淄博市周村正阳路地块房地产项目整体策划方案.pptx
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1、目目 录录 CCOON NT TE EN NT T周村概况及市场分析周村概况及市场分析 2项目定位研究项目定位研究3项目定位分析项目定位分析4项目规划建议项目规划建议5项目营销建议项目营销建议6项目本体分析项目本体分析 1 1服务项目展示服务项目展示7合作条件合作条件8第一部分:项目本体分析第一部分:项目本体分析p地块区位四至地块区位四至p项目地块现状项目地块现状p周边环境配套周边环境配套p片区发展前景片区发展前景p项目属性界定项目属性界定地块及区位地块及区位本案本案p地块位于地块位于周村东部城区周村东部城区,正阳路以东,陈桥路以南,正阳路以东,陈桥路以南,恒星路以北;恒星路以北;p地块整体处
2、于地块整体处于东部发展居住区东部发展居住区,临近区政府、幼儿园、周边空气质量良好,是上风上水之地。,临近区政府、幼儿园、周边空气质量良好,是上风上水之地。项目四至项目四至南向:恒星路南向:恒星路南向:恒星路南向:恒星路东向:广电路东向:广电路东向:广电路东向:广电路北向:陈桥路北向:陈桥路西向:正阳路西向:正阳路地块现状地块现状p地块整体比较方正,地质条件较好地块整体比较方正,地质条件较好;p地块基本是一些小厂房和空闲草地地块基本是一些小厂房和空闲草地,拆迁比较容易拆迁比较容易;p此地块约此地块约600600亩亩,体量大体量大,属于大盘属于大盘.p综合而言:地块周边生态环境好,空气优良,处于城
3、市东扩发展主轴线,可开发潜力大。综合而言:地块周边生态环境好,空气优良,处于城市东扩发展主轴线,可开发潜力大。项目周边配套项目周边配套酒店酒店区政府广场区政府广场正阳幼儿园正阳幼儿园中国联通中国联通中国移动中国移动农业发展银行农业发展银行项目价值判断项目价值判断路网完善、交通便捷路网完善、交通便捷p正阳路、恒星路、广电路交通状况良好,交通通达性强,方便快捷;正阳路、恒星路、广电路交通状况良好,交通通达性强,方便快捷;周村城市发展方向,市场前景广阔周村城市发展方向,市场前景广阔p以以“周村政府为核心周村政府为核心”,依托周边良好的景观资源和生活配套,周边适合发展高端住宅物业;,依托周边良好的景观
4、资源和生活配套,周边适合发展高端住宅物业;地块方正,占地规模大,利于规划地块方正,占地规模大,利于规划p项目占地规模大,且不属于城市中心,建议走项目占地规模大,且不属于城市中心,建议走“造城运动造城运动+差异化定位差异化定位”相结合的路线。相结合的路线。空气清新、生态环境良好空气清新、生态环境良好p政务广场、周边绿化美景、万亩良田空气质量良好;政务广场、周边绿化美景、万亩良田空气质量良好;优势(优势(S S)规模大发挥空间大,有利于形象提升规模大发挥空间大,有利于形象提升 路网完善,交通便捷,道路通达性好路网完善,交通便捷,道路通达性好区域环境氛围优越大区域前景看好区域环境氛围优越大区域前景看
5、好劣势(劣势(W W)项目周边配套不完善项目周边配套不完善项目所在区域目前认知度不高;项目所在区域目前认知度不高;项目东、北两面形象差。项目东、北两面形象差。机会(机会(O O)城市发展方向城市发展方向 吸引更多人在此置业吸引更多人在此置业.周村各楼盘,整体品质一般,提升空间大周村各楼盘,整体品质一般,提升空间大各各现现场场营营销销手手段段单单一一,本本公公司司营营销销手手段段众众多多,有利于实现利润最大化。有利于实现利润最大化。威胁(威胁(T T)周村整体市场开发量较大,对整体市场有很周村整体市场开发量较大,对整体市场有很大冲击。大冲击。项目周边项目周边,兰馨书院、凯旋城已经投放市场,兰馨书
6、院、凯旋城已经投放市场,失去先机。失去先机。即将上市的楼盘竞争对手增加即将上市的楼盘竞争对手增加n发挥优势,抢占机会发挥优势,抢占机会先入为主,走差异化和品先入为主,走差异化和品牌路线,抢占市场空白点,牌路线,抢占市场空白点,塑造高品质形象塑造高品质形象n利用机会,克服劣势利用机会,克服劣势充分打造产品品质,即通过充分打造产品品质,即通过外观和内在产品品质的营造,外观和内在产品品质的营造,强化项目综合性价比强化项目综合性价比n发挥优势,转化威胁发挥优势,转化威胁抢占市场先机,强势营销抢占市场先机,强势营销提升项目高品质形象提升项目高品质形象n减小劣势,避免威胁减小劣势,避免威胁以产品品质塑造开
7、发商形以产品品质塑造开发商形象;营销推广深度挖掘目象;营销推广深度挖掘目标客户。标客户。项目优劣势分析项目优劣势分析第二部分:周村概况及市场分析第二部分:周村概况及市场分析 p周村概括周村概括p周村城市总结周村城市总结p周边房产发展状况周边房产发展状况p周村在售楼盘分析周村在售楼盘分析p周村在售楼盘总结周村在售楼盘总结周村概况周村概况周村简介周村简介周村,素有“天下第一村之称天下第一村之称,位于山东省中部,地处淄博西部,东临张店区,南接淄川区,西南与章丘县接壤,西北与邹平县毗邻,东北与桓台县连界。东距市政府驻地张店东距市政府驻地张店2020公里,公里,西距山东省会济南西距山东省会济南82.58
8、2.5公里公里。南北最大纵距27.3公里,东西最大横距25.3公里,系淄博市辖区之一,总面积263平方公里。周村人口周村人口周村是淄博市人口最少的一个区,人口约为31.831.8万人万人,其中,非农业人口19万人,人口密度为1212人/平方公里。周村区交通状况周村区交通状况p周村区位优势明显,交通便利,东距青岛口岸300公里,西距济南国际机场50余公里,胶济铁路、济青高速公路、309国道、滨博高速公路纵横区内,形成了四通八达的交通网络。沂源县沂源县以轻工业、农业为主;高青县高青县是农副产品加工及轻纺化工为主;桓台县桓台县是农副产品加工基地,建筑之乡;临淄区临淄区是国家重要的石油化工基地,历史文
9、化名城;博山区博山区是机电、陶瓷、琉璃及新材料工业基地,风景名胜区;淄川区淄川区是以建材为主的原材料工业基地,商贸中心张店张店是全市政治、经济、文化中心、交通通讯枢纽,高新技产业基地周村区周村区是丝绸、轻纺工业基地,商贸名城周村总体发展规划周村总体发展规划p周村以丝绸路为中轴线,分西部老城和东部新城两个版块,周村以丝绸路为中轴线,分西部老城和东部新城两个版块,周村整体发展以向东和东周村整体发展以向东和东南方向发展为主,南方向发展为主,东部版块与张店区向西发展相呼应。便利的交通和良好的绿化环境,东部版块与张店区向西发展相呼应。便利的交通和良好的绿化环境,东部版图区域价值将大大提升。东部版图区域价
10、值将大大提升。周村区城市经济周村区城市经济经济产业构成p周村系淄博市辖区之一,是鲁中工商重镇,被誉为“金周村”,“旱码头”,1904年被清政府辟为对外开放的商埠,2004年被授予“中国纺织产业基地”称号。p周村工商业基础雄厚,目前已形成了以丝绸、纺织为主体,化工、建材、机械、电子等门类比较齐全的工业格局。p周村区第三产业发展迅速,目前全区已拥有纺织服务、沙发家具、沙发材料、不锈钢、轻钢建材等专业市场,年市场交易额逾100亿元。p周村区2009年第一产业增加值68476万元,增长4.8%;第二产业增加值1106705万元,增长14.2%;第三产业增加值932124万元,增长13.4%。三次产业构
11、成由上年的3.3:54.2:42.5调整为3.3:52.5:44.2,二产比重下降、三产比重提高,产业结构更趋优化合理。表一:经济产业构成p周村城市经济产业构成由第二产业向第三周村城市经济产业构成由第二产业向第三产业转化,产业结构很快转化为以第三产业产业转化,产业结构很快转化为以第三产业为主的产业构成。为主的产业构成。周村区城市经济周村区城市经济p20092009年实现地区生产总值年实现地区生产总值21073052107305万元,按可比价格计算,比上年增长万元,按可比价格计算,比上年增长13.6%13.6%,人均生产总值,人均生产总值9625.19625.1美元。美元。城市化阶段性特征分析城
12、市化阶段性特征分析前期中后期周村城市化率50%城市化集中型城市化扩散型城市化房地产投资向城市中心区集中,房地产开发应该采取集约型开发方式,充分提高城市土地利用效率主要向城市郊区和周边农村发展p城市化理论:一个国家或地区的城市化水平达到50左右时,城市化进程将呈20年左右的高速发展阶段。p周村目前城市化已进入高速发展阶段p周村目前正处于城市化高速发展阶段,集中型与扩散型城市化同时发展,城区有大面积住宅,工厂、等待改造搬迁,在以区政府行政办公、商业金融用地的带动下城区周边迅速发展,必将带动周村房地产快速发展。周村城市文化周村城市文化p周村人文资源丰富,文化底蕴深厚,世界著名短篇小说之王蒲松创作的聊
13、斋志异,就是在周村教书时创作的,民间扮玩的代表项目“周村芯子周村芯子”已申报省级非物质文化遗产。曾在中央电视台热播的电视连续剧大染坊大染坊演绎的故事就发生在周村,又一部反映周村商业发展史的电视连续剧旱码头旱码头即将开拍。周村城市总结周村城市总结人口:人口:周村人口约为31.8万人,其中非农业人口19万人,城市人均居住面积33.92平方米;产业:产业:周村以丝绸、纺织、建材、机械为主体的第二、三产业的快速发展,为经济发展带来新的机遇;城市化:城市化:随着周村城市化水平的提高,周村“东进”的空间布局结构为周村城市化进入高速发展阶段奠定良好的基础;消费力消费力收入水平的提高带动消费的升级,住房的升级
14、换代提供了强有力的保证;目前周村处于高速发展阶段,城市化进程速度加快,城市中心外扩和升级趋势明显。目前周村处于高速发展阶段,城市化进程速度加快,城市中心外扩和升级趋势明显。上半年淄博市各区县完成主要统计指标情况上半年淄博市各区县完成主要统计指标情况周村区房产现况周村区房产现况项目项目区县区县 完成投资完成投资施工面积施工面积新开工面积新开工面积竣工面积竣工面积预售面积预售面积住宅预售均价住宅预售均价亿元同比%万同比%万同比%万同比%万同比%元/同比%中心城区中心城区22.8056.92588.280.92174.67111.3958.15-47.79100.90140.41364622.68淄
15、川区淄川区3.5910.8082.2016.6117.01204.293.58-52.898.9044.48265614.88博山区博山区1.3415.5259.89-30.6514.32-3.3123.62153.716.4442.16238913.33周村区周村区5.275.27135.27135.27109.77109.7738.9838.9818.1918.195.335.335.905.9041.4941.4913.3813.38261.62261.62290329039.679.67临淄区临淄区9.08100.88134.67-9.9947.64257.9312.61-71.311
16、1.320.35318918.68桓台县桓台县7.97183.6361.856.8621.33160.762.6813.085.1710.71366436.87沂源县沂源县3.3184.9276.9418.1123.44462.112.75-8.1475.43317415.04高青县高青县2.2526.4049.95-6.0915.7127.62-14.04127.18229717.37p中心城区各指标依然占据市场主导地位。新开工面积周村区同比增长中心城区各指标依然占据市场主导地位。新开工面积周村区同比增长5.33%5.33%外;商品房预售外;商品房预售面积面积周村区预售面积周村区预售面积13
17、.3813.38万,同比增长万,同比增长261.62%261.62%,增幅最大;,增幅最大;周村全区住宅周村全区住宅均价为均价为2903/2903/,基本与其他区县持平。,基本与其他区县持平。凯旋城兰馨书院嘉源逸景博泰花园领世郡城市明珠御景国际万佳谊名仕雅居嘉源逸居世纪康城周村在售住宅整体分布图周村在售住宅整体分布图位置与配套位置与配套p周村区东进的城市发展战略,带动整个东部的发展,也使区域内新建楼盘数量集中,多数项目配备幼儿园、商业网点等基本配套,并且个别项目通过新风系统、燃气壁挂炉、会所等配套提升项目品质。案名案名位置位置配套配套御景国际御景国际 新建东路与步行街交界处新建东路与步行街交界
18、处紧邻周村步行街,自身配套、网点、幼儿园、会所世纪康城世纪康城 丝绸路与机场路交界处丝绸路与机场路交界处大面积沿街网点、会所嘉源盛景嘉源盛景 正阳路与站北路交汇处正阳路与站北路交汇处地源热泵、新风系统、太阳能燃气壁挂炉、配件网点领世郡领世郡 人民公园广场南侧人民公园广场南侧会所、步行街、人民广场凯旋城凯旋城 正阳路与机场路交界处正阳路与机场路交界处正阳幼儿园、自建社区商业、网球场兰馨书院兰馨书院 广电路与机场路交界处广电路与机场路交界处自身配套网点博泰花园博泰花园站北路与正阳路交汇处东站北路与正阳路交汇处东健身广场、站北路商业网点项目规模项目规模 24%20%2%8%9%12%13%12%1、
19、在周村区房地产项目项目中,超过20万方的楼盘较少,多数项目规模在10万平左右,其他零散的小项目较少,但所处位置都较好,户型以中小型为主。2、周村在售项目中,除凯旋城是分期推盘外,其他项目都是整体建设和推售,其中体量过20万的御景国际与世纪康城两个项目也是将房源一次性推出销售。重点项目名称重点项目名称总建面积总建面积总户数总户数御景国际御景国际 2020万平米万平米1502余户世纪康城世纪康城 2626万平米万平米1552余户嘉源盛景嘉源盛景 8 8万平米万平米634余户领世郡领世郡 1212万平米万平米800余户凯旋城凯旋城 1313万平米万平米900余户兰馨书院兰馨书院 9 9万平米万平米7
20、20余户博泰花园博泰花园2 2万平米万平米140余户户型面积户型面积重点项目名称重点项目名称面积区间面积区间主力户型主力户型御景国际御景国际 8416884168三室二厅世纪康城世纪康城 8019180191二室二厅/三室二厅嘉源盛景嘉源盛景 6012260122二室二厅/三室二厅领世郡领世郡 9018090180三室二厅/四室二厅凯旋城凯旋城 109165109165二室二厅/三室二厅兰馨书院兰馨书院 9526095260二室二厅/三室二厅博泰花园博泰花园7613076130三室二厅产品形态与景观产品形态与景观1、周村城区楼盘物业形式包括普通多层、电梯多层和小高层等。从各项目的销售率看普通多
21、层的去化较快。目前在售物业多为普通住宅,品质较高的、风格化明显的产品较少。2、各项目绿化率基本都在35%以上,但绿化成本及水平较低,主要草地为主。案名案名建筑风格建筑风格建筑形态建筑形态绿化率绿化率容积率容积率御景国际御景国际 现代风格现代风格小高层/高层41.6%2.23世纪康城世纪康城/多层/小高层36.5%/嘉源盛景嘉源盛景 现代风格现代风格多层/小高层40%1.1领世郡领世郡 欧式风格欧式风格电梯多层/小高层35%1.59凯旋城凯旋城 现代风格现代风格多层/小高层45%/兰馨书院兰馨书院 中式风格中式风格电梯多层35%/博泰花园博泰花园江南风格江南风格多层35%1.2户型面积户型面积案
22、名案名均价均价开盘时间开盘时间交付时间交付时间销售率销售率御景国际御景国际 32003200元元/2009.42011.440%世纪康城世纪康城 28002800元元/2009.112010.1230%嘉源盛景嘉源盛景 28002800元元/2009.122010.1160%领世郡领世郡 40004000元元/认购中 未定、凯旋城凯旋城 28502850元元/2008.42009.1270%兰馨书院兰馨书院 33003300元元/、博泰花园博泰花园28502850元元/2009.92010.590%周村整体市场价格在周村整体市场价格在30003000元元/团购现象较多,各项目团购现象较多,各项
23、目销售相对缓慢销售相对缓慢,其次新入市楼盘房源较多,其次新入市楼盘房源较多,也拉升了市场销售量。据统计也拉升了市场销售量。据统计20092009年周村区商品房屋销售面积年周村区商品房屋销售面积238193238193平方米,比上年增长平方米,比上年增长18.6%18.6%;实现房屋销售额实现房屋销售额6501365013万元,比上年增长万元,比上年增长67.7%67.7%。客群客群大多属于慢热型购房群:大多属于慢热型购房群:消费人群一般都较为理智;不冲动,购房决策时间较长,易计较,公务员、工商业户较多,有一定经济基础。综合而言综合而言n综合物业形态落后,品质低,特别是中低档住宅,在规划、户型、
24、园林等方面无新意;部分中高档住宅在园林、产品形态户型等方面有所突破,如领世郡社区,但整体市场来看,综合素质较但整体市场来看,综合素质较高的产品不多,市场呼唤高品质大盘和有特色的大盘出现。高的产品不多,市场呼唤高品质大盘和有特色的大盘出现。周村在售楼盘总结周村在售楼盘总结第三部分:项目定位研究第三部分:项目定位研究p片区市场分析片区市场分析p片区发展空间分析片区发展空间分析p项目发展战略项目发展战略p项目定位思路项目定位思路p项目开发模式项目开发模式p项目核心价值体系项目核心价值体系片区发展分析片区发展分析p受房价稳步上升,但幅度逐渐减小;在售楼盘均价在受房价稳步上升,但幅度逐渐减小;在售楼盘均
25、价在30003000元左右;元左右;p大规模的社区开发逐渐盛行;例如世纪康城,兰馨书院、御景国际相继入市供应量较大,大规模的社区开发逐渐盛行;例如世纪康城,兰馨书院、御景国际相继入市供应量较大,p产品类型涵盖多层、小高层,高层,但品质普遍不高;产品类型涵盖多层、小高层,高层,但品质普遍不高;p片区未来将成为周村极具核心竞争力居住、投资投资前景极佳的生活区域;片区未来将成为周村极具核心竞争力居住、投资投资前景极佳的生活区域;p片区物业的同质化将面临较为激烈的市场竞争;片区物业的同质化将面临较为激烈的市场竞争;p片区的产品定位需要创新和差异化定位;片区的产品定位需要创新和差异化定位;p地块必有的物
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