房地产投资投资风险分析.pptx

目 录上一页下一页退 出1 本本 章章 要要 点点本章的学习目的：本章的学习目的：掌握掌握风险风险分析方法的基本理论知识分析方法的基本理论知识熟悉风险熟悉风险分析方法的具体方法分析方法的具体方法能运用参数进行风险的测度能运用参数进行风险的测度课时分配课时分配:8:8课时课时重点重点:风险指标的计算和风险的规避风险指标的计算和风险的规避难点难点:风险指标的计算风险指标的计算思考题目 录上一页下一页退 出2第一节第一节 房地产投资风险概述房地产投资风险概述 一般来说,风险与收益是成正比的。但在现实经济生活中，进行房地产投资分析乃至其他产业项目投资分析时，风险因素一般并未系统地考虑进去，特别是在中国，风险问题在投资分析中处于“极不显眼的位置”。本章将总结国内外投资分析中成熟的风险分析方法，介绍这一领域的最新进展，并将这些方法运用到房地产投资风险分析中。目 录上一页下一页退 出3第一节 房地产投资风险概述一、风险的含义一、风险的含义 风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给行为主体造成经济损失的可能性。风险是“可测定的不确定性”，而不可测定性才是真正意义上的不确定性。这表明风险是可通过一定的途径、方法手段计量和测定的。目 录上一页下一页退 出4二、风险的基本特征二、风险的基本特征 风险具有以下特征：风险具有以下特征：（一）风险存在的客观性（一）风险存在的客观性 风险是独立于人类意识之外的，不以人的意识为转移的客观存在。（二）风险事项的发生具有随机性（二）风险事项的发生具有随机性 任何一具体风险事项，发生的时间、地点以及具体表现形式，都是随机的。目 录上一页下一页退 出5 （三）风险具有相对性（三）风险具有相对性 考察的对象不同，时空条件不同，则风险的含义也不同。（四）风险事项具有可测可控性（四）风险事项具有可测可控性 所谓可测性是指可以根据过去的统计资料来判断某种风险发生的频率与风险造成经济损失的程度。（五）风险与收益相伴而生（五）风险与收益相伴而生 风险越大，收益越高，人们可根据对风险的认识和把握，选择适当的手段，实现其收益。目 录上一页下一页退 出6三、房地产投资风险的分类三、房地产投资风险的分类 房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于固有的周期长、投资额大、影响因素复杂等特性，房地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重，所以对风险因素的判断与分析在房地产投资分析中显得十分必要。目 录上一页下一页退 出7 房地产投资风险，按不同标准可分房地产投资风险，按不同标准可分为不同类别。下面介绍主要的几类。为不同类别。下面介绍主要的几类。（一）按风险的来源分类（一）按风险的来源分类 1.国家风险国家风险 2.市场风险市场风险 3.自然风险自然风险 4.企业风险企业风险目 录上一页下一页退 出8（二）按房地产寿命周期划分（二）按房地产寿命周期划分1投资前期的风险投资前期的风险房地产投资前期的风险是指投资计划实施前期的风险，如选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险等。2开发建设期间的风险开发建设期间的风险开发建设期间的风险是指从房地产正式动工到交付使用这一阶段的风险，如按时完工风险、成本控制风险、工程质量风险等。目 录上一页下一页退 出9经营阶段的风险经营阶段的风险房地产经营阶段的风险包括两部分内容：一是投资经营的风险，如由于投资计划安排不当、融资计划考虑不周带来的资金周转风险；二是指房地产市场营销风险，如由于市场定位及定价和营销措施不力等致使营销业绩不佳。管理阶段的风险管理阶段的风险管理阶段的风险是指房地产工程竣工、交付使用后的的物业管理阶段的风险。目 录上一页下一页退 出10（三）按风险的内容（三）按风险的内容政治风险政治风险政治风险是指由于政治条件发生变化而带来的投资风险。环保风险环保风险房地产投资无论在规划设计阶段，还是在施工建设阶段，都会遇到相关环保问题，如绿化要求、污水处理要求、施工的外在效应等等。金融风险金融风险金融风险主要表现在利率风险和汇率风险以及金融政策风险三个方面。目 录上一页下一页退 出11市场风险市场风险市场风险如前所述，是由市场供求关系、竞争关系、资源条件、市场购买力水平等因素变化而带来的风险。信用风险信用风险信用风险是指项目投资参与者与项目有关的各方之间信用结构及信用履行责任上存在的风险。任何一个房地产项目的投资开发，必然要涉及开发商、金融机构、承包商、材料及设备供应商等众多的机构和公司，这些部门间的合作依靠有效的信用结构支撑着。目 录上一页下一页退 出12财务风险财务风险财务风险指房地产融资、资金运用等财务管理方面的风险。其中，融资带来的风险占主要比重。如果过度举债、资金运用不当，不仅会增加融资成本、减少投资收益，还有可能因无法按期清偿债务而失去抵押物或使企业面临破产危险。经营风险经营风险经营风险是指房地产投资经营管理决策失误造成的风险。例如，承包形式的决策、承包方的选择、营销渠道的选择等经营决策上与管理决策上存在的风险。目 录上一页下一页退 出13第二节房地产投资风险的测度第二节房地产投资风险的测度由于风险表现为投资收益的未来的可能值与期望值之间的偏离性，因此，可以使用投资收益的标准差、标准差系数来测度投资风险的大小。这里先讲述单个房地产投资风险的测度，在此基础上再介绍多个房地产投资总风险的测度。目 录上一页下一页退 出14一、单个房地产项目投资风险的测度一、单个房地产项目投资风险的测度经过科学的分析和预测，总能掌握房地产投资风险的分布规律，尽管它的出现具有随机性。可通过计算房地产投资的期望、方差、标准差、标准差系数，以标准差和标准系数作为测度风险的工具。目 录上一页下一页退 出15 （一）期望值（一）期望值 根据概率及数理统计知识，一个变量的期望值为：n （）ii i=1目 录上一页下一页退 出16（二）方差与标准差（二）方差与标准差 方差通常用表示，标准差用表示。随机变量的方差为：n 2=ii-E（）2 i=1随机变量的标准差是其方差的平方根：n x x PiXiE（X）i=1目 录上一页下一页退 出17 （三）标准差系数（三）标准差系数 标准差系数通常用V表示，它是标准差与期望值之比。随机变量X的标准差系数为：V=E（X）*100%目 录上一页下一页退 出18 二、多个房地产项目总风险的测度二、多个房地产项目总风险的测度 当投资主体从事两个或两个以上的房地产项目时，需要考虑多个投资项目的总风险，即整个开发项目组合的风险。（一）两个开发项目组合的风险测度（一）两个开发项目组合的风险测度 假设投资于两种房地产：A与B，报酬率分别为XA和XB。并假设项目A占总投资的百分比是a，其余的投资（1-a）放在项目B上。则这个开发项目组合的总报酬率为：XP=aXA+（1-a）XB目 录上一页下一页退 出19 则其期望值为：E(XP)=aE(XA)+(1-a)E(XB)方差（或称为变异系数）和标准差分别为：2(XP)=a22XA+(1-a)22XB+2a(1-a)AB (XP)=a22XA+(1-a)22XB+2a(1-a)AB目 录上一页下一页退 出20 （二）多个开发项目组合的风险测度（二）多个开发项目组合的风险测度 在现实中，可供选择的项目不只两个。所以，把前述的讨论延伸到多个开发项目的组合。假设投资者选了n个项目来组成开发项目组合，则其开发项目组合的期望值为：n E(XP)=aiE(Xi)i=1 n n n n 2(Xp)=ai22xi+aj22xj+aiajij(ij)i=1 j=1 i=1j=1 目 录上一页下一页退 出21第三节第三节 房地产投资风险的处置房地产投资风险的处置 房地产投资风险具有两面性：可能趋向好的方面，使投资主体增加收益；也可能趋向坏的方向，使投资主体遭受损失。房地产投资风险处置，大体上有两种途径：一是在损失发生前，采取各种预控手段，力求免除、消除或减小风险；二是在损失发生之后，采取一定措施对损失进行及时补偿。总而言之，有风险回避、平衡交易、资产组合、风险转移等方略。目 录上一页下一页退 出22 一、风险回避一、风险回避 风险回避，即选择风险较小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目。这是一种相对彻底的处理房地产投资风险的方法，能够将风险概率保持为0。这种策略的一个不良后果是，得到高额利润的机会也减少了。预期收益值随着风险的大小而增降是纯粹市场经济中的一个规律。目 录上一页下一页退 出23 二、平衡交易二、平衡交易 平衡交易是证券市场中运用较为普遍的一种做法，在房地产市场中同样适用。房地产市场中一个较普遍的平衡交易方式是购买期权，例如在国外，当考虑一个投资项目时，开发商可以通过购买期权的办法来置办可供选择的位置。这可为开发商赢得制定投资规划、获取必需的许可证书及融通足够的资金等所需的时间。目 录上一页下一页退 出24 三、资产组合三、资产组合 资产组合的主要功能是分散风险。“不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里”已成为广为接受的投资理念。现实中，开发项目组合有无数种方式，从大类上讲，至少包括不同种类房地产、房地产与其他资产，不同地域的、不同时间的开发项目组合方式，而每种方式的风险程度是判若云泥的。目 录上一页下一页退 出25 假定市场上的投资者可以分成下述三类：假定市场上的投资者可以分成下述三类：（1）风险趋避者，即投资者中认为风险增加带来负效用者；（2）中性风险者，即投资者中认为风险增加或减少不影响效用者；（3）风险喜好者，即投资者中认为风险增加带来正效用者。一般投资者属于风险趋避者，对其而言，收益是好的，而风险是不好的。目 录上一页下一页退 出26 四、风险转移四、风险转移 风险转移即投资主体将其损失有意识地转嫁给与其相互经济利益关系的另一方承担，包括非保险型转移和保险型转移两种。（一）非保险型转移（一）非保险型转移 这种方式是，投资者通过合同将风险损失转由另一方承担和赔偿。（二）保险型转移（二）保险型转移 保险型转移即通过参加保险，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。目 录上一页下一页退 出27 五、风险自留五、风险自留 风险自留，是指投资者预期某些风险不可避免时，自行设立基金、自行承担风险变现后的财务后果。在实践中，风险自留有主动与被动之分，主动自留是通过对风险的分析，明确风险的性质及其预期变现损失，对多种预计处置方式的优劣明了之后，投资者主动选择风险自留措施，同时做好财务准备。