2019中国养老地产行业概览.pdf
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1、 1 报告编码19RI0426 头豹研究院|医药健康系列行业概览 400-072-5588 2019 年 中国养老地产行业概览 报告摘要医疗研究团队 中国养老地产的发展主要依托中国社会养老服务体系的建设,两者的发展历程息息相关。2011 年 2 月,民政部在发布的 社会养老服务体系建设“十二五”规划 中提出建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系,由此衍生出养老社区(CCRC)、老年公寓和养老驿站三种养老地产类型。2014 年至 2018 年,中国养老地产行业的市场规模从4.9万亿元增长至6.5亿元,年复合增长率为7.3%。据预测,中国养老地产行业在 2023 年将达到 10.4
2、万亿元,五年复合增长率达 10.0%。热点一:养老社区受到市场欢迎 热点二:医养结合模式逐步发展成熟 热点三:智能化养老服务快速发展 养老社区比普通地产项目更受市场欢迎,将吸引不同背景的企业参与养老地产行业,如地产企业、保险企业等,不同力量的整合将更好的推动养老地产行业发展。养老地产从本质上看,是地产项目的延伸和升级,在普通地产项目的基础上,养老地产需要配备适老化设施设备和养老服务。医疗需求是老年人养老的主要需求之一,将医疗和养老结合是未来养老地产发展的主要方向。养老服务和医疗服务割裂,养老服务机构“只养老不医护”,医疗机构“只治病不养老”,老年人难以同时获得生活照料和医疗护理。医疗和养老的结
3、合,可以使老年人在熟悉的居住环境中获得医疗服务,方便老年人接受诊治和护理,加快身体健康恢复。智能化养老服务有助于提升养老服务机构的服务品质和效率,并降低对养老人才的需求,推动养老地产规范化、规模化发展。由于中国劳动力整体供应下降,劳动力成本上升,制约了养老服务业发展。养老服务智能化发展可以有效解决部分服务人才缺陷,有助于养老地产实现快速规模化扩展。王含之 分析师 赵玉玲 分析师 邮箱: 行业走势图 相关热点报告 医疗器械系列行业概览2019 年中国可穿戴医疗设备行业概览 高值医用耗材系列行业概览2019 年中国血液净化耗材行业概览 体外诊断系列行业概览2019 年生化诊断行业概览 2 报告编码
4、19RI0426 目录 1方法论.51.1研究方法.51.2名词解释.62中国养老地产行业市场综述.82.1养老地产的定义与分类.82.2中国养老地产行业的发展历程.92.3中国养老地产行业的市场规模.102.4中国养老地产行业的产业链分析.122.4.1上游分析.122.4.2下游分析.143中国养老地产行业驱动因素分析.183.1老龄化加深.183.2养老社区受到市场欢迎.193.3盈利模式多元.204中国养老地产行业制约因素分析.214.1养老社区:国家支持性政策少.214.2老年公寓:供需结构不平衡.224.3养老驿站:养老费用自付.235中国养老地产行业相关政策分析.236中国养老地
5、产行业发展趋势分析.296.1医养结合.29 3 报告编号19RI0426 6.2智能化发展.307中国养老地产行业竞争格局分析.317.1中国养老地产行业竞争格局概述.317.2中国养老地产行业典型企业分析.317.2.1亲和源集团有限公司.317.2.2北京光大汇晨养老服务公司.337.2.3北京诚和敬养老健康产业集团.35 4 报告编号19RI0426 图表目录 图 2-1 养老地产的分类.9图 2-2 中国养老地产行业的发展历程.10图 2-3 中国养老地产行业的市场规模,2014-2023 年预测.11图 2-4 中国养老地产行业的产业链.12图 3-1 65 岁以上人口情况,201
6、4-2018 年.18图 5-1 中国养老地产服务体系形成的相关政策,2011-2019 年.25图 5-2 中国养老地产土地建设支持的相关政策,2014-2019 年.27图 5-3 中国养老地产资金费用支持的相关政策,2015 年.29图 7-1 亲和源主要项目.32图 7-2 光大汇晨主要项目.34图 7-3 诚和敬主要项目.35 5 报告编号19RI0426 1 方法论 1.1 研究方法 头豹研究院布局中国市场,深入研究 10 大行业,54 个垂直行业的市场变化,已经积累了近 50 万行业研究样本,完成近 10,000 多个独立的研究咨询项目。研究院依托中国活跃的经济环境,从养老、医疗
7、、信息科技等领域着手,研究内容覆盖整个行业的发展周期,伴随着行业中企业的创立,发展,扩张,到企业走向上市及上市后的成熟期,研究院的各行业研究员探索和评估行业中多变的产业模式,企业的商业模式和运营模式,以专业的视野解读行业的沿革。研究院融合传统与新型的研究方法,采用自主研发的算法,结合行业交叉的大数据,以多元化的调研方法,挖掘定量数据背后的逻辑,分析定性内容背后的观点,客观和真实地阐述行业的现状,前瞻性地预测行业未来的发展趋势,在研究院的每一份研究报告中,完整地呈现行业的过去,现在和未来。研究院秉承匠心研究,砥砺前行的宗旨,从战略的角度分析行业,从执行的层面阅读行业,为每一个行业的报告阅读者提供
8、值得品鉴的研究报告。头豹研究院本次研究于 2019 年 07 月完成。6 报告编号19RI0426 1.2 名词解释 老年人:根据中华人民共和国老年人权益保障法第二条规定,老年人指六十周岁以上的公民。养老社区(CCRC):Continuing Care Retirement Community,即可持续护理养老社区,起源于美国,是一种为老年人提供自理、介护、介助一体化设施和服务的老年社区。机构养老:在专门为老年人提供生活照料、健康护理和精神慰藉的专业养老机构中安度晚安的养老方式。中国的专业养老机构主要有公办养老院和民办老年公寓。居家养老:以家庭为核心、社区为依托、专业化服务为依靠的养老模式,通
9、过上门服务和在社区中设立老年服务中心的形式,为居住在家的老人提供医疗健康、日常起居、精神关爱、法律服务、紧急救援等保障。社区养老:以家庭养老为主,社区养老为辅的养老模式。老年人在家中居住,享受家人的照顾,同时由社区提供养老服务。在社区中建立日间照料中心,为老人提供短期居住、日托、就餐、医疗康复、文娱活动等服务。自理:日常生活完全自理,不需依赖他人,身体健康状况良好或疾病症状轻微。介助:为以下状况的老人提供日常活动协助:日常生活行为需要依赖扶手、轮椅和升降机等设施,病情稳定,体质尚可,但不宜多活动。介护:为以下状况的老人提供日常护理:无法独立生活,需要他人帮助才能完成某些日常活动,身体虚弱或功能
10、不全,需要全天候医疗护理。PPP:Public-Private Partnership,公共私营合作制,政府部门与民营企业合作建设公共基础设施。公建民营:由政府出资建设,招标社会组织或团体进行后期运营管理的运作模式,政府 7 报告编号19RI0426 负责管理和监督。去化率:一个项目在一段时间内销售量占总量的占比。去化率越高,说明销售情况越好。空巢老人:无子女、丧子女或有子女但独立居住的老年人。低龄老年人:年龄处于 60-69 岁之间的老年人。中龄老年人:年龄处于 70-79 岁之间的老年人。高龄老年人:年龄在 80 岁及以上的老年人。保障型收入:非市场性分配收入,由国家或政府对国民收入进行再
11、分配得到的收入,以保障基本生活为目的,如社会保险、社会福利、社会救济等。“三无”老人:无劳动能力、无生活来源、无赡养人和抚养人,或其赡养人和抚养人确无赡养或抚养能力的 60 周岁及以上老年人。剪刀差:两个数据或指标向两个方向发展形成差额,在图形上表示这种差额时,呈现剪刀张开的形状。8 报告编号19RI0426 2 中国养老地产行业市场综述 2.1 养老地产的定义与分类 中国的社会养老服务体系主要分为居家养老、社区养老和机构养老三大部分。2011 年2 月,民政部在发布的 社会养老服务体系建设“十二五”规划 中提出建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系,由此衍生出养老社区(CCR
12、C)、老年公寓和养老驿站三种养老地产类型。(1)养老社区(CCRC):是一站式的、全方位的、综合性的居住社区,涵盖了居家养老、社区养老和机构养老的所有功能。社区配备医疗和康复中心、护理中心、老年大学、文娱活动中心、休闲商业中心等。老年人在不同年龄阶段和身体状况下的需求都可以在社区里得到满足。这类社区一般位于城市郊区或度假风景区,土地成本相对便宜。根据不同的土地性质和参与建设主体,盈利模式有产权出售、会员制、租赁制和租售结合等。(2)老年公寓:是针对机构养老模式开发的。区别于保障型的公办养老院,主要针对自理能力较低、收入不高的独居老人、孤寡老人等,民办老年公寓根据老人的需求设计,能提供全面周到和
13、有特色的服务,收费相对公办昂贵。根据不同健康状况的老人,可以提供医疗康复、全护理、半护理、活动组织等服务。民办老年公寓采取会员制、押金制和出租制等方式收费。(3)养老驿站:是居家社区养老依托的地产类型,一般位于社区中心。养老驿站提供居家上门服务和日间照料服务,居家上门服务有医疗检查、家政服务、生活照料(助餐、助浴、助医、助行)等,日间照料服务有短期全托、日托、淋浴、医疗护理、健康检测、膳食供应、文娱活动等。养老驿站一般配有护理人员、医疗人员、康复理疗师、心理咨询师、社会工作师等专业人员。养老驿站的收入来源多为政府补助、照料服务和餐饮服务,政府补助 9 报告编号19RI0426 占主要部分。居家
14、社区养老地产是受政府推崇的主要形式,有公建民营、公办民营、民办民营等模式,以公建民营为主,由政府提供旧建筑,开发商进行改造运营。图 2-1 养老地产的分类 来源:头豹研究院编辑整理 2.2 中国养老地产行业的发展历程 中国养老地产的发展主要依托中国社会养老服务体系的建设,两者的发展历程息息相关。政府是推动中国养老事业发展的核心力量,在政策的引导下,养老地产行业随着养老服务体系的逐步成熟不断发展。(1)起步阶段:20 世纪 80 年代至 1999 年 1982 年,中国政府成立全国老龄工作委员会,并在全国设立老龄办事机构,初步形成全国政府老年工作网络。1983 年,全国老龄工作委员会在关于老龄工
15、作情况与今后活动计划要点中提出开设老年人日间照料中心,为之后中国养老地产的发展奠定了基础。(2)发展阶段:2000 年至 2007 年 2000 年,中共中央在颁布的关于加强老龄工作的决定中明确,建立家庭养老为基础,社区服务为依托,社会养老为补充的养老机制。这一时期,居家养老、居家服务的理念 10 报告编号19RI0426 已经逐步形成,以社区养老为主的养老服务体系不断加强,形成以社区照料中心为核心的养老地产发展体系。(3)快速发展阶段:2008 年至今 2008 年,民政部等部门联合发布关于全面推进居家养老服务工作的意见,进一步推动中国社会养老服务体系的形成。居家养老、社区养老在服务内容上进
16、一步细化,覆盖了医疗护理、生活照料、精神慰藉等服务,多层次服务体系的建立涵盖了老年人基本的养老需求。与此同时,中国第一个养老社区项目“上海康桥亲和源”打造完毕,投入运营,中国养老地产基本产品体系构建完毕,包括养老社区、老年公寓、养老驿站三类。图 2-2 中国养老地产行业的发展历程 来源:头豹研究院编辑整理 2.3 中国养老地产行业的市场规模 2014 年至 2018 年,中国养老地产行业的市场规模从 4.9 万亿元增长至 6.5 亿元,年复合增长率为 7.3%。据预测,中国养老地产行业在 2023 年将达到 10.4 万亿元,2019 年 11 报告编号19RI0426 至 2023 年间将维
17、持 10.0%的年复合增长率(见图 2-3)。图 2-3 中国养老地产行业的市场规模,2014-2023 年预测 来源:头豹数据中心编制 中国养老地产市场的快速增长,受益于中国社会的老龄化加深、养老社区的推出受到市场欢迎和养老地产盈利模式多元化三大因素:(1)老龄化加深:中国老龄化程度持续加深,2018 年 65 岁及以上老年人口占总人口 11.9%,2014 年到 2018 年的年复合增长率达到 4.9%。依托养老社区、老年公寓和养老驿站三种类型的养老地产,老年人在需求不同的各个阶段可以享受有针对性的养老服务。老年人口的增加是驱动养老地产发展的首要动力。(2)养老社区受市场欢迎:与普通地产项
18、目相比,养老社区设施配备更加完善,一般配有医护中心、文化休闲中心、活动中心等。不仅老年人和准备养老人群,普通购房者也更倾向于购买生活便利、设施完善的居住社区。受到市场欢迎的养老社区,可以吸引更多的企业进入市场,加速养老地产的发展。(3)盈利模式多元化:养老地产附加的养老服务为运营商带来了多种盈利模式。通过保持养老服务的品质,养老地产运营商可以实现稳定的长期现金流入和地产项目升值,驱动养老地产的发展更加完善。12 报告编号19RI0426 2.4 中国养老地产行业的产业链分析 作为地产行业的延伸和分支,养老地产的产业链上游与地产行业产业链上游基本重合,地产的产业链上游覆盖行业众多,其中对养老地产
19、影响较大的有:土地资源、适老设施设备和养老服务。中游参与者主要包括四大类:(1)地产企业,如万科、绿城、保利、远洋;(2)保险企业,如泰康人寿、合众人寿、太平保险、中国人寿;(3)专业机构,如亲和源、诚和敬、光大汇晨、国安养老;(4)跨界企业,如中国石化、中国水电、首旅集团、海南椰岛。这四类企业还通过多种形式合作开发养老地产,如地产企业、保险企业与专业机构合作,地产企业和保险企业合作等,这样的形式可以降低项目成本和风险,整合多方资源优势,使养老地产向系统化、专业化发展。下游的消费者主要为老年人和准备养老人群(见图 2-4)。图 2-4 中国养老地产行业的产业链 来源:头豹研究院编辑整理 2.4
20、.1 上游分析 区别于普通地产项目,决定养老地产能否成功的关键上游要素为土地资源、适老设施设备和养老服务。土地资源:土地资源是养老地产的核心资源,影响着养老地产后续的盈利模式和运营模 13 报告编号19RI0426 式。适于开发养老社区与建设养老公寓和养老驿站的土地类型有所不同。(1)养老社区 中国被用于养老社区开发的土地资源可以分为住宅用地和非住宅用地两类。住宅用地通过出让使用权方式取得,有 70 年使用权,养老地产开发商在完成建设后可以通过出售产权盈利,如绿城的乌镇雅园项目。这类项目是对普通住宅项目的延伸和升级,配备了更加完善的基础设施和优越的养老设施,在房产市场上销售和盈利状况较好。非住
21、宅用地以商业旅游用地为主,开发商不能获得产权,使用权为 40 年,一般消费者通过购买会员获得入住权,收取会员费加服务费的形式收费盈利。土地资源的获得需要地产公司拥有强大的社会资源和公共关系,特别是地理位置优越的地块,更容易被大型地产商获得。土地成本是养老地产开发的主要成本,中国没有专门针对养老社区的土地供应,使用商业用地进行项目开发的开发商无法通过出售产权回笼资金,导致现金流压力大,回报周期长,收益率低。在这种情况下,会员制成为养老社区盈利模式的主流,与中国老年人期望拥有房屋产权的消费理念形成冲突,使养老社区的发展受到限制。(2)老年公寓和养老驿站 受政府鼓励的养老公寓和养老驿站运营模式主要有
22、公建民营、土地租赁和利用闲置资源等形式。公建民营模式由政府投资建设,养老服务机构负责运营和管理,减轻养老服务机构建设负担,可以吸引拥有专业养老服务技能的机构积极扩张业务,充分发挥其运营管理功能;土地租赁和先租后转形式,是养老地产的创新型融资方式,同样有利于减缓养老服务机构的资金压力,优化财务结构和现金流安排;养老服务机构利用闲置厂房、学校、酒店、社区用房等现有闲置资源兴办养老服务设施建设可以降低投资成本,同时还可以享受建设补贴、运营补贴等资金支持和税费减免、水电气热费等优惠。适老设施设备:养老地产配套标准高于普通住宅,需要配套建设医护、文化娱乐等设施,14 报告编号19RI0426 并在社区和
23、住宅上进行适老化设计。(1)医护中心、老年大学、活动中心等配套设施的建设,增加了开发商的建设和运营成本,影响后期盈利;(2)适老化设计不但要求社区内实现无障碍通行,配备扶手、遮雨连廊等,在室内设施配备上,也全方位考虑老人的需求,设置无障碍台盆、洗浴座凳、智能家居、一键紧急呼叫按钮等。智能家居包括:智能空调、智能冰箱、智能洗衣机、智能照明、智能门锁、远程监护系统、运动与健康监测等设备。由于这些设施设备的配置使用需求,养老地产上游还包括了各种硬件设施、设备制造商和提供商。这类供应商数量众多,市场分散,技术门槛不高,产品的开发和提供以配合中游为主。中国智能家居行业尚处于起步阶段,从整体产业链角度看,
24、地产商拥有更强的议价权。养老服务:养老服务属于劳动密集型产业,养老服务的优劣对于养老服务机构而言是项目能否成功的关键因素,专业的养老服务需要配备医疗、护理、生活照料、文化娱乐等方面的专业人才。尤其医疗和护理,是养老地产区别于普通地产的关键领域,也是老年人在选择养老服务机构时的重要考量。约 40%的养老服务机构通过与医院、专业医疗护理团队合作,开设巡回门诊、绿色通道等,将专业的医护服务功能转移到外部,既能提供专业的医护服务又能减轻运营管理压力。60%养老服务机构通过自建、投资或收购成熟的医护团队、设立医护中心提供医护服务,可以形成核心竞争力,有利于在中国激烈的养老地产竞争中领先。同时,养老地产运
25、营团队还要保持生活照料、文化娱乐、休闲会所等配套服务品质长期稳定,才能赢得消费者认同,使养老服务项目整体升值,实现盈利增长。2.4.2 下游分析 养老地产的产业链下游为老年人和准备养老人群。中国老年人口基数大,对养老服务的需求迫切,而养老服务的供应主要依托于养老地产,对养老服务的需求增加促进养老地产的发展。即将步入老年阶段的准备养老人群占总人口比例高,提前开始规划养老生活,为养老 15 报告编号19RI0426 地产提供持续发展的增长力。(1)老年人 老年人群的扩大将推动养老地产的发展,其中老年人的年龄结构、健康状况、收入水平、教育背景、家庭情况、消费习惯是影响养老地产行业下游需求的几大因素。
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