房地产策划山东济南重汽翡翠郡营销推广方案.pptx
《房地产策划山东济南重汽翡翠郡营销推广方案.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产策划山东济南重汽翡翠郡营销推广方案.pptx(104页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、本方案主要构成本方案主要构成本方案主要构成本方案主要构成我们的核心价值是什么?1我们的目标客户在哪?2我们面临怎样的市场环境?3我们怎么卖?4 4我们的任务?5第一章第一章第一章第一章 济南房地产市场概况济南房地产市场概况济南房地产市场概况济南房地产市场概况一、一、2005年济南房地产市场综述年济南房地产市场综述20052005年商品房供应减少年商品房供应减少 2005年年济济南南住住宅宅市市场场新新增增的的楼楼盘盘只只有有17个个,与与2004年年31个个相相比比数数量量大大幅幅下下降降,总总体体供供应应量量约约为为217万平方米。万平方米。住宅销售先扬后抑,楼市看好初见曙光住宅销售先扬后抑
2、,楼市看好初见曙光 2005年初始济南住宅市场价格高速增长年初始济南住宅市场价格高速增长继继5月月份份“国国八八条条”等等一一系系列列政政策策出出台台后后,购购房房者者对对未未来来不不确确定定的的市市场场持观望态度,销量骤减,市场跌入低谷持观望态度,销量骤减,市场跌入低谷从从各各楼楼盘盘消消费费客客群群来来看看,大大部部分分还还是是自自住住群群体体,济济南南房房地地产产市市场场刚刚性性需需求仍较旺盛。求仍较旺盛。下半年市场政策环境逐步稳定,消费者恢复理性购房需求增长下半年市场政策环境逐步稳定,消费者恢复理性购房需求增长一一些些新新的的大大盘盘的的亮亮相相令令我我们们看看到到未未来来一一段段时时
3、间间济济南南住住宅宅市市场场将将有有一一个个大大的集中放量的过程。的集中放量的过程。价格走势平缓,全年小幅增长价格走势平缓,全年小幅增长 2005年济南市住宅市场价格增长幅度较小,总体房价一年来增幅不到年济南市住宅市场价格增长幅度较小,总体房价一年来增幅不到200元,与年初相比涨幅约为元,与年初相比涨幅约为3.1%。区域价差明显,北部均价最低区域价差明显,北部均价最低 从各个区域的价格走势图上我们可以看出,区域价格水平特征明显,从各个区域的价格走势图上我们可以看出,区域价格水平特征明显,价格走势线位于最上端的是南部楼盘,其次是东部区域,北部区域价格价格走势线位于最上端的是南部楼盘,其次是东部区
4、域,北部区域价格水平始终位于最低端。水平始终位于最低端。非投资购房占绝对主流,济南地产无泡沫非投资购房占绝对主流,济南地产无泡沫 根据调查数据显示,购房目的为自住的比例占根据调查数据显示,购房目的为自住的比例占67.35,投,投资购买的仅占到资购买的仅占到9.64,属正常市场行为。购房目的中非投资购,属正常市场行为。购房目的中非投资购房的整体比例占到房的整体比例占到90.36,说明目前的市场需求是真实的住房,说明目前的市场需求是真实的住房需求,无泡沫现象。需求,无泡沫现象。二、二、二、二、20062006年市场形势年市场形势年市场形势年市场形势需求依然强劲,楼市不会平淡需求依然强劲,楼市不会平
5、淡 供给放量巨大,品种更加齐全供给放量巨大,品种更加齐全 价格保持稳定,小幅平缓增涨价格保持稳定,小幅平缓增涨 多点区域开花,竞争将更激烈多点区域开花,竞争将更激烈 20062006年地产竞争年年地产竞争年年地产竞争年年地产竞争年 各区域大盘风起云涌 大批低价位经济适用房开发上市 中档与中低价位楼盘成市场供应主流,价格 与产品竞争并重。面对残酷的市场环境,客户更加多样化的市场选择,这就要求我们采取超乎寻常的营销策划手法,大手笔、大推广、大制作,高度融合发展商、建筑商、代理商、广告、媒体、金融、物业等机构的一切有效资源,为我所用,为销售是从,从而最终实现我们既定的销售目标。提 醒第二章第二章第二
6、章第二章 任务和目标任务和目标任务和目标任务和目标我们的任务我们的任务我们的任务我们的任务 销售额约销售额约8 8亿元,亿元,20062006年年1212月月3131日前实现合同额日前实现合同额6 6亿元亿元 1以以8月月5日开盘计,平均每月实现销售额日开盘计,平均每月实现销售额1.6亿以上亿以上 2若以均价若以均价4100元计,平均每月实现销售面积元计,平均每月实现销售面积39000平方米平方米 3若以平均若以平均120平方米平方米/套计,平均每月需销售套计,平均每月需销售325套住宅套住宅 45完成完成1000010000平方米商业部分的销售平方米商业部分的销售 我们的目标我们的目标我们的
7、目标我们的目标1创造济南房地产界销售奇迹创造济南房地产界销售奇迹 2翡翠郡成为翡翠郡成为2006年轰动济南地产界的标竿名盘年轰动济南地产界的标竿名盘 3把重汽地产塑造成济南地产界品牌开发企业把重汽地产塑造成济南地产界品牌开发企业 第三章第三章第三章第三章 项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析项目概况项目概况项目概况项目概况 翡翠郡项目紧邻济南长途汽车站翡翠郡项目紧邻济南长途汽车站小区总建设用地小区总建设用地313417.04万平方米,容积率万平方米,容积率1.67,是一个包括大型,是一个包括大型超市、社区休闲商业街及配套公建、超市、社区休闲商业街及配套公建、TOWN
8、HOUSE、叠拼别墅、花、叠拼别墅、花园洋房、多层、小高层、高层住宅等总建筑面积园洋房、多层、小高层、高层住宅等总建筑面积68万平方米的大型住万平方米的大型住宅社区,户型从二室二厅到六室二厅,可满足不同家庭的需求。宅社区,户型从二室二厅到六室二厅,可满足不同家庭的需求。项目拥有包括幼儿园、小学、中学面积项目拥有包括幼儿园、小学、中学面积16000余平米的翡翠学校一所。余平米的翡翠学校一所。即将建设的城市快速公交即将建设的城市快速公交“BRT”从社区门前经过,使社区成为中国从社区门前经过,使社区成为中国第一个城市第一个城市“BRT物业物业”。社区内保留几百棵直径超过社区内保留几百棵直径超过30C
9、M的原生树木,绿色鲜氧天天享有。的原生树木,绿色鲜氧天天享有。原生社区原生社区BRT物业物业 名校教育名校教育 都市大盘都市大盘 专利产品专利产品 STRENGTHSTRENGTH(优势)(优势)(优势)(优势)品牌优势品牌优势 SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 环境落后环境落后 区位偏见区位偏见 WEAKNESSWEAKNESS(劣势)(劣势)(劣势)(劣势)治安状况差治安状况差 SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析旧城改造旧城改造 道路改造道路改造提升区域价值提升区域价值 北部唯一北部唯一超级大盘超级大盘 OPOR
10、TUNITY(机会)(机会)旧城改造中,济南市旧城改造中,济南市共共49个片区、个片区、375万万平方米,作为北部核平方米,作为北部核心区的天桥区就占了心区的天桥区就占了3540。而无影。而无影山板块作为天桥区的山板块作为天桥区的中心无疑是天桥区旧中心无疑是天桥区旧城改造的重中之重。城改造的重中之重。纬六路的通车将带动纬六路的通车将带动整个北部特别是无影整个北部特别是无影山地区的发展,济泺山地区的发展,济泺路的成功改造,北园路的成功改造,北园路的改造,工商河的路的改造,工商河的改造,城市改造,城市BRT的建的建设将极大带动区域价设将极大带动区域价值提升。值提升。目前济南大盘主要集中目前济南大盘
11、主要集中南部、西部与东部,而南部、西部与东部,而北部(经十路以北地区)北部(经十路以北地区)还没有超过还没有超过50万平米的万平米的大盘,因此作为北部唯大盘,因此作为北部唯一的超级大盘,竞争优一的超级大盘,竞争优势明显。势明显。THREATTHREAT(威胁)(威胁)(威胁)(威胁)领秀城领秀城名士豪庭名士豪庭伟东新都伟东新都阳光阳光100大盘增多大盘增多中央花园中央花园 多个百万与近百万平米辐射全市的大盘,加上多个百万与近百万平米辐射全市的大盘,加上区域内户型合适总价偏低的楼盘,均不同程度区域内户型合适总价偏低的楼盘,均不同程度的分流本案客户,给项目带来威胁。的分流本案客户,给项目带来威胁。
12、SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析项目核心价值点锤炼项目核心价值点锤炼项目核心价值点锤炼项目核心价值点锤炼 价值一价值一名校教育名校教育 价值二价值二专利产品专利产品价值三价值三BRT物业物业 价值四价值四原生社区原生社区社区与名校嫁接,开辟了济南教育地产时代,大大提高了项目的物业价值。A、专利物业类型 B、专利户型设计C、出自国际设计大师澳大利亚柏涛之手A、中国第一个BRT物业B、尽享“中华第一站”的出行便利C、小清河、西工商河改造A、原生地貌B、几百棵原生树木C、保留其标志性的建筑轨迹包括水塔、碉堡、厂房、铁轨等D、建立重汽工业馆价值五价值五都市大盘都市大盘 周边购物、餐饮、
13、休闲娱乐、医疗、金融、交通、一应俱全,项目自身拥有大型超市、BLOCK商业街、休闲会所第三章第三章第三章第三章 项目目标客户分析项目目标客户分析项目目标客户分析项目目标客户分析一期目标客户分析一期目标客户分析一期目标客户分析一期目标客户分析 拆迁户拆迁户1区域企事业单位、机关、学校、医院等的管理层、技术层人员区域企事业单位、机关、学校、医院等的管理层、技术层人员 23个体私营业主个体私营业主 4社会富民阶层社会富民阶层 5首次置业的婚房购买者首次置业的婚房购买者11、拆迁户、拆迁户、拆迁户、拆迁户 客户特征:客户特征:北园大街、大明湖片区、无影山片区由于城市改北园大街、大明湖片区、无影山片区由
14、于城市改造,将会有大量拆迁住户需要购房;项目周边区域集中了造,将会有大量拆迁住户需要购房;项目周边区域集中了大量的大量的70年代初和年代初和80年代初建造的老式住宅,房间布局欠年代初建造的老式住宅,房间布局欠合理,功能不完善,该部分住户人口达数万人之多。多年合理,功能不完善,该部分住户人口达数万人之多。多年的工作积累,他们也有一定的积蓄,改善目前的居住条件的工作积累,他们也有一定的积蓄,改善目前的居住条件及置业换房也是他们的不二选择。及置业换房也是他们的不二选择。置业需求:置业需求:该部分客户对新居住物业的需求为:在市区内,该部分客户对新居住物业的需求为:在市区内,临近原居住或工作的区域,交通
15、便利,生活配套完善,面临近原居住或工作的区域,交通便利,生活配套完善,面积在积在80-130平方米的两房或三房住宅,首期支付能力在平方米的两房或三房住宅,首期支付能力在1015万元之间,总房款为万元之间,总房款为30-50万元之间;我司认为,万元之间;我司认为,该部分客户比例占一期客户总量的该部分客户比例占一期客户总量的20%左右。左右。22、天桥区企事业单位、机关、学校、天桥区企事业单位、机关、学校、天桥区企事业单位、机关、学校、天桥区企事业单位、机关、学校 医院等的管理层、技术层人员医院等的管理层、技术层人员医院等的管理层、技术层人员医院等的管理层、技术层人员 客户特征:客户特征:这部分客
16、户收入稳定,生活舒适,经济条件相对这部分客户收入稳定,生活舒适,经济条件相对较为宽裕,他们购房主要是为了改善生活环境,提高生活较为宽裕,他们购房主要是为了改善生活环境,提高生活品质。有的也不妨用于投资物业保值增值。品质。有的也不妨用于投资物业保值增值。置业需求:置业需求:该部分客户对新居住物业的需求为:对原生活区该部分客户对新居住物业的需求为:对原生活区域怀有依恋情节,新社区环境优越,能与个人身份匹配,域怀有依恋情节,新社区环境优越,能与个人身份匹配,他们购房面积在他们购房面积在120-160平方米的三房或四房户型,首期平方米的三房或四房户型,首期支付能力在支付能力在2030万元之间,总房款为
17、万元之间,总房款为5080万元之间;万元之间;我司认为,该部分客户比例占一期客户总量的我司认为,该部分客户比例占一期客户总量的30%左右。左右。33、首次置业的婚房购买者、首次置业的婚房购买者、首次置业的婚房购买者、首次置业的婚房购买者 客户特征:客户特征:他们一般从事金融、法律、他们一般从事金融、法律、IT、建筑、设计、咨、建筑、设计、咨询、美术等新兴行业。他们追求潮流,热衷时尚,具有文询、美术等新兴行业。他们追求潮流,热衷时尚,具有文化内涵。他们有很高的收入,年龄主要集中在化内涵。他们有很高的收入,年龄主要集中在25岁至岁至35岁岁之间,拥有属于自己的结婚用房,以体现他们的个人价值。之间,
18、拥有属于自己的结婚用房,以体现他们的个人价值。置业需求:置业需求:该部分客户对新居住物业的需求为:二房或三房该部分客户对新居住物业的需求为:二房或三房住宅,首期支付能力在住宅,首期支付能力在15万元以上,承受总房款为万元以上,承受总房款为50万元万元左右;重视居住舒适性和品质,希望有专业、规范的物业左右;重视居住舒适性和品质,希望有专业、规范的物业管理服务。我们认为,该部分客户比例占总量的管理服务。我们认为,该部分客户比例占总量的15%左右。左右。44、个体私营业主、个体私营业主、个体私营业主、个体私营业主 客户特征:客户特征:泺口服装批发市场、金牛建材批发市场、北园大泺口服装批发市场、金牛建
19、材批发市场、北园大街建材批发市场、西市场等周边的个体私营企业主。他们街建材批发市场、西市场等周边的个体私营企业主。他们置业讲究便利的交通,生活配套的完善,要求孩子就学与置业讲究便利的交通,生活配套的完善,要求孩子就学与托管的方便。他们经济条件宽裕,购房有提升居住品质与托管的方便。他们经济条件宽裕,购房有提升居住品质与物业投资的双重意图。物业投资的双重意图。置业需求:置业需求:该部分客户对新居住物业的需求为:三房或以上该部分客户对新居住物业的需求为:三房或以上户型,首期支付能力在户型,首期支付能力在20万元以上,总房款为万元以上,总房款为40万元以上;万元以上;重视居住的安全舒适性和品质,要求有
20、专业、规范的物业重视居住的安全舒适性和品质,要求有专业、规范的物业管理服务。我们认为,该部分客户比例占总量的管理服务。我们认为,该部分客户比例占总量的25%左右。左右。55、社会富民阶层、社会富民阶层、社会富民阶层、社会富民阶层 客户特征:客户特征:该部分客户属事业成功人士,位居金字塔的尖端。该部分客户属事业成功人士,位居金字塔的尖端。财富多少对于他们来说只是一个数字符号而已,购房完全财富多少对于他们来说只是一个数字符号而已,购房完全是为了追求豪华的生活方式和体现个人的社会价值。是为了追求豪华的生活方式和体现个人的社会价值。置业需求:置业需求:物业需求为:大套花园洋房、物业需求为:大套花园洋房
21、、TOWNHOUSE及及别墅级豪宅,面积一般在别墅级豪宅,面积一般在160平方米以上,总价款不低于平方米以上,总价款不低于100万元,付款方式灵活自由,支付能力强。他们要求社万元,付款方式灵活自由,支付能力强。他们要求社区富有文化内涵,环境尊贵舒适,物业管理专业规范,能区富有文化内涵,环境尊贵舒适,物业管理专业规范,能提供个性化的服务且智能化高。我司认为此类客户比例会提供个性化的服务且智能化高。我司认为此类客户比例会占占10%左右。左右。第四章第四章第四章第四章 项目形象定位及推广语项目形象定位及推广语项目形象定位及推广语项目形象定位及推广语一、形象定位一、形象定位阐释:A 济南北部第一个建筑
22、面积超过50万平米的超级大盘,颠覆济南东南重西北轻的地产开发格局;B 第一个引入名校教育,开辟济南教育地产时代;C 济南第一个获得住宅专利的社区。专利产品,填补济南地产现有物业类型及户型空白;D 济南第一个保留原始地貌、原始树木、原始建筑印迹的真正意义上的原生态社区;E 文化赋予生活品位,邻里共建和谐社区。6868万平方米教育专利原生社区万平方米教育专利原生社区二、项目推广语二、项目推广语二、项目推广语二、项目推广语重汽重汽翡翠郡,开创翡翠郡,开创济南教育地产时代济南教育地产时代 BRT颠覆济南传颠覆济南传统生活格局统生活格局 专利品质,专利品质,代言未来代言未来 原生生活,原生生活,师法自然
23、师法自然 让生活重新想象让生活重新想象 第五章第五章第五章第五章 营销总体部署营销总体部署营销总体部署营销总体部署一、开盘及节奏控制一、开盘及节奏控制一、开盘及节奏控制一、开盘及节奏控制1、开盘时间、开盘时间(1)楼盘开盘原则)楼盘开盘原则准备充分:准备充分:科学制定销售策略,销售工具齐备、内外包装到位,示范景观及样板房等项目品质展示充分的情况下开盘,客户购买信心将会增强,销售前景将会看好。造大势:造大势:为了尽快聚集市场眼光,使客户对项目关注度全面提高,可以制造轰动性的事件来造大势,从而搅热市场。广聚客:广聚客:充分加热,广泛蓄客,制造火爆,集中引爆。有节奏:有节奏:根据工程进度、价格策略、
24、销售导向等分期分批有节奏地向市场推出产品,避免一轰而上,好房遭抢,劣房积压的局面。整盘销售应控制在均衡、有序搭配合理,进展顺畅的状态下进行。(2 2)切入点分析)切入点分析以首个教育地产形象高度入市:以首个教育地产形象高度入市:与中国百年教育圣殿北师大签约,成功引入北师大实验学校,以此高质素的教育大盘形象入市,足可震撼泉城。借城市北区改造之势:借城市北区改造之势:根据目前济南市住宅市场现状来看,济南北部区域住宅市场,在市民心目中整体形象较差,应对本片区进行重新包装和定义,借助城市规划的大背景,利用无影山片区腾笼换业,长途汽车站的改造,北园大街、BRT城市快速公交系统与工商河改造动工的契机,热炒
25、区域,增加市民对该区域的信心与期望,相机入市。营销包装到位、全面媒体攻略入市:营销包装到位、全面媒体攻略入市:销售现场部分的包装,如围墙、现场导示系统等;市场炒作在这段时期可以猛烈进行,包括户外路牌、报纸的软性文章、网络形象展示或电台广播等;待样板楼、样板间,示范园林及销售中心建成并包装装饰一新,此刻开盘鉴赏便水到渠成,真正体现出项目的品质与档次。(3)开盘时间)开盘时间 根据工程进展及销售手续办理情况,我司初步建议:根据工程进展及销售手续办理情况,我司初步建议:2006年年8月月5日项目盛大开盘日项目盛大开盘 2、总体节奏控制、总体节奏控制(1)形象导入期(13月)(2)内部认购期(47月)
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 策划 山东济南 翡翠 营销 推广 方案
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【丰****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【丰****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。