方法：访谈和问卷调查相结合方法：访谈和问卷调查相结合需要的配合：发展商和物业管理公司的配合需要的配合：发展商和物业管理公司的配合时间：现场调查期间时间：现场调查期间2.对所在区域比较有代表性的住宅区居民的调查，随机调查目的：目的：（1）了解所在区域人们的置业想法和置业习惯）了解所在区域人们的置业想法和置业习惯 （2）了解二次置业可能性）了解二次置业可能性 （3）了解所在区域的置业人群）了解所在区域的置业人群方法：问卷调查方法：问卷调查需要的配合：公司或发展商与小区的物业管理公司联系需要的配合：公司或发展商与小区的物业管理公司联系3.对附近工厂、机关事业单位、银行证券及小生意人的调查目的：考察目的：考察职工的置业特点和在本项目置业的可能性职工的置业特点和在本项目置业的可能性方法：问卷调查和访谈相结合方法：问卷调查和访谈相结合需要的配合：公司或发展商与单位联系需要的配合：公司或发展商与单位联系深度访谈法深度访谈法20（1）访谈的分类结构化访谈结构化访谈目标导向性的目标导向性的用以收集量化资料问题形式，回答方式进行方式有固定程序访谈者主导非结构化访谈非结构化访谈去除访谈的标准化程序及问题的顺序依赖访谈者与受访者间的社会互动(social interaction)常以一种日常生活对话进行半结构访谈或焦点访谈半结构访谈或焦点访谈访谈者仅列出访谈指引比结构化访谈具弹性（2）访谈的流程）访谈的流程21确定访谈重点确定访谈重点22项目的类型区域的？房地产项目的？项目进行的阶段发展战略？物业发展建议？营销？项目自身的独特性、急需解决的问题确定本次访谈确定本次访谈的重点的重点区域项目侧重于项目所在区域发展的情况房地产项目侧重区域内单个房地产项目情况发展战略阶段侧重区域市场发展历程和市场现状构成物业发展建议阶段侧重市场和消费者偏好营销顾问阶段侧重市场举措和消费者的营销认知本项目自身的独特性需要解决的问题确定访谈问题确定访谈问题23确定访谈重点确定访谈重点找到参考项目的参与人，约谈，了解类似项目通常需要通过访谈解决的问题结合自身项目的特点，进一步确定自身项目需要通过访谈解决的问题筛选问题，最终确定问题查看类似项目的访谈提纲和访谈纪要拟定访谈提纲拟定访谈提纲24需要通过访谈解决的问题需要通过访谈解决的问题把需要解决的问题分类，结构化访谈提纲是指按照预先设计的提问顺序设立问题目录。有利于梳理整合自己的想法；有利于被访者能够更好地围绕访谈主题。城市意向的，总体发展的土地政策的，规划的、旅游开发的区域市场的，房地产板块客户偏好的，消费者的，产品的媒体、市民政府相关部门专业人士目标客户确保准备的问题足够用确保准备的问题足够用访谈实施访谈实施25根据问题和访谈目的确定访谈顺序访谈的具体顺序还要根据被访谈对象的时间来确定，访谈的具体顺序还要根据被访谈对象的时间来确定，根据以上原则作适当的调整，保证访谈的高效进行根据以上原则作适当的调整，保证访谈的高效进行区域中观层面代理机构的总监区域项目的市场部经理中介公司人员当地居民项目层面销售员区域人群消费者宏观城市层面了解媒体记者规划、土地、统计、旅游等政府部门（通常在同一办公楼）当地城市的开发商对城市发展熟悉的市民或高校教授等人士26（3）提问的方式）提问的方式1.描述性提问（descriptive questioning）访谈开始时的提问人,事,时地,物,或经验等2.结构性的提问（structural questioning）目的在发现受访者如何组织他们的知识3.对比式提问（contrast questioning）从受访者的世界出发,进行情境或事件比较适合作为开场白适合作为开场白发散性问题发散性问题感性认识感性认识适用于政府官员适用于政府官员访谈时间有限访谈时间有限适合判断、澄清、适合判断、澄清、总结问题总结问题“您对很有研究和经验，您能不能跟我们说说是怎样的一回事？”“关于这个问题，我们想了解以下三点内容您看能不能方便跟我们详细说说？“如果是您，您对这样的事情会采取怎样的措施呢？”“您觉得这两者分别有什么优劣势吗？”（4）访谈者提问的语气）访谈者提问的语气27聆听，适当聆听，适当引导引导审讯式强硬、咄咄逼人。“什么时候？什么地点？都干了些什么？”引诱式强烈区别于“引导”为了得到自己想要的答案千方百计误导被访者与自己的观点一致。教导式比受访者说的还多，谆谆教导，上课式。“如果是我，我就（此处省略1000字）”“你不认为你们应该”28（5）不同的受访者的不同访谈对策类型特点对策话匣子型（气球）滔滔不绝，没完没了兴奋自我炫耀感觉离题时，适时地通过总结的方式进入下一个话题，拉回话题，引导被访谈者（李总，我很同意您说的，那关于问题又是什么情况呢？）龟闭型（石头）防备的心态疑惑的眼光总回答“不知道”答非所问找到龟闭的原因：领导交代不能乱说？不信任？让被访谈者领导安排旁敲侧击让其推荐另外一个访谈对象放弃访谈对象不痛不痒型（胶皮）问一个回答一个；不问就保持沉默；心不在焉十分简短回答多多发问确定性问题重复问题追问：?“能不能就这个能不能就这个主題再仔細说明？主題再仔細说明？能否举例说明？能否举例说明？”“能不能再详细能不能再详细说明？能不能再多说明？能不能再多谈一点？谈一点？”5.观察法观察法被观察对象表现真实、自然，可以获得不愿或不能提供的信息，但信息流于表面。直接观察法如在交易所、展销会、工地、售楼部观如在交易所、展销会、工地、售楼部观察消费者选购行为和要求察消费者选购行为和要求实际痕迹测量法观察购买行为发生后的痕迹，如在报刊观察购买行为发生后的痕迹，如在报刊杂志广告上附一回执，以了解不同媒介杂志广告上附一回执，以了解不同媒介刊登广告的效果刊登广告的效果行为记录法借助某装置记录调研对象的行为，如在借助某装置记录调研对象的行为，如在某些家庭电视机上安装监听器，记录各某些家庭电视机上安装监听器，记录各电视台的收视、广告效果等电视台的收视、广告效果等6.实验法实验法选择特定调研规模进行实验，并由此结果推断样本总体特征。例例了解广告效果了解广告效果可选定一些消费者作为调研对象，对其进行广告宣传，然后根据接受效果对广告的词语、声调等方面进行改进。2.3房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容31根据项目目标或问题的不同，每次市调的侧重点各不相同。一般来说市调的内容主要包括以下几方面：2.3.1市场环境调研市场环境调研32宏观环境调研对于陌生城市的初次调研，或间隔周期较长的再次调研，需要对房地产市场宏观环境进行调研。主要包括：经济、政策、人口、文化、技术等方面区域环境调研对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行分析，判断项目地块的区域价值。对于陌生区域大规模楼盘尤其重要。项目微观环境调研通过分析项目自身的开发条件及发展状况，进行项目资源盘点，为定位做准备。2.3.2消费者调研消费者调研33主要从消费者购买力水平、购买倾向、共同特性方面进行调查。确定目标消费者之前通过二手数据进行粗略了解；确定目标消费者之后则主要通过访谈或问卷的形式进行访问。2.3.3竞争楼盘调研竞争楼盘调研34（1）产品对产品的调研主要从区位、产品特征、公司组成、入伙时间等方面进行（2）价格对价格的调研主要从单价、总价、付款方式三方面进行（3）广告对价格的调研主要从售楼部、广告媒体、广告投入强度、诉求点等方面进行（4）销售情况对销售情况的调研主要从销售率、销售速度、销售顺序、客户群分析等方面进行（5）物业管理对销售情况的调研主要从物业管理内容、管理情况、管理费用、物管公司品牌等方面进行项目市调表格示例2.4房地产市场调查程序房地产市场调查程序房地产市场调查的步骤一、准备阶段二、实施阶段三、分析和总结阶段1.提出问题，确定目标2.初步情况分析（非正式调查）3.制定调查方案、计划4.建立调查组织5.收集第二手资料6.收集第一手资料7.数据的分析与解释8.编写调研报告9.总结、反馈图2-1 传统市调步骤图362.5房地产市场调查问卷设计2.5.1 概述372.5.2 问卷设计的原则问题须指向调查主题问题须指向调查主题目的性原则目的性原则问卷设计应使被调查者较容易的接受问卷设计应使被调查者较容易的接受可接受性原则可接受性原则问题设计应先易后难、先近后疏、先粗后细、问题设计应先易后难、先近后疏、先粗后细、先封闭后开放、核心问题在前、敏感问题在后先封闭后开放、核心问题在前、敏感问题在后顺序性原则顺序性原则内容简明、时间简短、问卷形式易懂易谈内容简明、时间简短、问卷形式易懂易谈简明性原则简明性原则使回答便于进行检查、数据处理和分析。使回答便于进行检查、数据处理和分析。匹配性原则匹配性原则382.5.3 调查问卷的一般结构标题标题问卷说明问卷说明被访者特被访者特征资料征资料调查主题调查主题内容内容编码编码作业证明作业证明记载记载标题应简明扼要，易于引起被访者兴趣向被访者说明调查的目的、意义。对自填式问卷还有填表须知等事项说明根据调查目的、调查要求而确定的用于统计分组、分析的被访者的背景资料通过提问对人们的行为、行为后果、态度、意见、感觉偏好等进行调查包括调查项目编号与调查问卷编号调查员的姓名、访问日期、时间等问卷设计基本要求：基本要求：l调查主体明确、重点突出调查主体明确、重点突出l问卷设计要求问卷设计要求基本结构：基本结构：l1、问卷的名称、问卷的名称 问卷的名称应简明扼要，概括专项调查问卷的名称应简明扼要，概括专项调查的主题，以使被调查者明确主要的调查的主题，以使被调查者明确主要的调查内容和调查目的。内容和调查目的。l问卷标题：某某地区居民住房状况调查问卷标题：某某地区居民住房状况调查l问卷编号问卷编号l尊敬的先生女士：尊敬的先生女士：您好您好!我是我是XX房地产经纪有限公司的市场调研员，房地产经纪有限公司的市场调研员，感谢您在百忙之中接受我们的采访！我们正在感谢您在百忙之中接受我们的采访！我们正在开展一项关于开展一项关于XX市居民购房消费的市场调查，市居民购房消费的市场调查，以便了解您的住房需求。您提供的所有意见和以便了解您的住房需求。您提供的所有意见和资料都将被绝对保密，感谢您的合作！资料都将被绝对保密，感谢您的合作！2、被调查者的基本情况、被调查者的基本情况l包含的内容有：性别、年龄、家庭人口、包含的内容有：性别、年龄、家庭人口、婚姻状况、文化程度、职业、工作地点、婚姻状况、文化程度、职业、工作地点、收入、上下班交通工具收入、上下班交通工具l消消费费者者背背景景资资料料（我我们们郑郑重重承承诺诺：客客户户以以下下个个人人资料将严格保密绝不外泄！）资料将严格保密绝不外泄！）l1 1、性别、性别 男男 女女 l2 2、年年龄龄 2525岁岁以以下下 25253030岁岁 31-31-4040岁岁 41-5041-50岁岁 5050岁以上岁以上l3 3、学学历历 博博硕硕士士研研究究生生 本本科科 大大专专 大专以下大专以下l4 4、您的家庭人口共、您的家庭人口共 人人l5 5、在购买住房时，您是：、在购买住房时，您是：l最终决策者最终决策者 参与决策者参与决策者 不参与决策者不参与决策者l6 6、您估算您的家庭月收入大约是多少？、您估算您的家庭月收入大约是多少？1000010000元元以以上上 900190011000010000元元 8001800190009000元元 7001700180008000元元 6001600170007000元元 5001500160006000元元 4001400150005000元元 3001300140004000元元 2001200130003000元元 20002000元以下元以下 l7 7、您的工作地点？、您的工作地点？l8 8、你平时的出行工具是？、你平时的出行工具是？私家车私家车摩托车摩托车 自行车自行车公交车公交车出租车出租车 其他其他l9 9、您现在担任的职务？、您现在担任的职务？政府高级公务员政府高级公务员 高级科研人员高级科研人员 企业高管企业高管 企业中层企业中层 下岗待业者下岗待业者 普通职员普通职员 私企业主私企业主 政府普通公务员政府普通公务员 其它（请说明）其它（请说明）3、调查问卷的主体内容、调查问卷的主体内容l一是人们的行为，包括对被调查者本人的行为一是人们的行为，包括对被调查者本人的行为或通过被调查者了解他人的行为。如对消费者或通过被调查者了解他人的行为。如对消费者的消费行为进行专项调查，就要调查消费者的的消费行为进行专项调查，就要调查消费者的具体消费行为。具体消费行为。l二是人们的行为后果，如对开征利息税社会效二是人们的行为后果，如对开征利息税社会效应专项调查，就要对被调查者调查开征利息税应专项调查，就要对被调查者调查开征利息税后对其实际收入的影响、开征利息税后将如何后对其实际收入的影响、开征利息税后将如何处置在银行的存款等。处置在银行的存款等。l三三是是人人们们的的态态度度、意意见见、感感觉觉、偏偏好好等等。如如进进行行下下岗岗职职工工再再就就业业意意向向专专项项调调查查，就就要要调调查查目目前前是是否否有有就就业业愿愿望望、不不愿愿再再就就业业的的原原因因、未未能能就就业业的的原原因因、现现在在寻寻找找工工作作的的方方式式、希希望望从从事事哪哪些些新新工工作作、对对政政府府及及有有关关部部门门实实施施的的再再就就业业工程的要求或建议等。工程的要求或建议等。l一、购房计划一、购房计划1、您现在居住的住房属于？、您现在居住的住房属于？自购商品房自购商品房单位分房单位分房政府福利房政府福利房自建房自建房租房租房其他其他l2、您对您现在的居住条件是否满意？、您对您现在的居住条件是否满意？满意满意比较满意比较满意一般一般 不太满意不太满意极不满意极不满意l3、您预计在什么时间购买新住房？、您预计在什么时间购买新住房？今年今年12年内年内23年内年内3年以后年以后暂无购房计划暂无购房计划l4、您如果购买新住房，主要用途是？、您如果购买新住房，主要用途是？度假时临时住所度假时临时住所 长期居家长期居家 投资出租投资出租炒卖（低价买入，高价卖炒卖（低价买入，高价卖出）出）其它（请说明）其它（请说明）l5、请问您喜欢以下哪种物业类型？、请问您喜欢以下哪种物业类型？独立别墅独立别墅联体别墅联体别墅多层住宅多层住宅小小高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅l6、您喜欢哪种户型结构？、您喜欢哪种户型结构？平面户型平面户型跃式户型跃式户型 错层户型错层户型 复式户型复式户型l二、功能设计要求二、功能设计要求1 1、您在选择住房时比较看重的因素主要有？（选出、您在选择住房时比较看重的因素主要有？（选出您觉得最重要的您觉得最重要的1 15 5项）项）片区发展规划片区发展规划 小区规模小区规模 发展商的信誉和实力发展商的信誉和实力 价格价格物业管理物业管理 小区内部环境小区内部环境小区周边环境小区周边环境交通配套交通配套小区内生活配套小区内生活配套智能化系统智能化系统子女教育问题子女教育问题建筑风格建筑风格户型结构户型结构 房屋景观与朝向房屋景观与朝向保值升值潜力保值升值潜力 其它（请说明）其它（请说明）l2 2、您喜欢哪种建筑风格的小区？、您喜欢哪种建筑风格的小区？中中国国古古典典风风格格 欧欧陆陆风风格格 现现代代简简洁洁风风格格 美美式式风风格格传传统统与与现现代代相相结结合合的的建建筑筑风风格格 川西民居建筑风格川西民居建筑风格 其它（请说明）其它（请说明）l3 3、您喜欢什么样的小区环境设计主题？、您喜欢什么样的小区环境设计主题？以水景为主题以水景为主题 以大面积园艺绿化为主题以大面积园艺绿化为主题 以以运运动动、健健康康为为主主题题 以以大大型型社社区区中中心心广广场场为主题为主题 无须特别风格，有绿化即可无须特别风格，有绿化即可其它（请说明）其它（请说明）l4 4、作业证明的记载、作业证明的记载l所所谓谓作作业业证证明明的的记记载载，是是指指要要在在调调查查问问卷卷的的最最后后注注明明调调查查员员的的姓姓名名、访访问问日日期期、访访问问时时间间等等。如如有有必必要要，还还需需注注明明被被调调查查者者的的姓姓名名、单单位位或或家家庭庭住住址址、电电话话等等，以以便便于于审审核核和和进进一一步步追追踪踪调调查查。当当然然对对于于涉涉及及被被调调查查者者隐隐私私的的问问卷卷，则视情况可以考虑上述内容是否不列入。则视情况可以考虑上述内容是否不列入。l访问员姓名：访问员姓名：起始时间：起始时间：时时分分终止时间：终止时间：时时分分访问地点：访问地点：l客户签名：客户签名：l客户联系方式：客户联系方式：5、问卷说明、问卷说明l一一份份完完整整的的专专项项调调查查问问卷卷，还还应应包包括括必必要要的的问问卷卷说说明，通常包括：明，通常包括：（1 1）调查的目的和意义；）调查的目的和意义；（2 2）指标解释、调查须知及其他事项说明等；）指标解释、调查须知及其他事项说明等；（3）如如涉涉及及需需为为被被调调查查者者保保密密的的内内容容，必必须须指指明明予予以以保密，不对外提供等，以消除被调查者的顾虑。保密，不对外提供等，以消除被调查者的顾虑。l再一次感谢您的支持！再一次感谢您的支持！l访问员声明访问员声明l 我特此声明：此份问卷是根据我所接受我特此声明：此份问卷是根据我所接受的访问指示所做的准确的完整的访问，若有的访问指示所做的准确的完整的访问，若有假，我所做的所有问卷都作废，并赔偿委托假，我所做的所有问卷都作废，并赔偿委托方的损失。方的损失。l访问员签名：访问员签名：l日期：日期：问题类型：问题类型：l封闭式问题封闭式问题l开放式问题开放式问题l半开放式问题半开放式问题 针针对对每每个个问问题题一一般般设设置置尽尽可可能能全全面面的的答案答案 一一般般只只提提问问，不不提提供供答答案案 有有的的问问题题设设置置全全面面的的答答案案，有有的的只只提提问问封闭式开放式半开放l您喜欢哪种户型结构？您喜欢哪种户型结构？平面户型平面户型跃式户型跃式户型错层户型错层户型复式户型复式户型l您心目中理想的房地产品牌是哪几个：您心目中理想的房地产品牌是哪几个：l您您最最关关注注的的室室内内设设施施：（）（可可多多选选，若若上上述没有您的选择，请填写）述没有您的选择，请填写）A.宽宽带带网网络络B.有有线线电电视视C.冬冬日日供供暖暖D.供水供气供电供水供气供电E.排废系统排废系统F.安全系统安全系统G.其它其它房地产问卷调查过程中房地产问卷调查过程中需要注意的问题：需要注意的问题：1 1、问问卷卷要要编编码码。目目的的是是满满足足专专项项调调查查数数据据处处理理的需要。对此，切不可忽视；的需要。对此，切不可忽视；2 2、目目的的要要明明确确、重重点点要要突突出出、内内容容要要简简洁洁，避避免可有可无的问题；免可有可无的问题；3 3、提提问问自自然然、用用词词准准确确、通通俗俗易易懂懂、适适合合被被调调查者身份、易为被调查者接受与合作；查者身份、易为被调查者接受与合作；4、要充分考虑到分析和研究的需要。、要充分考虑到分析和研究的需要。2.5.4调查报告的撰写l（1）客观、真实、准确地反映调查成果；）客观、真实、准确地反映调查成果；l（2）报告内容简明扼要，重点突出；）报告内容简明扼要，重点突出；l（3）文字精练，用语中肯；）文字精练，用语中肯；l（4）结论和建议应表达清晰，可归纳为要点；）结论和建议应表达清晰，可归纳为要点；l（5）报报告告后后附附必必要要的的表表格格和和附附件件与与附附图图，以以便阅读和使用；便阅读和使用；l（6）报告完整，印刷清楚美观。）报告完整，印刷清楚美观。2.6.12.6.1、房地产市场预测的作用与原理、房地产市场预测的作用与原理一、房地产市场预测的概念与作用一、房地产市场预测的概念与作用1.1.房地产市场预测的概念房地产市场预测的概念预测是指人们运用科学知识和手段，对客预测是指人们运用科学知识和手段，对客观世界中未来不确定事件的发展变化趋观世界中未来不确定事件的发展变化趋向和结果，事先所作的分析和估计。向和结果，事先所作的分析和估计。2.6房地产市场预测房地产市场预测房地产市场预测是指借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房地产未来市场供求变化及发展趋势做出预计、测算和判断。市场预测是否准确市场预测是否准确,主要取决于两方面主要取决于两方面:(1)(1)房地产市场发展的进程、趋向和可能的显房地产市场发展的进程、趋向和可能的显露程度，或被偶然因素干扰的程度；露程度，或被偶然因素干扰的程度；(2)(2)人们对房地产市场内在联系和发展变化规人们对房地产市场内在联系和发展变化规律的认识和掌握的能力。律的认识和掌握的能力。2.房地产市场预测的作用和意义房地产企业搞好市场预测的作用和意义：房地产企业搞好市场预测的作用和意义：(1)(1)是房地产企业营销战略决策的依据。是房地产企业营销战略决策的依据。(2)(2)有助于制定正确的营销策略。有助于制定正确的营销策略。(3)(3)可以减少经营的盲目性及风险性。可以减少经营的盲目性及风险性。(4)(4)有利于提高企业的竞争能力。有利于提高企业的竞争能力。二、房地产市场预测的原理 1.1.惯性原理惯性原理 2.2.相关原理相关原理 3.3.类推原理类推原理 4.4.统计原理统计原理2.6.2 房地产市预测的内容与程序一、房地产市场预测的内容一、房地产市场预测的内容1.1.房地产市场需求预测房地产市场需求预测房地产市场需求预测有三个重要指标房地产市场需求预测有三个重要指标:市场需求量。市场需求量。市场需求潜在量。市场需求潜在量。市场销售潜在量。市场销售潜在量。(1)市场需求量市市场场需需求求量量是是指指在在一一定定时时期期，一一定定的的条条件件下下，消费者购买房地产的总数量。消费者购买房地产的总数量。市场需求量的定义包括八个因素：市场需求量的定义包括八个因素：产品。产品。总量。总量。消费者群。消费者群。地理区域。地理区域。时间周期。时间周期。营销环境。营销环境。购买。购买。企业的营销活动。企业的营销活动。(2)市场需求潜在量 市场需求潜在量市场需求潜在量是指在特定的营销环境下，是指在特定的营销环境下，市场需求能达到的最高极限量。市场需求能达到的最高极限量。(3)(3)市场销售潜在量市场销售潜在量 市场销售潜在量市场销售潜在量是指房地产开发企业经营的是指房地产开发企业经营的某产品在市场上所能销售的最高数量。某产品在市场上所能销售的最高数量。市场销售潜在量市场销售潜在量是房地产企业确定与选择目是房地产企业确定与选择目标市场，组合营销策略的重要依据。标市场，组合营销策略的重要依据。市场需求与需求潜量、销售潜量关系图市场需求与需求潜量、销售潜量关系图企业营销支出企业营销支出(营销成本营销成本)市场需求潜量市场需求潜量Q QE E市场销售潜量市场销售潜量Q Q1 1市场最低点市场最低点Q Q0 0市场需求量市场需求量Q Q2.房地产市场供给预测 供给预测包括的具体内容：供给预测包括的具体内容：(1)(1)全全行行业业供供应应能能力力预预测测。企企业业总总数数,生生产产规规模模,成本高低，管理水平及技术状况等。成本高低，管理水平及技术状况等。(2)(2)本本企企业业发发展展能能力力预预测测。本本企企业业生生产产规规模模、技技术术条条件件、资资源源及及能能源源供供给给、人人才才、资资金金来来源等方面发展趋势的预测。源等方面发展趋势的预测。(3)(3)服服务务能能力力的的预预测测。售售前前、售售中中和和售售后后服服务务能能力的预测。力的预测。3.房地产市场价格预测 房地产市场价格预测的内容：房地产市场价格预测的内容：(1)(1)市场物价总水平及发展趋向的预测。市场物价总水平及发展趋向的预测。(2)(2)影响房价变化的主要因素是什么？影响房价变化的主要因素是什么？(3)(3)房房产产价价格格水水平平变变化化将将会会对对供供需需双双方方发发生生哪哪些些影影响？响？(4)(4)房房价价的的变变化化，对对商商品品供供需需前前景景影影响响的的特特点点和和规规律是什么？律是什么？(5)(5)房房价价的的涨涨落落，对对消消费费者者购购买买力力的的转转移移、商商品品供供需构成的影响及变化程序是什么？需构成的影响及变化程序是什么？4.房地产营销前景预测房地产营销前景预测主要是房地产营销前景预测主要是对今后一段时对今后一段时间内最可能实现的房地产销售水平的预测。间内最可能实现的房地产销售水平的预测。房地产营销前景预测主要房地产营销前景预测主要包括销售量、品包括销售量、品种、规格、地域、价格等变化情况。种、规格、地域、价格等变化情况。二、房地产市场预测的基本程序1.确定预测目标、制定规划确定预测目标、制定规划2.收集和分析预测资料收集和分析预测资料 3.选定预测方法和预测模型选定预测方法和预测模型4.进行科学预测进行科学预测5.验证预测结果验证预测结果市市场场预预测测程程序序图图2.6.3 房地产市场预测的方法一、房地产定性预测方法一、房地产定性预测方法定定性性预预测测方方法法又又称称经经验验判判断断法法。它它根根据据已已掌掌握握的的历历史史资资料料和和现现实实材材料料，凭凭借借个个人人的的经经验验、知知识识和和分分析析判判断断能能力力，对对预预测测对对象象未未来发展趋势做出性质和程度的判断。来发展趋势做出性质和程度的判断。常用的定性预测方法有：常用的定性预测方法有：1.德尔菲法(1)(1)德尔菲法的概念德尔菲法的概念 德德尔尔菲菲法法又又称称专专家家小小组组法法或或专专家家意意见见征征询询法法，是是以以匿匿名名的的方方式式，逐逐轮轮征征求求一一组组专专家家各各自自的的预预测测意意见见，最最后后由由主主持持者者进进行行综综合合分分析析，确确定市场预测值的方法。定市场预测值的方法。(2)(2)德尔菲法的特点德尔菲法的特点 匿名性。匿名性。反馈性。反馈性。量化性。量化性。(3)德尔菲法的预测程序准备阶段。准备阶段的工作：准备阶段。准备阶段的工作：第一，成立预测工作小组。第一，成立预测工作小组。第二，选择和邀请专家。第二，选择和邀请专家。要求要求:自愿性。广泛性。合适人数。自愿性。广泛性。合适人数。第三，制定征询表。第三，制定征询表。征询阶段。征询意见要进行多轮。征询阶段。征询意见要进行多轮。预测结果的最终处理阶段。预测结果的最终处理阶段。对最后一轮意见整理后，做出最终判断。对最后一轮意见整理后，做出最终判断。2.主观概率预测法(1)(1)主观概率的概念。主观概率的概念。主观概率是预测者对经验结果所做主观判断的主观概率是预测者对经验结果所做主观判断的度量，即可能性大小的确定，也是个人信念的度量，即可能性大小的确定，也是个人信念的度量。度量。(2)(2)主观概率的特点。主观概率的特点。是一种心理评价，具有明显的主观性。是一种心理评价，具有明显的主观性。不同人对同一事件的概率判断是不同的。不同人对同一事件的概率判断是不同的。准确性主要取决于预测者的经验、知识水准确性主要取决于预测者的经验、知识水 平平和对预测对象的把握程度。和对预测对象的把握程度。(3)主观概率法的含义 主观概率法是预测者对预测事件发生的概率主观概率法是预测者对预测事件发生的概率(即可能性大小即可能性大小)做出主观估计，或者说对做出主观估计，或者说对事件变化动态的一种心理评价，然后计算事件变化动态的一种心理评价，然后计算它的平均值，以此作为预测事件的结论的它的平均值，以此作为预测事件的结论的一种定性预测方法。一种定性预测方法。3.购买者意向调查法(1)(1)购买者意向调查法的购买者意向调查法的概念概念 根根据据对对消消费费者者购购买买的的意意向向或或接接受受程程度度的的调调查查，来推测有关变量的预测方法。来推测有关变量的预测方法。(2)(2)购买者意向调查法预测的准确性条件：购买者意向调查法预测的准确性条件：购买者的意向是明确清晰的；购买者的意向是明确清晰的；购买者的意向会转化为具体的行为；购买者的意向会转化为具体的行为；购买者的意向表述是真实的。购买者的意向表述是真实的。4.销售人员综合意见法(1)(1)销售人员综合意见法销售人员综合意见法概念概念 根据与销售密切相关的人员对预测变量的独立根据与销售密切相关的人员对预测变量的独立判断，综合得出预测变量值的预测方法。判断，综合得出预测变量值的预测方法。(2)(2)销售人员综合意见法预测举例销售人员综合意见法预测举例 例例 某房产公司经理召集销售人员召开商品房销售某房产公司经理召集销售人员召开商品房销售预测会，事前要求各人员在整理分析本部门经预测会，事前要求各人员在整理分析本部门经营的有关资料基础上营的有关资料基础上,首先各自独立预测，各首先各自独立预测，各自提出的预测值见下表。自提出的预测值见下表。预测者预测者预测量预测量(套套)主要依据主要依据朱经理朱经理30003000本公司生产经营的商品房在市本公司生产经营的商品房在市场销售中按正常幅度增加场销售中按正常幅度增加马