房地产与建筑基础知识培训.pptx
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1、房地产基础知识培训房地产基础知识培训 讲解:培训目的培训目的 通过本次培训,使部门员工了解房地产基本概念、房屋建筑及工程规划相关基础知识,以便更好的搞好本职工作。房地产基础知识培训房地产基础知识培训 内容介绍内容介绍第一章:房地产相关知识第二章:规划术语及相关规定第三章:房屋建筑基础知识房地产基础知识培训房地产基础知识培训 第一章 房地产相关知识第一节:房地产的概念第二节:房地产开发相关知识房地产基础知识培训房地产基础知识培训 什么是房地产?具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益,是房屋和土地的社会经济形态,是房屋和土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”。
2、第一节 房地产的概念第一章 房地产相关知识什么是房地产业?是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括:1)土地开发;2)房屋建设、维修、管理;3)土地使用权的有偿划拨、转让;4)房屋所有权的买卖、租凭;5)房地产抵押贷款;6)房地产市场。第一节 房地产的概念第一章 房地产相关知识什么是土地及土地所有权?土地土地地球的表面及其上下一定范围内的空间。?土地所有权土地所有权 含有法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。所谓法律意义上的所有权,表示土地所有者将土地当作自已的财产,对其实行占有、垄断,拥有对土地支配的权力。所谓经济意义上的所有权应该表达为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的
3、经济收入。土地所有权分国有土地与集体土地所有权,土地所有权分国有土地与集体土地所有权,集集体转为国有才能体转为国有才能进行进行转让转让。第一节 房地产的概念第一章 房地产相关知识什么是土地使用权?土地使用权土地使用权民事主体依法取得土地的实际经营和利用权。它是我国土地使用制度在法律上的体现,是土地使用者依法对土地享有占有、使用和部分的收益和处分的权利。分为国有土地使用权与集体土地使用权。第一节 房地产的概念第一章 房地产相关知识国有土地使用权取得方式?国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或
4、抵交土地使用权出让金之后,才可以转让、出租、抵押。第一节 房地产的概念第一章 房地产相关知识土地分类?住房用地70年?工业用地50年?科教、文体、卫生用地50 年?商业、旅游、娱乐用地40年?综合或其他用地50年 第一节 房地产的概念第一章 房地产相关知识国有土地使用权出让年限?生地 则是相对应熟地而言的,是指尚未具备上述施工条件的土地。?熟地 指已经拆迁完毕,达到施工条件的土地。(1)三通一平 水通、电通、路通,场地平整。(2)五通一平 水通、电通、路通,燃气通、通讯通,场地平整。第一节 房地产的概念第一章 房地产相关知识五证二书建建设设用用地地规规划划许许可可证证建建设设工工程程规规划划许
5、许可可证证建建设设工工程程施施工工许许可可证证 国国 有有 土土 地地 使使 用用证证 商商品品房房销销售售许许可可证证产产品品质质量量保保证证书书住住宅宅使使用用说说明明书书第一节 房地产的概念第一章 房地产相关知识什么是房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程,由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识房地产开发的特点房地产开发具有投资风险大、收益高、房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。增值快的特
6、点。l l其风险主要来自四个方面:其风险主要来自四个方面:l l第一,是市场风险,由于房地产市价格波动而给投资者带来损第一,是市场风险,由于房地产市价格波动而给投资者带来损失的可能;失的可能;l l第二,是购买力风险,因物价上涨过快而造成投资收益水平下第二,是购买力风险,因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能,降的可能,l l第三,是拖欠风险,由于房地产购买者财务状况的恶化而使房第三,是拖欠风险,由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资不能全部收回的可能;地产投资不能全部收回的可能;l l第四,是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失第四,是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资
7、者造成损失的可能。的可能。第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识什么是房地产市场 房地产流通全部过程的总和,主要包括买卖、租赁、抵押、房地产证券交易等,连接房地产的开发、建设与房地产消费的桥梁。含一级市场、二级市场和三级市场。第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识什么是一级市场 是指国家土地管理部门按土地供应计划,是指国家土地管理部门按土地供应计划,采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使用合同的形式,将土地使用权以一定的年用合同的形式,将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商
8、或其它用土地者的市场。产发展商或其它用土地者的市场。第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识什么是二级市场 是指房地产发展商根据土地使用合同的要是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。让给单位或个人的市场。第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识什么是三级市场 是指单位、个人之间的房地产产权转让、是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场,它是二级市场基础上抵押、租赁的市场,它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。场。第二
9、节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识什么是三级市场 是指单位、个人之间的房地产产权转让、是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场,它是二级市场基础上抵押、租赁的市场,它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。场。第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识什么是房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识房地产的开发过程一、建设用地的确定二、可行性研究三、勘察、规划、设计四、土地平整及
10、拆迁五、开工建设六、市场推广销售七、竣工验收八、交付使用九、维修与管理第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识什么叫商品房 由房地产公司综合开发,建设成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识什么叫使用权房 由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公房。什么叫共有权房 两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。建筑分类第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识按层数划分:低层按层数划分:低层按层数划分:低层 1-31-31-3层层层 多层多层多层 4-64-64-6层层层 小高层小高层小高层 7
11、-117-117-11层层层 中高层中高层中高层 12-1612-1612-16层层层 高层高层高层 161616层以上层以上层以上按用途划分:居住、商业、旅游、工业、农业商品房价格第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识均价:指各单位的销售价格相加之后的和除以均价:指各单位的销售价格相加之后的和除以均价:指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。起价:指物业各楼层销售价格中的最低价格。起价:指物业各楼层销售价格中的最低价格。起价:指物业各楼层销售价格中的最低价格。多
12、层一般以顶层的销售价为起价,高层以低楼多层一般以顶层的销售价为起价,高层以低楼多层一般以顶层的销售价为起价,高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性,层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性,层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性,并不能真实的反映楼盘的价位。并不能真实的反映楼盘的价位。并不能真实的反映楼盘的价位。价格的种类很多,如均价、起价、开盘价、清盘价等,在此仅介绍其中的两种。定金的规定 定金是当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定定
13、金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超过合同标的额的20%。如果购房者交了定金后改变主意,决定不买了,开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人,应向购房者双倍返还定金。这里需要注意定金与订金之间的区别:法律规定,订金不具有法律效力,只是双方的一种约定,无论哪方违约,订金必须退还购房者。第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识房屋面积规定第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识1、建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,
14、层高2.20m以上的(含2.20m,下同)的永久性建筑。2、使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。房屋面积规定第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识3、套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。4 4、共有建筑面积、共有建筑面积 是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面 积,它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。积,它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。成套房屋建筑面积的测算第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识1、成套房屋建筑面积的内涵 通常指分户建筑面积。
15、分户建筑面积指以一个套间为单位的建筑面积。2、成套房屋建筑面积的组成 建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积成套房屋建筑面积的测算第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识3、套内房屋使用面积的计算1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4)内墙面装饰厚度计入使用面积。成套房屋建筑面积的测算第二节 房地产开发的相关知识第一章 房地产相关知识4、套内墙体面积
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