2021中国代表城市房地产市场预测.pdf
《2021中国代表城市房地产市场预测.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2021中国代表城市房地产市场预测.pdf(121页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20212021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20210022021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021008021070054083103010022027032036041045050071075079055060065084089094098104109113117前言承前启后,价值引领粤港澳大湾区长三角城市群环渤海城市群华中区域华西区域2020
2、年全国房地产市场发展回顾与展望广州深圳东莞佛山珠海惠州中山杭州南京合肥天津青岛济南武汉长沙郑州南昌西安贵阳南宁乌鲁木齐0042021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021合富辉煌(中国)以“深耕”的理念看待进驻的每一座城市每一个区域,深刻融入中国城市化和城市升级发展进程,帮助城市居民参加城市价值的建设与分享。让更多人分享城市的价值0052021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021营销代理marketing agent大宗交易block transaction
3、运营招商operation&investment资产运营asset operation存量房租售stock rental and sale0062021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20210072021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20212020 年受宏观经济与系列调控措施的松紧变化影响,房地产市场于二季度后快速复苏,商品住宅全年成交规模创新高。但区域分化加剧,“优势城市/优质区域”对资金的吸聚效应进一步加大。2021 年“经济维稳”大方向不变,亦需“促进
4、转型”,由于政策需要顾及更多“分项目标”,且需应对全球经济环境的“不确定性”,本年系列执行措施将更宽幅波动。在此前提下,“促进房地产平稳健康”仍是重中之重,“因地制宜”与“因城施策”将更灵活。未来不同区域基于“城市发展价值”高低不同,市场分化的格局将进一步扩大。政策对行业发展的要求增加,传统开发模式面临更大挑战;我们仍然强调,复合新兴产业发展的多元化经营将是未来之始。编者语0082021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20212020年,“疫情”经济环境下,房地产市场购买力的韧性、市场成交动能对城市经济、财政的支撑作用,相较过往
5、有更多体现。2021年,国内经济与实体产业仍然面临诸多挑战,而作为十四五规划开端,须为迈向“高质量发展阶段”完成扎实的起跑第一棒。“承前”:保持战略定力、不搞急转弯。坚持“底线思维”,稳定基本盘。“启后”:讲求“时度效”、“精准”发力。把握实施重点领域经济转型机会。各项政策的调控及发展思维无不体现“承前启后”的战略意图,维稳措施如是,经济转型措施如是,房地产调控亦如是。承前启后对于房地产行业而言,2021 年市场所处的宏观环境,以及由此衍生的市场购买力环境,相较 2020 年是一种“承前”。在此前提下,“促进市场平稳健康发展”仍是首要目标,“因地制宜”的政策方向并未改变。2021 年的“启后”
6、,将更多体现为(1)对“杠杆”的控制以及(2)“需求侧改革”。“控杠杆”将更大程度制约“投资、投机性”购房行为,为局部高涨的置业情绪降温、平衡供求关系,提高市场稳定性。房地产资金回笼需求加大之下,规模房企推货仍将保持高位,全国市场成交有望保持与近年相当。但不同地区之间的市场将加剧分化;“需求不足”区域,其风险或会在房企“资金周转要求提高”情况下进一步显现。“需求侧改革”指向稳定城市居住需求,尤其是对城市产业起关键作用的“人才需求”。“大城市住房突出问题”被管理层高度重视(“中央经济工作会议”提及),优势城市住房“补库存”更多需要由供给方式入手、逐步化解。“租售同权”以及“土地向租赁住房倾斜”是
7、主要政策方向,资源进一步向租赁方向斜倾情况下,“可售”的资源价值具备支撑。价值引领“疫情经济”下,房地产对稳定“社会经济/投资/财政”的价值得到更多重视,2020 年土地及商品住宅市场超额修复。从市场发展格局看,资金往“优势城市”、“优质区域”(即价值高地)集中的趋势更加明显,全国多个重点城市年内一、二、三级市场成交金额创出新高。承前启后,价值引领【前言】EDITORIAL0080092021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20210092021年受“三条红线”调控影响,或导致后续市场增量减少,周转降低,城市发展价值成为市场的一
8、个“稳定器”。在重大经济维稳(降准降息等“非常规操作”)得以暂时“喘息”的情况下,国内多个优势城市住宅库存过快消耗的局面需要“及时缓解”,与此同时,积聚于房地产市场的各路社会资金亦需要“重新疏导”。对于“城市操盘手”(指各级地方政府)而言,只有“稳定成长”的城市资产价值,才更有助于推动城市规划、财政与经济稳健前行。从市场发展趋势看,“土地”与“住房”资源价值仍将稳固发展。2021 年“房地产资产价值”对城市发展将发挥更多积极作用,包括吸纳“人才安居”、推动“产业发展/转型”等各方面。从行业发展趋势看,政策对城市每寸土地的产出要求增加,与之对应,行业对每个项目的运营能效亦须持续提高。战略与运营建
9、议:3 个注意注意【资金回笼及财务安全】:2021年对于经济全局是“稳杠杆”,而对于房地产部分企业(尤其是“三道红线”越线企业)是“去杠杆”,行业资金周转压力增加,但土地成本支出仍然“刚性”,这对行业利润率带来更大挑战;部分区域的政策调控压力加剧将进一步限制行业资金回笼,市场竞争更加激烈,营销成本仍将维持高位。注意【腾挪“空间”】:未来市场发展格局仍然分化,不同地区由于“城市发展价值”的高低差异,市场周转差异将更加明显,缺乏基本面支撑的地区面临更大风险。由于政策持续向“租赁住房”、“经营性房地产”等领域倾斜,优势城市地方政策红利对“城市更新”、“三旧改造”的引导加快,传统房地产开发投资模式面临
10、更大挑战。对于与企业自身能力发展(现状及规划)适配度低的领域或区域,要多想办法进行资源与资金置换。注意【培养多元发展能力】:我们仍然强调,房地产业利用传统模式复合新兴产业发展,及由之衍生的多种经营模式(包括商用物业运营、住房租赁运营、“产业+地产”混合经营等),将是未来之始。无论自愿或被迫,行业均将往“更高效”、“更多元”、“更开阔”的方向发展。对于企业而言,必须做好相关能力的积蓄与准备。0102021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20212020 年“疫情环境”下,国内经济增长的韧性凸显。伴随经济复苏,在维稳措施与流动性宽松
11、的共同作用下,全国土地及商品住宅市场超额修复。全国 98 城宅地成交总建面及金额同比分别提升 9%、18%。商品住宅销售面积及金额均创新高。购地及购房资金进一步向往“优势城市”、“优质区域”集中。经济发达的长三角及粤港澳大湾区,土地及商品住宅市场成交热度位居全国前列,部分区域面临市场过热风险。下半年起,随着全国宏观经济及重点城市房地产市场企稳趋势明确,国家流动性政策逐步回归常态,“稳杠杆”提上日程,对房地产实施的资金管控加严。分城施策由“一致宽松”回归“松紧适度”,不同区域之间的政策差异加大,部分城市(主要为一、二线城市)“限制性措施”重新加码。展望未来,2021 年政策方向确定,对房地产金融
12、的审慎管理仍将持续推进。经济环境仍存不确定性,“分城施策”将更灵活推进。流动性“边际收紧”一方面制约房企资金,另一方面亦抑制市场周转。资金回笼压力之下,房企推货将保持规模高位,市场成交有望与近年水平相当。但土地及营销成本高企,行业利润率面临更大挑战。全国房地产市场发展回顾与展望20200112021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021宏观经济与政策环境分析2020 年中国“抗疫”成果显著,经济增长韧性凸显,国内经济对比其它主要经济体的优势进一步加强,人民币资产具备更强支撑。然而,经济继续向好恢复的基础尚未“足够牢固”。从经济
13、结构来看,“投资”增速边际放缓,“出口”后续增长弹性将有所降低,“消费”的复苏程度“尚未充分”。在政策面,随着经济增长的稳定性提高。宏观调控由“超常规宽松”向“常规宽松”过渡。下半年“分城施策”由“一致宽松”回归“松紧适度”,不同区域之间的政策差异加大,部分城市(主要为一、二线城市)重新加码“限购”、“限售”、“限贷”。1.2020 年经济“抗疫”成果显著2020 年我国 GDP 总额迈上百万亿元的新台阶。制造业连续11个月保持扩张区间,企业利润“由负转正”。国际经合组织预计 2020 年中国是全球唯一经济正增长的主要经济体。-12.912.9-3.83.8-6 6-5.45.4-1.31.3
14、-9.19.1-5.55.5-9.99.9-2.42.4-9.19.1-8.18.1-1.11.1-9.29.2-4.34.3-5.15.11.81.8-5.35.3-11.211.2-3.73.7-3.83.8-7.57.5-4.24.2阿根廷阿根廷澳大利亚澳大利亚巴西巴西加拿大加拿大土耳其土耳其法国法国德国德国印度印度印度尼西亚印度尼西亚意大利意大利南非南非韩国韩国墨西哥墨西哥俄罗斯俄罗斯沙特阿拉伯沙特阿拉伯中国中国日本日本英国英国美国美国欧元区欧元区世界世界3.73.73.23.22.62.63.53.52.92.96 62.82.87.97.94 44.34.33.13.12.82.8
15、3.63.62.82.83.23.28 82.32.34.24.23.23.24.74.73.63.64.24.2世界欧元区G20美国英国日本中国沙特阿拉伯俄罗斯墨西哥韩国南非意大利印度尼西亚印度德国法国土耳其加拿大巴西澳大利亚阿根廷OECD:世界经济增长展望(最新)中国工业利润总额累计同比(%)中国制造业 PMI 指数(%)国家2020 年2021 年荣枯线3035404550552019年1月3月5月7月9月11月2020年1月3月5月7月9月11月-40-30-20-100102019年1-2月4月6月8月10月12月2020年3月5月7月9月11月0122021 中国代表城市房地产市场
16、预测 China Real Estate Market Forecast 20210.130.130.140.140.140.140.150.150.150.150.160.160.162020年1月1日2020年1月8日2020年1月15日2020年1月22日2020年1月29日2020年2月5日2020年2月12日2020年2月19日2020年2月26日2020年3月4日2020年3月11日2020年3月18日2020年3月25日2020年4月1日2020年4月8日2020年4月15日2020年4月22日2020年4月29日2020年5月6日2020年5月13日2020年5月20日2020
17、年5月27日2020年6月3日2020年6月10日2020年6月17日2020年6月24日2020年7月1日2020年7月8日2020年7月15日2020年7月22日2020年7月29日2020年8月5日2020年8月12日2020年8月19日2020年8月26日2020年9月2日2020年9月9日2020年9月16日2020年9月23日2020年9月30日2020年10月7日2020年10月14日2020年10月21日2020年10月28日2020年11月4日2020年11月11日2020年11月18日2020年11月25日2020年12月2日2020年12月9日2020年12月16日202
18、0年12月23日2020年12月30日需求人数变化求职人数变化中国对比其它主要经济体的经济优势进一步加强,人民币资产价值具备支撑。2020 年人民币币值持续上涨,12 月较 6 月上升 9%,人民币兑美元汇率突破 0.15(即 1 美元兑 6.54 人民币)。国内股市及商品房市场持续向好,上证指数 12 月达到 3450 点,全国商品房成交均价同比上升 6%。2020 年股市走势(上证指数)2020 年人民币兑美元汇率全国商品房成交均价(元/m2)(注:成交均价=商品房销售额 商品房销售面积)02000400060008000100002015年 2016年 2017年 2018年 2019年
19、 2020年1 美元兑 7.1 元人民币1 美元兑 6.54 元人民币6 月12 月2、“消费”仍待提振,“控杠杆”必要性提高拉动经济增长的“三驾马车”中,【出口】和【投资】是主要的拉动力。【出口】维持高增,防疫物资、以及下半年欧美需求恢复促使出口连续 5 个月保持 9%以上增速;【投资】(基建、房地产)上半年显著复苏,下半年虽边际放缓,但总体仍保持高位增长。但【消费】复苏程度“仍未充分”,社会消费品零售增速为4.6%,较2019年降低3.4个百分点。企业实际“需求人数”仍处负增状态,2020 年城镇居民人均可支配收入增长为 2.1%,较 2019 年降低 3.7 个百分点。需求人数和求职人数
20、环比变化(%)社会消费品零售总额增速(%)国内宏观杠杆率受抗疫措施推动“快速抬升”,截至三季度,实体经济部门杠杆率由 2019 年的 245%上升至 270%。“杠杆率上升”叠加“企业违约率上升”加大未来经济运行风险,“控制杠杆”的必要性增加。250026002700280029003000310032003300340035002020年1月2日2020年1月16日2020年1月30日2020年2月13日2020年2月27日2020年3月12日2020年3月26日2020年4月9日2020年4月23日2020年5月7日2020年5月21日2020年6月4日2020年6月18日2020年7月2
21、日2020年7月16日2020年7月30日2020年8月13日2020年8月27日2020年9月10日2020年9月24日2020年10月8日2020年10月22日2020年11月5日2020年11月19日2020年12月3日2020年12月17日2020年12月31日-25-20-15-10-505102019年7月10月2020年1-2月5月8月11月-30-25-20-15-10-505102018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q32020Q12020Q22020Q30132021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market
22、 Forecast 20210501001502002503002010年3月2010年6月2010年9月2010年12月2011年3月2011年6月2011年9月2011年12月2012年3月2012年6月2012年9月2012年12月2013年3月2013年6月2013年9月2013年12月2014年3月2014年6月2014年9月2014年12月2015年3月2015年6月2015年9月2015年12月2016年3月2016年6月2016年9月2016年12月2017年3月2017年6月2017年9月2017年12月2018年3月2018年6月2018年9月2018年12月2019年3月
23、2019年6月2019年9月2019年12月2020年3月2020年6月2020年9月)3002502001501005006000050000400003000020000100000杠杆率(%)政府部门居民部门非金融企业部门实体经济部门3.宏观调控由“超常规宽松”向“常规宽松”过渡随着“疫情”逐渐得到控制,从上半年进入下半年,流动性措施的“超级宽松”暂告一段落,并逐步向“常规宽松”过渡。新增社融逐月回归 2019 年以来均值水平,“降准”等超常规宽松措施于 6 月后“未再出现”,央行转而更多采用 MLF,逆回购等措施补充流动性。2020年12月2020年11月2020年10月2020年9月
24、2020年8月2020年7月2020年6月2020年5月2020年4月2020年3月2020年2月2020年1月2019年12月2019年11月2019年10月2019年9月2019年8月2019年7月2019年6月2019年5月2019年4月2019年3月2019年2月2019年1月2018年12月2018年11月2018年10月2018年9月2018年8月2018年7月2018年6月2018年5月2018年4月2018年3月2018年2月2018年1月社会融资规模增量走势(单位:亿元)下半年全国重点城市房地产市场企稳态势已经较为明显,部分地区的房价上涨压力加大,“分城施策”由“一致宽松”(
25、指绝大多数城市于年初实施较为宽松的房地产政策)回归“松紧适度”,不同区域之间的政策差异加大,部分城市(主要为一、二线城市)“限制措施”(限购、限售、限贷等)重新加码;但房地产对“吸纳人才”的积极作用仍被各城政府重视,各地“人才措施”保持相对宽松。城市城市I I类类一线城市一线城市II II类类强二类城市强二类城市IIIIII类类二线及强三线城市二线及强三线城市【部分部分】北北京京上上海海广广州州深深圳圳杭杭州州南南京京苏苏州州无无锡锡宁宁波波天天津津青青岛岛重重庆庆成成都都武武汉汉东东莞莞佛佛山山珠珠海海合合肥肥常常州州济济南南郑郑州州西西安安上上半半年年限售限售人口人才人口人才下下半半年年限
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2021 中国 代表 城市房地产 市场预测
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【宇***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【宇***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。