2015年至2019年中国房地产行业并购活动回顾及展望.pdf
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1、2015年至2019年中国房地产行业并购活动回顾及展望:整合、转型、探索增值服务房地产行业投资有待复苏2020年3月2中国房地产行业发展综述3中国房地产行业并购交易回顾及现状6中国房地产行业并购交易数据概览71.国内并购交易数据概览91.1.重大交易事件111.2.投资者类型121.3.交易地区分布131.4.交易物业类型151.5.新兴地产投资172.入境并购交易数据概览193.出境并购交易数据概览214.港澳台地区房地产并购交易数据概览23中国房地产行业融资情况24行业展望及投资热点28目录2前言前言前言报告报告中所列示中所列示数据数据/行业的行业的说明说明报告中数据除特别注明外均基于汤森
2、路透、投中集团及普华永道分析提供的信息;报告中所列示的交易数据除特别注明外均为股权交易,不包括资产交易;汤森路透、投中集团仅记录对外公布的交易,其中部分已对外公布的交易有可能无法完成;报告在汤森路透、投中集团公布的交易数据基础上,剔除了同属于一个集团下出于优化公司架构等考虑而进行的重组交易;报告中提及的交易金额仅包含已披露金额的交易(在报告中称为“披露金额”);报告中提及的交易数量指对外公布交易的数量,未披露金额的交易未统计在内;报告中提及的平均交易规模仅考虑已披露金额的交易;报告中提及的物流、工业及其他新兴地产交易,由于数据归类可能未能完整收录;“国内交易”是指中国大陆投资人在中国大陆(国内
3、)进行的非重组并购交易;“入境交易”是指非中国大陆投资人在中国大陆(国内)进行的并购交易;“出境交易”是指中国大陆投资人在中国大陆(国内)以外进行的并购交易,包括香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区和海外其他国家、地区的并购交易;“战略投资者”指公司投资者(相对于财务投资者),目的是将并购的公司纳入其现有经营范围;“财务投资者”指以通过未来出售获利为目的进行并购的投资者,主要包括但不限于私募股权基金、风险投资基金和保险公司;报告中使用的汇率以每季度末的汇率对当期交易金额进行折算。3中国房地产行业发展综述中国房地产市场发展的宏观经济影响因素中国房地产市场发展的宏观经济影响因素1.政策调控和行
4、业周期政策调控和行业周期房地产行业的发展和景气程度与调控政策息息相关。从2015年开始的下调首付金比例,到2016年“因城施策”及贯彻“房住不炒”,再到2018年金融市场去杠杆,出台资管新规加强对开发商融资渠道的监管,房地产行业正在经历一轮由宽松到收紧的周期。2019年房地产新开工建筑面积较2018年增长8.5%,房地产累计开发投资较2018年增长9.9%,房地产开发景气指数101.13,低于2018年平均水平,商品房成交总量171,558万平方米,较2018年基本持平,成交单价上涨5.1%。在监管趋严、政策规范及资本市场趋冷等多重因素影响下,2019年中国房地产行业披露并购金额的交易事件共计
5、428笔,较2018年微降2.5%。2.融资环境及房地产资金来源融资环境及房地产资金来源2019年货币政策仍然坚持去杠杆、防风险的基调,房企融资环境未见宽松。2019年房地产开发企业到位资金人民币178,609亿元,同比增长7.6%。定金及预收款、自筹资金、个人按揭贷款仍是房企主要的资金来源。并购资金方面,仍以自有资金和债权融资为主。随着2018年以来债券市场对发债主体资质要求的不断增加,房企越来越多地尝试以发行海外债券或进行业务拆分上市的方式进行融资,2019年赴港上市的大陆房企共15家。资金的压力也衍生出各种复杂的融资结构,包括股债定义的混淆和外汇套期的管理等;对于房地产企业广义的现金流管
6、理或者预算管理提出重大的考验。3.经济环境经济环境及市场及市场需求需求城镇化、人口增长和改善型住房需求是过去几年推动房地产行业需求增长的重要因素。城镇化的继续深入以及住房改善需求的持续旺盛将继续加速城市群/带的发展和形成。智慧城市和智能社区的概念,将对房地产设计开发的模式产生深远的影响,加上最近国家提出的“新基建”,将对整个经济结构和社会发展产生重大的影响。随着产业升级和信息化的持续深入,以及电子商务和网络消费的蓬勃发展,以工业地产为载体的产业园、物流地产以及数据中心成为表现优异的新兴地产投资标的。全球经济面临增速放缓压力,各国家地区政府债券收益率下降。低收益环境下房地产的保值和增值功能使其继
7、续受到各类战略和财务投资者的关注。4中国房地产行业发展综述时间时间会议会议/政策部门政策部门内容内容2月25日国新办“坚决打好防范金融风险攻坚战”新闻发布会银保监会副主席表示要继续紧盯房地产金融风险,对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。3月5日两会2019年政府工作报告防范化解重大风险要强化底线思维,坚持结构性去杠杆,防范金融市场异常波动,稳妥处理地方政府债务风险,防控输入性风险;稳健的货币政策要松紧适度,要把好货币供给总闸门。3月9日银保监会副主席王兆星接受记者采访将进一步加强房地产贷款方面的监测,保障住房贷款的基本需要,对投机性的房地产贷款要严格控制,防止资金通过影子银行
8、渠道进入房地产市场,房地产金融仍是防范风险的重点领域。4月19日中共中央政治局会议重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。5月住建部警示函对新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4 个城市进行了预警提示。7月银保监会、发改委银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司要求其控制业务增速。发改委明确房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。8月25日央行首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个
9、基点。9月3日银保监会系统会议遏制房地产金融化泡沫化倾向,守住不发生系统性风险的底线。9月4日国务院常务会议专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。11月5日十九届四中全会加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。11月25日央行明确继续严格遵循“房子是用来住的,不是用来炒的”政策定位,完善“因城施策”差别化住房信贷政策,抑制投机性购房。同时,加大对住房租赁市场的金融支持和规范,促进形成“租售并举”的住房制度。12月10日中央经济工作会议加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全
10、面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。数据来源:公开资料和普华永道分析2019年中国地产行业政策年中国地产行业政策3 3 11 21 62 3 3 24 28 42 4 3 27 33 33 5000亿元3000-5000亿元1000-3000亿元500-1000亿元5000亿元3000-5000亿元1000-3000亿元500-1000亿元10亿5-10亿3-5亿1-3亿1亿合计十亿美元十亿美元Axis Title数据来源:投中数据及普华永道分析2017-2019年国内房地产并购交易规模和数量分析年国内房地产并购交易规模和数量分析国内并购交易数
11、据概览11751548201914117 6165298 268 297461359 389并购交易数量2019年,十亿美元以上规模的国内房地产并购交易的交易金额和数量分别较2018年同比下降19%和29%。2019年,中国国内房地产并购交易中十亿美元以下的交易在规模和数量上分别上升了10%和9%,尤其是单笔交易在一亿美元以下的投资吸引了较多的投资者。2017年2018年2019年10数据来源:投中集团,汤森路透及普华永道分析111.1 重大交易事件#日期日期交易金额交易金额(百万美元百万美元)收购者收购者标的标的标的标的公司物业公司物业类型类型12017年12月9,576深圳地铁集团万科地产
12、、物业管理等综合地产商22017年8月9,440融创、富力万达商业酒店、文旅地产32017年6月8,105万科广东省信托房产开发公司住宅、商业、酒店及办公42018年1月5,420腾讯、苏宁、京东、融创万达商业商业及办公楼52018年7月2,083平安资管华夏幸福产业新城运营商62018年11月1,837凯德置地上海星外滩商业及办公楼72019年11月2,171融创中国成都环球世纪会展旅游集团有限公司、成都时代环球实业有限公司酒店等综合82019年2月1,989越秀地产广州东晓实业发展有限公司、广州市品秀房地产开发有限公司住宅、商业等综合92019年2月1,796绿地集团中民外滩房地产开发有限
13、公司住宅、商业及办公102019年3月1,658融创中国泛海建设控股有限公司住宅、商业、酒店及办公112019年12月1,452海南发展控股海南金海湾投资开发有限公司南海明珠生态岛项目2017-2019年交易金额超过十亿美元的国内主要大型并购交易案例年交易金额超过十亿美元的国内主要大型并购交易案例286 396 363 282 308 43 51 97 74 71 5 6 1 3 10 -50 100 150 200 250 300 350 400 450 5002015年2016年2017年2018年2019年笔笔2015-2019年国内房地产交易数量年国内房地产交易数量 按投资者类型按投资
14、者类型2015-2019年国内房地产交易金额年国内房地产交易金额 按投资者类型按投资者类型121.2 投资者类型数据来源:投中集团,汤森路透及普华永道分析注:财务投资者包括私募基金和保险公司。1.2015年至2019年期间,国内房地产并购交易继续以战略投资者为主导。融资成本较低、运营实力强的大型企业凸显其优势,通过收并购方式获取优质项目资源,而资金压力大以及抵御风险能力较弱的房企将会面临出售核心资产,出让控股权,被整合的局面。35 55 68 28 30 8 6 15 10 8.4 0.3 1 0.0030.10.5-10 20 30 40 50 60 70 80 902015年2016年20
15、17年2018年2019年十亿美元十亿美元战略投资者财务投资者个人投资者2.2019年,战略投资者的并购交易金额和数量分别同比增加6%和9%,财务投资者则分别下降13%和4%。132015-2019年国内主要省市并购金额变化情况年国内主要省市并购金额变化情况 十亿美元以下交易十亿美元以下交易1.3 交易地区分布数据来源:投中集团,汤森路透及普华永道分析注:2019年1季度融创中国约以17亿美元收购泛海建设控股有限公司100%股权(上海、北京物业),统计在上海地区。2015-2019年国内主要省市并购金额变化情况年国内主要省市并购金额变化情况 十亿美元以上交易十亿美元以上交易1.一线城市和东部沿
16、海省份的广东、浙江和江苏均是房地产并购交易的热门地区。2.在经历了2017年三、四线城市地产并购的高峰,以及2018年因城施策的调控收紧,2019年房地产投资回归二线城市,较三、四线城市存量的压力,二线城市更为吸引投资者。1.6 9.4 5.3 3.8 5.1 7.0 9.4 6.3 4.0 4.6 4.0 4.5 5.9 1.3 2.7 3.0 5.3 2.7 1.2 3.0 2.0 3.5 4.1 1.7 3.0 2.0 1.4 2.7 2.0 0.4 1.6 2.2 1.0 0.7 0.6 13.1 10.6 18.0 13.3 11.4 0.05.010.015.020.025.030
17、.035.040.045.050.02015年2016年2017年2018年2019年十亿美元十亿美元广东上海北京浙江江苏福建山东其他地区1.0 4.3 3.5 4.4 13.6 1.1 1.2 4.6 2.2 1.3 1.3 4.3 5.6 22.1 7.8 3.6 0.05.010.015.020.025.030.035.040.02015年2016年2017年2018年2019年十亿美元十亿美元上海广东北京江苏福建其他地区142019年国内主要省市房地产并购交易金额及增长率年国内主要省市房地产并购交易金额及增长率1.3 交易地区分布数据来源:投中集团,汤森路透及普华永道分析注:广东包括广
18、州、深圳及其他省内地区并购交易。2019年国内一线城市及地区房地产交易金额和数量占比情况年国内一线城市及地区房地产交易金额和数量占比情况1.2019年,以北京、上海及广东为代表的一线城市区域开始进入存量时代,房地产项目的投资盈利主要依靠项目运营能力,而浙江、四川、河南等二线城市云集的省份的投资潜力逐渐展现,成为了地产交易增长较快的地区,其同比涨幅高于北京、上海及广东。2.2019年,单笔超过十亿美元的交易集中在上海、广东、四川和海南,其中上海和广东平均交易金额较大,四川的规模型综合体以及海南的酒店被认为具有较大投资价值。3.以北京、上海及广东为代表的一线城市区域的总交易金额占比可达到44%。而
19、从交易数量来看,有超过72%的房地产并购集中在非一线城市区域。4.65.13.12.92.70.40.31.61.51.11.01.00.60.40.40.30.30.30.23.51.22.21.5101%29%114%190%169%564%84%276%188%-70%-50%14%-16%-25%-89%-53%-54%-45%-48%-100%0%100%200%300%400%500%600%(1)-1 2 3 4 5 6 7 8上海广东江苏浙江北京四川海南河南陕西河北湖北重庆山东云南福建江西湖南辽宁安徽增长率增长率十亿美元十亿美元2019年单笔不超过十亿美元交易2019年单笔超过
20、十亿美元交易年增长上海广东北京其他21%16%7%56%8%13%7%72%交易数量占比交易金额占比0.5 0.5 1.0 1.4 0.5 0.5 2.7 0.3 0.2 1.6 2.2 3.5 0.4 1.5 2.9 1.7 1.7 0.3 0.4 2.6 1.2 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%江苏北京浙江海南四川广东上海商办类住宅类土地类综合体类酒店类其他(未区分物业类型)152019年国内交易规模最大的年国内交易规模最大的7个地区的主要物业类型个地区的主要物业类型(单位:单位:十亿美元十亿美元)1.4 交易物业类型数据来源:投中集团,汤森路透及普华永道
21、分析注1:2019年1季度融创中国约以17亿美元收购泛海建设控股有限公司100%股权,该交易目标公司物业所在地为上海、北京,本报告统计在上海地区;注2:土地类并购项目土地性质包括住宅用地、商业用地及商务办公用地;注3:其他(未区分物业类型)包括交易规模在2亿以下所有交易,以及其他非商办、住宅、土地、综合体及酒店的交易。1.2019年,国内地产并购交易最多的7个省份及直辖市中,商办类物业依然是广受欢迎的投资类型,商办商办类类交易规模占比最多的省份及直辖市为上海、广东、北京和浙江。2.住宅类住宅类交易规模占比最多的省份及直辖市为众多房地产开发企业总部所在地的广东、北京、浙江和上海;土地类土地类交易
22、规模最大的省份及直辖市是上海和江苏;酒店类酒店类交易规模占比最多的省份为海南、浙江;综合体类综合体类涵盖住宅、服务式或酒店式公寓,以及商业综合、商业办公楼和社区服务等大型项目,其交易规模占比最多的省份及直辖市为上海和四川。3.粤港澳大湾区是广东交易增长的主要原因,粤港澳大湾区内包括占据重要战略地位的深圳以及周边地区住宅和商业的投资潜力巨大。浙江由于G20峰会后大力开发城市交通以及优化核心商务区,并且作为上海辐射地带,使其中的二线城市进一步获得了地产开发和投资潜力,无论是商办类物业,或是住宅、酒店类物业的交易规模都位于全国省份前列。海南作为热点旅游城市吸引了较多房地产企业开发和投资大型酒店类项目
23、。4.其他交易中主要包括物业管理类公司物业管理类公司收并购交易,例如雅居乐雅生活投资中民未来物业服务。对物业管理公司的投资成为2019年投资中一个新的风向标。43%6%10%10%22%6%3%161.4 交易物业类型2019年国内并购交易按物业类型年国内并购交易按物业类型 财务投资者财务投资者2019年国内并购交易按物业类型年国内并购交易按物业类型 战略投资者战略投资者65%35%物业管理其他1.2019年,财务投资者对商办类、综合体类和住宅类项目投资规模分别达25%、17%和 16%。战略投资者交易综合体类项目金额占比最大,达22%,住宅和土地类项目各占比10%,酒店和商办类项目各占比6%
24、。2.酒店类物业交易经过2018年交易市场冷淡后在2019年有所回暖。而对于住宅类物业,中国许多城市引入针对住宅地产的价格控制措施,使得很多投资者对住宅市场的投资保持谨慎态度。商办类项目并购交易金额虽然大幅下跌但面对全球经济增速放缓,仍可将其作为资金避险投资的一大目标物业类型。3.2019年,其他类物业中包括两笔标的为物业管理公司的交易,约占其他类物业整体投资的65%,交易标的分布在上海和江苏。4.2019年,住宅类物业中长租公寓并购交易逐渐增多,交易金额占住宅类交易的22%。2019年长租公寓监管力度加大,面临资金压力的公司被迫出让资产或引入投资,长租公寓领域将面临更多整合。39%25%16
25、%3%17%2015-2019年国内并购交易按物业类型划分年国内并购交易按物业类型划分 十亿美元以下交易十亿美元以下交易数据来源:投中集团,汤森路透及普华永道分析13.2 19.9 18.7 12.7 16.5 3.3 5.5 2.7 4.7 4.0 2.4 8.4 4.2 3.3 3.2 5.2 3.4 8.4 1.4 3.1 4.3 6.6 7.5 3.8 2.4 0.7 0.8 0.6 0.4 5.8 1.8 3.7 1.4 1.1 -5 10 15 20 25 30 35 40 45 502015年2016年2017年2018年2019年十亿美元十亿美元两亿美元以下交易商办类住宅类土地
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