房地产投资分析市场调研.pptx

1房地产项目投资分析房地产项目投资分析 第四讲第四讲 房地产市场调查与研究 2第一节第一节 房地产市场调查研究概述房地产市场调查研究概述w房地产市场调研房地产市场调研的概念 运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场状况方面的各种情报资料，通过对过去与现在营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其未来发展、制定正确的决策提供可靠的依据。3第一节第一节 房地产市场调查研究概述房地产市场调查研究概述 房地产市场调查的作用房地产市场调查的作用 市场调查有助于房地产企业确定正确的方向 市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代 市场调查有助于项目投资者制定科学的销售和生产计划 市场调查有助于项目投资者实施正确的价格策略 市场调查有助于房地产企业改善经营，提高经济效益 总之，没有市场调查，房地产项目投资寸步难行！4第一节第一节 房地产市场调查研究概述房地产市场调查研究概述 市场调查研究的一般原则市场调查研究的一般原则 准确性原则准确性原则 时效性原则时效性原则 全面性原则全面性原则 针对性原则针对性原则 创造性原则创造性原则 5第一节第一节 房地产市场调查研究概述房地产市场调查研究概述 房地产市场调查研究的误区房地产市场调查研究的误区 轻视调研轻视调研 （市场太大了，做都做不过（市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？）来，还调研干什么？）轻信调研（只要有调研，只要委托专轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？）业机构做调研，一切都万事大吉？）盲目调研盲目调研（不考虑实际需要，在不把（不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研）下贸然实施调研）6第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序 房地产市场调查阶段划分房地产市场调查阶段划分 房地产市场调查阶段准备阶段实施阶段分析和总结阶段 7第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序房地产市场调查的步骤一、准备阶段二、实施阶段三、分析和总结阶段1.提出问题，确定目标2.初步情况分析（非正式调查）3.制定调查方案、计划4.建立调查组织5.收集第二手资料6.收集第一手资料7.数据的分析与解释8.编写调研报告9.总结、反馈8第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序 房地产市场调查准备阶段房地产市场调查准备阶段 提出问题，确定目标提出问题，确定目标 初步情况分析（非正式调查）初步情况分析（非正式调查）制定调查方案、计划制定调查方案、计划 9第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序 提出问题，确定目标提出问题，确定目标 解决以下几个问题：1、为什么要做这项研究（研究背景）2、想要知道什么（确认目标）3、结果有什么用（衡量价值）以江西龙南项目为例 10第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序 制定调查方案和计划制定调查方案和计划 讨论：调查什么以及怎么调查讨论：调查什么以及怎么调查？以南沙项目为例，明确目的范围和方法 11第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序12第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序13第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序调研计划表(示例)项 目 内 容 调查目的 为何要做此调查，需要了解些什么 调查方法 采用询问法、观察法或实验法等 调查区域 被调查者居住地区、居住范围等 调查对象、样本 对象的选定、样本规模等 调查时间、地点 调查所需时间、开始日期、完成日期、地址等 调查项目 访问项目、问卷项目（附问卷表）、分类项目等 14第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序调研计划表(示例)（续）项 目 内 容 分析方法 统计的项目、分析和预测方法等 提交调查报告 报告书的形式、份数、内容等调查进度表 策划、实施、统计、分析、提交报告书等 调查费用各项开支数目、总开支额等 调查人员 策划人员、调查人员、负责人姓名和资历等15第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序 房地产市场调查实施阶段房地产市场调查实施阶段 建立调查组织建立调查组织 收集第二手资料收集第二手资料 收集第一手资料收集第一手资料 16第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序样本设计中样本设计中几个需要考虑的问题：几个需要考虑的问题：1.调研总体 调研总体又称为母体，是指要调研的对象的总和。明确调研总体有助于保证抽样的规范和样本的合格。2.样本单位 样本单位就是抽样的基本单元，有时是个人，有时是家庭，有时是公司。3.抽样框 抽样框是代表调研总体对象的样本列表。17第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序样本设计中样本设计中几个需要考虑的问题：几个需要考虑的问题：4.抽样设计 根据调研方法的不同而采取的不同抽样技术，可分为随机抽样和非随机抽样。5.样本规模 样本规模是指所抽取的样本量的多少。18第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序 房地产市场调查分析和总结阶段房地产市场调查分析和总结阶段 数据的分析与解释数据的分析与解释 编写调研报告编写调研报告 总结、反馈总结、反馈19第二节第二节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序 调研报告包括的主要内容有：调研报告包括的主要内容有：调查目的、方法、步骤、时间等说明；调查对象的基本情况；所调查问题的实际材料与分析说明；对调查对象的基本认识，做出结论；提出建设性的意见和建议；统计资料、图表等必要附件。20第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 住宅市场调研住宅市场调研 办公楼市场调研办公楼市场调研 商业用房市场调研商业用房市场调研 21第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 住宅市场调研住宅市场调研 住宅市场住宅市场特性特性：1 1、住宅产品结构复杂，附带相关因素多、住宅产品结构复杂，附带相关因素多 2 2、住宅的区位或地段、价格差异明显、住宅的区位或地段、价格差异明显 3 3、购买频率较低、购买决策复杂、购买频率较低、购买决策复杂 4 4、住宅市场与消费者的长期收入关系较为、住宅市场与消费者的长期收入关系较为密切密切 5 5、消费者的购买决策与融资机制相关、消费者的购买决策与融资机制相关 6 6、住宅购买和持有决策与人们的资产组合、住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切状况联系密切22第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 住宅市场调研住宅市场调研 住宅市场调研的住宅市场调研的关键点关键点：1 1、地区经济分析、地区经济分析 2 2、人口统计特征分析（见美国西雅图研究、人口统计特征分析（见美国西雅图研究报告）报告）3 3、供求关系分析（三种类型及其判断）、供求关系分析（三种类型及其判断）4 4、价格分析、价格分析 5 5、购买力分析、购买力分析 6 6、消费者偏好分析（见时代地产南海里水、消费者偏好分析（见时代地产南海里水项目提案）项目提案）7 7、竞争分析、竞争分析 8 8、产品分析、产品分析23第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 办公楼市场调研办公楼市场调研 办公楼市场办公楼市场特性特性：1 1、与地区经济增长前景密切相关、与地区经济增长前景密切相关(世界最贵世界最贵的写字楼在纽约、伦敦、巴黎、东京和香港，近的写字楼在纽约、伦敦、巴黎、东京和香港，近期中国大陆写字楼租金持续看涨期中国大陆写字楼租金持续看涨)2 2、区位质量对办公楼市场的影响大、区位质量对办公楼市场的影响大 3 3、办公楼沿重要交通线呈带状或在城市中心、办公楼沿重要交通线呈带状或在城市中心区、次中心区块状分布、集聚效应明显区、次中心区块状分布、集聚效应明显 4 4、办公楼本身与客户品质的一致性、办公楼本身与客户品质的一致性 5 5、受交通、通讯等基础设施配套情况的影响、受交通、通讯等基础设施配套情况的影响（珠江新城中轴线地下将建设直接通达白云机场（珠江新城中轴线地下将建设直接通达白云机场的登机快线）的登机快线）24第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 办公楼市场调研办公楼市场调研 办公楼市场调研的办公楼市场调研的关键点关键点：1 1、地区经济分析、地区经济分析 经济增长、消费水平、人均收入、优势产业与劣势经济增长、消费水平、人均收入、优势产业与劣势产业情况等产业情况等 2 2、产品分析、产品分析 是起点也是终点是起点也是终点 可以分为甲、乙、丙、丁等四级，研究包括区位质可以分为甲、乙、丙、丁等四级，研究包括区位质量、建筑成新度、可租面积比率、楼层及层高、硬件量、建筑成新度、可租面积比率、楼层及层高、硬件设施、租金水平、免租期及租金递增速度、租户分析设施、租金水平、免租期及租金递增速度、租户分析等等 25第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 办公楼市场调研办公楼市场调研 办公楼市场调研的办公楼市场调研的关键点关键点：3 3、市场区分析、市场区分析 区位通达度、商服设施完备度等区位通达度、商服设施完备度等 4 4、需求分析、需求分析 宏观层面，项目所在区域总需求；微观层宏观层面，项目所在区域总需求；微观层面，结合项目特征确定潜在客户的数量和定性面，结合项目特征确定潜在客户的数量和定性特征特征 5 5、供给分析、供给分析 现场观察获得现存各级写字楼的总面积、现场观察获得现存各级写字楼的总面积、已出租面积、空置面积等数据；各种渠道估算已出租面积、空置面积等数据；各种渠道估算未来的供应量未来的供应量 （参见高力报告）（参见高力报告）26第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 办公楼市场调研办公楼市场调研 办公楼市场调研的办公楼市场调研的关键点关键点：6 6、市场吸纳速度分析、市场吸纳速度分析 吸纳速度是联系供求分析和竞争分析吸纳速度是联系供求分析和竞争分析的中间环节的中间环节 7 7、竞争分析、竞争分析27第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 办公楼市场调研办公楼市场调研 办公楼市场调研的办公楼市场调研的注意事项注意事项：1 1、研究方法选择、研究方法选择 因为要访问机构，比较难入手，要建立人脉；因为要访问机构，比较难入手，要建立人脉；受规划等影响大，要留意政府有关部门的动向受规划等影响大，要留意政府有关部门的动向 2 2、抽样方法、抽样方法 不同细分市场差异巨大，故抽样多使用分层抽不同细分市场差异巨大，故抽样多使用分层抽样的办法，特征变量取区域和等级。需求分析中，样的办法，特征变量取区域和等级。需求分析中，潜在消费者也可使用分层抽样的方法进行潜在消费者也可使用分层抽样的方法进行28第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 商业用房市场调研商业用房市场调研 商业用房市场商业用房市场特性特性：1 1、对商业用房的需求是一种引致需求（为什、对商业用房的需求是一种引致需求（为什么北京路开六福金铺会成功，但到了沙河大街就么北京路开六福金铺会成功，但到了沙河大街就不行，到了芳村东塱，就剩下金六福了？）不行，到了芳村东塱，就剩下金六福了？）2 2、与地区经济发展状况密切相关、与地区经济发展状况密切相关 3 3、与人口聚集度密切相关（人口红利同样对、与人口聚集度密切相关（人口红利同样对商业物业有影响）商业物业有影响）4 4、受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影、受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影响较大响较大 5 5、受交通状况的影响较大（人民路的萧条）、受交通状况的影响较大（人民路的萧条）29第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 商业用房市场调研商业用房市场调研 商业用房市场调研的商业用房市场调研的关键点关键点：1 1、地区经济分析、地区经济分析 经济增长、消费水平、人均收入、优势经济增长、消费水平、人均收入、优势产业与劣势产业情况等产业与劣势产业情况等 30第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 商业用房市场调研商业用房市场调研 商业用房市场调研的商业用房市场调研的关键点关键点：2 2、商业用房产品分析、商业用房产品分析 内、外部分析内、外部分析 内部分析包括：营业面积、仓储面积、设备内部分析包括：营业面积、仓储面积、设备用房、管理办公面积、停车场等其他面积用房、管理办公面积、停车场等其他面积 外部分析包括：周边街道系统、所处具体位外部分析包括：周边街道系统、所处具体位置、顾客如何通达，与交通路线及枢纽关系、交置、顾客如何通达，与交通路线及枢纽关系、交通流量及人流量等通流量及人流量等31第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 商业用房市场调研商业用房市场调研 商业用房市场调研的商业用房市场调研的关键点关键点：3 3、商业经营领域分析、商业经营领域分析 注意商业经营上的集聚效应（食街、专注意商业经营上的集聚效应（食街、专业市场），面对集聚，你可以选择业市场），面对集聚，你可以选择 32第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 商业用房市场调研商业用房市场调研 商业用房市场调研的商业用房市场调研的关键点关键点：4 4、竞争分析、竞争分析 两个层次：两个层次：直接层次，商业用房投资者之间为争夺租户直接层次，商业用房投资者之间为争夺租户的竞争，广大商业中心与的竞争，广大商业中心与Uni-MallUni-Mall之间的竞争之间的竞争 间接层次，经营商品或劳务的经营者之间的间接层次，经营商品或劳务的经营者之间的竞争，即经营者争夺一般消费者或顾客的竞争，竞争，即经营者争夺一般消费者或顾客的竞争，M M记与记与KFCKFC竞争竞争 两者相互影响两者相互影响 33第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 商业用房市场调研商业用房市场调研 商业用房市场调研的商业用房市场调研的关键点关键点：5 5、市场容量分析、市场容量分析 确定商业用房所经营的商品和劳务准备面对确定商业用房所经营的商品和劳务准备面对的顾客特征和规模，包括潜在顾客收入水平、消的顾客特征和规模，包括潜在顾客收入水平、消费支出、消费频率、额度；潜在顾客的人口特征费支出、消费频率、额度；潜在顾客的人口特征和行为特征等和行为特征等 还要估算本项目预计市场占有率还要估算本项目预计市场占有率 见吉之岛案例见吉之岛案例 34第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 商业用房市场调研商业用房市场调研 商业用房市场调研的商业用房市场调研的关键点关键点：6 6、供求关系分析、供求关系分析 分为两个层次：销售商品和劳务的供求分为两个层次：销售商品和劳务的供求关系分析与商业用房本身的供求关系分析关系分析与商业用房本身的供求关系分析 例如：珠江新城还能不能增加五星级酒例如：珠江新城还能不能增加五星级酒店？店？35第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 商业用房市场调研商业用房市场调研 商业用房市场调研的商业用房市场调研的关键点关键点：7 7、商业用房需求潜力分析、商业用房需求潜力分析 最后一步，也是最重要一步，在前期最后一步，也是最重要一步，在前期研究基础上估计供求缺口、确定市场租金研究基础上估计供求缺口、确定市场租金变化趋势及项目的财务评价指标变化趋势及项目的财务评价指标36第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 商业用房市场调研商业用房市场调研 商业用房市场调研的商业用房市场调研的注意事项注意事项：1 1、研究方法选择、研究方法选择 直接到现场观察往往收效甚微，要有直接到现场观察往往收效甚微，要有内线内线 2 2、抽样方法、抽样方法 多使用判断抽样的方法，做典型调研多使用判断抽样的方法，做典型调研37第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 市场环境调研市场环境调研 宏观环境调研宏观环境调研 区域环境调研区域环境调研 项目微观环境调研项目微观环境调研38第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容宏观环境调研宏观环境调研经济环境政策环境人口环境城市发展概况文化、行业、技术等各种环境39第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容区域环境调研区域环境调研区域规划、景观、交通、人口构成交通条件研究影响区域发展的其他因素研究（历史、文化等）区域内总体价格水平与供求关系分析40第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容项目微观环境调研项目微观环境调研用地状况及开发条件分析项目所在地周边环境分析（主要针对配套设施情况、人口数量和素质分析等）对外联系程度、交通组织分析41第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 消费者调研消费者调研 消费者的购买力水平消费者的购买力水平 消费者的购买倾向消费者的购买倾向 消费者的共同特性消费者的共同特性42第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容消费者调研要解决的几个问题：消费者调研要解决的几个问题：买家是谁买家是谁(Who)(Who)？购买者（购买者（OccupantOccupant）买什么买什么(What)(What)？购买对象购买对象(Object)(Object)为什么买为什么买(Why)(Why)？购买目的购买目的(Objection)(Objection)参与购买参与购买(Whom)(Whom)？购买组织购买组织(Organization)(Organization)什么时候买什么时候买(When)(When)购买时机购买时机(Occasions)(Occasions)在哪里买在哪里买(Where)(Where)？购买地点购买地点(Outlet)(Outlet)如何购买如何购买(How)(How)？购买行为购买行为(Operation)(Operation)43第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 竞争楼盘调研竞争楼盘调研 （一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘）产品（区位、产品特征、分期开发情况、交楼时间产品（区位、产品特征、分期开发情况、交楼时间等）等）价格（单价、总价、付款方式等）价格（单价、总价、付款方式等）渠道（售楼部、媒体选择、广告投入强度、诉求点渠道（售楼部、媒体选择、广告投入强度、诉求点等）等）促销促销（促销手法等）（促销手法等）销售情况（销售率、销售顺序、客户群分析等）销售情况（销售率、销售顺序、客户群分析等）物业管理（管理内容、管理情况、管理费以及管理物业管理（管理内容、管理情况、管理费以及管理公司等公司等 ）44第三节第三节 房地产市场调查研究的主要内容房地产市场调查研究的主要内容 竞争对手调研竞争对手调研 确定调研内容确定调研内容 分析，评价竞争对手的优势与劣势分析，评价竞争对手的优势与劣势 为机构调整及开发战略提供准确依据为机构调整及开发战略提供准确依据 45第四节第四节 房地产市场调查方法分类房地产市场调查方法分类 按调查目的分类按调查目的分类 探测性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查 按调查范围和对象分类按调查范围和对象分类 全面普查、重点调查、随机抽样与非随机抽样 按调查资料的来源分类按调查资料的来源分类 收集第二手资料的案头研究和收集第一手资料的初级研究 46第四节第四节 房地产市场调查方法分类房地产市场调查方法分类 按调查目的不同：按调查目的不同：探测性调查探测性调查 又称非正式调查。帮助找出问题的症结所在，然后再作进一步研究，以明确调查对象，确定调查重点，选择调查方法，寻找调查时机。回答的是“可以做什么”的问题。描述性调查描述性调查 指对确定调查的问题通过收集资料、做更深入、更全面的分析，确认问题真相，并对问题的性质、形式、存在、变化等具体情况做出现象性和本质性的描述。回答的是“是什么”的问题。因果性调查因果性调查 是对导致研究对象存在或变化的内在原因和外部因素的相互联系和制约关系做出说明，并对诸因素之间因果关系、主从关系、自变量与因变量的关系进行定量与定性的分析，指出调查对象产生的原因及其形成的结果。回答的“为什么”的问题。预测性调查预测性调查 是在经过调查研究的基础上，对市场的发展趋势及其未来变迁形态、变迁原因、变迁时间进行估算、预测。回答的是“将来怎么样”的问题。47第四节第四节 房地产市场调查方法分类房地产市场调查方法分类 按调查范围和对象不同：按调查范围和对象不同：全面普查全面普查 全面普查是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查。重点调查重点调查 在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位所进行的调查。随机抽样随机抽样 是从母体中任意抽取样本，根据调查样本空间的结果来推断母体的情况。（简单随机抽样、分层随机抽样、分群随机抽样）非随机抽样非随机抽样 是指市场调查人员在选取样本时并不是随机选取，而是先确立某个标准，然后再选取样本，这样，每个样本被选择的概率并不是相等的。（任意抽样、判断抽样、配额抽样）48第四节第四节 房地产市场调查方法分类房地产市场调查方法分类 随机抽样随机抽样 简单随机抽样简单随机抽样 使用随机选择的方法，保证总体中的每一个成员被选中的机会都相同。分层随机抽样分层随机抽样 即对整体按某种特征（如年龄、收入、职业等）分组（分层），然后从各组（层）中随机抽取一定数量的样本。分群随机抽样分群随机抽样 即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽取其中一部分作为样本。49第四节第四节 房地产市场调查方法分类房地产市场调查方法分类 随机抽样随机抽样 分层随机抽样分层随机抽样 Vs 分群随机抽样分群随机抽样 分群抽样是将样本总体划分为不同群体，这些群体间性质相同，然后再将每个群体进行随机抽样，这样，每个群体内部存在性质不同的样本，即“群间差别小，群间差别小，群内差别大群内差别大”；分层抽样则是将样本总体划分为几大类，这几大类之间是有差别的，每一类则是由性质相同的样本构成。即“层间差别大，层内差别小层间差别大，层内差别小”。50第四节第四节 房地产市场调查方法分类房地产市场调查方法分类 非随机抽样非随机抽样 任意抽样任意抽样 又称偶遇抽样，即市场调查人员根据最方便的时间、地点，在调研对象范围内任意选择一定数量的样本进行调查。判断抽样判断抽样 又称目的抽样，即市场调查人员根据自己的主观意愿、经验和知识，从总体中选择具有典型代表性样本作为调查对象的一种抽样方法。配额抽样配额抽样w首先将总体中的所有单位按一定的标志分为若干类（组），然后在每个类（组）中用任意抽样或判断抽样方法选取样本单位。w采用配额抽样，事先要对总体中所有单位按其属性、特征分为若干类型，然后按各个控制特征分配样本数额。51第四节第四节 房地产市场调查方法分类房地产市场调查方法分类 按调查资料来源的不同：按调查资料来源的不同：案头研究案头研究 又称为二手资料研究，是指利用第二手资料来进行部分或全部的研究工作。初级研究初级研究 又称为第一手资料的研究。必须在制订详细的调查方案的基础上，由调查人员通过访问、实验或观察方法来获取资料。1.观观察察法法（如直接观察、亲自经历、痕迹观察、行为纪录等）2.实验法实验法 3.询询问问法法（如小组座谈法、深度访谈法、投影技法、面访调查法、电话调查法、邮寄调查法等）（注意每种方法的定义、应用范围和优劣）参见教材p120-12452第四节第四节 房地产市场调查方法分类房地产市场调查方法分类 按调查结果的不同性质分类：按调查结果的不同性质分类：定性研究定性研究 传递了一种看法或直觉，可以为定量研究提供作进一步深入探索的关键性信息，为定量调研指明方向。可分为直接调研和间接调研两种。定量定量研究研究 定量研究的方法主要包括询问法中的入户面访调查、邮寄调查、电话调查、留置问卷以及实验法等。53第五节第五节 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计 问卷功能问卷功能 能将所要调查的问题明确地传达给被调查者；设法取得对方合作，最终取得真实、准确的答案。问卷设计原则问卷设计原则 目的性原则：目的性原则：要求在问卷设计时重点突出 可接受性原则：可接受性原则：要能地比较容易地让被调查者接受 顺序性原则：顺序性原则：要讲究问卷的排列顺序，使问卷条理清楚 简明性原则简明性原则:内容要简明、调查时间要简短、形式要简明易懂、易谈 匹配性原则：匹配性原则：要使被调查者的回答便于进行检查、数据处理和分析 54第五节第五节 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计 问卷的一般结构问卷的一般结构 问卷标题问卷标题 问卷说明问卷说明 被访者被访者基本情况基本情况 调查主题内容调查主题内容 编码编码 作业证明的记载作业证明的记载 （参见教材（参见教材P145页）页）55第五节第五节 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计 调查问卷的提问形式调查问卷的提问形式 封闭式提问封闭式提问 封闭式提问是指事先已设计出了问题的各种可能的答案，被调查对象只要或只能从中选择一个或几个现成答案的提问方式。这种提问方式便于统计，但回答的伸缩性较小。56第五节第五节 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计 调查问卷的提问形式调查问卷的提问形式 封闭式提问（续）封闭式提问（续）二项选择法：二项选择法：提出一个问题，仅有两个答案可供选择。例：“请问您是否打算在近年内购房？”是（）否（）多项选择法多项选择法：提出一个问题，给出两个以上的答案，被调查对象可从中任选一项或几项作为回答。例：“请问您打算购买的住宅类型是什么？”（单选）多层住宅（6层或以下），没有电梯（）多层住宅（6层或以下），有电梯 （）小高层住宅（约810层）（）高层住宅（超过10层）（）57第五节第五节 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计 调查问卷的提问形式调查问卷的提问形式 封闭式提问（续）封闭式提问（续）程度评定法：程度评定法：对提出的问题，给出程度不同的答案，被调查对象从中选择同意的一个做出回答。例：“在购买商品房时，您认为品牌得重要性如何？”很重要 （）较重要 （）一 般 （）不太重要（）很不重要（）58第五节第五节 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计 调查问卷的提问形式调查问卷的提问形式 封闭式提问（续）封闭式提问（续）语意差别法语意差别法 ：列出两个语意相反的词，让被调查对象做出一个选择。例：“请问您对XX花园小区的看法如何？”（每对只选1个）建筑新颖（）建筑风格陈旧（）品味高 （）品味低（）户型设计合理（）户型设计不合理（）价格合理（）价格偏高（）59第五节第五节 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计 调查问卷的提问形式调查问卷的提问形式 开放式提问开放式提问 开放式提问是指对所提出的问题，回答没有限制，被调查对象可以根据自己的情况自由回答。此种提问方式，答案不惟一，不易统计，不易分析。60第五节第五节 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计 调查问卷的提问形式调查问卷的提问形式 开放式提问（续）开放式提问（续）自由式：自由式：被调查对象可以不受任何限制回答问题。例：请给出给您印象最深刻的一个房地产广告（）。语句完成式：语句完成式：提出一个不完整的句子，由被调查对象完成该句子。例：如果您欲购房，您购房的主要理由是 。字眼联想式：字眼联想式：调查人员列出一些词汇，每次一个，由调查对象说出或写出他所联想到的第一个词。例：当您听到以下词句时，首先会想到什么？丽江花园（）祈福新村（）碧 桂 园（）61第五节第五节 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计 调查问卷的提问形式调查问卷的提问形式 开放式提问（续）开放式提问（续）顺问式：顺问式：要求被调查对象根据自己的态度来评定问题的顺序。例：购房时您所看中的因素依次为（请根据您认为的重要程度分别标上序号）地段（）价格（）配套（）环境（）设计（）服务（）品牌（）其他：_()62第五节第五节 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计 调查问卷的提问形式调查问卷的提问形式 开放式提问（续）开放式提问（续）过滤法过滤法 ：又称“漏斗法”，是指最初提出的问题较为广泛，离主题较远，再根据调查者回答的情况逐渐缩小提问范围，最后有目的地引向要调查的某个专题性问题。例：请问您近年内打算购房吗？是（）否（）如果是，您打算购买住宅的建筑面积为：_63第五节第五节 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计 问卷设计中应注意的几个原则问卷设计中应注意的几个原则 原则原则1：避免使用术语和缩略语避免使用术语和缩略语 例：你是否认为现在房地产开发企业的DCR普遍过低？原则原则2：避免用不确切的词或指代不清的词避免用不确切的词或指代不清的词 例：你最近是否打算购买新房子？你在哪里出生？原则原则3：避免带有偏见的提问避免带有偏见的提问 例：你是否认为开发商应该降低高昂的房价？64第五节第五节 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计 原则原则4：避免双向问题：避免双向问题 例：你是否打算明年卖掉现在居住的房子，再购买一个房子呢？原则原则5：避免带有导向性的问题避免带有导向性的问题 例：很多专家都认为上海的房价超出了正常水平，你同意吗？原则原则6：避免提出超越被调查者回答能力的：避免提出超越被调查者回答能力的问题问题 例：你家去年在买菜上一共花了多少钱？65第五节第五节 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计 原则原则7：避免使用双重否定的问题：避免使用双重否定的问题 例：物业管理维修基金的使用不需要获得业主大会的同意，你同意吗？同意 不同意 原则原则8：避免不平衡或重复的问答范畴避免不平衡或重复的问答范畴 例：你认为房地产投资分析教师的授课水平如何？非常出色 很好 令我满意 一般66第五节第五节 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计w问卷设计中应注意的其他问题问卷设计中应注意的其他问题 问题问题1：敏感性问题：敏感性问题 小场景：如何了解同学们有没有考试作弊的现象？解决方案：解决方案：1、建立信任、提供保证、建立信任、提供保证 2、与其他问题夹在一起提问、与其他问题夹在一起提问 3、先进行、先进行“暖身暖身”4、使用技巧、使用技巧 问题问题2：封闭式与开放式问题：封闭式与开放式问题 根据调查的性质、规模和阶段选用不同的问题，并应注意其利弊 67第五节第五节 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计问题问题3：回答范畴：回答范畴范畴设置原则1：问题的回答范畴必须包括所有可能的答案范畴设置原则2：不同的范畴之间必须互不相容范畴设置原则3：必要时设置表示中间态度的位置68第五节第五节 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计w问题问题4：问卷的顺序：问卷的顺序 开始部分：浅显易懂，便于回答，尽量避免让人生厌 中间部分：敏感问题 结束部分：道谢，强调保密 注意布局流畅，层次分明，部分转换时应予以提示顺序效应问题！69第六节第六节 调查资料的整理和统计分析调查资料的整理和统计分析 调查资料整理调查资料整理 编辑编辑 编码（量化资料和定性资料进行分类编码）编码（量化资料和定性资料进行分类编码）参见教材参见教材p131，表，表4-370第六节第六节 调查资料的整理和统计分析调查资料的整理和统计分析 常见统计表常见统计表 简单频数表简单频数表 二维列联表二维列联表 多维列联表多维列联表 关联表关联表 统计表格制作的注意点统计表格制作的注意点 参见教材p132-13571第六节第六节 调查资料的整理和统计分析调查资料的整理和统计分析 常见统计图常见统计图 直方图直方图 72第六节第六节 调查资料的整理和统计分析调查资料的整理和统计分析 常见统计图常见统计图 饼状图饼状图 73第六节第六节 调查资料的整理和统计分析调查资料的整理和统计分析 常见统计图常见统计图 态度对比图态度对比图 74第六节第六节 调查资料的整理和统计分析调查资料的整理和统计分析 常见统计图常见统计图 轮廓图或形象图轮廓图或形象图 其他统计图其他统计图 统计图制作的注意点统计图制作的注意点 参见教材p135-138 75第七节第七节 房地产市场预测房地产市场预测 房地产市场预测的概念房地产市场预测的概念 参见教材p138 房地产市场预测的内容和步骤房地产市场预测的内容和步骤 内容内容 步骤步骤 参见教材p138-14076第七节第七节 房地产市场预测房地产市场预测 房地产市场预测方法房地产市场预测方法 （一）定性预测方法（一）定性预测方法 1、调查预测法、调查预测法 2、个人判断法、个人判断法 3、专家会议法、专家会议法 （二）定量预测方法（二）定量预测方法 1、常用简易预测法、常用简易预测法 2、时间序列预测法、时间序列预测法 3、回归预测法、回归预测法 参见教材p141-145