2019中国金茂高增长模式研究及潜在风险.pdf
《2019中国金茂高增长模式研究及潜在风险.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2019中国金茂高增长模式研究及潜在风险.pdf(59页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、中国金茂高增长模式研究及潜在风险2018年7月中国金茂如何实现高增长中国金茂高增长过程中遇到的风险中国金茂高增长简介研究结论与启示PART 1中国金茂高增长概述2018年上半年销售额同比增长2倍中国金茂的2018年上半年实现销售金额717亿元,同比增长197%,超过2017年全年693亿元的销售额,并完成2018年全年1000亿元销售目标的72%,销售金额排名全国房企第15位,较去年底提升14个名次,实现了高速增长。此外,从全年业绩来看,中国金茂近三年的销售金额同比增长率都保持在40%以上,属于持续稳定的增长图:中国金茂2016年上半年2018年上半年销售金额及同比图:中国金茂2013年201
2、7年销售金额及同比数据来源:上市公司年报、同策研究院61%16%197%0%50%100%150%200%250%01002003004005006007008002016年上半年2017年上半年2018年上半年销售金额(亿元)销售金额同比增长2%40%61%43%0%10%20%30%40%50%60%70%01002003004005006007008002013年2014年2015年2016年2017年销售金额(亿元)销售金额同比总资产及营业收入稳定增长中国金茂近几年总资产和营业收入保持稳定增长,从2014年2017年数据来看,总资产三年复合增长率达到27%,属于较高水平;营业收入三年符
3、合增长率超过10%,保持稳定增长图:中国金茂20142017年营业收入及复合增长率图:中国金茂20142017年总资产及复合增长率数据来源:wind数据库、同策研究院233.12 187.21 274.13 312.04 0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.002014年2015年2016年2017年营业收入(亿元)三年复合增长率10%1088.84 1331.23 1669.04 2220.44 0.00500.001000.001500.002000.002500.002014年2015年2016年2017年总资产(亿元)三年复合增长率27
4、%91.18 71.62 102.05 100.41 0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002014年2015年2016年2017年毛利润563.33 589.03 557.44 664.44 500.00520.00540.00560.00580.00600.00620.00640.00660.00680.002014年2015年2016年2017年净资产(亿元)净资产及毛利润稳步增长中国金茂截至2017年底,净资产规模664亿元,三年复合增长率为10%,保持平稳增长;2017年的毛利润为100亿元,同比略有下滑,三年符合增长率为3%,增长幅度不大。由于房地
5、产项目结转的周期性因素,企业层面的财务指标通常会滞后于销售指标图:中国金茂20142017年净资产(亿元)及复合增长率图:中国金茂20142017年毛利润(亿元)及复合增长率数据来源:wind数据库、同策研究院三年复合增长率10%三年复合增长率3%持续拓展新城市在城市布局上,中国金茂持续稳定地拓展新城市,2017年新进入成都、温州、福州、厦门、嘉兴和南昌六个城市,2018年上半年,中国金茂进一步加快了城市布局速度,在2017年底的基础上,新进了济南、西安、常州、徐州和泉州五个城市,截至2018年4月,中国金茂布局了全国31个核心城市加速城市布局2017年,新进成都、温州、福州、厦门、嘉兴、南昌
6、六个城市2018年上半年,新进济南、西安、常州、徐州、泉州五个城市截至2018年4月,中国金茂已经布局了全国31个核心城市PART2中国金茂如何实现高增长战略目标:行业趋势,催生高增长战略从房地产行业的大背景来看,2017年,全国商品房销售金额突破13万亿元,同时,“强者恒强”的马太效应日益凸显,预计2022年行业TOP20的市场份额比重将达到50%,销售均值将超过3000亿元,TOP20的入门门槛将达到2000亿元,这也是品牌房企的最低门槛,只有达到了这个规模,才能在行业中保有一席之地,中国金茂的目标是“行业第一梯队”8.147.638.7311.7613.37-10%0%10%20%30%
7、40%02468101214162013年2014年2015年2016年2017年全国商品房销售金额(万亿元)销售金额同比图:20132017年全国商品房销售金额(万亿元)及同比增长(%)21%26%25%32%50%0%10%20%30%40%50%60%2014年2015年2016年2017年2020年2014年2015年2016年2017年2020年图:20142017年TOP20房企行业集中度及2022年集中度预期预计到2022年集中度会达到50%数据来源:wind数据库、同策研究院战略目标:2020年实现2000亿要赶超行业发展趋势,中国金茂计划到2020年实现2000亿元的销售目标
8、,对于2017年销售金额693亿元的金茂而言,需要未来3年保持不低于50%的复合增长率。与此同时,中国金茂也认为,50%的增长率是兼顾规模和利润的合理增速。实际上,中国金茂今年上半年销售金额718亿元,增长幅度较大693 1040 1559 2339 050010001500200025002017年2018年2019年2020年2017年2018年2019年2020年图:中国金茂2017年实际销售金额及20182020年计划销售金额复合增长率50%金茂对规模增长的理解“规模适度、效益优良、品质领先、服务突出”,这是金茂的发展战略。在效益已经达到预期后,金茂也相应地将销售目标提高到更加适宜的规
9、模。2018年金茂的销售目标为1000亿元,对应增长率为50%中国金茂认为,50%的增长率对于其他行业而言太快,但对于房地产行业而言,实现100%、甚至以上的增长率,才叫规模扩张过快,中国金茂将扩张速度从30%调整到50%,实现50%的增长,才是扩充到规模与利润之间的平衡数据来源:公开数据、同策研究院战略目标:“销售+持有”双轮驱动,剑指行业第一梯队对于第一梯队的理解,中国金茂认为,并不只是通过销售金额这个单一指标来评判,还应该兼顾企业利润,而保有一定的商业物业持有量则是锁定了未来的利润。在公司销售目标计划中,到2020年,销售金额达到2000亿元,持有物业面积超过200万平方米,租金收入超过
10、50亿元,就能实现进入行业第一梯队的目标销售随着行业集中度的提升,行业第一梯队的门槛也在不断提升,预计到2020年将提升到2000亿元左右,进入行业第一梯队需要有一个适中的规模持有中国金茂在高增长过程中要兼顾规模和利润,持有物业就是未来利润的保障。到2020年,计划持有超过200万方商业物业,租金收入超过50亿元宁高宁对中国金茂的改革2016年,深谙央企管理之道的宁高宁空降中化集团,出任中国金茂董事长,在国企改革大背景下,宁高宁以目标为导向,对中国金茂进行了一系列改革。首先,调整股权结构,引入战略投资者、鼓励高管持股;其次,完善激励机制,启动股权激励,项目跟投机制;调整产品结构,梳理产品线,此
11、外,宁高宁还主导了中国金茂向城市运营商的转型。在宁高宁的改革下,一个全新的金茂亟待腾飞“红色摩根”宁高宁华润18年:1987年,美国匹兹堡大学毕业的宁高宁加入香港华润,直到2004年调任中粮。在华润18年,宁高宁借助资本市场带领华润这家“买空卖空”的外贸公司转向了实业,利用收购整合,在地产、啤酒、零售、纺织、电厂、制药、建材多个领域跑马圈地,如同一个多世纪前横扫美国金融与实业界的摩根,他因此被誉为“中国红色摩根”中粮11年:2004年12月28日,宁高宁从华润“空降”中粮集团有限公司。宁高宁到任中粮之后,于2005年提出了“全产业链”业务逻辑,并于2009年正式提出“从田间到餐桌”的全产业链战
12、略。随着“中粮系”公司纷纷上市,引入战略投资者和职业经理人,切入互联网电商领域,宁高宁大刀阔斧地完成了对中粮的基因改造执掌中化:执掌中粮集团11年后,2016年1月5日,宁高宁调任中化集团担任董事长,并出任中化旗下,中国金茂董事长。入主金茂后,宁高宁对这家企业进行了市场化改革,旨在提高运营效率和行业地位宁高宁对中国金茂的改革调整股权结构调整产品结构完善激励机制创新业务模式 本次配股中,引入社会资本嘉里控股、新鸿基、美国华平保险等投资人 现有股东新华人寿进一步增持中国金茂,持股比例占扩大后股本的9.83%;根据公开资料,2015年新华人寿曾与金茂签署合作备忘录,未来可在项目层面投资中国金茂现有或
13、潜在写字楼、住宅等各类开发项目,加强不动产方面的联合投资。对于中国金茂而言,和险资连手可以有效降低融资成本宁高宁对中国金茂的改革市场化改革,调整股权结构:中国金茂通过配股调整股权结构,降低国有持股比例,为企业引入新鲜血液,进行市场化改革,同时,配股也是重要的融资手段。2018年1月,中国金茂以3.7港元每股的价格向53名承配人配售股票,融资33亿港元,本次配股中,新华人寿进一步增持中国金茂股份,此外,还引入了一些新的社会资本配股融资33亿元2018年1月,中国金茂以3.7港元/股完成9亿新股配售,此次配股数量占配售前总股本的8.43%,占发行后总股本的7.78%,融资33亿港元引入战略投资者宁
14、高宁对中国金茂的改革调整产品结构,重新梳理产品线:中国金茂商业板块原本有四条产品线,显得繁杂而没有特征,宁高宁上任后,重新梳理为两条产品线,一条是城市级/区域级商业,以“览秀城”为主打品牌,另外一条则是精致社区商业,以金茂汇和JLIFE(金茂时尚生活中心)为主打;另外,在资产方面,中国金茂出售非核心项目,调整产品结构,同时出售一些持有型物业,平衡持有和开发规模在成功打造中粮万象城和大悦城之后,宁高宁对中国金茂商业地产同样抱有极高的期待。宁高宁认为,金茂商业的名字一定要不一样,要秀丽,还要很神奇。由此,他想到了杜甫望岳中的诗句“造化钟神秀,阴阳割昏晓”,由此有了“神秀”的半成品在此基础上,加上金
15、茂本身的品牌,衍生出“金茂秀”的构想,但囿于和住宅产品线并无区分,宁高宁再次取义“会当凌绝顶,一览众山小”,最终形成了“金茂览秀”的构想,至此,“览秀城”成为金茂商业的主打品牌梳理产品线出售非核心城市的非核心项目,使金茂产品聚焦在核心城市的核心地块,例如,2017年,出售旗下全资子公司丽江紫荆旅游发展有限公司100股权,该项目属于中国金茂少见的位于三四线城市的项目,且非大型核心项目出售部分持有型物业,平衡持有与开发规模。2017年,中国金茂挂牌出让上海星外滩开发建设有限公司50%的股权,该公司对应持有上海“星外滩”项目50%权益调整产品结构宁高宁对中国金茂的改革完善激励机制,落地股权激励及项目
16、跟投制度:民营企业可以灵活地通过股权激励、合伙人制度等方式激励员工,调动员工工作热情,央企通常在激励方面显得身不由己。但在宁高宁主导下的金茂,2016年迎来了股权激励制度的落地;此外,还引入跟投制度,中国金茂对2017年投资的项目实行全面跟投。完善的激励机制有利于调动企业活力股权激励项目跟投2016年国资委批了大约7亿股的股权激励,覆盖中国金茂200人左右,行权价是2.196港元,国资委制订了非常严格的业绩标准:分三年行权,17、18、19年每年毛利率达20%以上,核心净利润增长12%,ROE三年分别达12%、13%、14%,另外还有12家同业企业的名单,上述三个标准要在这12家中排在前三,才
17、可以行使股权激励2017年开始,中国金茂对当年所投资项目都实行了全面跟投,公司高管和项目层面高管强制跟投,跟投比例不超过项目总投的5%,之后根据薪资标准框定范围,投资项目不能选择,全部都要均分到当年投资的项目上宁高宁对中国金茂的改革业务模式创新城市运营商:中粮18年,华润11年,宁高宁对房地产行业有较深刻的理解。如今的房地产行业急需创新,以前的“买地盖楼,买房赚钱”的模式需要改革,在寻求创新模式上,宁高宁主导了中国金茂向城市运营商的转型,城市运营模式下,金茂未来在区域布局、人文理念、建造工法上都要有所创新。独特的业务模式,意味着企业的核心竞争力宁高宁对城市运营商的理解 中国金茂的战略转型方向做
18、城市运营商,在城市核心地段打造综合体,在远郊区打造产业新城,开发业务中引入大文化、大健康、大科技产业 运营商也还是商人,它得有一个投入产出的平衡,大项目能随意拿,基于金茂这种规模的公司,可以做一些长线,例如长沙梅溪湖的项目,虽然投入600亿元,但是也卖了很多房子出来,可以周转,要有基本商业投资的理念在里面宁高宁对中国金茂的改革业务模式创新城市运营商:具体而言,城市运营商可以从时间、空间和内涵三个维度来诠释。在时间上,城市运营项目要经过规划、拆迁、建设、持有、销售、运营全部过程;从空间来看,单个项目大致在1000亩以上,建筑体量超过500万平方米;内涵上,是要去建多业态、多配套、产城融合的城市时
19、间城市运营项目要经过规划、拆迁、建设、持有、销售、运营全部过程空间单个项目大致在1000亩以上,建筑体量超过500万平方米内涵建多业态、多配套、产城融合的城市。最终形成中国金茂在城市运营方面的三类主要产品:新城的建设、城市旧改项目和特色小镇宁高宁对中国金茂的改革业务模式创新城市运营商:金茂的城市运营模式与其他房企不太一样,金茂模式涉及到从一级开发到持有运营整个周期,持续时间较长,且一般情况下,目前做一级开发项目的企业,政府会按投资成本给一定比例的固定回报,和金茂跟政府分土地出让金的模式不太一样土地价值开发进程区域规划(1-2年)市场投资(2年左右)产业导入(1年左右)建设发展(3-4年)巩固成
20、熟土地转让招商引资产业投资产业合作产业孵化土地二级开发(自营、合资、股权转让等)持续经营物业管理1、规划引导能力2、资源整合能力3、地产开发能力4、持有运营能力5、资本运作能力6、服务整合能力绿色低碳、智慧科技等城市规划前瞻理念多个全周期城市综合项目开发运营经验金茂商标植入的品牌影响力借助央企背景优势整合资源打造产业导入能力整合产业资源完善各类配套服务整合服务资源打造高端定位与品质路线下的“府”“悦”“墅”等产品线可提供高端品牌下的酒店、商业和写字楼开发和运营持续获得低成本资金及多元化融资渠道服务客户工作、衣食住行、老中幼全生命周需要投资:加大拿地力度,支持规模扩张为了支持规模化增长,中国金茂
21、近几年加快了拿地速度,2015年拿地15宗,同比增长150%,2017年拿地数量高达36宗,同比增长140%,全年拿地面积高达932万平方米;与此同时,中国金茂近几年的拿地平均溢价率也较高,保持在30%以上,2016年更是高达70%,全年拿下多宗地王项目。进入2018年,金茂拿地热度依然不减,2018年上半年,共新获取项目17个,新增土地面积548万平方米561515360%20%40%60%80%100%120%140%160%05101520253035402013年2014年2015年2016年2017年拿地数量(宗)同比增长图:中国金茂20132017年拿地数量及同比数据来源:中国金茂
22、官网、中指数据库、同策研究院31%50%70%30%0%20%40%60%80%2014年2015年2016年2017年拿地平均溢价率图:中国金茂20142017年拿地平均溢价率投资:精准布局核心城市、核心项目中国金茂在城市布局方面一向比较谨慎,只布局一线城市、核心二线城市以及一线城市周边的卫星城市,原则上不选择三四线城市,核心城市市场潜力较大,能够保证项目去化,快速完成规模指标;在项目方面,优先选择大项目以及核心城市重点项目,在商业方面,着重布局重点城市的地标项目投资策略大城市深耕一二核心城市及一线城市周边的卫星城市,二线城市则要求人口净流入、GDP增长超过全国平均水平和供需平衡、住宅库存去
23、化周期在9个月以内大项目与中国金茂的城市运营商定位相一致,中国金茂偏好获取规模较大的项目;此外,也偏好与高端住宅相匹配的核心地块和稀缺地块地标项目商业地产项目方面,中国金茂着重布局重点城市的地标项目投资:2018年以中西部、东部城市为重点在城市扩张方面,中国金茂目前已布局了华北、华东、华中、华南、西南五大区域的30多个核心城市,计划到2020年,实现40个城市的布局,平均每年新进入5个城市。在区域选择上,2018年中国金茂的投资策略是以中西部和东部区域为重点东部沿海城市经济发达,人口导入能力强,具有较强的市场潜力,以上海为核心的东部城市一直是房企争夺的重点区域,房价升值空间大,对房企规模和利润
24、都有利以西安、成都、重庆、郑州为核心的中西部的重点城市,是近两年房地产市场的热点区域,这些城市通过人才引进、城镇化建设等手段,带来了大量的购房需求,带动了房地产销售面积及销售价格的上涨。总体来看,中西部城市普遍城镇化率较低,未来市场发展空间较大在中国金茂的城市布局目标中,计划到2020年实现40个核心城市的布局,目前,中国金茂已经布局了31个核心城市,未来两年,预计平均每年新进入5个城市050010001500200025003000350040002013年2014年2015年2016年2017年上海重庆杭州南京武汉成都西安郑州图:2013年2017年中西部、东部重点城市销售面积(万平方米)
25、数据来源:中指数据库、同策研究院投资:优化战略布局,适当调整投资策略为了支持2020年2000亿销售规模的高增长目标,中国金茂适当调整了投资策略,调整为“精选城市,深耕聚焦”。具体来讲,就是由以前的核心城市核心地块为主转变成大小项目相结合,中心与郊区相结合,实行城市深耕战略,并寻求并购、合作机会城市深耕,大小项目相结合,中心与郊区相结合01调整战略布局投资:深耕长三角深耕战略是中国金茂实现规模增长的一个重要途径。所谓深耕战略就是在现有区域和城市公司,进一步拓展项目,实现一城多项目,一个区域多城市的布局格局,做强区域,做强城市平台。上海区域的战略目标是到2020年实现年度签约突破300亿元,年度
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2019 中国 金茂高 增长 模式 研究 潜在 风险
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【宇***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【宇***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。